Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

122/2007 Kiðjaberg

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 8. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 122/2007, kæra á samþykkt sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 6. september 2007 um breytt deiliskipulag frístundasvæðis í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. september 2007, er barst nefndinni hinn 25. sama mánaðar, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóðinni nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi, samþykkt sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 6. september 2007 um breytt deiliskipulag frístundasvæðis í landi Kiðjabergs. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að réttaráhrif hennar verði þegar stöðvuð.  Þykir ekki hafa þýðingu að fjalla sérstaklega um frestun réttaráhrifa hinnar kærðu skipulagsákvörðunar enda felur hún ekki í sér sjálfstæða heimild til framkvæmda.  Hafa kærendur, með kæru, dags. 4. október 2007, kært til úrskurðarnefndarinnar útgáfu byggingarleyfa sem veitt hafa verið fyrir sumarhúsum á lóðum næst lóð kærenda með stoð í hinni kærðu ákvörðun og hafa krafist stöðvunar framkvæmda í því máli.  Hefur úrskurðarnefndin þegar tekið afstöðu til þeirrar kröfu. Verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um frestun réttaráhrifa í máli þessu en málið er nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkra forsögu en deilur hafa verið uppi um deiliskipulagsákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps varðandi frístundahúsasvæði í landi Kiðjabergs, en upphaflegt deiliskipulag svæðisins er frá árinu 1990.  Hinn 23. ágúst 2006 öðlaðist gildi breyting á umræddu deiliskipulagi er tók til stærðar og staðsetningar sumarhúsalóða á svæðinu og hinn 9. október 2006 tók gildi deiliskipulagsbreyting er varðaði stærð og hæð sumarhúsa þar.  Voru breytingar þessar kærðar til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði sínum uppkveðnum hinn 4. júlí 2007 vísaði frá kæru á fyrri skipulagsbreytingunni en felldi þá síðari úr gildi.  Þá voru og úr gildi felld leyfi til bygginga tveggja sumarhúsa á skipulagssvæðinu. 

Á fundi sveitarstjórnar hinn 5. júlí 2007 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sveitarstjórn samþykkir að fela oddvita meirihluta og oddvita minnihluta að samþykkja f.h. sveitarstjórnar fundargerðir skipulags- og byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu í júlí og byrjun ágúst eða þar til sveitarstjórn fundar að nýju.“

Á fundi hinn 12. júlí 2007 samþykkti skipulagsnefnd uppsveita Árnessýslu að auglýsa tillögu að breyttum skilmálum sumarhúsasvæðisins í Kiðjabergi, er fólu m.a. í sér að hámarksstærð húsa gæti orðið allt að 350 m², hámarkshæð mænis 6 metrar og að heimilt yrði að byggja geymslukjallara þar sem aðstæður gæfu tilefni til.  Samþykktu oddviti meirihluta og oddviti minnhluta fundargerð nefndarinnar hinn 13. sama mánaðar.  Var tillagan auglýst til kynningar í Lögbirtingablaðinu hinn 19. júlí 2007 og bárust við henni athugasemdir, m.a. frá kærendum.   Á fundi sveitarstjórnar hinn 16. ágúst 2007 var lögð fram fundargerð skipulagsnefndar frá 12. júlí 2007 og eftirfarandi bókað:  „Fundargerð lögð fram og kynnt en oddvitar meiri og minni hluta sveitarstjórnar hafa samþykkt fundargerðina sbr. bókun í sveitarstjórn þann 5. júlí sl. og er samþykki þeirra staðfest af hálfu sveitarstjórnar.“  Var tillagan tekin fyrir á fundi sveitarstjórnar hinn 6. september 2007 og afgreidd með svohljóðandi bókun:  „Lögð fram tillaga að breytingum á skilmálum deiliskipulags Kiðjabergs, orlofs- og sumarhúsasvæðis Meistarafélags húsasmiða.  Í tillögunni felst að gerð er breyting á skilmálum er varða stærð og útlit húsa, h. lið í greinargerð deiliskipulagsins.  Gert er ráð fyrir að heimilt verði að reisa allt að 350 fm frístundahús og 40 fm aukahús á hverri lóð, þó þannig að nýtingarhlutfall verði ekki hærra en 0,03.  Einnig verða breytingar er varða hæðir húsa, mænishæð og þakhalla. Þann 21. september 2006 samþykkti sveitarstjórn breytingu á skilmálum deiliskipulagsins en með úrskurði Úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 4. júlí 2007 var sú breyting felld úr gildi.  Tillagan var í kynningu frá 19. júlí til 16. ágúst 2007 með athugasemdafresti til 30. ágúst.  Tvö athugasemdabréf bárust.  Sveitarstjórn samþykkir tillöguna skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga óbreytta og felur skipulagsfulltrúa að svara innsendum athugasemdum í samræmi við afgreiðslu sveitarstjórnar.“

Með bréfi Skipulagsstofnunar til skipulagsfulltrúa, dags. 21. september 2007, lýsti stofnunin þeirri afstöðu sinni að hún féllist ekki á að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 auk þess sem efnisinnihald skilmálanna væri óskýrt.  Þrátt fyrir þessa afstöðu Skipulagsstofnunar var auglýsing um gildistöku breytingarinnar, dags. 21. september 2007, birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. sama mánaðar.

Með bréfi úrskurðarnefndarinnar til sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps, dags. 12. október 2007, var óskað eftir upplýsingum um hvernig staðið hafi verið að staðfestingu fundargerðar skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu frá 12. júlí 2007 þar sem samþykkt hafði verið að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðis þess er hér um ræðir.  Í bréfi lögmanns sveitarfélagsins, dags. 22. október 2007, kemur m.a. fram að hinn 13. júlí 2007 hafi oddvitar meiri- og minnihluta sveitarstjórnar staðfest fundargerð skipulagsnefndar frá 12. júlí 2007 með áritun sinni, sbr. heimild sveitarstjórnar frá 5. júlí 2007 og því hafi samþykki hennar fyrir auglýsingu tillögunnar legið fyrir.

Með tölvubréfi lögmanns sveitarfélagsins til úrskurðarnefndarinnar, dags. 16. nóvember 2007, segir m.a. eftirfarandi:  „Sveitarstjórn telur að samþykktin 5. júlí sl. hafi verið fullgild og í samræmi við sveitarstjórnarlög og ekki hafi þurft staðfestingar við á samþykkt oddvitanna frá 13. júlí varðandi Kiðjaberg.  Afgreiðsla þann 16. ágúst var einungis ex tuto.  Þá liggur líka fyrir að hafi verið einhverjir annmarkar á samþykkt oddvita eða heimild þeirra þá hafi verið úr henni bætt þann 16. ágúst.  Að loknum kynningartíma tillögunnar, sem lauk 30. ágúst 2007, þá tók sveitarstjórn málið fyrir þann 6. september og samþykkti tillöguna og fól skipulagsfulltrúa að svara athugasemdum í samræmi við það sem fram fór á fundinum.“

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að svo virðist sem hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi eingöngu hlotið eina umræðu í hreppsnefnd Grímsnes- og Grafningshrepps, eða hinn 6. september 2007.  Tillagan hafi ekki verið tekin fyrir á fundi hreppsnefndar sem haldinn hafi verið daginn eftir uppkvaðningu úrskurðar úrskurðarnefndarinnar frá 4. júlí 2007.  Eftir það hafi hreppsnefndin ekki komið saman fyrr en hinn 16. ágúst 2007 en þá hafi tillagan þegar verið auglýst.  Tillagan virðist því hafa verið auglýst án þess að fyrir lægi samþykki hreppsnefndar.  Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli sveitarstjórn samþykkja auglýsingu deiliskipulagstillögu og taka tillöguna til umræðu á ný eftir athugasemdafrest, að undangenginni umfjöllun í skipulagsnefnd.  Tillagan virðist hvorki hafa fengið umfjöllun í hreppsnefnd fyrir auglýsingu né umfjöllun í skipulagsnefnd eftir auglýsingu eins og jafnframt sé lögskylt.  Með vísan til framangreinds sé hin kærða deiliskipulagsbreyting ógildanleg.

Í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga segi að sveitarstjórn skuli við seinni umræðu í sveitarstjórn „…taka afstöðu til athugasemda sem borist hafa og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni.“  Eins og fram komi í afgreiðslu sveitarstjórnar hafi hún ekki tekið afstöðu til athugasemda kærenda heldur hafi hún falið skipulagsfulltrúa að svara þeim.  Ekkert sé heldur bókað um að lögð hafi verið fram umsögn um athugasemdir kærenda.  Slík afgreiðsla sé ekki í samræmi við ákvæði áður nefndrar 25. gr. enda byggi lögin á því að sveitarstjórnin sjálf taki afstöðu til athugasemda sem berist.  Sé hin kærða ákvörðun þegar af þessari ástæðu ógildanleg.

Þá sé því haldið fram að hin kærða deiliskipulagsbreyting sé ólögmæt með vísan til þess að samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé óheimilt „… að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.“  Eins og úrskurðarnefndinni sé kunnugt hafi fjöldi bygginga verið reistur á svæðinu í ósamræmi við gildandi skilmála.  Sambærileg skipulagsbreyting hafi áður verið samþykkt en felld úr gildi með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 4. júlí 2007.  Þá hafi kærendur tvisvar kært byggingarleyfi fyrir sumarhúsum á lóðunum nr. 109 og 112 sem haldið sé fram að hafi verið byggð eftir umræddum skilmálum.  Þegar byggingarleyfin fyrir þessum húsum hafi verið veitt í upphafi hafi þó ekki einu sinni verið búið að samþykkja þá breytingu á skipulagsskilmálum sem felld hafi verið úr gildi með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 4. júlí 2007.  Byggingarframkvæmdir við umrædd hús, á lóðunum nr. 109 og 112, hafi því alltaf verið ólögmætar og hreppsnefnd verið um það fullkunnugt.  Hreppsnefndinni hafi því borið, áður en hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið auglýst, að láta fjarlægja hinar ólögmætu framkvæmdir.  Það hafi ekki verið gert.  Hin kærða breyting sé því í beinni andstöðu við umrætt lagaákvæði sem sett hafi verið til að koma í veg fyrir háttsemi af þessum toga.  Undir þetta taki Skipulagsstofnun í bréfi, dags. 21. september 2007.  Tilgangur samþykktar skilmálanna virðist því eingöngu hafa verið sá að koma sér hjá bótaskyldu gagnvart eigendum allra þeirra húsa sem reist hafi verið í trássi við skipulag, þ.m.t. á lóðunum nr. 109 og 112.

Kærendur telji deiliskipulagsbreytinguna ólögmæta þar sem ólögmætt sé að breyta tiltölulega nýlegu deiliskipulagi, eins og hér um ræði, enda verði eigendur fasteigna að geta treyst því að því umhverfi og þeim réttindum sem þeim séu sköpuð með skipulagsáætlunum sé ekki breytt nema fyrir því liggi sterk málefnaleg og lögmæt sjónarmið.  Með breytingu sem þessari sé raskað öllum þeim væntingum sem kærendur hafi haft er þau hafi sótt um og fengið lóð á svæðinu og hafið þar uppbyggingu. 

Þá sé því haldið fram að hin kærða breyting á skilmálum samræmist ekki reglum um samræmi og jafnræði.  Tillagan sé því andstæð reglum stjórnsýslulaga og stjórnsýsluréttar um samræmi og jafnræði borgaranna.  Með því að breyta skilmálum eftir á sitji lóðarhafar ekki við sama borð. 

Auk framangreinds telji kærendur að hin kærða breyting muni skerða mjög friðhelgi og grenndarrétt þeirra þar sem hærri og stærri hús kalli á meiri yfirsýn yfir lóð þeirra og aukna umferð.  Í því sambandi sé minnt á að lóðir í kringum lóð þeirra hafa verið stækkaðar og útivistarsvæði minnkuð verulega en um leið hafi kærendum verið synjað um sambærilega stækkun. 

Þá sé hin kærða breyting ekki í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga eða skipulagsreglugerð um framsetningu slíkra skipulagsbreytinga.  Jafnframt sé efnisinnihald skilmálanna óskýrt eins og fram komi í bréfi Skipulagsstofnunar frá 21. september 2007. 

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu sveitarfélagsins er kröfum kærenda mótmælt og þess krafist að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði staðfest. 

Bent sé á að á fundi sveitarstjórnar hinn 5. júlí 2007, í lið 20. a, sé eftirfarandi fært til bókar:  „Heimild til að samþykkja f.h. sveitarstjórnar fundargerðir skipulags- og byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu í júlí og byrjun ágúst eða þar til sveitarstjórn fundar að nýju.  Sveitarstjórn samþykkir að fela oddvita meirihluta og oddvita minnihluta að samþykkja f.h. sveitarstjórnar fundargerðir skipulags- og byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu í júlí og byrjun ágúst eða þar til sveitarstjórn fundar að nýju.“

Hinn 13. júlí 2007 hafi oddvitar meirihluta og minnihluta staðfest fundargerð skipulagsnefndar frá 12. júlí 2007 þar sem samþykkt hafi verið að auglýsa tillögu að breytingu á skilmálum frístundabyggðar í landi Kiðjabergs.  Samþykki sveitarstjórnar fyrir auglýsingu tillögunnar hafi því legið fyrir.  Um rangfærslu sé því að ræða í kæru.

Þá hafi á fundi sveitarstjórnar hinn 6. september 2007 legið fyrir auglýst tillaga ásamt innkomnum athugasemdum, sem hafi verið yfirfarnar og ræddar, og í kjölfarið hafi sú afstaða verið tekin að ekki skyldi gera breytingar á tillögunni vegna þeirra og tillagan því samþykkt óbreytt.

Almennt sé það svo að fullgerð umsögn um athugasemdir liggi ekki alltaf fyrir þegar sveitarstjórn taki mál til afgreiðslu, en með samþykktinni sé að sjálfsögðu tekin afstaða til athugasemdanna, þ.e. að þær séu ekki þess eðlis að gera þurfi breytingar á tillögunni.  Þeir sem gert hafi athugasemdir fái svo umsögn um athugasemdir sínar í samræmi við afgreiðslu sveitarstjórnar.  Í tilviki því er hér um ræði hafi málsmeðferð deiliskipulagsbreytingarinnar verið að öllu leyti í samræmi við fyrirmæli skipulags- og byggingarlaga.

Þá sé skilningi kærenda á 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997 alfarið mótmælt.  Skipulags- og byggingarnefnd sé ekki skylt að lögum að láta fjarlægja sumarhús á lóðum nr. 109 og 112 eða öðrum lóðum á svæðinu áður en gerð sé breyting á skilmálum deiliskipulags, þrátt fyrir að byggingarleyfi hafi verið afturkölluð.  Ekki sé unnt að túlka ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga með þeim hætti.  Í 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé ekki kveðið með skýrum hætti á um hvernig með skuli fara í slíkum tilvikum.  Engin fyrirmæli séu í greindum lögum sem skyldi byggingarnefnd til að taka ákvörðun um að fjarlægja mannvirki, sem þegar hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis.  Skoða verði ákvæði 4. mgr. í samhengi við önnur þvingunarúrræði 56. gr.  Ákvæði 2., 3. og 4. mgr. 56. gr. eigi fyrst og fremst við um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir samkvæmt IV. kafla laga nr. 73/1997 og taki þá fyrst og fremst til framkvæmda, sem hafnar séu án þess að fengin séu tilskilin leyfi.  Ákvæði 4. mgr. geti þar af leiðandi ekki átt við í því tilviki er bygging hafi verið reist á grundvelli gilds byggingarleyfis, sem talið hafi verið í samræmi við skipulag og skilmála, á þeim tíma sem leyfið hafi verið veitt.  Ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að taka á þeim tilvikum þegar framkvæmt sé án allra tilskilinna leyfa.  Slík túlkun sé einnig í samræmi við forsögu þessa lagaákvæðis og tilgang þess.  Þá sé hér um að ræða undantekningarreglu og verði að beita þröngri lögskýringu við túlkun hennar.  Þröng skýring leiði til þess að ákvæðið verði aldrei túlkað á þann veg sem kærendur krefjist.  Hér verði einnig að hafa í huga að um leið og mannvirki hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis komi til önnur sjónarmið, m.a. um eyðileggingu verðmæta o.fl., sem geti komið í veg fyrir að unnt sé að rífa eða fjarlægja eign, sem reist hafi verið.  Einnig þurfi að líta til skipulagssjónarmiða sem og hagsmuna eiganda þess húss sem risið sé, en niðurrif eignar hans væri augljóslega verulega íþyngjandi fyrir hann.  Loks þurfi að gæta meðalhófs í slíkum ákvörðunum sem og jafnræðisreglu.

Þá megi einnig benda á að framkvæmdir við hús á lóð nr. 112 hafi hafist eftir að breytingar á skilmálum deiliskipulagsins hafi tekið gildi haustið 2006.  Frá þeim tíma og allt til 4. júlí 2007 hafi framkvæmdirnar verið í samræmi við byggingarleyfi og gildandi deiliskipulag.  Enn fremur hafi það verið vilji sveitarstjórnar sem og landeiganda að breyta skilmálum svæðisins þar sem ljóst hafi þótt að þeir væru ekki í samræmi við þá þróun sem átt hafi sér stað í uppbyggingu frístundasvæða undanfarin ár.  Húsin sem risið hafi á lóðum nr. 109 og 112 séu í góðu samræmi við hús sem hafi verið leyfð á öðrum svæðum innan sveitarfélagsins og vegna þessa, sem og greindra sjónarmiða um túlkun á fyrirmælum skipulags- og byggingarlaga, hafi það ekki verið talið skynsamlegt að rífa húsin til þess eins að leyfa uppbyggingu þeirra þegar nýir skipulagsskilmálar hafi tekið gildi.

Í ljósi alls framangreinds sé ekki hægt að fallast á þá túlkun 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, sem sett sé fram af hálfu kærenda, að rífa þurfi húsin á lóðum nr. 109 og 112, sem reist hafi verið á grundvelli byggingarleyfa, áður en unnt sé að breyta deiliskipulagsskilmálum svæðisins.

Þá sé mótmælt þeirri staðhæfingu kærenda að um sé að ræða grundvallarbreytingu á nýlegu skipulagi.  Ekki sé hægt að segja að deiliskipulag umrædds svæðis í Kiðjabergi sé nýlegt því það sé eitt af þeim fyrstu sem unnið hafi verið í sveitarfélaginu. 

Á þeim tíma er upphaflegt deiliskipulag hafi verið unnið hafi ekki verið heimilt að byggja stærri frístundahús en 60 m² samkvæmt lagafyrirmælum og hafi skipulagið miðast við þá stærð.  Í dag sé ekki kveðið á um hámarksstærð frístundahúsa í lögum og ef litið sé til þróunar síðustu ára þá hafi frístundahús smám saman verið að stækka í samræmi við kröfur húsbyggjenda.  Að mati sveitarfélagsins sé ekki talið óeðlilegt að þessi þróun nái einnig til byggðarinnar í Kiðjabergi, sérstaklega í ljósi þess að þangað til nýlega hafi fjölmargar lóðir á svæðinu verið óseldar.

Ljóst sé að fjölmörg hús á svæðinu hafi risið sem séu í samræmi við gildandi skilmála, þar sem hámarksstærð húsa sé 60 m² enda hafi ekki verið heimilt samkvæmt þágildandi lögum að reisa stærri hús.  Slíkt ákvæði hafi hins vegar verið fellt úr gildi þegar ný skipulags- og byggingarlög hafi tekið gildi fyrir um tíu árum.  Ekki sé unnt að túlka jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar með þeim hætti sem kærendur geri, þ.e. að hús sem byggð séu síðar á svæðinu megi ekki vera stærri.  Á vel flestum öðrum svæðum innan sveitarfélagsins megi byggja mun stærri hús.  Þegar farið hafi verið af stað með breytingar á svæði C-Kambar í landi Kiðjabergs hafi átt eftir að úthluta fjölmörgum lóðum á svæðinu.  Markmið breytinganna hafi m.a. verið að gera svæðið meira aðlaðandi til að auðvelda úthlutun.  Ef skilmálum deiliskipulagsins hefði ekki verið breytt hefði mátt túlka það sem svo að ekki væri gætt jafnræðis milli landeigenda Kiðjabergs og annarra landeigenda í sveitarfélaginu þar sem minni byggingarheimildir gætu haft áhrif á úthlutun lóðanna.

Af hálfu sveitarfélagsins sé á því byggt að breyting á skilmálum hafi ekki neikvæð áhrif á grenndarrétt kærenda.  Það sé ekki mat sveitarstjórnar að stærri hús kalli á aukna yfirsýn yfir aðliggjandi lóðir og aukna umferð.  Með breyttu skipulagi muni umferð fólks í næsta nágrenni kærenda minnka því lóðum norðan við lóð þeirra fækki úr þremur í tvær.

Telji kærendur sig hins vegar verða fyrir tjóni geti þau haft uppi bótakröfu á grundvelli 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Hinir umræddu skilmálar séu í samræmi við það sem algengt sé í deiliskipulagi frístundabyggða.  Í kærunni sé reyndar ekki rökstutt nánar hvað það sé sem kærendur telji óskýrt í þessum skilmálum.  Hér verði að hafa í huga að við setningu skilmála fyrir svæðið verði að vera hægt að taka tillit til mismunandi landaðstæðna hverrar lóðar fyrir sig.  Land innan byggingarreita lóða sé mjög mismunandi og þar af leiðandi þurfi að gera ráð fyrir ákveðnum sveigjanleika.  Skilmálarnir sem slíkir séu hins vegar skýrir og auðvelt sé að lesa úr þeim.

Af hálfu kærenda sé ekki sýnt fram á að breytingar á skilmálunum hafi neikvæð áhrif á hagsmuni þeirra þar sem húsin, sem þau hafa aðallega gert athugasemdir við, sjáist varla frá lóð þeirra.  

Úrskurðarnefndin tekur fram að aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur nefndin haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að þegar sveitarstjórn hafi samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og kynnt.  Þá segir einnig að þegar liðinn sé frestur til athugasemda skuli sveitarstjórn fjalla um tillöguna á nýjan leik að undangenginni umfjöllun skipulagsnefndar.

Eins og rakið er hér að framan var á fundi sveitarstjórnar hinn 5. júlí 2007 samþykkt að fela oddvita meirihluta og oddvita minnihluta að samþykkja fyrir hönd sveitarstjórnar fundargerðir skipulags- og byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu í júlí og byrjun ágúst það ár.  Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 12. júlí 2007 var samþykkt að auglýsa tillögu að breyttum skilmálum sumarhúsasvæðisins í Kiðjabergi, er fól í sér m.a. að hámarksstærð húsa á svæðinu gæti orðið allt að 350m², hámarksmænishæð 6 m og að heimilt væri að byggja geymslukjallara þar sem aðstæður gæfu tilefni til.  Samþykktu oddviti meirihluta og oddviti minnihluta fundargerð nefndarinnar hinn 13. sama mánaðar.  Birtist auglýsing um tillöguna í Lögbirtingarblaðinu hinn 19. júlí 2007 og var frestur til athugasemda til 30. ágúst s.á.  Bárust athugasemdir við henni, m.a. frá kærendum.  

Á fundi sveitarstjórnar hinn 16. ágúst 2007 var lögð fram fundargerð skipulagsnefndar frá 12. júlí 2007 og eftirfarandi bókað:  „Fundargerð lögð fram og kynnt en oddvitar meiri og minni hluta sveitarstjórnar hafa samþykkt fundargerðina sbr. bókun í sveitarstjórn þann 5. júlí sl. og er samþykki þeirra staðfest af hálfu sveitarstjórnar.“  Var tillaga að breyttu deiliskipulagi samþykkt samkvæmt 25. gr. skipulags- og byggingarlaga á fundi sveitarstjórnar hinn 6. september og var skipulagsfulltrúa falið að svara athugasemdum í samræmi við afgreiðslu sveitarstjórnar.

Samkvæmt 36. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998 eiga sveitarstjórnarmenn rétt á að störfum sveitarstjórnar sé hagað þannig að þeir geti tekið sér hæfilegt orlof árlega og í 3. mgr. 39. gr. sömu laga segir að á meðan sveitarstjórn sé í sumarleyfi fari byggðarráð með sömu heimildir og sveitarstjórn hafi ella.  Engar lagaheimildir standa hins vegar til þess að haga meðferð skipulagsmála með þeim hætti að fela oddvitum meiri- og minnihluta fullnaðarafgreiðslu sem sveitarstjórn er falin að lögum og breytir hér engu þótt sveitarstjórn hafi áður heimilað oddvitunum að staðfesta fundagerðir skipulags- og byggingarfulltrúa meðan sveitarstjórn væri í sumarleyfi.  Jafnframt er á það bent að meint umboð oddvitanna náði ekki til staðfestingar fundargerða skipulagsnefndar. 

Af ofangreindu leiðir að samþykki sveitarstjórnar lá ekki fyrir þegar hin umdeilda tillaga að breyttu deiliskipulagi var auglýst til kynningar svo sem áskilið er, sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá verður ekki séð að skipulagsnefnd hafi fjallað um tillöguna að liðnum fresti til athugasemda eins og ráðgert er í sama ákvæði.  Var meðferð málsins við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar þannig haldin verulegum annmörkum sem telja verður að leiða eigi til ógildingar hennar.

Deiliskipulagsbreyting sú sem kærð er í máli þessu varðar breytta skilmála deiliskipulags fyrir frístundabyggð í landi Kiðjabergs frá árinu 1990, nánar tiltekið h-lið greinargerðar þess er fjallar um stærð og útlit húsa á svæðinu.  Samkvæmt hinum nýju skilmálum er m.a. gert ráð fyrir að heimilt sé að reisa á svæðinu frístundahús allt að 350 m² að stærð að grunnfleti og skal nýtingarhlutfall ekki vera hærra en 3% af stærð lóðar.  Hámarkshæð mænis frá gólfi sé 6 m.  Möguleiki sé að byggja geymsluhús/gestahús allt að 40m².

Af hálfu kærenda er  á því byggt að óheimilt hafi verið að gera hina umdeildu skipulagsbreytingu þar sem ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi staðið því í vegi en í tilvitnuðu ákvæði segir að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.

Í eldri skipulagsskilmálum sagði eftirfarandi um stærð húsa:  „Um hámarksstærðir bústaða og önnur almenn sérákvæði vísast til greinar 6.10.4.6 í byggingarreglugerð frá ágúst 1989.“  Í reglugerðarákvæði þessu sagði m.a. að sumarbústaðir skyldu að jafnaði vera á einni hæð og skyldu þeir ekki vera stærri en 60m².  Meðallofthæð ekki minni 2,2 m, vegghæð mest 3,0 m og hæð mænis frá jörðu mest 4,5 m.  Sambærilegt ákvæði um hámarksstærð sumarhúsa er ekki  að finna í núgildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998 en eðlilegast er að túlka eldra skipulag á þann veg að áfram hafi gilt þau 60 m² stærðarmörk sem vísað var til enda leiðir breyting á byggingarreglugerð ekki sjálfkrafa til breytingar á skipulagsákvörðunum.  Verður því við það að miða að á umræddu svæði hafi einungis verið heimilt að reisa sumarhús sem að hámarki mættu vera 60m².

Fyrir liggur í máli þessu að veitt höfðu verið leyfi til byggingar sumarhúsa á svæði því er um ræðir, áður en hin kærða deiliskipulagsbreyting tók gildi, sem m.a. voru langt umfram þær stærðarheimildir samkvæmt eldri skipulagsskilmálum sem að framan er lýst. 

Í 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarmála nr. 73/1997 segir að ef byggingarframkvæmd sé hafin með byggingarleyfi sem brjóti í bága við skipulag beri byggingarfulltrúa að stöðva framkvæmdir tafarlaust og síðan skuli hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Þá segir einnig í 4. mgr. sömu greinar að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Verður ekki séð að tekin hafi verið með skýrum hætti afstaða til tilvitnaðra ákvæða 56. gr. skipulags- og byggingarlaga þegar ákvörðun var tekin um hina kærðu deiliskipulagsbreytingu þrátt fyrir ábendingu Skipulagsstofnunar þar að lútandi.

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður hin kærða deiliskipulagsbreyting felld úr gildi.  

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Samþykkt sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 6. september 2007, um breytt deiliskipulag frístundasvæðis í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi, er felld úr gildi.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                 Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

77/2003 Sólheimakot

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 17. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 77/2003, kæra tveggja eigenda landspildna í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. nóvember 2003 um að hafna umsókn um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 23. desember 2003, til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni sama dag, kærir Einar Jónsson hdl., f.h. Ó, Vesturbrún 3, Reykjavík og H, Klapparstíg 1, Reykjavík, samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. nóvember 2003 um að hafna umsókn þeirra um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar þannig að landspildur þeirra teljist til skipulagðrar frístundabyggðar.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar hinn 26. nóvember 2003. 

Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og bygginganefndar verði felld úr gildi.  Jafnframt er þess krafist að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar og bæjarstjórn að taka umsóknina til afgreiðslu að nýju og ljúka málinu með breytingu á aðalskipulagi í samræmi við beiðni kærenda.

Málavextir:  Kærendur máls þessa eru eigendur tveggja spildna í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ.

Með bréfi, dags. 20. ágúst 2003, sótti annar kærenda um leyfi til að endurbyggja sumarhús sitt sem stendur í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ.  Var hugmyndin sú að reisa nýtt hús á grunni þess gamla.  Erindinu var hafnað á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. ágúst 2003 með þeim rökum að um væri að ræða almennt opið svæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi.

Með bréfi, dags. 18. september 2003, var af hálfu lögmanns kærenda bent á mistök sem virtust hafa orðið við setningu nýsamþykkts aðalskipulags Mosfellsbæjar og þess óskað að skipulagið yrði leiðrétt, á þann veg að umræddar eignarlóðir kærenda yrðu innan marka frístundabyggðar.

Skipulags- og byggingarnefnd hafnaði erindinu með þeim rökum að umrætt svæði hefði ekki verið skilgreint sem sumarbústaðasvæði frá árinu 1983, en þá hefði aðalskipulag fyrir sveitarfélagið fyrst verið samþykkt.  Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 26. nóvember 2003.

Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að annar kærenda hafi átt landspildu sína í þrjá áratugi og hafi byggt þar sumarhús á árunum 1979-1980 samkvæmt byggingarleyfi sveitarfélagsins.  Á umræddu svæði séu fjórar lóðir, þar af tvær í þeirra eigu með sumarhúsum en hinar tvær hafi ekki verið seldar og séu í eigu sveitarfélagsins.  Þá séu fleiri sumarhús í nágrenni við þau.  Þótt skilgreining bæjarstjórnar á landinu hafi allt frá árinu 1983 verið röng breyti það ekki þeirri staðreynd að annar kærenda hafi undanfarna áratugi haft not af sumarhúsi sínu og eðli málsins samkvæmt nýtt landið sem sumarbústaðaland með leyfi og vitund byggingaryfirvalda.  Í raun sé um sumarbústaðasvæði að ræða þótt mistök hafi orðið við nafngift landsins í aðalskipulagi.

Kærendur mótmæla þeim rökum Mosfellsbæjar að ekki sé unnt að breyta skipulaginu þar sem það hafi verið með þessum hætti frá 1983.  Umsókn kærenda til bæjarstjórnar Mosfellsbæjar lúti að því að hið nýsamþykkta aðalskipulag verði leiðrétt til samræmis við áratuga notkun landsins.  Það sé komið í ljós að svæðið sé skilgreint sem almennt opið svæði og þótt svo hafi verið frá árinu 1983 breyti það ekki því að rétt sé og vel mögulegt að breyta því skipulagi.  Þau einföldu rök að svona hafi þetta verið frá árinu 1983 dugi ekki þegar litið sé til mikilvægra hagsmuna kærenda af nýtingu eigna sinna. 

Sérstaklega sé til þess vísað að hinn 19. júní 1990 hafi Mosfellsbær veitt öðrum kærenda leyfi til byggingar sumarhúss á landi sínu.  Komi það illa heim og saman við þann rökstuðning bæjarins að umrætt svæði hafi ekki frá árinu 1983 verið skilgreint sem sumarhúsabyggð.  Þess sé krafist að skipulaginu verði breytt í samræmi við veitt byggingarleyfi.

Kærendur telja að mistök hafi verið gerð við samþykkt aðalskipulagsins árið 1983, þegar tvær sumarhúsalóðir, sem sumarhús kærenda standi á, hafi af einhverjum ástæðum orðið útundan og láðst hafi að tilkynna þeim eigendum þá breytingu sem varði verulega hagsmuni þeirra.  Vísað sé til þess að sveitarstjórn hafi heimild til leiðréttinga á skipulagi við þessar aðstæður samkvæmt 2. mgr. 21. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, án þess að slíkt leiði til mikils kostnaðar. 

Með þeirri ákvörðun að synja um leyfi til að endurbyggja sumarbústað á grunni þess gamla sé vegið að ráðstöfunarrétti eiganda lands til réttmætrar og eðlilegrar nýtingar.  Annar kærenda hafi undirbúið nauðsynlega endurnýjun á sumarbústaðnum, fengið iðnaðarmann til verksins o.s.frv., og tafir á framkvæmdinni séu til þess fallnar að valda honum og fjölskyldu hans óþægindum og tjóni.  Slík skerðing á nýtingu eignar í einkaeigu, verði ekki gerð án samþykkis eiganda sem jafnframt þurfi ekki að þola það bótalaust skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 10. gr. laga nr. 97/1995. 

Að lokum er til þess vísað að út frá skipulagslegu sjónarmiði sé eðlilegt og rétt að þessar tvær lóðir, sem fyrir mistök hafi lent rétt utan skipulagðrar frístundabyggðar, lendi innan þess svæðis.  Til þess að greiða enn frekar fyrir jákvæðri afgreiðslu málsins hafi kærendur lýst yfir sáttavilja og boðist til að kaupa á sanngjörnu verði þær tvær spildur sem séu í eigu bæjarins og séu reiðubúin til að skuldbinda sig til að setja gróður í lóðirnar og byggja þar ekki.  Með þeim hætti séu órofin tengsl milli skipulagðra sumarhúsalóða.

Málsrök Mosfellsbæjar:  Krafa Mosfellsbæjar er að staðfest verði ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 26. nóvember 2003 um að hafna umsókn kærenda um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar þannig að sumarhús kærenda lendi innan skipulagðrar frístundabyggðar.

Af hálfu bæjarins er vísað til þess að samkvæmt 3. mgr. 6. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 fari skipulagsnefndir með skipulagsmál undir yfirstjórn sveitarstjórna.  Skipulagsnefndir annist m.a. gerð aðal- og deiliskipulags vegna alls lands innan sveitarfélagsins.  Samkvæmt 16. gr. laganna beri sveitarstjórn ábyrgð á að gert sé aðalskipulag fyrir sveitarfélagið þar sem fjallað sé um allt land innan marka sveitarfélagsins.  Mosfellsbær hafi staðið við þær skyldur. 

Þá er á það bent að á árinu 1978 hafi Mosfellshreppur efnt til opinnar samkeppni um aðalskipulag sveitarfélagsins.  Í framhaldi af því hafi verið unnið aðalskipulag fyrir sveitarfélagið fyrir tímabilið 1983 til 2003.  Gerð aðalskipulagsins hafi því átt sér talsverðan aðdraganda og til þess verið vandað.  Nýtt aðalskipulag 1992 til 2012 hafi tekið gildi á árinu 1992 og það verið tekið til endurskoðunar á árinu 2002.  Enn hafi nýtt aðalskipulag verið unnið og hafi það tekið gildi í janúar 2003 og gildi fyrir tímabilið 2002 til 2024.  Við alla þessa skipulagsvinnu hafi verið fylgt lögum og reglum um gerð aðalskipulags.  Allt frá árinu 1983 hafi sumarbústaðalönd kærenda verið á svæði sem skilgreint sé sem almennt opið svæði.  Það hafi því legið fyrir strax við gerð fyrsta aðalskipulags Mosfellsbæjar að þetta svæði yrði almennt opið svæði en ekki frístundabyggð.  Ekki hafi verið hrapað að þeirri ákvörðun.  Í greinargerð með aðalskipulagi 2002 til 2024 segi í kafla 2.2.2., sem beri yfirskriftina: „Svæði fyrir frístundabyggð“ að sumarhús megi einungis reisa innan svæða sem afmörkuð séu fyrir frístundabyggð og í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Þá segi í greinargerðinni:  „Ekki verður heimilt að byggja við, endurbyggja eða byggja ný sumarhús utan svæða fyrir frístundabyggð.  Einungis verði um að ræða eðlilegt og nauðsynlegt viðhald slíkra eiga.  Gert er ráð fyrir að skipulögð landnotkun samkvæmt aðalskipulagi taki við þegar slík hús hafa lokið hlutverki sínu, ganga úr sér eða verða fjarlægð.“

Það sé því ljóst að forsendur aðalskipulags Mosfellsbæjar séu þær að ekki verði aukið við frístundabyggð á þeim svæðum sem nú séu skilgreind sem almenn opin svæði, heldur muni þau með tíð og tíma verða raunveruleg opin svæði eftir því sem sumarbústaðirnir gangi úr sér.  Byggð í Mosfellsbæ sé að þéttast og það sé því í samræmi við það sem ekki sé heimilt að endurbyggja eldri bústaði eða nýja.

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 26. nóvember 2003 um að hafna umsókn kærenda um breytingu á aðalskipulagi sé því í fullu samræmi við forsendur aðalskipulagsins.  Engin rök standi til þess að breyta aðalskipulaginu.  Þá sé hætt við að ef samþykkt yrði breyting á aðalskipulaginu í þá veru sem kærendur krefjist muni slíkt leiða til fjölda annarra krafna um breytingar á aðalskipulaginu á öðrum jaðarsvæðum, þar sem það sem skilgreint hafi verið sem almennt opið svæði liggi að frístundabyggð.  Þá sé það af og frá að það hafi verið fyrir einhver mistök, svo sem kærendur haldi fram, að svæðið sem sumarbústaðir þeirra standa á, hafi lent utan skipulagðrar frístundabyggðar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun á beiðni kærenda til bæjarstjórnar Mosfellsbæjar um leiðréttingu aðalskipulags sveitarfélagsins í þá veru að landspildur þeirra í landi Sólheimakots falli innan frístundabyggðar en ekki innan almenns opins svæðis. 

Samkvæmt 16. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ber sveitarstjórn ábyrgð á gerð aðalskipulags og í lögunum er gert ráð fyrir að gildistaka skipulagsáætlana geti haft í för með sér röskun á fasteignarréttindum.  Í 1. mgr. 32. gr. laganna er sveitarstjórnum veitt eignarnámsheimild, með leyfi ráðherra og að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar, þegar sveitarstjórn er nauðsyn á, vegna áætlaðrar þróunar sveitarfélagsins og samkvæmt staðfestu aðalskipulagi, að fá umráð fasteignarréttinda.  Þá er í 33. gr. laganna gert ráð fyrir að ef gildistaka skipulags hafi í för með sér að verðmæti fasteignar lækki eða nýtingarmöguleikar hennar rýrni frá því sem áður var geti sá sem sýni fram á tjón krafið sveitarsjóð um bætur eða innlausn fasteignar.

Samkvæmt þessu raskar það ekki gildi skipulagsáætlana þótt þær gangi á eignarrétt manna en sveitarstjórnir eiga að gæta þess með hliðsjón af greindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, svo og 4. mgr. 1. gr. og 4. mgr. 9. gr. sömu laga að umrædd réttindi verði ekki fyrir borð borin bótalaust.  Það er aftur á móti ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaréttar vegna gildistöku skipulagsáætlana, sbr. 3. mgr. 33. gr. laganna.

Byggingarleyfi skulu vera í samræmi við skipulagsáætlanir samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og í lögunum er ekki að finna lagaheimildir til handa íbúum sveitarfélaga til að knýja á um einstakar lausnir í því skyni að ná tilgreindum markmiðum um landnotkun.  Afstaða skipulagsyfirvalda í Mosfellsbæ við erindi kæranda byggðist samkvæmt framansögðu á lögmætum sjónarmiðum og verður hin kærða ákvörðun því ekki felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. nóvember 2003 að synja beiðni kærenda um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar er varðar landspildur í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ. 

 

_________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________            _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

75/2003 Laufás

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 75/2003, kæra D og H á ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. desember 2003, sem barst nefndinni sama dag, kæra D og H ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2003.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Í júlímánuði árið 1989 var unnið skipulag fyrir sumarbústaðasvæði í landi Ánabrekku, nánar tiltekið í Selási í Borgarhreppi.  Svæði þetta er að sunnanverðu við Langá, skammt austan þjóðvegarins vestur Mýrar.  Liggur landið nú undir jörðina Laufás sem er útskipt úr landi Ánabrekku.  Á skipulagi þessu er gert ráð fyrir 12 lóðum sunnan sumarbústaðalands í einkaeigu, en á því landi eiga kærendur sumarhús auk fleiri sameigenda landsins.  Norðan einkalandsins er aðkomuvegur að svæðinu, en með honum að norðanverðu, gegnt austurhluta einkalandsins, er afmarkað útivistarsvæði ætlað fyrir boltaleiki o.þ.h.

Hinn 10. september 1998 var samþykkt í bæjarstjórn Borgarbyggðar skipulag svæðis austan og að hluta norðan þess svæðis sem að framan var lýst.  Var svæðinu samkvæmt umræddu skipulagi skipt í 4 áfanga og var samhliða því unnið nákvæmara skipulag að 1. áfanga þess á svonefndum Miðhálsi.  Ekki liggur fyrir að athugasemdir hafi komið fram við gerð þessa skipulags.

Með bréfi, dags. 15. febrúar 2001, leysti landbúnaðarráðherra úr landbúnaðarnotum spildu þá sem framangreind sumarhúsasvæði eru á.  Kemur og fram í Svæðisskipulagi Mýrasýslu 1998-2010 að á svæðinu sé gert ráð fyrir frístundabyggð.

Í lok ágúst 2003 var auglýst tillaga að breytingu á áðurnefndu deiliskipulagi frá 10. september 1998 fyrir frístundahús í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Sagði í auglýsingunni að um væri að ræða stækkun skipulagssvæðis frá gildandi uppdrætti og að rými yrði fyrir fleiri frístundahús.  Kærendur munu ekki hafa orðið varir við auglýsingu umræddrar tillögu.  Var tillagan samþykkt og hófust framkvæmdir á grundvelli hennar í desember 2003.  Í umræddu skipulagi er m.a. gert ráð fyrir að reist verði smáhýsi til útleigu á svonefndri Lambalækjarflöt, skammt norðvestan við fyrirhugað leiksvæði norðan aðkomuvegar, gegnt bústað kærenda.  Samkvæmt skipulagsskilmálum er gert ráð fyrir að reist verði þjónustuhús á lóð nr. 5 á flötinni, allt að 6 metrar að hæð.  Er það einkum fyrirhugaður rekstur á svæðinu, bygging þjónustuhúss og stækkun skipulagssvæðisins sem kærendur andmæla og krefjast þeir ógildingar hinnar kærðu skipulagsbreytingar af þeim sökum.  Jafnframt kærðu þeir útgáfu byggingarleyfis fyrir umræddu húsi og kröfðust stöðvunar framkvæmda við byggingu þess.  Var þeirri kröfu hafnað með úrskurði uppkveðnum hinn 19. febrúar 2004, en mál um gildi byggingarleyfisins er að öðru leyti til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að með hinni umdeildu breytingu á deiliskipulagi hafi verið leyfð atvinnustarfsemi á svæðinu, en þess hafi þau ekki mátt vænta.  Ónæði muni verða af starfseminni og að auki verði fyrirhugað þjónustuhús allt of stórt og skerði útsýni og friðhelgi kærenda.  Einnig hafi málsmeðferð verið áfátt, en ekkert samráð hafi verið haft við kærendur eða aðra hagsmunaaðila á svæðinu við skipulagsbreytinguna svo sem lögskylt sé.  

Málsrök Borgarbyggðar:  Af hálfu Borgarbyggðar er kröfum kærenda mótmælt.  Er á því byggt að hin kærða ákvörðun sé í samræmi við skipulags- og byggingarlög og hafi deiliskipulagsbreytingin verið auglýst lögum samkvæmt og yfirfarin af  Skipulagsstofnun.  Umrætt þjónustuhús sé í það mikilli fjarlægð frá bústað kærenda að ekki geti verið um röskun lögvarinna hagsmuna að tefla.

Andmæli landeiganda:  Af hálfu landeiganda hefur kröfum og sjónarmiðum kærenda verið mótmælt og vísar hann til sömu raka og fram hafa komið af hálfu Borgarbyggðar í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu.  Verða þær ekki raktar hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi.  Á staðnum voru m.a. kærendur, byggingarfulltrúinn í Borgarbyggð og byggingarleyfishafi.  Gengið var um svæðið og aðstæður skoðaðar.  Einnig kynnti nefndin sér sérstaklega útsýn af efri hæð hins umdeilda þjónustuhúss, sem búið var að setja niður á staðnum og verið var að ganga frá.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja tillögu að breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð. 

Fyrir liggur að kærendur gerðu ekki athugasemdir við hina umdeildu skipulagstillögu á kynningartíma og bera þeir fyrir sig að þeim hafi ekki verið kunnugt um tillöguna þrátt fyrir að hún hafi verið birt í Lögbirtingablaðinu 29. ágúst 2003 og í Morgunblaðinu sama dag.  Þá barst kæra í máli þessu ekki fyrr en 15. desember 2003 eða hálfum fjórða mánuði eftir að sveitarstjórn samþykkti hina kærðu ákvörðun.  Kemur fyrst til úrlausnar hvort kærendur hafi átt málskotsrétt eins og á stóð.

Í 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að í auglýsingu um tillögu að aðalskipulagi eða breytingu á því skuli tekið fram að hver sá sem eigi geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni.  Þessi regla á einnig við um auglýsingar um deiliskipulag skv. 25. gr. laganna og um breytingar á því skv. 1. mgr. 26. gr. laganna.  Gætu þessi ákvæði leitt til þess að aðili glataði kærurétti við það eitt að koma ekki á framfæri athugsemdum við auglýsta tillögu.  Í máli því sem hér er til meðferðar hefur láðst að geta um þessi réttaráhrif í auglýsingunum og girðir það fyrir þá niðurstöðu að kærendur geti hafa glatað kærurétti af þessum ástæðum.  Að auki verður ekki séð að gætt hafi verið ákvæða 9. gr. skipulags- og byggingarlaga um samráð við hagsmunaaðila við undirbúning skipulagsgerðar og leiðir sá annmarki á undirbúningi málsins til þess að kærendum var ekki kunnugt um fyrirhugða skipulagsgerð.  Þykja, að þessu virtu, ekki efni til að vísa kröfum kærenda frá þrátt fyrir framangreint ákvæði 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Hin kærða ákvörðun öðlaðist fyrst gildi við birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2003 og var kærufrestur því ekki liðinn þegar kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 15. desember 2003.  Er það, samkvæmt framansögðu, niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að kærendur hafi átt kæruaðild og að kæruheimild hafi verið fyrir hendi er kæran barst úrskurðarnefndinni og beri því að taka kæruna til efnislegrar úrlausnar.

Eins og að framan greinir var landið þar sem kærendur eiga sumarhús komið í einkaeigu þegar deiliskipulag var gert fyrir aðliggjandi svæði sumarið 1989.  Utan skipulagssvæðisins var þá land til landbúnaðarnota sem ekki hafði verið skipulagt og máttu kærendur búast við hvers kyns nýtingu þess í samræmi við þá landnotkun.  Með deiliskipulaginu frá 1998 var sumarhúsasvæðið stækkað og með ákvörðun í  Svæðisskipulagi Mýrasýslu 1998-2010 og ákvörðun landbúnaðarráðherra frá 15. febrúar 2001 var svæðið skilgreint sem frístundabyggð og leyst úr landbúnaðarnotum.

Í grein 4.11.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er að finna skilgreiningu svæða fyrir frístundabyggð.  Segir þar að svæði fyrir frístundabyggð séu svæði ætluð fyrir frístundahús, þ.e. byggð sem ekki sé ætluð til heilsársbúsetu.  Til svæða fyrir frístundabyggð teljist einnig svæði fyrir fjallaskála, gangnamannaskála og neyðarskýli.  Í grein 4.11.2 segir að í svæðisskipulagi og á sveitarfélagsuppdrætti aðalskipulags skuli gera grein fyrir þegar byggðum og fyrirhuguðum svæðum fyrir frístundabyggð utan þéttbýlisstaða.  Gera skuli grein fyrir staðsetningu og stærð svæðanna, þéttleika byggðar og öðrum einkennum þegar byggðra og fyrirhugaðra svæða fyrir frístundabyggð, eftir því sem þurfa þyki.  Gera skuli grein fyrir tengslum svæðanna við samgöngur, þjónustu og opin svæði.  Einnig skuli gera grein fyrir áfangaskiptingu og áfangaröð, eftir því sem kostur sé.  Engin ákvæði eru hins vegar í reglugerðinni um eignarhald eða rekstur mannvirkja á slíkum svæðum.

Alkunna er að víðfeðm svæði fyrir frístundabyggð eru rekin til útleigu sumarhúsa t.d. á vegum launþegasamtaka og að á slíkum svæðum eru þjónustubyggingar, leiksvæði, baðstaðir og önnur aðstaða fyrir þá sem gista slík svæði.  Samræmist slík starfsemi skilgreiningu skipulagsreglugerðar um frístundabyggðir og verður ekki fallist á að óheimilt hafi verið að leyfa slíka starfsemi með hinni kærðu ákvörðun.  Þá verður ekki fallist á að stærð eða staðsetning þjónustuhúss á svæðinu sé með þeim hætti að leiða eigi til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar þegar litið er til þess hversu lágt byggingin stendur og að hún er í um 150 metra fjarlægð frá bústað kærenda.  Var og séstaklega að því hugað við vettvangsskoðun hver áhrif byggingin kynni að hafa á hagsmuni kærenda.

Fallast má á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt þar sem skort hafi á samráð við hagsmunaaðila við skipulagsgerðina, sbr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hins vegar verður ekki á það fallist að þessi annmarki eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar þegar til þess er litið að einungis var um að ræða breytingu á þegar gerðu skipulagi, enda verður ekki talið að skortur á samráði hafi valdið kærendum réttarspjöllum.  Að öðru leyti hlaut hin umdeilda skipulagsákvörðun lögboðna meðferð og afgreiðslu Skipulagsstofnunar án sýnilegra ágalla á málsmeðferð.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að engir þeir ágallar séu á formi eða efni hinnar kærðu ákvörðunar er leiða eigi til ógildingar hennar og verður kröfum kærenda því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

62/2003 Bjarnastaðir

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 62/2003, kæra leigutaka lóðar nr. 6 á svæði II í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi, á samþykkt sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps hinn 1. ágúst 2003 um nýtt og breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Bjarnastaða. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2003, er barst nefndinni hinn 3. október sama ár, kæra S og I, Grófarseli 11, Reykjavík, leigutakar lóðar nr. 6 á svæði II í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi, samþykkt sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps frá 1. ágúst 2003 um nýtt og breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á vordögum árið 2003 samþykkti sveitarstjórn Hvítársíðuhrepps að auglýsa tillögu að nýju og breyttu deiliskipulagi frístundabyggðar í landi jarðarinnar Bjarnastaða.  Nánar tiltekið fól tillagan í sér að breyta átti deiliskipulagi frá árinu 1997 á svokölluðu svæði II og taka reit sem merktur hafði verið sem sparkvöllur undir eina lóð fyrir frístundahús.  Lóð þessi skyldi merkt nr. 4 og liggur hún að lóð kærenda.  Þá var einnig lagt til að svæðið undir frístundabyggð yrði stækkað um níu frístundahúsalóðir.  Tillaga að nýju og breyttu deiliskipulagi var auglýst og bárust athugasemdir frá kærendum og í kjölfarið var byggingarreitur umræddrar lóðar færður fjær kærendum. 

Sveitarstjórn Hvítársíðuhrepps samþykkti deiliskipulagstillöguna á fundi hinn 1. ágúst 2003.

Kærendur mótmæltu niðurstöðu sveitarstjórnar með bréfi, dags. 31. ágúst 2003.  Með bréfi, dags. 11. september 2003, var kærendum bent á að unnt væri að kæra ákvörðun sveitarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar.

Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemd við að gildistaka skipulagsákvörðunarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda, sbr. bréf stofnunarinnar, dags. 18. september 2003, með því skilyrði að gerðar yrðu lagfæringar á skipulagsgögnum og birtist auglýsingin hinn 6. febrúar 2004. 

Kærendur sættu sig ekki við afgreiðslu sveitarstjórnar og kærðu málið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur eru mjög ósáttir við að deiliskipulagi á svæði II sé breytt á þann veg að leiksvæði verði tekið undir nýja lóð fyrir frístundahús.  Kærendur vísa til þess að byggingareitur lóðar nr. 4 á svæði II sé nálægt lóð þeirra, standi hátt í landinu og því muni bygging þar skerða útsýni þeirra. 

Kærendur gera einnig athugasemd við að aðkoma að lóð þeirra muni skerðast þar sem gert sé ráð fyrir samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi að hlið sem sé á vestanverðri lóð þeirra lokist.  Þetta sé eina aðkoman að rotþró sem staðsett sé austan við húsið og fyrirsjáanlegt sé að ryðja verði burt talsverðu af gróðri til að gera nýja aðkomu, verði núverandi aðkomu lokað. 

Kærendur telja að heildarhagsmunir aðila á svæðinu muni skerðast vegna þess að sparkvöllur sem verið hafi á svæðinu muni hverfa en tjaldstæði sem nú sé verið að leggja niður hafi skapað ágætis umhverfi fyrir fólk á svæðinu til útileikja. 

Að lokum benda kærendur á að í 2. gr. leigusamnings þeirra og landeiganda sé tekið fram að lóðauppdráttur sé hluti lóðarleigusamnings og því sé breytt deiliskipulag samningsrof af hálfu landeiganda. 

Málsrök Hvítársíðuhrepps:  Sveitarstjórn Hvítársíðuhrepps bendir á að samkvæmt skipulags- og byggingarlögum sé heimilt að frístundahús séu tíu metra frá lóðarmörkum, þ.e. að 20 metrar séu milli húsa, en vegna athugasemda kærenda hafi verið komið til móts við þá og byggingarreitur lóðar nr. 4 á svæði II færður 15 metra frá lóðarmörkum.  Fjarlægð milli húss kærenda og þess sem rísa muni samkvæmt deiliskipulaginu verði því mjög ásættanlegt eða 50 – 60 metrar. 

Það sé skoðun sveitarstjórnar að útsýni frá lóð kærenda muni skerðast óverulega þar sem byggingarreitur lóðar nr. 4 á svæði II liggi verulega neðar í landinu. 

Sveitarstjórnin heldur því fram að aðkoma að lóð kærenda breytist ekki miðað við eldra deiliskipulag því innkeyrsla sem kærendur hafi notað sé ekki í samræmi við það skipulag.  Þá verði heldur ekki annað séð en að tæming rotþróar sé möguleg þó hætt verði að nota núverandi innkeyrslu. 

Sveitarstjórnin bendir á að svo virðist sem nægjanlegt svæði verði eftir sem áður fyrir sparkvöll þó svo að lóðum á svæði tvö verði fjölgað um eina og telur eðlilegt að landeigandi breyti landnotkun og nýti svæðið undir frístundahús. 

Hvað varðar þá málsástæðu kærenda að deiliskipulagsbreytingin sé samningsrof af hálfu landeiganda þá svarar sveitarstjórn því til að hún blandi sér ekki í efnisatriði eða orðalag leigusamninga sem landeigandi hafi gert við leigutaka. 

Niðurstaða:  Í hinni kærðu ákvörðun fólst að sveitarstjórn ákvað að gera breytingar á deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Bjarnastaða ásamt því að deiliskipuleggja níu lóðir til viðbótar fyrir frístundahús.  Kærendur eru ósáttir við að deiliskipulaginu skuli vera breytt í þá veru að sparkvöllur sé tekinn undir lóð fyrir frístundahús og halda því fram að byggingarreitur á lóð nr. 4 sé of nærri lóðarmörkum þeirra og að útsýni þeirra muni skerðast. 

Eins og rakið er hér að framan barst kæran úrskurðarnefndinni hinn 3. október 2003 en ákvörðun sveitarstjórnar um deiliskipulagsákvarðanirnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. febrúar 2004.  Af gögnum málsins má ráða að ástæða þess að töf varð á birtingunni hafi verið sú að Skipulagsstofnun setti það sem skilyrði birtingar að lagfæringar yrðu gerðar á uppdráttum.  Fór sveitarstjórn að þeim skilyrðum og voru ákvarðanir hennar birtar á meðan málið var til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni eins og fyrr greinir.  Telur því úrskurðarnefndin málið nú tækt til úrlausnar. 

Kærendur telja að byggingarreitur samkvæmt hinu breytta deiliskipulagi sé of nærri lóðarmörkum þeirra.  Í 3. mgr. gr. 4.2.11 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að byggingarreitir á frístundabyggðarsvæðum skulu ekki staðsettir nær lóðarmörkum en 10 metra.  Í máli því sem hér er til úrlausnar liggur fyrir að sveitarstjórn tók tillit til athugasemda kærenda og færði byggingarreit lóðar nr. 4 á svæði II fjær lóðarmökrum þeirra, þannig að byggingarreiturinn verður um 15 metra frá mörkum lóðar kærenda.  Hús kærenda stendur rúma 40 metra frá lóðarmörkum þeim megin er snýr að lóð nr. 4 þannig að ákvæði skipulagsreglugerðar eru uppfyllt hvað þetta atriði varðar. 

Með tilliti til fjarlægðarinnar og afstöðu umræddra lóða verður ekki fallist á að hin kærða ákvörðun hafi í för með sér þess háttar skerðingu á útsýni kærenda að ógildingu hennar varði.  Þá liggur einnig fyrir að sveitarfélagið féllst á sjónarmið kærenda varðandi leiksvæðið og gerði breytingar á skipulagsuppdrættinum áður en ákvörðunin var birt í B-deild Stjórnartíðinda í þá veru að leiksvæðið er nú staðsett vestan lóðar nr. 4.  

Hvað varðar þá málsástæðu kærenda að breyting deiliskipulagsins frá árinu 1997 teljist samningsrof þá er það ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að skera úr um slík einkaréttarleg álitaefni.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu samþykktar sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps og er því kröfu kærenda hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps frá 1. ágúst 2003 um að samþykkja nýtt og breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi. 

_____________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir