Ár 2009, þriðjudaginn 28. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 95/2008, kæra á synjun byggingarnefndar Kópavogsbæjar frá 17. september 2008 á umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni að Víghólastíg 19 í Kópavogi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2008, er barst nefndinni hinn 1. október s.á., kærir Björn Daníelsson hdl., f.h. S, lóðarhafa Víghólastígs 19 í Kópavogi, synjun byggingarnefndar Kópavogsbæjar frá 17. september 2008 á umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni að Víghólastíg 19. 

Gerir kærandi þá kröfu að ákvörðunin verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkur aðdraganda en á árinu 2007 samþykkti skipulagsnefnd að kæranda væri heimilt að leggja fram deiliskipulagstillögu að lóðinni nr. 19 við Víghólastíg.  Var tillagan auglýst með vísan til 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og bárust  athugasemdir við hana.  Eftir frekari vinnslu tillögunnar var hún auglýst að nýju og bárust þá einnig athugasemdir nágranna.  Var tillögunni synjað á fundi bæjarráðs hinn 19. mars 2008.  Var sú synjun kærð til úrskurðarnefndarinnar en síðar var kæran dregin til baka. 

Á fundi byggingarnefndar hinn 16. apríl 2008, var lögð fram umsókn kæranda um byggingarleyfi til breytinga á húsi hans að Víghólastíg 19, sem er einbýlishús, hæð og ris, 142,3 m² að stærð auk 32,8 m² bílgeymslu.  Í umsókn hans fólst að byggt yrði við húsið sem yrði eftir stækkun þess 297,4 m  og yrði nýtingarhlutfall lóðar eftir breytingarnar 0,33.  Vísaði byggingarnefnd málinu til skipulagsnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu og stóð hún yfir frá 16. júní til 15. júlí 2008.  Athugasemdir bárust frá íbúum tveggja aðliggjandi lóða að Bjarnhólastíg 20 og 22.  Að grenndarkynningu lokinni vísaði skipulagsnefnd málinu að nýju til byggingarnefndar ásamt athugasemdum. 

Á fundi byggingarnefndar hinn 17. september 2008 var umsókn kæranda synjað með vísan til greinargerðar byggingarnefndar þar sem segir svo:  „Þess er ekki getið í umsókn eða skýringum á teikningum að sótt sé um stækkun bílskúrs eða að sótt sé um að breyta húsinu úr einbýlishúsi í tvíbýlishús eins og teikningar gefa til kynna.  Stærðir og stækkunartölur á teikningum eru ekki réttar og þar er ekki gerð grein fyrir stækkun bílskúrs þótt teikningar gefi það til kynna.  Skráningartafla fylgir ekki málinu sem skýrt geti hvort sótt er um tvær íbúðir í húsinu.  Þess er ekki getið í grenndarkynningu að sótt sé um að breyta húsinu í tvíbýlishús eða að byggja við bílskúr.  Með tilvísun í athugasemdir nágranna er það mat byggingarnefndar að stærð og yfirbragð hússins, ásamt því að breyta húsinu í tvíbýlishús, falli ekki inn í byggðamunstur á svæðinu.  Byggingarnefnd telur að stækkun bílskúrs í norðurlóðarmörkum sé ekki ásættanleg fyrir eigendur að Bjarnhólastíg 20.“  Var synjun þessi staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 23. september 2008. 

Hefur kærandi kært synjun byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að umsókn hans hafi ekki fengið rétta og sanngjarna málsmeðferð, til að mynda hafi ekki verið óskað frekari gagna á meðan málsmeðferð stóð til stuðnings umsókn hans um breytingar á húsinu að Víghólastíg 19.  Virðist umsókninni m.a. hafa verið hafnað þar sem hún hafi verið talin ófullnægjandi.  Hljóti það að vera brot á málsmeðferðarreglum stjórnsýsluréttar, sbr. 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um leiðbeiningarskyldu stjórnvalds, 10. gr. sömu laga um rannsóknarreglu og 13. gr. um andmælarétt. 

Þá sé einnig vísað til þess að ekki séu efnisrök til synjunar á umsókninni, einkum sökum þess að í hverfinu séu mörg einbýlishús sem breytt hafi verið í tvíbýli eða hús sem upphaflega hafi verið byggð sem slík.  Verði að gæta jafnræðis hvað þetta varði.  Ómálefnaleg sjónarmið virðist hafa ráðið niðurstöðu um synjun á umsóttum breytingum þegar vísað hafi verið til röklausra sjónarmiða nágranna.  Hvorki verði talið að útlit breytinga né breyting skuggavarps hafi áhrif á nágranna sem máli skipti.  Telja verði að þær breytingar sem óskað hafi verið eftir hvað varði stærð og yfirbragð falli vel að byggðamynstri á svæðinu.  Þá séu mörg tvíbýlishús i götunni og eitt þríbýli. 

Af hálfu kæranda sé einnig vísað til þess að umsótt breyting á húsi hans raski ekki skipulagi svæðisins.  Þá sé farið eftir byggingarlöggjöf hvað varði breytingarnar svo sem skipulags- og byggingarlögum sem og byggingarreglugerð.  Tekið sé fram að kærandi hafi víðtæka reynslu í mannvirkjagerð.  Því sé sérstaklega hafnað að stækkun bílskúrs í norðurlóðarmörkum sé ekki ásættanleg fyrir eigendur að Bjarnhólastig 20.  Loks sé vísað til þess að miklir hagsmunir séu í húfi fyrir kæranda að fá að gera umsóttar breytingar.  Allar takmarkanir á slíkum breytingum hljóti að þurfa að túlka þröngt.  Ekki sé talið að breytingarnar auki skuggavarp eða skerði útsýni svo máli skipti eða rýri á annan hátt rétt nágranna.  Nefnd stækkun og nýting lóðar verði heldur ekki meiri að umfangi en gangi og gerist á svæðinu, m.a. í götunni.  Sé þá horft til nýtingarhlutfalls lóðar og fjölda íbúða. 

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er vísað til þess að athugasemdir hafi komið fram er umsókn kæranda hafi verið grenndarkynnt.  Þær hafi lotið að því að fyrirhuguð breyting myndi raska högum næstu nágranna, styttra yrði milli húsanna að Víghólastíg 19 og Bjarnhólastígs 20 en nokkurra annarra húsa í götureitnum, stækkun hússins myndi fara þvert fyrir stofuglugga hússins að Bjarnhólastíg 20, ekki hafi verið gerð úttekt á skuggavarpi vegna viðbyggingarinnar og að um væri að ræða mun meiri stækkun en vænta mætti miðað við nýtingu á götureitnum.  Þá hafi athugasemdir lotið að hæð hússins sem hafi verið talin of mikil og myndi skerða birtu og útsýni.  Stækkun væri of mikil og umfram það sem talist gæti eðlileg endurnýjun húseignar. 

Bent sé á að byggingarleyfisumsókn kæranda hafi verið synjað með vísan til greinargerðar byggingarnefndar þar sem lýst hafi verið ýmsum annmörkum á umsókninni.  Það sé hins vegar síðari málsgrein greinargerðarinnar sem feli í sér forsendur synjunarinnar, með tilvísun í athugasemdir nágranna, að það hafi verið mat nefndarinnar að stærð og yfirbragð húss ásamt því að breyta því í tvíbýli, félli ekki að byggðamynstri á svæðinu og að nefndin teldi að stækkun bílskúrs í norðurlóðamörkum væri ekki ásættanleg fyrir eigendur að Bjarnhólastíg 20. 

Því sé hafnað sem haldið sé fram í kæru að umsókn kæranda hafi ekki hlotið rétta og sanngjarna málsmeðferð.  Nægileg gögn hafi legið fyrir til þess að hægt væri að taka ákvörðun í málinu og afstaða umsækjanda hafi komið fram í umsókn hans og fylgigögnum.  Því hafi því ekki verið ástæða til að rannsaka málið frekar eða óska eftir frekari gögnum eða sjónarmiðum frá kæranda.  Ástæða synjunarinnar hafi ekki verið ágallar á umsóknargögnum heldur sú að efnislega hafi framkvæmdin sem sótt hafi verið um verið talin ganga gegn hagsmunum nágranna og ekki samrýmast því byggðamynstri sem ríkjandi sé á svæðinu.  Það hefði því ekki haft neinn tilgang að gefa kæranda kost á að bæta úr ágöllum á umsókn.  Af þessum sökum sé því hafnað að brotið hafi verið gegn upplýsinga-, rannsóknar- eða andmælareglu stjórnsýslulaga. 

Efnislega sé ákvörðun byggingarnefndar á rökum reist og eðlileg með tilliti til nærliggjandi byggðar og hagsmuna íbúa í næstu húsum.  Þrátt fyrir að kærandi telji upp nokkur hús í götunni þar sem tvær íbúðir séu til staðar sé ljóst að hverfið sé að meginstefnu einbýlishúsahverfi.  Mikill meirihluti húsa í götunni og nærliggjandi götum sé einbýli og fæst séu þau jafn mikil að umfangi og það hús sem kærandi óski eftir að byggja.  Þau tvíbýli sem séu í hverfinu séu mörg hver arfur frá liðinni tíð og ekki liggi fyrir að neitt þeirra hafi fengið afgreiðslu bæjarins á grundvelli núgildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Það sé því ekki um það að ræða að brotið hafi verið gegn jafnræðisreglu með hinni kærðu ákvörðun. 

Því sé mótmælt sem kærandi haldi fram að byggt sé á röklausum sjónarmiðum nágranna.  Telja verði að þeir nágrannar sem hafi skilað inn athugasemdum hafi fært fram fullnægjandi rök fyrir sjónarmiðum sínum.  Það hafi verið mat nefndarinnar að taka bæri undir sjónarmið nágranna um að útlit og skuggavarp hússins hefðu áhrif sem skiptu verulegu máli. 

Andsvör kæranda við málsrökum Kópavogsbæjar:  Af hálfu kæranda er bent á að í byggingarleyfisumsókn hans hafi einungis verið krossað við einbýlishús en hins vegar hafi starfsmenn Kópavogsbæjar bætt því við umsóknina að um tvíbýlishús væri að ræða. 

Ekki sé rétt að styttra verði milli húss kæranda og Bjarnhólastígs 20 en nokkurra annarra húsa í götureitnum.  Fjarlægðin sé sú sama eftir sem áður, bæði gagnvart Bjarnhólastíg 20 og 22.  Sú fullyrðing að stækkunin fari þvert fyrir stofuglugga nágranna sé sömuleiðis haldlaus.  Skuggavarpsteikningar hafi verið afhentar skipulagsyfirvöldum.  Einnig sé mikilvægt að hafa í huga að nýtingarhlutfall lóðar kæranda eftir breytingu sé nánast það sama og á næstu lóðum. 

Kærandi bendir á, varðandi stækkun bílskúrs í norður á lóðarmörkum, að það geti varla snert íbúa Bjarnhólastígs 20 á nokkurn hátt, enda hafi þeir þegar reist skjólgirðingu á lóðamörkum sem sé jafnhá og bílskúr, og reyndar nái hún tveimur metrum lengra til vesturs heldur en fyrirhuguð bílskúrsstækkun.  Þar að auki hafi íbúar að Bjarnhólastíg 20 og 22 plantað risavöxnum trjám rétt við lóðamörk. 

Í greinagerð lögfræðings Kópavogsbæjar segi m.a:  „Nægileg gögn lágu fyrir til þess að hægt væri að taka ákvörðun í málinu.“  Þessu sé kærandi sammála en í greinagerð byggingarnefndar virðist samt reynt að hártoga gögnin, þ.e. að þau séu ekki fullnægjandi.  Þótt tvíbýlishús í götunni sé arfur fyrri tíma breyti það ekki því að byggingareglugerð hafi verið í gildi í áratugi hvað sem líði núgildandi reglugerð, allir hafi þurft leyfi yfirvalda til að skrá og breyta einbýli í tvíbýli.  Nágrannar hafi ekki andmælt því að þarna verði skráðar tvær íbúðir, enda ætti það ekki að breyta þá neinu. 

Undarlegt sé í öllu þessu ferli að ekki hafi komið ein einasta ábending frá byggingarfulltrúa um fyrirhugaðar endurbætur.  Engar ábendingar hafi þannig komið fram um lausnir. 

—————–

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi synjunar byggingarnefndar Kópavogsbæjar frá 17. september 2008 á umsókn kæranda máls þessa um byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni að Víghólastíg 19 í Kópavogi.  Á svæði því er um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að grenndarkynna erindi kæranda.  Verður að ætla að slíkt hafi verið gert á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu.  Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra beri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.  Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verður m.a. að líta til þess hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir og hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði. 

Í hinu umdeilda tilviki er um að ræða byggingu við húsið að Víghólastíg 19 sem er einbýlishús, hæð og ris, 142,3 m² að stærð auk 32,8 m² bílgeymslu.  Í umsókn kæranda fólst að byggt yrði við húsið þannig að það yrði eftir stækkun 297,4 m².  Yrði nýtingarhlutfall lóðar eftir stækkun 0,33 í stað 0,19.  Þá bera og byggingarnefndarteikningar með sér að fyrirhugaðar hafi verið tvær íbúðir í húsinu.

Úrskurðarnefndin telur að framkvæmdir samkvæmt byggingarleyfisumsókn kæranda myndu hafa í för með sér talsverð grenndaráhrif og geti ekki talist vera óverulegar.  Því hafi ekki verið unnt að veita byggingarleyfi á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Ekki verður fallist á að málsmeðferðarreglur stjórnsýsluréttarins hafi verið brotnar við meðferð málsins hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum.  Verður ekki annað séð en að málið hafi verið rannsakað á fullnægjandi hátt og að hin kærða ákvörðun byggingarnefndar hafi verið nægileg rökstudd.  Þá verður ekki heldur fallist á að byggingarnefnd hafi borið líta til uppbyggingar á einstökum lóðum á umræddu svæði við úrlausn málsins þegar til þess er litið að uppbygging á svæðinu hefur ekki stuðst við deiliskipulag og hefur að mestu leyti átt sér stað fyrir gildistöku laga nr. 73/1997.

Af málsgögnum verður ekki ráðið að skipulagsnefnd hafi ályktað um málið að lokinn grenndarkynningu áður en því var vísað til byggingarnefndar svo sem áskilið er í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Úrskurðarnefndin telur að hér sé um ágalla á málsmeðferð að ræða en að ólíklegt sé að hann hafi haft áhrif á niðurstöðu málsins.  Þykir hann því einn og sér ekki geta varðað ógildingu.

Samkvæmt framansögðu var bæjaryfirvöldum rétt að synja umsókn kæranda svo sem gert var og verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu synjunar byggingarnefndar Kópavogsbæjar frá 17. september 2008 á umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni að Víghólastíg 19 í Kópavogi. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

________________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                        Þorsteinn Þorsteinsson

Ár 2009, fimmtudaginn 26. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 7/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. maí 2008 um að veita leyfi fyrir smáhýsi úr timbri á lóðinni nr. 9 við Bústaðaveg.  Ennfremur er kærð synjun byggingarfulltrúans frá 8. janúar 2009 á beiðni kærenda um grenndarkynningu vegna ofangreinds byggingarleyfis. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. febrúar 2009, er barst nefndinni sama dag, kærir Dögg Pálsdóttir hrl., f.h. S, Stigahlíð 87 og S, Stigahlíð 89, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. maí 2008 að veita leyfi fyrir smáhýsi úr timbri á lóðinni nr. 9 við Bústaðaveg.  Þá er til vara kærð synjun byggingarfulltrúans frá 8. janúar 2009 um að verða við kröfu kærenda um grenndarkynningu vegna umdeildra framkvæmda. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Þá er þess krafist að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda.  Þar sem kærumálið þykir nú nægjanlega upplýst verður það tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi skipulagsstjóra Reykjavíkur hinn 29. febrúar 2008 var lögð fram fyrirspurn Geislavarna ríkisins um byggingu 20 m² skúrs á lóð Veðurstofu Íslands að Bústaðavegi 9.  Skipulagsstjóri afgreiddi fyrirspurnina með eftirfarandi bókun:  „Ekki eru gerðar athugasemdir við að fyrirspyrjandi láti vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi í samráði við embætti skipulagsstjóra, á eigin kostnað, sem síðar verður grenndarkynnt án þess tekin sé afstaða til staðsetningu samkvæmt skissu.“ 

Fyrirspurnin var tekin fyrir að nýju á afgreiðslufundi skipulagsstjóra hinn 4. apríl 2008 og svohljóðandi bókað:  „Leiðrétt bókun frá afgreiðslufundi skipulagsstjóra frá 29. febrúar 2008. Ekki eru gerðar athugasemdir við erindið. Byggingarleyfisumsókn verður grenndarkynnt þegar hún berst.“ 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. maí 2008 var tekin fyrir umsókn þar sem sótt var um leyfi fyrir 24,3 m² smáhýsi úr timbri fyrir Geislavarnir ríkisins á lóð nr. 9 við Bústaðaveg og fylgdi umsókninni samþykki lóðarhafa.  Var umsóknin afgreidd með svohljóðandi bókun:  „Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.“  Staðfesti borgarráð afgreiðsluna á fundi hinn 15. maí 2008. 

Hinn 22. desember 2008 höfðu kærendur máls þessa samband við embætti byggingarfulltrúa og mótmæltu framkvæmdum á lóð Veðurstofu Íslands og með tölvupósti byggingarfulltrúa, dags. 26. desember s.á., var þeim m.a. tilkynnt að embættið hefði samþykkt byggingu á smáhýsi á umræddri lóð og hafi þá legið fyrir umsagnir ýmissa aðila, m.a. skipulagsstjóra.  Væri ekki annað að sjá en að starfsmönnum hefði við yfirferð umsóknar yfirsést bókun þess efnis að umsókn um byggingarleyfi yrði grenndarkynnt ef hún bærist.  Þegar þetta hefði komið í ljós hefðu framkvæmdir verið stöðvaðar. 

Í kjölfar þessa var kærendum sendur aðaluppdráttur, er samþykktur hafði verið 6. maí 2008, af umræddu smáhýsi til óformlegrar kynningar á málinu og þeim bent á að hefðu þeir einhverjar athugasemdir fram að færa myndi fara fram grenndarkynning. 

Með tölvupósti til byggingarfulltrúa, dags. 5. janúar 2009, fóru kærendur fram á að formleg grenndarkynning ætti sér stað.  Með svarbréfi byggingarfulltrúa, dags. 8. janúar s.á. var þeim tilkynnt að fallið hefði verið frá grenndarkynningu á byggingarleyfisumsókn og að stöðvun framkvæmda hefði verið aflétt, með vísan til minnisblaðs skipulagsstjóra, dags. 8. janúar 2009. 

Málsrök kærenda:  Aðalkrafa kærenda byggist fyrst og fremst á þeirri málsástæðu að í umdeildri ákvörðun felist röskun á hagsmunum þeirra.  Enn fremur hafi skýr réttur verið brotinn á kærendum sem og öðrum er hagsmuna eigi að gæta þegar ákvörðun um byggingarleyfi hafi verið tekin án þess að grenndarkynning færi fram.  Hljóti slíkir annmarkar að leiða til þess að ákvörðunin verði felld úr gildi. 

Allur ferill málsins sé mjög einkennilegur og málsmeðferðin afar gagnrýnisverð.  Hafi kærendum fyrst orðið kunnugt um umræddar framkvæmdir þegar þær hafi byrjað í desember 2008.  Hafi þeir þá strax leitað upplýsinga og hafi byggingarfulltrúi stöðvað framkvæmdir enda hafi hann talið að um mistök væri að ræða. 

Vísi kærendur til 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en í 7. mgr. ákvæðisins sé fjallað um grenndarkynningu.  Eigi grenndarkynning annars vegar við þegar um sé að ræða minniháttar framkvæmdir í þegar byggðum hverfum, í þéttbýli eða dreifbýli, þar sem aðal- eða svæðisskipulag sé fyrir hendi en ekki deiliskipulag og fyrirhuguð framkvæmd víki ekki frá notkun, nýtingarhlutfalli eða yfirbragði hverfisins í verulegum atriðum.  Hins vegar eigi hún við þegar um sé að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi.  Grenndarkynning hafi þannig verið talin eiga við um stakar, óverulegar framkvæmdir í fullbyggðum hverfum í þéttbýli.  Felist grenndarkynningin í því að skipulagsráð kynni nágrönnum fyrirhugaða framkvæmd sem varðað geti hagsmuni þeirra, t.d. skert útsýni, og veiti þeim rétt til að koma sjónarmiðum sínum á framfæri.  Meti skipulagsnefnd í hverju tilviki hvort framkvæmd teljist það óveruleg að grenndarkynning sé nægileg og byggi það m.a. á eðli, staðsetningu og umfangi framkvæmdarinnar og hvaða áhrif hún hafi á nærliggjandi svæði. 

Að mati kærenda sé ekki hægt að túlka ákvæði annars vegar 7. mgr. 43. gr. laganna og hins vegar 2. mgr. 26. gr. sömu laga á annan veg en svo að skylt sé, í öllum tilfellum þegar byggingarleyfi sé veitt og um óverulega breytingu á deiliskipulagi sé að ræða, að grenndarkynna umsókn.  Ekki sé þannig gert ráð fyrir því í tilvitnuðum lögum að unnt sé að sneiða hjá afdráttarlausu orðalagi lagaákvæðis um grenndarkynningu vegna þess að framkvæmdir hafi „hverfandi“ grenndaráhrif að mati skipulagsfulltrúa.  Sé þessi niðurstaða í samræmi við það er fram komi í bókun afgreiðslufundar skipulagsstjóra hinn 4. apríl 2008, þar sem segi að ekki séu gerðar athugasemdir við erindið og að umsókn verði grenndarkynnt þegar hún berist.  Einnig sé þessi túlkun í samræmi við álit byggingarfulltrúans í Reykjavík, þ.e. að um mistök hafi væri að ræða. 

Hafi kærendur og aðrir íbúar götunnar verulegra hagsmuna að gæta.  Um sé að ræða svæði sem hingað til hafi verið óbyggt og hafi framkvæmdir veruleg áhrif á alla íbúa götunnar bæði sjónrænt sem og á útivist á svæðinu.  Umræddar framkvæmdir séu beint fyrir utan stofuglugga kærenda, blasi við þeim, og sé því um verulega sjónmengun að ræða auk þess sem framkvæmdirnar hafi verulegt rask í för með sér.  Byrgi þær sýn til suðurs frá lóðum kærenda og fyrirsjáanlegt sé að einnig verði um hljóðmengun að ræða en loft sé stöðugt sogað inn í skúrinn með tilheyrandi hávaða. 

Til vara sé þess krafist að ákvörðun byggingarfulltrúans um að hafna grenndarkynningu verði felld úr gildi og sé vísað til sömu röksemda hvað varakröfu varði og áður hafi verið fram settar.  Ljóst sé að reglur hafi verið brotnar þegar kærendum og öðrum sem hagsmuna eigi að gæta hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig og taka afstöðu til umræddrar framkvæmdar eins og skipulags- og byggingarlög geri ráð fyrir. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld krefjast þess að kröfum kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að þeim verði hafnað.  Sé krafa um frávísun á því byggð að kærendur eigi enga lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurð nefndarinnar um álitaefnið.  Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga geti þeir „…einir skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eiga lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun.“  Í máli því sem hér um ræði verði ekki séð í hverju hinir einstaklegu lögákveðnu hagsmunir kærenda séu fólgnir, en hin umdeilda bygging sé í meira en 60 m fjarlægð frá íbúðarhúsum þeirra.  Við yfirferð á uppdráttum hafi komið í ljós að grenndaráhrif vegna umrædds smáhýsis séu hverfandi og hafi því ekki þótt ástæða til að grenndarkynna umsókn um byggingarleyfi.  Á það skuli einnig sérstaklega minnt að lóð Veðurstofu Íslands sé ekki skilgreint útivistarsvæði fyrir íbúa hverfisins og börn þeirra og eigi því íbúarnir ekkert tilkall til slíkra hagsmuna á lóðinni. 

Verði ekki fallist á frávísunarkröfu Reykjavíkurborgar í málinu sé á því byggt að ekki hafi verið skylt að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina í upphafi þar sem grenndaráhrif smáhýsisins séu svo óveruleg að þau raski ekki hagsmunum kærenda né annarra íbúa að neinu leyti.  Synjun á ósk kærenda um grenndarkynningu síðar hafi því einnig verið fullkomlega heimil.  Bent sé á að smáhýsið sé aðeins um 20 m² og um fjórir metrar á hæð en á vettvangi sjáist glöggt að útsýniskerðing vegna þess sé engin og aðeins sjáist glitta í efri hluta þess úr fjarlægð.  Umrætt smáhýsi sé staðsett innarlega á lóðinni, varði aðeins hagsmuni lóðarhafa og ekki sé nokkur leið að sjá hvaða réttmætu athugasemdir kærendur hefðu getað haft uppi við grenndarkynningu hefði hún farið fram.  Á það skuli sérstaklega bent að grenndarkynning skuli fara fram skv. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 ef einhverjir finnast sem telja megi að hagsmuna hafi að gæta.  Það hafi verið mat skipulagsyfirvalda að engum hagsmunaaðilum hefði verið til að dreifa í málinu og því heimilt að samþykkja umsóknina án sérstakrar grenndarkynningar. 

Fari svo ólíklega að úrskurðarnefndin telji að hagsmunum kærenda hafi með einhverjum hætti verið raskað svo að kynna hefði átt þeim málið sérstaklega með grenndarkynningu skuli minnt á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar í nágrenni þeirra sem haft geti í för með sér útsýnisskerðingu, skuggavarp eða önnur óþægindi.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Þá hafi sú aðgerð byggingarfulltrúa, að stöðva framkvæmdir tímabundið á meðan kvörtun kærenda og mögulegur grunur um mistök borgarinnar í málinu hafi verið uppi, verið fullkomlega eðlileg í ljósi aðstæðna.  Sú aðgerð að aflétta stöðvun hafi einnig verið réttmæt og eðlileg í ljósi minnisblaðs skipulagsstjóra, dags. 8. janúar sl. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi bendir á að kærendur búi í meira en 60 m fjarlægð frá umræddum skúr sem sé fyrirferðarlítill, aðeins um 20 m² að flatarmáli og 4 m á hæð, sem leiði af sér hverfandi grenndaráhrif, jafnvel engin.  Vísi byggingarleyfishafi til 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 þar sem m.a. komi fram að í grenndarkynningu felist að nágrönnum sem hagsmuna eigi að gæta sé kynnt málið og gefinn kostur á að tjá sig innan ákveðins frests sem skuli vera a.m.k. fjórar vikur. 

Vert sé að árétta að lóð nr. 9 við Bústaðaveg sé í ódeiliskipulögðu hverfi og að samræmisskýring kærenda á 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997 um breytingu á deiliskipulagi og 7. mgr. 43. gr. sömu laga eigi ekki við.  Það að kærendur geti fallist á að um óverulegar breytingar á deiliskipulagi sé að ræða eigi ekki við þar sem ekkert deiliskipulag hafi verið samþykkt fyrir svæðið.  Aftur á móti beri að grenndarkynna umsóknir á ódeiliskipulögðum svæðum fyrir þeim nágrönnum sem hagsmuna eigi að gæta og sé það afstaða byggingarleyfishafa að þeir grenndarhagsmunir séu ekki til staðar, þ.e. illmögulegt sé að tilgreina þá aðila sem hagsmuni geti haft af framkvæmdinni.  Framkvæmdin muni ekki fela í sér skert útsýni fyrir kærendur, hún sé ekki í óþægilegri nálægð við kærendur og muni hún ekki varpa skugga á lóðir þeirra eða á annan hátt skerða hagsmuni þeirra. 

Bent sé á að skúrinn gegni hlutverki mælistöðvar er mæli geislavirkar svifagnir í andrúmslofti og séu strangar kröfur gerðar um að finna staði er hæfi.  Vegi veðurfarsleg skilyrði hvað þyngst auk þess sem sjónlína þurfi að vera við gervihnött.  Hvað hávaða af notkun skúrsins varði, þá beri að taka það fram að byggingarleyfishafi hafi gert sérstaka kröfu til hönnuða um að tryggja að hávaði verði innan ásættanlegra marka, enda skúrinn nærri fjölmennum vinnustað.  Því sé alfarið vísað á bug að búnaðurinn hafi þann hávaða í för með sér að hann hafi áhrif á kærendur.  Þá sé talið nauðsynlegt að árétta að afgreiðsla skipulagsstjóra frá 4. apríl 2008, þar sem bókað hafi verið að byggingarleyfisumsókn yrði grenndarkynnt þegar hún bærist, hafi ekki verið stjórnvaldsákvörðun heldur leiðbeiningar sem stjórnvald hafi gefið fyrirspyrjanda.  Breytt afstaða skipulagsstjórans í Reykjavík feli ekki í sér afturköllun á stjórnvaldsákvörðun og sé stjórnvald í fullum rétti til að breyta afstöðu sinni telji það fyrri afstöðu ranga. 

—————

Aðilar hafa fært fram frekari rök í málinu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér óformlega aðstæður á vettvangi hinn 20. febrúar 2009. 

Niðurstaða:  Lóð Veðurstofu Íslands, er hin umdeilda bygging stendur á, er á ódeiliskipulögðu svæði, en hún er skilgreind sem stofnanalóð í gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur.  Um er að ræða mótaða byggð nærri miðju þéttbýli höfuðborgarsvæðisins en engar byggingar standa á milli fasteigna kærenda og umdeilds skúrs.

Reykjavíkurborg hefur krafist þess að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar eð kærendur hafi ekki neina lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurð nefndarinnar í málinu. Við vettvangsskoðun kom í ljós að hin umdeilda bygging blasir við úr stofugluggum og frá suðurverönd fasteigna kærenda. Verður samkvæmt því að telja að kærendur hafi tvímælalaust lögvarða hagsmuni af úrlausn máls þessa þótt ekki verði hér tekin afstaða til þess hversu ríkir þeir hagsmunir eru. Verður því að hafna kröfu um frávísun málsins frá nefndinni.

Samkvæmt meginreglu, sem fram kemur í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, skal gera deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Sú undantekning er gerð í 3. mgr. ákvæðisins, þegar um er að ræða þegar byggð hverfi, að sveitarstjórn getur veitt heimild til framkvæmda þótt deiliskipulag liggi ekki fyrir, en þá að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Í því ákvæði kemur fram að grenndarkynning sé í því fólgin að nágrönnum, sem hagsmuna eiga að gæta, sé kynnt málið og gefinn kostur á að tjá sig innan ákveðins frests.  Hið kærða byggingarleyfi var veitt án þess að grenndarkynning hefði átt sér stað.  Hafa borgaryfirvöld skýrt þær málalyktir með því að grenndaráhrif byggingarinnar væru hverfandi. 

Telja verður eins og hér háttar að umrætt smáhýsi hafi grenndaráhrif.  Samkvæmt fyrirmælum 3. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, bar því að grenndarkynna umrædda framkvæmd fyrir kærendum og öðrum hugsanlegum hagsmunaaðilum áður en hið kærða byggingarleyfi var veitt.  Sá annmarki að þess var ekki gætt leiðir til ógildingar byggingarleyfisins enda ekki útilokað að hugsanlegar athugasemdir nágranna hefðu getað haft áhrif á efni hinnar kærðu ákvörðunar. 

Að þeirri niðurstöðu fenginni þykir ekki ástæða til að fjalla um varakröfu kærenda í máli þessu. 

Úrskurðarorð:

Byggingarleyfi fyrir smáhýsi úr timbri á lóðinni að Bústaðavegi 9 í Reykjavík, er byggingarfulltrúi veitti hinn 6. maí 2008 og staðfest var í borgarráði hinn 15. maí sama ár, er fellt úr gildi.

 

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

_____________________________                  ____________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                       Þorsteinn Þorsteinsson

Ár 2008, fimmtudaginn 28. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon, héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 164/2007, kæra á samþykktum skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september og 8. nóvember 2007 um að veita leyfi til að rífa hús og reisa þess í stað nýtt einbýlishús á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut á Seltjarnarnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. desember 2007, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Bragi Björnsson hdl., f.h. eigenda íbúðar á neðri hæð fjölbýlishússins að Unnarbraut 17, Seltjarnarnesi, þá samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar frá 8. nóvember 2007 að heimila byggingu einbýlishúss á lóð nr. 19 við Unnarbraut.  Bæjarstjórn Seltjarnarness staðfesti ofangreinda afgreiðslu á fundi sínum 14. nóvember s.á.  Jafnframt verður að skilja málatilbúnað kærenda svo að einnig sé kærð ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar frá 13. september 2007 um að heimila niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni.

Gerð er krafa um að felldar verði úr gildi samþykktir skipulags- og mannvirkjanefndar.  Jafnframt er þess krafist að fyrirhugaðar og/eða yfirstandandi framkvæmdir á lóðinni verði stöðvaðar.

Ekki hefur komi til þess að framkvæmdir hæfust og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Er kærumálið nú tekið til efnisúrskurðar. 

Málavextir:  Á lóðinni að Unnarbraut 17 er fjölbýlishús, tvær íbúðir á jarðhæð og ein á efri hæð, allar með sérinngangi.  Kærendur búa á jarðhæð í suðurhluta hússins og snúa stofugluggar íbúðar þeirra að lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.  Er hluti íbúðar kærenda í viðbyggingu sem nær suður fyrir upprunalegan útvegg hússins.  Á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut er tveggja hæða íbúðarhús 320,2 m² að stærð og er nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,33. 

Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 7. júní 2007 var tekið fyrir erindi um niðurrif hússins á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut og tillaga að skipulagi fyrir nýtt hús á sömu lóð.  Tók nefndin jákvætt í erindið og óskaði eftir frekari uppdráttum.

Hinn 28. júní 2007 var erindið tekið fyrir að nýju hjá skipulags- og mannvirkjanefnd og samþykkt að senda málið í grenndarkynningu.  Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 18. júlí 2007, til húseigenda að Unnarbraut 1, 2, 3, 4, 17, 30 og 32 segir m.a. að sótt sé um leyfi til að byggja nýtt einbýlishús á lóðinni ásamt bílskúr.  Eins og fram komi á meðfylgjandi tillögu að skipulagi lóðarinnar sé sótt um leyfi til að reisa á lóðinni tveggja hæða einbýlishús með inndreginni efri hæð.  Heildarflatarmál fyrirhugaðs húss verði 466 m² og nýtingarhlutfall 0,48, en heimiluð stærð núverandi húss væri 399,3 m² og nýtingarhlutfall 0,41.  Frestur til að gera athugasemdir við fyrrgreinda umsókn var veittur til 15. ágúst 2007.  Komu kærendur á framfæri athugasemdum með bréfi, dags. 12. júlí 2007. 

Umsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 16. ágúst 2007 og niðurrif hússins heimilað.  Jafnframt var skipulag lóðarinnar samþykkt enda yrði fyrirhugaður bílskúr lækkaður á grundvelli framkominna athugasemda.  Var byggingarfulltrúa falið að svara þeim athugasemdum er borist höfðu.  

Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 13. september 2007 var samþykkt að nýju niðurrif hússins að Unnarbraut 19 og óskað eftir endanlegum teikningum vegna byggingarleyfis.  Jafnframt voru tillögur að svörum við athugasemdum lagðar fram, þær yfirfarnar og samþykktar.  Bæjarstjórn Seltjarnarness samþykkti fundargerð skipulags- og mannvirkjanefndar á fundi sínum 26. september s.á.

Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkti á fundi sínum hinn 8. nóvember 2007 umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut og á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarness hinn 14. nóvember s.á.  var sú samþykkt nefndarinnar staðfest.

Hafa kærendur kært ofangreindar samþykktir skipulags- og mannvirkjanefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að þeir njóti óskerts sjávarútsýnis úr stofugluggum íbúðar sinnar og viðbyggingu.  Kærendur reki dagvistun fyrir börn í húsnæði sínu og því séu not þeirra af garði sunnan og vestan megin við húsið mikil. 

Áhrif nýbyggingar fyrir kærendur séu veruleg en hún sé hærri, lengri, breiðari og færist nær húsi kærenda en hús það sem nú standi á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut. 

Útsýni til hafs hverfi næstum því að fullu og verði einungis að steyptum vegg.  Aukið og verulegt skuggavarp verði sem nái bæði til íbúðarinnar og þá sérstaklega til garðsins, en hann verði að stórum hluta lítt nothæfur bróðurpart dags yfir sumarmánuðina.  Aðkoma að íbúð kærenda þrengist verulega og slysahætta aukist þar sem innkeyrsla að bílskúrnum muni liggja allt að 1,5 m neðar en lóð kærenda.  Verðgildi eignar kærenda muni rýrna allt að 50% og skuggavarp í suðurgarði muni hafa veruleg áhrif á rekstur á vegum annars kærenda sem dagmóður þar sem not af garði verði nær engin.

Umrætt byggingarleyfi sé ekki í samræmi við aðalskipulag sem geri ráð fyrir því að auka fjölbreytni íbúðarhúsnæðis og þétta byggð við endurbætur og nýbyggingar, en verið sé að rífa tvíbýlishús og byggja einbýlishús í staðinn sem engin vöntun hafi verið á í sveitarfélaginu.

Á umræddu svæði sé ekki í gildi deiliskipulag.  Samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verði byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu sé að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. tilgreindra laga um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu.  Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hafi verið talið að skýra bæri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga, þar sem segi að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.

Hér sé um verulegar breytingar að ræða þar sem áformað sé að rífa tvíbýlishús og byggja einbýlishús í staðinn.  Auk þess sé nýbyggingin umtalsvert stærri en núverandi bygging og sé nýtingarhlutfall lóðarinnar aukið verulega.  Þá verði að líta til þess hversu umfangsmikil nýbygging sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir séu á umræddri lóð eða svæði.  Stækkun nýbyggingar nemi rúmlega 45,5% af heildarflatarmáli sem verði að telja verulega stækkun.  Undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga geti því ekki átt við í þessu tilviki.

Þegar meta skuli hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verði jafnframt að líta til þess hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir.  Grenndaráhrif fyrirhugaðrar nýbyggingar séu veruleg og valdi því að lífsgæði kærenda, bæði hvað varði útsýni og dagsbirtu í íbúð þeirra og garði, séu skert svo freklega að það eitt ætti að hindra að undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið beitt.

Þá sé það mat kærenda að meðferð skipulags- og byggingaryfirvalda hafi brotið í bága við stjórnsýslulög nr. 37/1993, aðallega 10. gr. laganna, rannsóknarregluna.  Aðeins sumum athugasemdum kærenda hafi verið svarað og þá hafi svör byggst á ófullnægjandi gögnum.  Ekki hafi farið fram nein sjálfstæð rannsókn af hálfu byggingaryfirvalda og nefna kærendur nokkur dæmi máli sínu til stuðnings.

Alvarlegasti ágalli á svari byggingafulltrúa sé þó sá að ekki hafi einu orði verið vikið að þeirri athugasemd kærenda að fyrirhuguð nýbygging rýri verðgildi fasteignar þeirra og hafi veruleg áhrif á atvinnurekstur kærenda, sem þó sé meginatriðið í athugasemdum þeirra og það sem málið snúist í raun um.  Þá verði ekki ráðið af gögnum málsins að nein athugun hafi verið gerð af hálfu byggingaryfirvalda á meintum grenndaráhrifum byggingarinnar.  Hafi þó borið nauðsyn til þess að gera slíka athugun, m.a. til þess að unnt væri að meta hvort nýbyggingin hefði einungis í för með sér óverulegar breytingar.

Loks byggi kærendur kröfu sína á úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í máli nr. 74/2006 og telja að með hliðsjón af þeim úrskurði skuli fallast á kröfur þeirra.

Málsrök Seltjarnarnessbæjar:  Seltjarnarnesbær krefst þess að hafnað verði kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda á lóðinni og að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar.

Andmælt sé fullyrðingum kærenda um hversu miklu breiðara, lengra, hærra og nær hús það sem hin kærða ákvörðun taki til verði umfram það sem núverandi hús sé. 

Telji sveitarfélagið að grenndaráhrif hinnar nýju byggingar séu ekki veruleg umfram áhrif núverandi húss.  Þá séu áhrifin ekki meiri en íbúar í þéttbýli þurfi almennt að þola og gera ráð fyrir m.t.t. aðstæðna og byggðamynsturs.

Mótmælt sé fullyrðingu kærenda um að útsýni til hafs hverfi næstum að fullu með nýbyggingunni, en aðeins tapist útsýni á um 2,3 m löngum kafla þar sem standandi fólk geti auðveldlega horft yfir bílskúrinn.  Ef fallist yrði á að útsýnisskerðing ætti að leiða til þess að framkvæmdir yrðu ekki leyfðar á lóðinni að Unnarbraut 19 væri verið að staðfesta að með leyfi til viðbyggingarinnar hefðu kærendur unnið rétt til útsýnis á kostnað annarra lóðarhafa.  Slíkt sé auðvitað andstætt almennri skynsemi, sjónarmiðum um jafnræði og sanngjarnar væntingar.

Skuggavarpsáhrif hins nýja húss séu óveruleg og geti ekki haft neikvæð áhrif á starfsemi kærenda né notkun lóðarinnar sem útivistarsvæðis, enda sé skuggavarpið ekki meira en íbúar í þéttbýli verði almennt að þola og búa við.  Þá verði hvorki talið að nýbygging hafi áhrif á aðkomu húss kærenda né að slysahætta muni aukast vegna hæðarmismunar á lóðunum.  Mjög ósennilegt sé að breytingin muni leiða til nokkurrar verðrýrnunar á húsi kærenda.  Fullyrðingu kærenda um 50% verðlækkun sé mótmælt sem ósannaðri og órökstuddri.

Ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir reitinn og hús á reitnum séu bæði sambýlis- og einbýlishús.  Það sé því í samræmi við núverandi byggð og húsagerðir að leyfa einbýlishús á lóðinni.  Slík breyting sé auk þess jákvæð í grenndarréttarlegu tilliti er varði umferð, bílastæði o.fl.

Fullyrðing kærenda um að breytingin stangist á við aðalskipulag sé röng.  Stefnumið um að auka fjölbreytni í íbúðargerðum í sveitarfélaginu eigi einkum við um skipulag nýrra svæða og þýði ekki að bannað sé að breyta t.d. tvíbýlishúsum í einbýli eða öfugt.

Við skýringu á því hvort heimilt sé að grenndarkynna og veita byggingarleyfi í þegar byggðu en ódeiliskipulögðu hverfi hafi í réttarframkvæmd einkum verið litið til þess hvort byggingarleyfi samræmdist byggðamynstri viðkomandi hverfis og hvort heimilt hefði verið að grenndarkynna breytinguna sem óverulega breytingu á deiliskipulagi ef deiliskipulag hefði verið til staðar, sbr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Seltjarnarnesbær telji ótvírætt að heimilt hefði verið að grenndarkynna umsóknina sem óverulega breytingu á deiliskipulagi.  Breytingin lúti aðeins að einni lóð, umrædd nýbygging sé hvorki hærri, stærri né umfangsmeiri en almennt gerist með hús á götureitnum eða í nágrenni hans og samræmist byggðamynstri.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar sé t.d. sambærilegt meirihluta lóða á reitnum og lægra en nýtingarhlutfall fjögurra lóða, þ.m.t. lóðar kærenda sem sé 0,5.  Þá sé breytingin óveruleg miðað við núverandi hús sem standi á lóðinni.  Húsið sé lítið hærra en núverandi hús og í lægri kóta en hús kærenda.  Þá sé húsið lítið breiðara en núverandi hús og svipað að breidd og hús kærenda.  Þó húsið sé rúmum tveimur metrum lengra en núverandi hús sé það samt styttra en hús kærenda auk þess sem önnur hús á reitnum nái lengra inn í lóðir en hið nýja hús.

Einnig séu grenndaráhrif breytingarinnar óveruleg.  Breyting á skuggavarpi og skerðing á útsýni frá húsi kærenda sé lítil og ekki meiri en íbúar í þéttbýli þurfi almennt að þola. Kærendur hafi mátt gera ráð fyrir breytingu sem hefði sambærileg áhrif hvað varði útsýni þeirra þar sem þeir hafi sjálfir fengið leyfi til að auka byggingarmagn á lóð sinni og byggja viðbyggingu lengra inn í lóðina.  Þá sé bygging bílskúrs í samræmi við almennt fyrirkomulag í hverfinu, þ.m.t. á lóð kærenda.  Auk framangreinds hafi fækkun íbúða í húsinu jákvæð grenndaráhrif m.t.t. umferðar og bílastæða.  Neikvæð grenndaráhrif breytingarinnar séu því óveruleg.

Þá telji Seltjarnarnesbær að málsmeðferð hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og ákvæði stjórnsýslulaga.  Mótmælum kærenda, sem sett hafi verið fram í fimm liðum, hafi öllum verið svarað í umsögn bæjarins.  Bílskúr hafi verið lækkaður um rúmlega 0,5 m til að draga að mestu leyti úr skerðingu á útsýni kærenda.  Jafnframt hafi það verið metið svo, út frá skoðun á grenndaráhrifum nýs húss, að ólíklegt væri að breytingin myndi valda slíku tjóni sem kærendur hafi haldið fram um meinta hugsanlega lækkun á verði fasteignar.

Því sé mótmælt að Seltjarnarnesbær hafi ekki rannsakað málið sjálfstætt en sérfræðingar sveitarfélagsins hafi skoðað málið ítarlega, þ.m.t. fyrirliggjandi gögn, einkum m.t.t. grenndaráhrifa byggingarinnar.  Hafi það m.a. verið á grundvelli þeirrar skoðunar að bæjaryfirvöld hafi gert kröfu um lækkun bílskúrs.

Seltjarnarnesbær telji að tilvitnaður úrskurður í máli nr. 74/2006 hafi ekki beint fordæmisgildi en í máli því sem hér sé til skoðunar hafi grenndaráhrif nýbyggingar verið könnuð og málin því ekki sambærileg að þessu leyti.  Þá verði talið að umsókn um byggingarleyfi sé í samræmi við stefnuyfirlýsingu úr greinargerð Aðalskipulags Seltjarnarness 2006-2024, sem vísað hafi verið til í fyrrgreindum úrskurði, og fjalli um núverandi íbúðarbyggð og þéttingu byggðar.  Aldrei hafi verið meiningin að sú almenna stefnuyfirlýsing útilokaði að veitt yrðu einstaka leyfi á grundvelli grenndarkynningar í samræmi við byggðamynstur.  Sé því harðlega mótmælt að svo þröngur skilningur verði lagður í áðurgreinda yfirlýsingu og fullyrt að tilgangur hennar hafi ekki verið að útiloka alla möguleika á beitingu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Loks sé vísað til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 10/1998 og álits umboðsmanns Alþingis vegna sama máls nr. 2556/1998, og þeirra sjónarmiða sem þar komi fram.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafar krefjast þess að kröfum kærenda verði hafnað.

Bent sé á að bílskúr hafi ekki einungis verið lækkaður um rúma 50 cm, heldur hafi tengibygging milli bílskúrs og einbýlishúss verið lækkuð til samræmis við lækkun bílskúrs og því hafi byggingarleyfishafar í raun gengið lengra en fyrir þá hafi verið lagt til að koma til móts við athugasemdir.

Því sé mótmælt að kærendur njóti óskerts sjávarútsýnis frá íbúð sinni og telji byggingarleyfishafar að ekki sé gerð nægjanleg grein fyrir afstöðu húsa við Unnarbraut 1 og Unnarbraut 19 í kæru.  Hið rétta sé að úr íbúð kærenda liggi sjónlína til sjávar eftir u.þ.b 45 gráðu sjónarhorni úr stofu kærenda, þ.e. beint fyrir framan stofuglugga kærenda standi núverandi hús að Unnarbraut 19 og skerði fullkomlega allt útsýni úr íbúð kærenda til sjávar.  Viðbygging við íbúð kærenda sé niðurgrafin að hluta miðað við annan gólfflöt íbúðar þeirra, svo nemi u.þ.b. 30 cm.  Þar sé svefnherbergi sem ekki sé með glugga til sjávar og sjónvarpsstofa.

Byggingarleyfishafar mótmæli fullyrðingum kærenda um breidd, lengd, hæð og fjarlægð hins nýja húss frá lóðarmörkum kærenda.  Þá sé bent á að mesta breidd suðurhliðar efri hæðar hússins verði 6,9 m, þ.e. 3,5 m minni en sama hlið núverandi húss.  Sá hluti íbúðarhússins sem sé á tveimur hæðum nái 2,3 m lengra til suðurs en núverandi hús.  Veggir tengibyggingar og bílskúrs séu verulega miklu lægri en íbúðarhúsið og hafi því allt önnur áhrif, en taka verði tillit til þess að fyrir sé hús á lóðinni að Unnarbraut 19.

Minnsta fjarlægð frá glugga íbúðar kærenda að fyrirhuguðum bílskúr sé 3,15 m, en ekki 2,8 m svo sem fullyrt sé í kæru.  Hvergi sé bil milli hússins að Unnarbraut 17 og fyrirhugaðrar nýbyggingar að Unnarbraut 19 undir því lágmarki sem byggingarreglugerð kveði á um.  Skuggavarp mun í engu verulegu aukast við framkvæmdina og sé því hafnað að skuggavarpsmyndir séu villandi.

Vísað sé til teikninga er sýni að frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir svipuðum húsum á lóðunum að Unnarbraut 17 og 19 þó svo að síðar hafi verið byggt minna hús á lóð nr. 19. Óumdeilanlegt sé því að skipulag lóðarinnar að Unnarbraut 19 hafi ávallt verið miðað við þá stærð sem byggingarleyfishafar hafi miðað við og kærendur hafi mátt ganga út frá.  Sömuleiðis hljóti bæjaryfirvöld að vera í góðri trú þegar samþykkt sé leyfi til þess að byggja allan reitinn sem verið hafi á skipulagi í a.m.k. 34 ár.

Fullyrðingar kærenda um 50% verðfall eignar þeirra séu órökstuddar og ósannar.  Sjónlína að sjó sé þegar skert og muni ekki skerðast svo nokkru nemi við framkvæmdirnar.  Vísi byggingarleyfishafar einnig til þess að fyrirhugaðar framkvæmdir þeirra muni bæta ásýnd lóðar og bygginga á Unnarbraut 19, sem lengi hafi verið vanrækt.

Byggingarleyfishafar hafni því að byggingarleyfið standist ekki aðalskipulag Seltjarnarness, þar sem sótt sé um byggingarleyfi fyrir einbýli en ekki fjölbýli.  Því sé og hafnað að í umræddri samþykkt fyrir nýbyggingu felist veruleg breyting á því skipulagi sem fyrir sé á mannvirkjum við Unnarbraut 19.  Í þegar byggðum hverfum í þéttbýli sé sérstaklega gert ráð fyrir þeirri málsmeðferð sem beitt hafi verið þegar leyfi fyrir niðurrifi og byggingu hafi verið veitt.

Staðsetning bílskúrs í horni lóðar sé í samræmi við byggðamynstur.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar að Unnarbraut 19 verði 0,48 og séu 11 af 26 nálægum lóðum með sömu eða hærri nýtingu.  Sé því hafnað að nýtingarhlutfallið eitt og sér geti leitt til þess að breytingin verði talin veruleg, enda sé hún nær því að vera venjuleg.

Hvað málsmeðferð byggingaryfirvalda varði þá hafi skyldubundið mat sveitarfélagsins verið að fullu virt, hefðbundin rannsókn málsins hafi verið framkvæmd og að lokum hafi verið samþykkt að veita umsókninni brautargengi.

Þá telji byggingarleyfishafar að málavextir í máli nr. 74/2006 séu ekki fyllilega sambærilegir við mál þetta.  Athugasemdum kærenda hafi verið ítarlega svarað.  Áhrif stækkunar í máli því sem hér sé til skoðunar séu mun minni og hafi ekki sambærileg áhrif fyrir kærendur eins og talið hafi verið sannað í fyrra máli.

Byggingarleyfishafar séu handhafar ákveðinna réttinda sem njóti ríkrar lögverndar og verði verulegir, rökstuddir og sannanlegir hagsmunir annarra að koma til svo rétturinn verði skertur.  Óheimilt sé á grundvelli jafnræðisreglu að láta byggingarleyfishafa sæta annarri túlkun, t.d. á stærð húsnæðis og nýtingarhlutfalli, en tíðkuð hafi verið í framkvæmd.  Einnig sé vísað til réttmætra væntinga byggingarleyfishafa til þess að stjórnsýsluframkvæmd sé sú sama í máli þeirra og verið hafi.

Loks vísi byggingarleyfishafar til sjónarmiða um stjórnsýsluframkvæmd sem þeir telji að eigi að leiða til þess hin kærða ákvörðun verði látin standa óhögguð.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir sem ekki verða reifaðar nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 6. febrúar 2007 að viðstöddum byggingarfulltrúa, kærendum og lögmanni þeirra og arkitektum og lögmanni byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 8. nóvember 2007, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 14. nóvember s.á., um að veita leyfi til að reisa einbýlishús og bílskúr á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.  Jafnframt tekur kæran til ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar frá 13. september 2007 um að heimila niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni.
 
Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að grenndarkynna erindi lóðarhafa Unnarbrautar 19.  Verður að ætla að slíkt hafi verið gert á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu.  Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra beri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.

Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verður m.a. að líta til þess hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði og hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir.

Í hinu umdeilda tilviki er um að ræða nýbyggingu í stað eldra húss og eykst heildargólfflatarmál á lóðinni um 45,6% við tilkomu hennar.  Sú hlið nýbyggingarinnar sem snýr að eign kærenda færist nær lóðarmörkum sem nemur 0,7 – 1,5 m og lengist til suðurs um 2,3 m, en þar fyrir sunnan eiga að rísa lágreist tengibygging og bílskúr.  Nýtingarhlutfall lóðar hækkar úr 0,33 í 0,48 en ekki þykir rétt að miða við að nýtingarhlutfall hafi verið 0,41 þar sem sú viðmiðun styðst einungis við byggingarleyfi sem nú er fallið úr gildi, sbr. 5. mgr. 44. gr. laga nr. 73/1997.

Úrskurðarnefndin telur að ekki verði fallist á að bygging þess húss, sem áformað er að reisa að Unnarbraut 19, feli einungis í sér óverulega breytingu.  Þvert á móti telur nefndin að um verulega breytingu sé að tefla og að hún hafi umtalsverð grenndaráhrif á eign kærenda, bæði hvað varðar rými, útsýni og skuggavarp.  Voru því ekki skilyrði til þess að fara með erindi kærenda eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Hefði það jafnframt verið í betra samræmi við stefnu núgildandi aðalskipulags Seltjarnarness um þéttingu byggðar í eldri hverfum að unnið hefði verið deiliskipulag fyrir umræddan götureit áður en afstaða var tekin til erindis lóðarhafa Unnarbrautar 19.

Ekki verður fallist á að líta beri til upphaflegra byggingarreita eða byggingaráforma á umræddu svæði við úrlausn máls þessa enda hafa þau áform ekki verið sett fram í bindandi ákvörðun um deiliskipulag fyrir svæðið.  Verður ekki heldur fallist á að líta beri til þeirrar stjórnsýsluframkvæmdar sem lögð hefur verið til grundvallar við ákvarðanir um byggingar á svæðinu enda mun uppbygging þess hafa að mestu leyti átt sér stað fyrir gildistöku laga nr. 73/1997 þegar aðrar og vægari kröfur voru gerðar í ýmsum efnum um gerð og framsetningu skipulags.  Hafa sjónarmið er að þessu lúta því ekki áhrif á niðurstöðu málsins.

Eins og að framan er rakið fóru byggingarleyfishafar þess á leit með bréfi, dags. 30. maí 2007, að veitt yrði heimild til að rífa húsið að Unnarbraut 19 og að heimiluð yrði breyting á skipulagi lóðarinnar.  Erindi þetta var grenndarkynnt án þess að séð verði að þá hafi verið komin fram formleg umsókn um byggingarleyfi svo sem áskilið er í 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, en í engu var getið um lagagrundvöll kynningarinnar í bréfi því sem nágrönnum var sent.  Var málsmeðferð að þessu leyti áfátt.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið skilyrði til þess að veita umdeilt byggingarleyfi með stoð í undantekningarreglu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og að meðferð málsins hafi að auki verið haldin verulegum ágöllum og beri af þessum ástæðum að fella hinar kærðu ákvarðanir úr gildi.  Hefur tilvísun í niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 10/1998 og álit umboðsmanns Alþingis nr. 2556/1998 engin áhrif á þessa niðurstöðu, enda gjörólík mál bæði hvað varðar byggðarmynstur, landnotkun og nýtingarhlutfall á umræddum svæðum.

Ekki verður séð að ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september 2007 um leyfi til niðurrifs núverandi húss að Unnarbraut 19 raski til muna lögvörðum hagmunum kærenda og verður að telja að sú ákvörðun hafi verið undirbúin með fullnægjandi hætti.  Verður henni því ekki hnekkt.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september 2007, sem staðfest var í bæjarstjórn 26. september 2007, um leyfi til niðurrifs núverandi húss að Unnarbraut 19 skal standa óröskuð.

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 8. nóvember 2007, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 14. nóvember 2007, um að veita leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.

 

__________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________            ____________________________
     Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson