deiliskipulagsbreyting Archives - Page 18 of 28 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

98/2008 Ármannsreitur

Með dim

Ár 2010, fimmtudaginn 18. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 98/2008, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 um breytingu á deiliskipulagi Ármannsreits er fól í sér auknar heimildir til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. október 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir J, Sóltúni 8, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 að breyta deiliskipulagi Ármannsreits með auknum heimildum til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Á fundi skipulagsráðs 29. nóvember 2006 var lögð fram fyrirspurn um breytingu á deiliskipulagi Ármannsreits vegna Sóltúns 2-4 í Reykjavík. Gerði ráðið ekki athugasemd við að fyrirspyrjandi ynni tillögu að breyttu deiliskipulagi reitsins er fæli í sér aukið byggingarmagn. Umsókn um skipulagsbreytingu vegna Sóltúns 2-4 var síðan lögð fyrir ráðið hinn 13. júní 2007 og var samþykkt að auglýsa tillöguna og upplýsa hagsmunaaðila í nágrenninu um efnisatriði hennar. Var sú ákvörðun staðfest í borgarráði hinn 21. júní 2007. Fól tillagan í sér að heimiluð bygging að Sóltúni 4, sem tengjast skyldi hjúkrunarheimili að Sóltúni 2 með tengibyggingu, yrði hækkuð úr fjórum í sex hæðir, byggingarreitur stækkaður, byggingarmagn aukið úr 6.400 m2 í 10.000 m2 en bílastæði yrðu óbreytt.

Að lokinni auglýsingu var nefnd tillaga tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 5. mars 2008, með breytingum samkvæmt nýjum uppdrætti, dags. 25. febrúar 2008. Var samþykkt að auglýsa hina breyttu tillögu og samþykkti borgarráð þá ákvörðun hinn 5. apríl 2008. Tillagan var að því loknu tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 10. september 2008 og lá þá fyrir fjöldi framkominna athugasemda við hana, m.a. frá kæranda. Samþykkti skipulagsráð hina auglýstu tillögu með breytingum sem gerðar höfðu verið á henni og með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsstjóra, dags. 10. september 2008. Fól hin samþykkta tillaga í sér þær breytingar frá fyrri tillögu að bygging að Sóltúni 4 var lækkuð um eina hæð, byggingarreit breytt og heimilaður fermetrafjöldi ofan jarðar færður úr 10.000 m2 í 9.200 m2. Borgarráð staðfesti síðan deiliskipulagstillöguna hinn 9. október 2008.

Auglýsing um gildistöku deiliskipulagstillögunnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 23. febrúar 2009 að lokinni málsmeðferð Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Skaut kærandi deiliskipulagsbreytingunni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan getur.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á það bent að hann hafi keypt íbúð að Sóltúni 8 haustið 2006 á forsendum gildandi deiliskipulags svæðisins frá árinu 2005 sem hann hafi sérstaklega kynnt sér. Breytingin sem nú hafi verið samþykkt sé verulega íþyngjandi gagnvart honum og öðrum nágrönnum eins og fjöldi framkominna athugasemda við deiliskipulagsbreytinguna beri með sér. Skipulagsyfirvöld borgarinnar hafi ekki fært fram rök fyrir umræddri breytingu á nýlegu skipulagi. Ekki sé gætt hófs í beitingu skipulagsvalds gagnvart íbúum í nágrenni Sóltúns 2-4, en hagsmunir eiganda þeirrar lóðar hafðir í fyrirrúmi.

Hækkun húsa að Sóltúni 4 muni skerða útsýni úr íbúð kæranda og rýra verðmæti hennar, en íbúðin hafi verið verðlögð með tilliti til útsýnis samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Ljóst sé að byggingarmagn umrædds hverfis, sem markist af Borgartúni, Sóltúni og Nóatúni, sé nú þegar orðið allt of mikið. Auknu byggingarmagni fylgi meiri umferð sem skapi umferðarhnúta, hávaða, slysahættu og bílastæðavanda, auk þess sem bent sé á það fordæmisgildi sem skipulagsbreytingin hafi.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg fer fram á að ógildingarkröfu kæranda verði hafnað.

Upphafleg tillaga að breyttu skipulagi hafi gert ráð fyrir sex hæða húsi fyrir hjúkrunartengda starfsemi, allt að 9.050 m2, auk einnar hæðar tengibyggingar við núverandi hjúkrunarheimili að Sóltúni 2 sem yrði allt að 950 m2. Samtals hafi því verið gert ráð fyrir 10.000 m2 auk allt að 2.850 m2 kjallara. Mesta stærð byggingarinnar hafi því getað orðið 12.850 m2. Vegna framkominna athugasemda hafi tillögunni verið breytt á þann veg að húsið hafi verið hækkað um eina hæð en ekki tvær og það ekki lengt eins mikið til austurs og fyrirhugað hafi verið. Lóðin að Sóltúni 2-4 hafi ekki verið stækkuð og lóðarmörk óbreytt frá gildandi deiliskipulagi. Byggingarreit hafi verið breytt í nýrri tillögu þannig að hann hafi verið stækkaður til suðurs og á norðvesturhorni. Þá hafi verið gert ráð fyrir að heimiluð stærð hjúkrunarheimilis að Sóltúni 2 fari úr 8.400 m2 í 8.210 m2. Með þessu hafi verið komið til móts við athugasemdir íbúa að töluverðu leyti. Þar að auki hafi fyrirhugaðri byggingu verið snúið á reitnum, þannig að hluti hennar yrði fjær íbúðarblokkum. Að teknu tilliti til alls þessa hafi hin kærða deiliskipulagsbreyting ekki í för með sér óásættanleg grenndaráhrif.

Þá verði og að hafa í huga að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytingar á þeirra nánasta umhverfi. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. Að því er varði meinta rýrnun á verðmæti eignar kæranda sé á það bent að ekki hafi verið rennt stoðum undir þá fullyrðingu. Þvert á móti megi halda því fram að tilkoma nýrra bygginga á umræddum reit geti aukið verðmæti nærliggjandi fasteigna, en uppbygging í grónum hverfum hafi oft haft slíkt í för með sér. Einnig sé ástæða til að benda á 33. gr. skipulags- og byggingarlaga sem kveði á um að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið eða að hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, eigi sá sem sýnt geti fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr borgarsjóði. Slík málsástæða geti þó ekki leitt til ógildingar skipulags.

Lóðarhafa Sóltúns 2-4 var gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum vegna kærumáls þessa en engar athugasemdir hafa borist úrskurðarnefndinni af hans hálfu.

Niðurstaða: Fyrsta deiliskipulag fyrir umræddan skipulagsreit var sett árið 2000. Í því skipulagi var heimiluð bygging þriggja hæða hjúkrunarheimilis að Sóltúni 2 en austan við þá lóð var gert ráð fyrir útivistarsvæði, bílastæðum og íþróttamannvirkjum. Á árinu 2005 var gerð breyting á skipulaginu þar sem heimilað var að hækka hjúkrunarheimilið um eina hæð, byggja fjögurra hæða byggingu fyrir hjúkrunartengda starfsemi á nýrri lóð að Sóltúni 4 ásamt einnar hæðar tengibyggingu milli þeirrar byggingar og hjúkrunarheimilisins að Sóltúni 2, auk sameiningar nefndra lóða. Við breytinguna var unnt að fjölga íbúðarrýmum hjúkrunarheimilisins úr 83 í 107 og koma fyrir 80 þjónustuíbúðum að Sóltúni 4. Þá var heimiluð bygging tveggja hæða fræðslustofnunar að Sóltúni 6 og allt að sjö hæða fjölbýlishúsa við Sóltún 8-18 með alls um sjötíu íbúðum. Var markmið skipulagsbreytingarinnar m.a. sagt það að nýta svæðið með betri hætti en gert hafi verið ráð fyrir í fyrra deiliskipulagi með stækkun hjúkrunarheimilis og betri þjónustu við aldraða.

Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var leyfð hækkun byggingarinnar að Sóltúni 4 um eina hæð og er fallist á það með kæranda að sú stækkun hafi töluverð áhrif á grenndarhagsmuni hans. Ekki verður af skipulaginu ráðið með óyggjandi hætti hvernig skipting hins aukna rýmis verði milli íbúðar- og þjónustunota. Sama markmiði er teflt fram fyrir skipulagsbreytingunni og fyrir breytingunni frá árinu 2005 að nýta eigi lóðina með betri hætti en gildandi skipulag geri ráð fyrir með stækkun hjúkrunarrýmis og aukinni þjónustu við aldraða.

Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir og er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á deiliskipulagi nema lögmætar ástæður búi að baki. Slíkar breytingar geta haft veruleg áhrif á grenndarhagsmuni þeirra íbúa er búa næst svæði því er breytingin tekur til, svo sem á við um kæranda í máli þessu. Ekki liggur fyrir hvaða lögmætu ástæður eða breyttu forsendur bjuggu að baki því aukna byggingarmagni sem hin kærða ákvörðun felur í sér, þegar litið er til þeirrar miklu uppbyggingar sem heimiluð var með deiliskipulagsbreytingu á umræddum reit á árinu 2005.

Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er Kirkjutún-Sóltún talið til þéttingarsvæða, en skipulagsreitur sá er hér um ræðir tilheyrir því svæði. Í töflu á mynd 5 í greinargerð á uppdrætti aðalskipulagsins um þéttingu íbúðarbyggðar er áætlað að íbúðum á svæðinu fjölgi um 125 og er þar tekið fram að breyta þurfi aðalskipulaginu fari fjölgun íbúða 20% fram úr þeim fjölda. Frá árinu 2001 hafa risið á svæðinu mörg fjölbýlishús, en ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að gengið hafi verið úr skugga um að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið heimil án breytingar á aðalskipulagi í ljósi greindra fyrirmæla þess. Verður heldur ekki séð að gerð hafi verið viðhlítandi könnun á áhrifum breytingarinnar á umferð og bílastæðaþörf. Var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar að þessu leyti áfátt.

Að öllu framangreindu virtu þykja slíkir annmarkar á undirbúningi, framsetningu og rökstuðningi hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar að fallist er á ógildingarkröfu kæranda.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 um að breyta deiliskipulagi Ármannsreits með auknum heimildum til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4 í Reykjavík.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

76/2008 Nesjaskógur

Með dim

Ár 2010, fimmtudaginn 18. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 76/2008, kæra á byggingarframkvæmdum við sumarhús á lóð nr. 12 í Nesjaskógi í Grímsnes- og Grafningshreppi, byggingarleyfi vegna sömu lóðar og samþykkt sveitarstjórnar um breytt deiliskipulag svæðisins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. ágúst 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. K og Ö, eigenda sumarhúss á lóð nr. 13 í Nesjaskógi í Grímsnes- og Grafningshreppi, byggingarframkvæmdir við sumarhús á lóð nr. 12 í sama landi. Með bréfi lögmanns kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. apríl 2009, er gerð krafa um ógildingu annars vegar leyfis til byggingar sumarhúss á lóðinni, sem byggingarfulltrúi veitti á árinu 2003, og hins vegar samþykktar sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. október 2007 um breytt deiliskipulag í landi Nesja. Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. júní 2008.

Málavextir og rök: Í frístundabyggðinni Nesjaskógi í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi er í gildi deiliskipulag frá árinu 1993. Á skipulagi þessu munu tvívegis hafa verið gerðar breytingar og tók sú seinni gildi með auglýsingu samþykktar sveitarstjórnar þar að lútandi í B-deild Stjórnartíðinda 4. júní 2008. Fól breytingin í sér heimild til að reisa á svæðinu allt að 250 m2 hús þar sem mænishæð mætti vera allt að 6 m frá aðalgólfi og 7 m frá jörðu.

Telja kærendur að byggingarframkvæmdir sem átt hafi sér stað á lóð nr. 12 í Nesjaskógi séu ekki í samræmi við gildandi skipulag svæðisins og hús er þar standi sé í andstöðu við skipulag, m.a. hvað varði hæð þess og staðsetningu. Í júlí 2008 hafi kærendur orðið þess varir að verið væri að byggja skúr norðvestan við húsið, auk mannvirkis suðaustan þess, en samkvæmt samþykktum teikningum sé ekki gert ráð fyrir þessum mannvirkjum á lóðinni.

Í síðara bréfi lögmanns kærenda til úrskurðarnefndarinnar er greint frá því að skipulags- og byggingarnefnd hafi, að kröfu kærenda, staðfest ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun byggingarframkvæmda á lóðinni.

Kærendur halda því fram að meira en 7 m séu frá gólfplötu og upp í mæni hússins og benda á að hámarkshæð samkvæmt skipulagsskilmálum, eftir breytingu þeirra á árinu 2008, sé 7 m frá jörðu. Húsið hafi hins vegar verið byggt fyrir þann tíma og því örugglega ekki í samræmi við skilmála. Hafi húsið verið meira en 7 m á hæð þegar hinir breyttu skilmálar hafi öðlast gildi sé deiliskipulagsbreytingin ólögmæt með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Með bréfi úrskurðarnefndarinnar til byggingarfulltrúa, dags. 20. ágúst 2008, var óskað eftir gögnum er málið vörðuðu og hefur sú beiðni verið ítrekuð í tölvupósti en engin gögn hafi borist. Eins og atvikum er háttað þykir það þó ekki standa í vegi fyrir því að málið verði tekið til úrlausnar.

Niðurstaða: Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kveður úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála upp úrskurði um ágreiningsmál um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum og reglugerðum settum samkvæmt þeim. Er kærufrestur einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á. Sé um að ræða ákvarðanir sem sæta opinberri birtingu telst kærufrestur frá birtingu ákvörðunar, sbr. 5. mgr. fyrrnefnds ákvæðis. Í sömu málsgrein er áréttað að stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga sæti kæru til nefndarinnar.

Byggingarleyfi vegna sumarhúss á lóð nr. 12 í Nesjaskógi var veitt á árinu 2003 og samþykkt sveitarstjórnar um breytt deiliskipulag svæðisins öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 4. júní 2008. Var kærufestur vegna þessara ákvarðana liðinn þegar erindi kærenda um þær bárust úrskurðarnefndinni og ber því samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að vísa málinu frá hvað þær varðar. Þá liggur ekki fyrir að framkvæmdir við byggingu skúrs og annars mannvirkis á lóð nr. 12 í Nesjaskógi, sem kærðar eru, hafi stuðst við stjórnvaldsákvörðun er sæti kæru og verður þeim þætti kærunnar því einnig vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

116/2008 Hlyngerði

Með dim

Ár 2010, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 116/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. desember 2008, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir Haukur Örn Birgisson hdl., f.h. E og Þ, Seljugerði 5, Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg. Auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2008.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá gera kærendur og kröfu um stöðvun framkvæmda en úrskurðarnefndin hefur ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu þar sem engar framkvæmdir hafa enn átt sér stað.

Málavextir: Árið 1971 öðlaðist gildi skipulag er markast af Bústaðavegi, Grensásvegi, Álmgerði og Háaleitisbraut. Í skipulaginu kom fram að heimilt var að reisa einbýlishús innan byggingarreits á lóðum og mátti grunnflötur hvers húss ekki vera stærri en 170 m², að bílgeymslu meðtalinni, og heildarrúmmál 900 m³. Lóðin að Hlyngerði 6, sem er 784 m² að stærð, er innan þessa skipulags en húsið er þar stendur var þegar byggt er skipulagið öðlaðist gildi.

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 6. júní 2008 var lögð fram umsókn um breytingar á skilmálum skipulagsins vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði er fól í sér heimild til að byggja við húsið, stækka byggingarreit um 4 m til norðvesturs og byggja tröppur og svalir. Íbúðarhúsið mætti vera 375 m² og 1.000 m³. Í gögnum málsins var gerð grein fyrir bílskúr sem á lóðinni stæði, 65 m² að stærð, eða 200 m³ á tveimur hæðum. Samkvæmt tillögunni yrði heimilað nýtingarhlutfall lóðarinnar allt að 0,56. Á fundinum var samþykkt að grenndarkynnar tillöguna og gerðu m.a. kærendur athugasemdir við hana. Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 24. september 2008 þar sem lögð var fram umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. september 2008. Var í umsögninni lagt til að lóðréttum byggingarreit yrði breytt og byggingarreitur fyrir tröppur og svalir felldur út og í stað þess bætt inn að tröppur og svalir mættu fara út fyrir byggingarreit. Var eftirfarandi bókað: „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra og a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“ Skipulagsstofnun tilkynnti með bréfi, dags. 24. október 2008, að stofnunin gerði athugasemdir við birtingu samþykktarinnar í B-deild Stjórnartíðinda. Sagði m.a. í bréfinu: „Skipulagsstofnun hefur farið yfir framlögð gögn og með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br. gerir stofnunin athugasemdir við að sveitarstjórn birti auglýsingu um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda, þar sem breytingin varðar m.a. bílskúr sem er, skv. innsendum gögnum, þegar byggður og umsagnir við innsendum athugasemdum eru ekki fullnægjandi.“

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að hin kærða samþykkt gangi gegn þeirri upprunalegu hugmynd um hverfið í heild að þar sé töluvert rými á milli húsa. Ef hverfið í heild sé skoðað komi í ljós að byggðin sé alls ekki eins þétt og í mörgum öðrum hverfum borgarinnar. Kærendur hafi hrifist mjög af þessu skipulagi og hafi þetta verið ein af ákvörðunarástæðum fyrir kaupum á fasteign þeirra á sínum tíma. Með hinni kærðu samþykkt sé verið að gera verulegar breytingar á þessu hverfisskipulagi og yrði hús kærenda það eina í hverfinu sem byggi við þessa nýju mynd en þessu fylgi töluvert ónæði og rask sem aðrir nágrannar þurfi ekki að búa við.

Húsið að Hlyngerði 6 sé elsta húsið í hverfinu. Hafi það verið reist áður en deiliskipulagi hafi verið komið þar á og sé það með nokkru öðru sniði en önnur hús hverfisins. Mikilvægasta frávikið varði inngang hússins en hann snúi ekki út að götu eins og á öllum öðrum húsum hverfisins heldur snúi hann beint að húsi kærenda og að þeim hluta hússins þar sem svefnherbergi þeirra sé. Að þessu leyti sé húsið að Hlyngerði 6 og hús kærenda frábrugðin öðrum húsum í hverfinu. Ofan á þetta bætist að svefnherbergisgluggi kærenda snúi beint út að tröppum að aðalinngangi hússins að Hlyngerði 6. Af þessu stafi töluvert ónæði fyrir kærendur og muni það aukast til muna með hinni kærðu samþykkt. Við blasi að breytingin muni hafa verulega áhrif á kærendur og næði þeirra.

Kærendur bendi á að húsunum við Hlyngerði og Seljagerði sé raðað upp samkvæmt ákveðnu skipulagi og standi annað hvert hús við Hlyngerði nær götunni heldur en húsið við hliðina. Í fullu samræmi við þetta standi húsin við Seljagerði. Þannig skapist jafnvægi í fjarlægð milli húsa í hverfinu og hafi þetta verið skipulagt svona með það fyrir augum að sem mest fjarlægð yrði á milli húsa. Hin kærða samþykkt gangi því þvert gegn þessu skipulagi.

Kærendur bendi einnig á að teikningar skipulagsstjóra í bréfi hans, dags. 17. september 2008, gefi ekki rétta mynd af heimiluðum breytingum á húsinu að Hlyngerði 6 og erfitt sé að sjá af þeim stækkun þess. Hið rétta sé að fyrirhuguð viðbygging sé nánast þriðjungur af lengd hússins. Um sé að ræða fjögurra metra lengingu þess í átt að húsi kærenda og því sé hafnað röksemdum skipulagsstjóra um að hin kærða breyting muni ekki raska næði kærenda.

Ljóst sé að fyrirhugað breyting muni valda kærendum mikilli röskun og tjóni. Stækkunin sé umtalsverð og feli í sér að húsið muni standa mun nær húsi kærenda en það geri í dag. Hús kærenda standi í fimm metra fjarlægð frá lóðarmörkum Hlyngerðis 6 en húsið að Hlyngerði 6 standi níu metra frá lóðarmörkunum. Með hinni kærðu samþykkt verði húsið að Hlyngerði 6 komið nánast upp að lóðamörkunum en húsið muni standa einungis 3,5 m frá þeim. Þetta muni hafa í för með sér ónæði og takmarka mjög útivistarmöguleika í bakgarði kærenda ásamt því að valda mikilli skuggamyndun á lóð þeirra.

Kærendur muni verða fyrir umtalsverðu tjóni verði af hinni kærðu samþykkt. Fyrir utan þá röskun sem breytingin muni augljóslega valda sé óhætt að segja að breytingin muni einnig hafa áhrif á verðmæti fasteignar þeirra. Eins og bent hafi verið á muni kærendur verða þeir einu eigendur fasteigna í hverfinu sem ekki muni njóta sömu fjarlægðar frá húsi nágranna síns og aðrir. Burt séð frá því augljósa ónæði sem stækkun hússins að Hlyngerði 6 muni valda kærendum sé fullyrt að hin kærða samþykkt muni einnig valda því að söluverðmæti fasteignar þeirra lækki og möguleikar til sölu minnki í samanburði við önnur hús í hverfinu.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í gildi sé deiliskipulagið „Espigerði“, sem hafi verið samþykkt í borgarráði 3. nóvember 1971, en skilmálar þess, í júlí 1972. Samkvæmt því sé heimilt að reisa einbýlishús á svæðinu, húsin skuli vera innan byggingarreits og grunnflötur ekki stærri en 170 m2 , að bílgeymslu meðtalinni. Heildarrúmmál sé heimilað 900 m3. Með vísan til heimilað rúmmáls megi áætla að um tveggja hæða hús sé að ræða sem geti orðið allt að 340 m2 miðað við eðlilega salarhæð. Bent sé á að húsið að Hlyngerði 6 hafi þegar verið byggt er deiliskipulagið hafi verið samþykkt og falli húsið undir það, sem og skipulagsskilmálana. Árið 2004 hafi verið gefið út byggingarleyfi fyrir bílskúr með kjallara á lóðinni að Hlyngerði 6.

Á deiliskipulagssvæðinu séu 42 einbýlishúsalóðir. Þegar skoðað sé flatarmál og rúmmál húsanna á vef Fasteignaskár komi í ljós að fimm hús á svæðinu séu rúmlega 340 m2 og hæsta skráða byggingarmagn sé 375,4 m2. Rúmmál flestra húsanna, eða 29 húsa, sé á bilinu 900-1000 m3. Hæst fari það upp í 1.086 m3. Þessi samanburður, og það að húsin séu staðsett innan byggingarreits, gefi vísbendingu um að framkvæmd deiliskipulagsins hafi verið mikið til í samræmi við það.

Hin kærða samþykkt feli í sér að byggingarreitur hússins að Hlyngerði 6 sé stækkaður og þar heimiluð viðbygging. Eftir breytinguna yrði húsið 375 m2 að stærð innan byggingarreits, eða innan hámarksstærðar einbýlishúsa á svæðinu.

Bent sé á að við samþykkt málsins hafi verið tekið tillit til athugasemda þannig að lóðréttum byggingarreit hafi verið breytt og hann felldur utan um fyrirliggjandi skissu af útliti hússins eins og fram komi m.a. í umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. september 2008. Lóðréttur byggingarreitur hússins hafi m.a. orðið þannig að mænir hússins hafi lengst og þakið síðan trappast niður í norðvesturátt að húsi nr. 5 við Seljugerði. Byggingarreitur fyrir tröppur og svalir hafi verið felldur niður og í stað þess hafi verið bætt inn í skilmála heimild til að tröppur og svalir fari út fyrir byggingarreit eins og alvanalegt sé í deiliskipulagsáætlunum.

Ekki sé fallist á með kærendum að fyrirhuguð breyting gangi gegn upprunalegri hugmynd um hverfið í heild, þ.e. að hafa töluvert rými á milli húsanna. Byggingarreiturinn sé vissulega dýpkaður að hluta til, en ekki sé farið út fyrir byggingarlínu aðliggjandi lóða í vesturátt. Húsin á svæðinu séu staðsett á norðurhluta lóðanna og útivistargildi lóðanna sé því mest sunnan húsanna. Það athugist að byggingarstíll hússins sé að mörgu leyti frábrugðinn stíl annara húsa í hverfinu enda hafi það verið byggt áður en deiliskipulagið frá árinu 1971 hafi tekið gildi. Þegar grunnflötur húsanna á svæðinu sé skoðaður sjáist að þau fylli mörg hver út í byggingarreiti sína, þar á meðal hús kærenda að Seljugerði 5. Húsið að Hlyngerði 6 fylli aðeins að hluta til út í byggingarreit samkvæmt skipulaginu en sérstaða þess sé sú að ekki sé mögulegt að stækka það innan reitsins án þess að eyðileggja grunngerð þess. Þessi hlið hússins einkennist af fínlegum byggingarstíl og þyki byggingin gott dæmi um fagurfræði þess tíma sem það sé byggt á.

Fráleitt sé með öllu að um verulega breytingu á skipulagi hverfisins sé að ræða, og það hafi verið mat borgarinnar að um óverulega breytingu á deiliskipulaginu væri að ræða. Það sé matsatriði hverju sinni hvort breyting á deiliskipulagi teljist veruleg eða óveruleg og sé hin kærða deiliskipulagsbreyting í öllum skilningi minni háttar. Áhrif breytingarinnar séu lítil á deiliskipulagið í heild og grenndaráhrif óveruleg. Breytingin varði einungis eina lóð og hafi áhrif á hagsmuni mjög fárra lóðarhafa.

Því sé einnig alfarið hafnað að breytingin feli í sér þvílíka röskun á hagsmunum kærenda að það varði ógildingu hinnar kærðu samþykktar. Ljóst sé að með tilkomu viðbyggingarinnar verði húsið nær aðliggjandi húsi en vakin sé athygli á að fjarlægðin á milli húsanna verði engu að síður 10 metrar. Ekkert liggi fyrir í málinu sem bendi til þess að kærendur verði fyrir ónæði eða raski umfram það sem búast megi við í þéttbýli. Ekki sé fallist á að lenging hússins komi til með að valda auknu ónæði eða takmarka útivistarmöguleika þar sem hver og einn lóðarhafi hafi alltaf rétt til þess að nýta garðinn sinn hverju sinni að lóðarmörkum. Þessar aðstæður séu hluti af því umhverfi sem því fylgi að búa í þéttbýli.

Hvað varði fullyrðingar kærenda um aukið skuggavarp sé bent á að unnar hafi verið skýringarmyndir sem sýni breytingar á skuggavarpi. Þegar horft sé á áhrif skuggavarps í þéttbýli sé fyrst og fremst skoðað hvernig skuggar falli á vor- og haustjafndægri, og við sumarsólstöður. Yfir vetrartímann, þegar fólk sé almennt ekki að njóta útivistar í görðum sínum, sé dagurinn það stuttur og sólin það lágt á lofti að áhrif skuggavarps séu ekki talin skipta eins miklu máli varðandi umhverfisgæði. Samkvæmt skýringarmyndunum verði breyting á skuggavarpi á norðausturhlið hússins að Seljugerði 5 einungis að morgni dags við jafndægur að vori og hausti. Breyting hússins sé talin hafa óveruleg áhrif á skuggavarp á lóðinna nr. 5 við Seljugerði. Skuggavarpsaukningin sé mest á lóðirnar nr. 4 og 6 við Hlyngerði ásamt stíg á borgarlandi þar á milli.

Hvað varði inngang inn í húsið og staðsetningu hans sé á það bent að staðsetning inngangs sé ekki bundin í skipulagsskilmálum. Húsið að Hlyngerði 6 hafi þegar verið reist er deiliskipulag svæðisins hafi verið samþykkt og sé það með nokkuð öðru sniði en önnur hús á svæðinu, m.a. sé það kjallari, hæð og ris.

Ekki sé fallist á að stækkun hússins að Hlyngerði 6 valdi útsýnisskerðingu frá húsi nr. 5 við Seljugerði þar sem útsýni í þessa átt sé nú þegar einungis yfir á lóðina nr. 6 við Hlyngerði. Varðandi útsýnisskerðingar almennt sé nauðsynlegt að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér útsýnisskerðingu, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Ekki sé heldur fallist á að leitt hafi veri í ljós að kærendur verði fyrir fjárhagslegu tjóni vegna breytinganna. Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem fasteignareigendur þurfi almennt að sæta í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Málsrök lóðarhafa: Af hálfu lóðarhafa Hlyngerðis 6 er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað og er tekið undir sjónarmið Reykjavíkurborgar þar að lútandi.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði, er fól í sér heimild til stækkunar húss og byggingarreits. Var málsmeðferð hinnar kærðu samþykktar hagað í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynntu borgaryfirvöld tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins. Þar er í gildi deiliskipulag frá árinu 1971 og samkvæmt því er heimilt að reisa á hverri lóð, innan byggingarreits, einbýlishús sem séu 170 m² að grunnfleti, að bílgeymslu meðtalinni. Húsið að Hlyngerði 6 var þegar risið er deiliskipulag þetta var samþykkt en ekki hafði verið reistur bílskúr á lóðinni. Segir í skilmálum skipulagsins varðandi þá lóð að staðsetning bílskúrs verði ákveðin síðar. Í gögnum sem lögð voru fyrir úrskurðarnefndina kemur fram að á árinu 2004 var veitt leyfi fyrir bílskúr á lóðinni, sem er kjallari og hæð, samtals 65 m². Er hann staðsettur utan þess byggingarreits sem markaður er á deiliskipulagsuppdrætti, án þess að samþykkt hafi verið breyting á deiliskipulagi svæðisins.

Samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Stóð þetta ákvæði í vegi fyrir því að unnt væri að breyta gildandi deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði og marka þar m.a. byggingarreit fyrir áður gerðum bílskúr, sem reistur hafði verði í bága við gildandi skipulag.

Í upphaflegum skilmálum deiliskipulags svæðisins er byggingarreitur húsa afmarkaður og er þar í engu getið um heimild til að hafa tröppur og svalir utan hans. Í hinni kærðu samþykkt er aftur á móti heimilað að tröppur og svalir hússins að Hlyngerði 6 nái 1,5 m út fyrir byggingarreit, en hann er jafnframt stækkaður um 4 m í átt að húsi kærenda. Þá verður nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir hina kærðu breytingu nokkru hærra en almennt gildir um lóðir á svæðinu. Hafa ekki verið færð fram málefnaleg rök fyrir því að aðrar byggingarheimildir eigi að gilda, hvað þetta varðar, fyrir lóðina að Hlyngerði 6 en gilda um aðrar lóðir á svæðinu.

Loks verður ekki talið að unnt hefði verið að líta á umrædda breytingu sem óverulega í skilningi 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga ef skilyrði hefðu að öðru leyti verið fyrir hendi til að gera breytingu á skipulagi í þá veru sem í hinni kærðu ákvörðun fólst og var meðferð málsins að því leyti ekki í samræmi við ákvæði 26. gr. laganna.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008, um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði, er felld úr gildi.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

100/2008 Nýlendureitur

Með dim

Ár 2010, fimmtudaginn 4. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 100/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. nóvember 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 6. sama mánaðar, kæra L, L, A og Ó, eigendur fasteignarinnar að Nýlendugötu 24b í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu. Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 23. febrúar 2009.

Af hálfu kærenda er krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. Þá gerðu kærendur ennfremur kröfu um stöðvun réttaráhrifa en úrskurðarnefndin hefur ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu þar sem engar framkvæmdir hafa átt sér stað á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir: Árið 2007 var samþykkt deiliskipulag svokallaðs Nýlendureits eða svæðis er markast af Vesturgötu, Ægisgötu, Mýrargötu og Seljavegi. Samkvæmt deiliskipulaginu var gert ráð fyrir nýrri lóð að Nýlendurgötu 24c er nýta átti undir byggingu á einni hæð fyrir spennistöð Orkuveitu Reykjavíkur. Var lóðin staðsett norðan hússins að Nýlendugötu 24b og var gert var ráð fyrir byggingarreit miðja vegu milli þeirrar lóðar og lóðarinnar að Mýrargötu 16.

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 13. júní 2008 var tekin fyrir tillaga að breytingu á deiliskipulagi Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu. Fól tillagan í sér að lóðarmörk og byggingarreitur spennistöðvarinnar yrðu færð um nokkra metra til suðvesturs, nær húsi kærenda að Nýlendugötu 24b. Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna hagsmunaaðilum og komu m.a. kærendur athugasemdum á framfæri við skipulagsyfirvöld.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 24. september 2008 þar sem lögð var fram umsögn skipulagsstjóra, dags. sama dag. Í umsögninni var lagt til að breytingin yrði til bráðabirgða og þegar Mýrargatan yrði færð skyldi spennistöðin færð sem næst þeim stað sem upphaflega hefði verið gert ráð fyrir. Þangað til skyldi spennistöðin staðsett eins langt og unnt væri frá íbúðarhúsunum við Nýlendugötu. Þá skyldi útlit stöðvarinnar falla vel að byggðinni í kring og allur frágangur byggingar og lóðar vera vandaður. Tillaga að útliti stöðvarinnar skyldi kynnt skipulagsráði. Skipulagsráð samþykkti tillögu skipulagsstjóra með eftirfarandi bókun: „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra og með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er því haldið fram að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi í för með sér skerðingu á lóð þeirra að Nýlendugötu 24b. Kærendur hafi unnið hefðarrétt (eignarhefð) og/eða afnotahefð að þeim hluta lóðarinnar að Nýlendugötu 24c sem hafi í 60 ár verið innan girðingar lóðarinnar Nýlendugötu 24b og hafi jafnlengi verið nýtt af eigendum þess húss. Færsla byggingarreitsins skerði því lóðina að Nýlendugötu 24b.

Þá halda kærendur því fram að rafsegulsvið frá væntanlegri spennistöð muni hafa skaðleg áhrif á heilsufar íbúa nærri henni og megi búast við því að hin kærða skipulagsbreyting muni fæla stóran hóp fólks frá kaupum á fasteign þeirra og rýra verðgildi hennar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að tilgangur hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið sá að flýta flutningi spennistöðvarinnar. Nauðsynlegt hafi reynst að breyta staðsetningu lóðar og byggingarreits spennistöðvarinnar lítillega þar sem staðsetning hans samkvæmt upphaflegu deiliskipulagi sé í núverandi götustæði Mýrargötu og ekki hafi verið tekin ákvörðun um tímasetningu á tilfærslu götunnar. Lóð og byggingarreit spennistöðvarinnar hafi verið snúið um því sem næst 90 gráður og færð úr götustæðinu um fáeina metra til suðvesturs. Breytingin sé til bráðabirgða.

Ekki séu færð nein rök fyrir því með hvaða hætti skipulagsbreytingin skerði lóðina nr. 24b við Nýlendugötu, enda ekki um neina skerðingu að ræða. Því sé algjörlega hafnað að eigendur hússins að Nýlendugötu 24b hafi áunnið sér hefðarrétt norðan hússins. Verði ekki með nokkru móti séð að slíkur réttur hafi stofnast.

Ekki sé talið að hætta stafi af spennistöðinni, enda bendi ekkert til þess að heilsufarstjón hljótist af nálægð við spennistöðvar. Hafi kærendur ekki sýnt fram á að heilsu íbúa sé hugsanlega hætta búin vegna byggingar umræddrar spennistöðvar. Sérstaklega sé vakin athygli á að breytingin sé til bráðabirgða. Þegar Mýrargatan verði færð verði spennistöðin færð sem næst þeim stað sem upphaflega hafi verið gert ráð fyrir. Þangað til verði spennistöðin staðsett eins langt og unnt sé frá íbúðarhúsum við Nýlendugötu. Þá hafi það verið skilyrt að útlit stöðvarinnar félli vel að byggðinni í kring og að allur frágangur byggingar og lóðar yrði vandaður.

Ekki verði séð með hvaða hætti deiliskipulagsbreytingin muni rýra verðmæti eignar kærenda. Sé í því sambandi ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt eða hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður eigi sá sem sýnt geti fram tjón af þessum sökum rétt á bótum úr borgarsjóði eða hann leysi fasteignina til sín. Þessi málsástæða leiði því ekki til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Nauðsynlegt sé að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar séu gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík. Felur samþykktin í sér að mörk lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu og byggingarreit eru færð um nokkra metra til suðvesturs.

Í deiliskipulagi svæðisins, sem samþykkt var á árinu 2007, var tekin ákvörðun um leik- og dvalarsvæði og nýja lóð undir spennistöð austan þess, norðvestan við lóð kærenda að Nýlendugötu 24b. Var með þeirri ákvörðun ráðstafað þeirri spildu sem kærendur tekja sig hafa eignast rétt til fyrir hefð og koma þær ákvarðanir ekki til endurskoðunar í máli þessu.

Hús kærenda stendur nærri mörkum lóðar þeirra að fyrrnefndu leik- og dvalarsvæði en ekki verður þó talið að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi slík grenndaráhrif gagnvart eign kærenda að ógildingu varði. Er þá til þess litið að fyrirhugað mannvirki er lítið að umfangi og þar að auki til bráðabirgða, en fyrir liggur að færa á umrædda spennistöð fjær eign kærenda við færslu Mýrargötu til norðurs.

Þá hefur hvorki verið sýnt fram á að hætta stafi af fyrirhugðari spennistöð né að hin kærða ákvörðun sé haldin neinum öðrum annmörkum, hvað varðar form eða efni, er leitt gætu til ógildingar hennar og verður kröfu kærenda því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

46/2008 Aðalstræti

Með dim

Ár 2010, miðvikudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2008, kæra á synjun skipulagsnefndar Akureyrarbæjar frá 25. júní 2008 á beiðni um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. júlí 2008, er barst nefndinni hinn 23. sama mánaðar, kærir H, f.h. Nýs morguns ehf., lóðarhafa Aðalstrætis 12b á Akureyri, synjun skipulagsnefndar Akureyrarbæjar á beiðni um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri.

Kærandi krefst ógildingar hinnar kærðu synjunar.

Málavextir: Mál þetta rekur upphaf sitt til þess að kærandi keypti tvær lóðir í einkaeigu, þ.e. hluta lóðar nr. 12 og spildu næst lóð nr. 14 við Aðalstræti. Á svæðinu er í gildi staðfest deiliskipulag frá árinu 1986 og er í því gert ráð fyrir nýbyggingu á umræddri spildu. Skipulagsnefnd samþykkti 22. ágúst 2007 að fyrrgreindar lóðir yrðu sameinaðar í eina lóð, Aðalstræti 12b. Í framhaldi var útbúið lóðarblað sem samþykkt var í skipulagsnefnd 26. september 2007. Var af því tilefni eftirfarandi fært til bókar: „Lögð fram tillaga að byggingarreit og staðsetningu bílastæða á lóðinni nr. 12b við Aðalstræti, sem tekur mið af stærð lóðarinnar. Skipulagsnefnd staðfestir staðsetningu og stærð byggingarreits á lóðinni ásamt staðsetningu bílastæða eins og fram kemur á mæliblaði nr. 7122 dags. maí 2007. Jafnframt samþykkir skipulagsnefnd með vísun til deiliskipulags Innbæjarins og nánasta umhverfis að heimilt verði að byggja tvílyft hús á lóðinni með tveimur íbúðum. A.m.k. 1 bílastæði fyrir hvora íbúð verði staðsett innan lóðar.“ Hinn 9. október 2007 sendi kærandi erindi til skipulagsnefndar sem tekið var fyrir á fundi nefndarinnar 24. sama mánaðar. Óskaði hann eftir því að fá að kaupa sig frá þeim bílastæðum sem áætluð voru á lóðinni nr. 12b við Aðalstræti og að byggingarreiturinn yrði stækkaður til að hægt væri að byggja þar hús með fjórum íbúðum. Í fundargerð skipulagsnefndar segir eftirfarandi um afgreiðslu erindisins: „Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er óskað eftir að byggingarleyfi fáist fyrir byggingu fjögurra íbúða húss á reitnum. Skipulagsnefnd telur lóðina ekki bera þann fjölda íbúða þar sem undirlendi er lítið og kallar auk þess á 8 bílastæði. Í fyrirliggjandi deiliskipulagi svæðisins er heimilt að byggja tvær íbúðir á reitnum og er gerð krafa um 2 bílastæði á lóð, og er því ósk um fjögurra íbúða hús á lóðinni hafnað. Skipulagsnefnd hafnar ósk um afnot á sameiginlegu bílastæði norðan verslunarinnar Brynju en þau stæði eru ætluð íbúum hverfisins almennt ásamt versluninni Brynju.“

Hinn 5. desember 2007 sótti kærandi á ný um leyfi til að byggja tveggja hæða fjögurra íbúða hús á lóðinni nr. 12b við Aðalstræti, en í erindinu var greint frá samkomulagi sem kærandi hafði gert við eigendur Hafnarstrætis 7 um að skika úr lóð þeirra yrði varið undir 4-5 bílastæði fyrir Aðalstræti 12b. Eftirfarandi segir um umsókn kæranda í fundargerð skipulagsnefndar frá 12. desember 2007: „Skipulagsnefnd bókaði á fundi sínum 24. október sl. að hún telur lóðina ekki bera þann fjölda íbúða þar sem m.a. undirlendi væri lítið. Samkvæmt byggingarreglugerð er gerð krafa um 2 bílastæði á íbúð. Skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 fyrir bílastæði nægir ekki til þess að uppfylla umræddar kröfur um fjölda bílastæða við nýbygginguna. Í gildandi deiliskipulagi er gert ráð fyrir samskonar húsum og fyrir eru á svæðinu og er þar aðallega um að ræða tvíbýlishús. Byggingarreitur er 13×9 m en tillagan gerir ráð fyrir 16×10,15 m húsi. Skipulagsnefnd getur ekki fallist á að breyta fyrirliggjandi deiliskipulagi og hafnar því erindinu.“

Hinn 18. desember 2007 mætti kærandi á fund skipulagsnefndar og gerði nefndinni grein fyrir óskum sínum vegna byggingar á lóðinni við Aðalstræti 12b. Á fundi 16. janúar 2008 var bókað: „Skipulagsnefnd getur ekki fallist á hugmyndir umsækjanda miðað við óbreytta lóðarstærð og heldur sig við fyrri bókanir hvað varðar stærð byggingarreits, bílastæði, húsgerð og fjölda íbúða.“

Á fundi skipulagsnefndar 12. mars 2008 var tekið fyrir erindi kæranda frá 25. febrúar sama ár þar sem hann sótti aftur um byggingarleyfi fyrir tveggja hæða húsi með fjórum íbúðum á lóðinni Aðalstræti 12b, á byggingarreit að stærð 10×15 m. Meðfylgjandi umsókn hans var skriflegt samþykki nágranna. Skipulagsnefnd taldi að forsendur hefðu ekki breyst frá fyrri tillögu um uppbyggingu á reitnum og hélt sig við fyrri afstöðu hvað varðar stærð byggingarreits, bílastæði, húsgerð og fjölda íbúða og hafnaði erindinu.

Loks barst skipulagsnefnd erindi kæranda, dags. 6. júní 2008, þar sem óskað var eftir að gert yrði nýtt deiliskipulag að svæðinu í kringum Aðalstræti 12, með bílastæðum sem kæmu suður af Aðalstræti 9, á skika af lóð Hafnarstrætis 7. Á fundi 25. júní 2008 bókaði skipulagsnefnd eftirfarandi: „Skipulagsnefnd telur að ekki sé ástæða til að gera breytingar á núgildandi deiliskipulagi svæðisins þar sem nú þegar er heimild til staðar um uppbyggingu á lóðinni við Aðalstræti 12.“

Skaut kærandi þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. júlí 2008, svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er því haldið fram að uppdrættir þeir sem hann hafi lagt til grundvallar byggingarleyfisumsóknum sínum og ósk um breytingu á deiliskipulagi vegna Aðalstrætis 12b séu vel innan þeirra marka sem 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 4410/1998 tilgreini um fjarlægð bygginga frá lóðamörkum. Fyrir liggi samþykki nágranna en að auki hafi kærandi fengið leyfi til að koma fyrir bílastæðum fyrir húsið á lóðinni nr. 7 við Hafnarstæti, gegnt lóð kæranda.

Málsrök Akureyrarbæjar: Akureyrarbær krefst þess að kröfum kæranda verði hafnað og að ákvörðun skipulagsnefndar, sem geri ráð fyrir að heimilt sé að byggja á lóð kæranda tveggja hæða hús að grunnfleti 9×13 m, standi.

Skipulagsnefnd bendi á að ákvörðun hennar um að hafna beiðni um nýtt deiliskipulag að svæðinu í kringum Aðalstræti 12b hafi ekki snúist um fjarlægðir milli húsa og hvort skilyrðum 75. gr. byggingarreglugerðar hafi verið fullnægt heldur aðra þætti sem skipulagsnefnd telji styðja synjun á ósk um deiliskipulagsbreytingu. Bent sé á að ef fallist hefði verið á óskir kæranda um byggingarmagn og stærð grunnflatar hússins hefði ekki verið hægt að koma fyrir lágmarksfjölda bílastæða á lóðinni, í þessu tilviki 4-8 stæðum, eins og kveðið sé á um í gr. 64.3 í byggingarreglugerð. Á bls. 12 í greinargerð með gildandi deiliskipulagi frá 1986 sé tekið fram að æskilegt sé að byggja í skarðið sem sé að Aðalstræti 12 og að um gæti verið að ræða tveggja hæða timburhús, þó ekki stórt. Eins og fram komi í bókun skipulagsnefndar frá 12. desember 2007 sé erindinu hafnað með þeim rökum að lóðin beri ekki þann fjölda íbúða, þar sem undirlendið sé lítið og að tillagan uppfylli ekki kröfur um bílastæðafjölda innan lóðar. Bent sé á að á mæliblaði nr. 7122 sé farið eins nálægt brattri brekku með staðsetningu byggingarreits eins og talið sé ásættanlegt til að tryggja að rými og birta verði nægjanleg við bakhlið hússins, en mjög bratt sé á þessum slóðum í Innbænum. Skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 fyrir bílastæði nægi ekki til að uppfylla kröfu um fjölda bílastæða fyrir nýbygginguna, en samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um tvö bílastæði fyrir hverja íbúð.

—————–

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um synjun skipulagsnefndar frá 25. júní 2008 á beiðni um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri, er öðlaðist gildi á árinu 1986. Í greinargerð þess segir, varðandi lóðina nr. 12 við Aðalstræti, að þar geti risið tveggja hæða timburhús, þó ekki stórt.

Eins og að framan er rakið samþykkti skipulagsnefnd 22. ágúst 2007 að hluti lóðar nr. 12 og spilda næst lóð nr. 14 við Aðalstræti yrðu sameinuð í eina lóð, Aðalstræti 12b. Í kjölfarið var gert lóðarblað sem samþykkt var í skipulagsnefnd 26. september 2007. Segir í bókun nefndarinnar á fyrrgreindum fundi að hún staðfesti staðsetningu og stærð byggingarreits á lóðinni ásamt staðsetningu bílastæða eins og fram komi á mæliblaði. Jafnframt er tekið fram að með vísan til gildandi deiliskipulags að svæðinu væri heimilt að byggja á lóðinni tvílyft hús með tveimur íbúðum, þar sem gert yrði ráð fyrir a.m.k. einu bílastæði innan lóðar fyrir hvora íbúð. Í bókun nefndarinnar frá 9. október 2007 segir að í fyrirliggjandi deiliskipulagi svæðisins sé heimilt að byggja tvær íbúðir á reitnum og í bókun 12. desember 2007 segir ennfremur að samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um tvö bílastæði á íbúð og nægi skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 ekki til að uppfylla umræddar kröfur um fjölda bílastæða við nýbygginguna. Á fundi hinn 16. janúar 2008 er loks bókað að skipulagsnefnd geti ekki fallist á hugmyndir umsækjanda miðað við óbreytta lóðarstærð og haldi sig við fyrri bókanir hvað varði stærð byggingarreits, bílastæði, húsgerð og fjölda íbúða.

Ætla verður að til grundvallar hinni kærðu synjun hafi legið forsendur sem tilgreindar eru í fyrri bókunum og að framan eru raktar. Er þar teflt fram rökum sem um sumt eru beinlínis röng. Þannig kemur hvergi fram í gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis að á reitnum sé gert ráð fyrir tveimur íbúðum heldur segir aðeins að þar geti orðið um að ræða tveggja hæða timburhús, þó ekki stórt. Þá er rangt sem segir í bókun skipulagsnefndar 12. desember 2007 að samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um tvö bílastæði á íbúð enda má ráða af gögnum málsins að kærandi væri að falast eftir heimild til að hafa í húsinu fjórar litlar íbúðir, undir 80 m² að flatarmáli, en um þær gildir að hverri íbúð skuli fylgja eitt bílastæði. Af sömu ástæðu stenst ekki sú staðhæfing að skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 nægi ekki til að uppfylla kröfur um bílastæði þar sem víkja má frá kröfu um bílastæði innan lóðar, sbr. gr. 28.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 og gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Var afstaða skipulagsnefndar til erindis kæranda þannig reist á röngum forsendum og rökstuðningi sem ekki er haldbær.

Auk þess sem að framan er rakið var afgreiðsla skipulagsnefndar haldin þeim annmarka að vera byggð á mæliblaði sem ekki fellur að gildandi deiliskipulagi. Á uppdrætti deiliskipulagsins, staðfestum af félagmálaráðherra 5. febrúar 1986, eru sýnd lóðamörk sem ná lengra upp í brekkuna til vesturs en mæliblaðið gerir ráð fyrir. Auk þess eru lóðamörk samkvæmt deiliskipulaginu nær núverandi húsi á lóðinni nr. 12 við Aðalstræti en er á mæliblaðinu. Gat skipulagsnefnd því ekki lagt umrætt mæliblaði til grundvallar í málinu. Leiða þessir annmarkar á meðferð skipulagnefndar á málinu til þess að fallast ber á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu synjunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Synjun skipulagsnefndar Akureyrarbæjar frá 25. júní 2008, á erindi um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri, er felld úr gildi.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

49/2008 Höfðavegur

Með dim

Ár 2010, fimmtudaginn 16. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 49/2008, kæra annars vegar á samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt hennar frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg á Húsavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 24. sama mánaðar, kærir Ingvar Þóroddsson hdl., f.h. S, Laugarbrekku 3, Húsavík og H, Laugarbrekku 5, Húsavík, annars vegar samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt hennar frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg. Auglýsingar um gildistöku hinna kærðu ákvarðana birtust í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008 og 10. júlí s.á.

H lést hinn 29. ágúst 2009 en eftirlifandi eiginkona hans, J, Höfðabrekku 5, Húsavík, hefur fengið leyfi til setu í óskiptu búi og tekur hún við aðild málsins vegna dánarbúsins.

Af hálfu kærenda er krafist ógildingar hinna kærðu ákvarðana.

Málavextir: Göturnar Höfðavegur og Laugarbrekka eru hluti gamalgróinnar íbúðarbyggðar á Húsavík. Á milli þessara gatna er opið óbyggt svæði, sem að hluta er nýtt undir leiksvæði, m.a. sparkvöll. Eru kærendur eigendur húsa við Laugarbrekku og snúa baklóðir þeirra að svæðinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 19. apríl 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi Höfðavegar, þar sem m.a. var gert ráð fyrir tveggja hæða parhúsum á lóðum nr. 6a og 6b við Höfðaveg. Í sömu auglýsingu var kynnt tillaga að breyttu aðalskipulagi og m.a. tekið fram að opið svæði til sérstakra nota milli Laugarbrekku og Höfðavegar stækkaði til vesturs, en austurhluti þess breyttist í íbúðarsvæði þar sem gert væri ráð fyrir íbúðarlóð, þ.e. Höfðavegi 6a og 6b. Öðlaðist samþykkt um breytt aðalskipulag gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 18. desember 2006.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 31. júlí 2006 var rætt um fyrrgreinda deiliskipulagstillögu en engar athugasemdir bárust er hún var auglýst til kynningar. Lagði nefndin til við sveitarstjórn að tillagan yrði samþykkt. Á fundi sveitarstjórnar 25. september 2006 var framangreint staðfest. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 5. september 2007 var samþykkt að byggingarfulltrúi gerði nauðsynlegar textaleiðréttingar á deiliskipulagsuppdrætti og sendi Skipulagsstofnun til yfirferðar og auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 9. október 2007 var tekið fyrir erindi lóðarhafa Höfðavegar 6a og 6b, þar sem hann óskaði eftir umsögn nefndarinnar um hvort leyfilegt yrði að byggja á lóðunum fimm til sex einstaklingsíbúðir. Tók nefndin jákvætt í erindið, með þeim fyrirvara að slík bygging væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Á fundi nefndarinnar 13. nóvember 2007 var ákveðið að grenndarkynna framangreint og bárust skipulagsyfirvöldum athugasemdir vegna þessa.

Með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa til Skipulagsstofnunar, dags. 30. nóvember 2007, óskaði hann eftir heimild stofnunarinnar til að auglýsa gildistöku deiliskipulags, sem hefði verið samþykkt í sveitarstjórn 25. september 2006 og birtist auglýsing þess efnis 7. janúar 2008.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 15. janúar 2008 voru lagðar fram athugasemdir er borist höfðu er grenndarkynnt var tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg um fjölgun íbúða á lóðunum. Á fundinum ákvað nefndin að falla frá tillögunni í ljósi athugasemdanna og var formanni hennar og byggingarfulltrúa falið að ræða við fulltrúa nágranna og lóðahafa um umfang bygginga á lóðinni.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 12. febrúar 2008 var m.a. eftirfarandi fært til bókar: „Sótt er um byggingarleyfi fyrir 6 smáíbúða húsi á einni hæð á lóðinni. Húsið er 351,4 m² að grunnfleti og 1.125 m3 að rúmmáli og stendur þar af leiðandi talsvert útyfir byggingarreit. Húsið er teiknað af Hauki Haraldssyni tæknifræðingi hjá AVH. Skv. gildandi deiliskipulagi Höfðavegar er heimilt að byggja tveggja hæða hús allt að 280 m² að grunnfleti á lóðinni með hæð allt að 7,5 m yfir gólfplötu. Nágrannar lóðarinnar hafa nú mótmælt svo háu húsi á lóðinni. Skipulags- og byggingarnefnd telur að lóðarhafi bjóði raunhæfa sáttaleið með því að láta teikna á lóðina einnar hæðar hús með mestu hæð 4,7 m gegn því að byggingarreitur verði rýmkaður um 25,5%. Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar samþykkir að fela skipulags- og byggingarfulltrúa að láta vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagsuppdrætti og kynna skv. ákvæðum skipulags- og byggingarlaga.“ Var framangreint staðfest á fundi sveitarstjórnar 19. febrúar 2008 og tillagan auglýst. Með bréfum kærenda, dags. 5. og 6. apríl 2008, komu þeir á framfæri athugasemdum sínum vegna tillögunnar.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 29. apríl 2008 var fjallað um framkomnar athugasemdir og m.a. eftirfarandi fært til bókar: „Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar telur: a1) Nefndin telur að skipulagsbreytingin feli ekki í sér aukna skuggamyndun á lóðum við Laugarbrekku þar sem jafnframt því að útvíkka byggingarreitinn var leyfileg hæð húss lækkuð úr 7,5 m í 5,0 metra. Ekki verður fallist á að 5 m hátt hús sem stendur 3,5 m frá lóðarmörkum geti valdið óhóflegri skuggamyndum á næstu lóðum. a2) Ekki er lagt til í breytingartillögunni að lóðarmörkum verði breytt og því ekki um að ræða skerðingu á leiksvæði frá gildandi deiliskipulagi. b1) Nýtingarhlutfall upp á 40% getur ekki talist óhóflegt, sérstaklega í ljósi þess að gert er ráð fyrir fullnægjandi bílastæðafjölda utan lóðar. Heimilað nýtingarhlutfall skv. gildandi deiliskipulagi er 60% og því í raun verið að minnka byggingarrétt á lóðinni frá gildandi deiliskipulagi. b2) Nefndin telur að umrædd lóð rúmi það mannvirki sem gert er ráð fyrir í skipulagstillögunni sbr. b1). b3) Nefndin telur að skipulagsbreytingin feli ekki í sér aukna skuggamyndun á lóðum við Laugarbrekku þar sem jafnframt því að útvíkka byggingarreitinn var leyfileg hæð húss lækkuð úr 7,5 m í 5,0 metra. Ekki verður fallist á að 5 m hátt hús sem stendur 3,5 m frá lóðarmörkum geti valdið óhóflegri skuggamyndum á næstu lóðum. b4) Við gerð núverandi aðalskipulags var leitast við að takmarka umfang þéttbýlisins á Húsavík, m.a. með þéttingu byggðar. Lóðin sem stofnað hefur verið til að Höfðavegi 6 er liður í þeirri þéttingu. Skipulags- og byggingarnefnd telur ekki tilefni til að falla frá þeirri hugmynd að nýta svæðið fyrir húsbyggingu, enda er skv. skipulagstillögunni skilið eftir umtalsvert óbyggt svæði milli Höfðavegar og Laugarbrekku. Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar leggur til við sveitarstjórn að skipulagstillagan verði samþykkt eins og hún var kynnt.“ Sveitarstjórn samþykkti tillögu að breyttu deiliskiplagi Höfðavegar á fundi 20. maí 2008 og 10. júlí s.á. birtist auglýsing um gildistöku breytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.

Hafa kærendur skotið samþykkt sveitarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er því haldið fram að líta beri á alla málsmeðferð við gerð deiliskipulags Höfðavegar sem aðdraganda að einni ákvörðun varðandi lóðina á opna svæðinu milli Höfðavegar og Laugarbrekku. Þeir telji að skipulagsferlið hafi verið ein heild frá því að fyrst hafi verið kynntar hugmyndir um þéttingu byggðar á svæðinu og því hafi ekki lokið fyrr en auglýsing birtist í B-deild Stjórnartíðinda 10. júlí 2008.

Áður en deiliskipulagið, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn 18. september 2007, hafi formlega tekið gildi 7. janúar 2008 hafi sveitarfélagið tekið ákvörðun um að breyta þessu sama deiliskipulagi vegna austurhluta svæðisins, norðan Höfðavegar. Hinn 13. nóvember 2007 hafi skipulags- og byggingarnefnd tekið ákvörðun um að grenndarkynna fyrirhugaða fimm íbúða byggingu á tveimur hæðum, sem hafi verið í andstöðu við samþykkt deiliskipulag. Sveitarstjórn hafi samþykkt þessa ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar á fundi 27. nóvember 2007. Telji kærendur að með þessu hafi sveitarfélagið í raun afturkallað ákvörðun um deiliskipulagið og auglýsing deiliskipulagsins 7. janúar 2008 hafi verið markleysa, að minnsta kosti vegna byggingarlóða 6a og 6b, þar sem þá þegar hafi verið búið að falla frá fyrri skipulagshugmyndum um þetta tiltekna svæði. Með vísan til þessa geti úrskurðarnefndin endurskoðað viðkomandi ákvarðanir sveitarfélagsins, sbr. niðurlag 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þannig að upphaf kærufrests gagnvart öllum ákvörðunum í ferlinu beri að miða við 10. júlí 2008, þegar auglýsingin hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda.

Þá sé einnig á því byggt að málsmeðferðarreglum hafi ekki verið fylgt þegar upphaflega deiliskipulagstillagan hafi verið auglýst. Einkum sé byggt á því að í auglýsingu, sem birst hafi í Lögbirtingarblaði og öðrum fjölmiðlum, hafi í engu verið kynnt efnisatriði deiliskipulagstillögunnar. Þetta hafi verið í beinni andstöðu við 1. mgr. gr. 6.2.3 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, þar sem segi að þegar sveitarstjórn hafi samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og kynnt. Sérstaklega hafi verið nauðsynlegt að geta um efni tillögunnar í auglýsingunni, og þar með kynna hana almenningi, þar sem hún hafi gert ráð fyrir auknu byggingarmagni á viðkomandi byggingarreit miðað við það sem áður hafi komið fram. Á kynningarfundi árið 2005 hafi eingöngu verið rætt um einbýlis- eða parhús á einni hæð. Tillagan hafi hins vegar gert ráð fyrir parhúsi á tveimur hæðum. Á það sé einnig að líta að deiliskipulagstillagan hafi verið í beinni andstöðu við aðalskipulagstillöguna, þar sem hún hafi gert ráð fyrir einni lóð á svæðinu, en deiliskipulagstillaga hafi gert ráð fyrir tveimur lóðum, Höfðavegi 6a og 6b. Af auglýsingunni verði ekki annað ráðið en að ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um svæðið þegar hafist hafi verið handa við gerð tillögunnar sem auglýst hafi 15. júní 2006, sbr. vísun til 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Sveitarfélaginu hafi verið skylt að kynna hagsmunaaðilum sérstaklega framkomna tillögu að nýju deiliskipulagi, sbr. ákvæði í gr. 3.2.1 í skipulagsreglugerð, ekki síst þar sem búið hafi verið að kynna aðra útfærslu varðandi byggingarmagn á opna svæðinu milli Höfðavegar og Laugarbrekku. Enn meiri ástæða hafi verið til að kynna hagsmunaaðilum þessa útfærslu þar sem efnisatriða hennar hafi í engu verið getið í opinberum auglýsingum um hið nýja skipulag. Í þessu sambandi sé einnig vísað til meginreglna í stjórnsýslurétti um rannsóknarskyldu stjórnvalds og skyldu til að veita hagsmunaaðilum andmælarétt, sbr. 10., 13, og 14. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Um rannsóknarskyldu við þessar aðstæður sé einnig vísað til úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 7. september 2007 í máli nr. 74/2006.

Þá sé því haldið fram að sveitarfélagið hafi ekki farið að réttum málsmeðferðarreglum skv. 1. mgr. 26. gr., sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, þegar breytingartillagan, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn 20. maí 2008, hafi verið undirbúin. Kærendur telji að tillagan hafi hvorki verið samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd né sveitarstjórn í endanlegri gerð áður en hún hafi verið auglýst. Hins vegar hafi nefndin samþykkt að fela byggingarfulltrúa að gera tillögu að breyttu deiliskipulagi og kynna er umsókn um byggingarleyfi hefði borist. Þessi samþykkt skipulags- og byggingarnefndar hafi verið afgreidd í sveitarstjórn 19. febrúar 2008 án þess að ákveðin breytingartillaga hafi legið fyrir, eftir því sem best verði séð af fundargerð.

Með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið svo gegn grenndarhagsmunum kærenda að það varði ógildingu, þar sem farið sé á svig við þær meginreglur sem settar séu í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. Óþægindi, s.s. skuggavarp og útsýnisskerðing, fari út fyrir þau mörk sem húseigendur megi búast við í grónum hverfum. Verið sé að skerða með víðtækum hætti opið svæði, sem liggi að lóðum kærenda, og takmarki það leik- og frístundasvæði íbúa í grenndinni. Með skipulagsákvörðuninni sé verið að ákveða húsagerð að á lóðinni Höfðavegi 6, sem ekki sé að finna annars staðar í hverfinu. Ákvörðunin sé í beinni andstöðu við það sem komi fram í greinargerð tillögunnar, dags. 14. febrúar 2008, þar sem segi að stefnt sé að hverfisvernd skipulagssvæðisins að hluta, með vísun til gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.

Sveitarfélagið hafi ekki sinnti rannsóknarskyldu sinni varðandi ábendingar kærenda um að hin fyrirhugaða bygging muni varpa skugga á hús og lóðir þeirra. Engra gagna virðist hafa verið aflað til að rökstyðja það álit skipulags- og byggingarnefndar að skuggavarp af fyrirhugaðri byggingu skipti ekki máli fyrir kærendur. Ekki sé nægilegt að líta eingöngu til hæðar fyrirhugaðs húss að Höfðavegi 6 þegar skuggavarp gagnvart nágrönnum sé skoðað heldur verði að hafa í huga að hús kærenda standi neðar í landi. Um skyldu til að upplýsa mál sé vísað til 10. gr. stjórnsýslulaga. Kærendur hafi skilning á þéttingu byggðar en þeir bendi jafnframt á að engin skipulagsleg rök hafi verið sett fram í þessu máli af hálfu bæjarfélagsins sem réttlæti að byggja á svo stórum reit með þeim hættu sem ákveðið hafi verið með hinni kærðu ákvörðun, er tekið hafi gildi 10. júlí 2008.

Málsrök Norðurþings: Af hálfu Norðurþings er vísað til þess að sveitarstjórn hafi samþykkt fullbúið deiliskipulag að Höfðavegi á fundi 20. mars 2007. Gerðar hafi verið fáeinar prentvilluleiðréttingar á skipulaginu sem engu hafi breytt um innihald skipulagstillögunnar og hafi þær verið samþykktar á fundi sveitarstjórnar 18. september 2008. Því miður hafi dregist hjá embættismönnum sveitarfélagsins að auglýsa gildistöku deiliskipulagsins en þessu skipulagsferli hafi endanlega lokið með auglýsingu um gildistöku í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008 eftir yfirferð Skipulagsstofnunar á skipulagsferlinu.

Vissulega sé ofangreint ferli ekki hnökralaust. Það að gildistaka samþykkts deiliskipulags hafi ekki verið auglýst fljótlega eftir fund sveitarstjórnar 20. mars 2007 verði að skrifast á embættismenn sveitarfélagsins og skýringa þar að lútandi líklegast að leita í þeim mannaskiptum í embætti skipulags- og byggingarfulltrúa sem átt hafi sér stað á tímabilinu. Þrátt fyrir þetta langa skipulagsferli hafi engar formlegar athugasemdir borist við byggingarmagn á lóðinni að Höfðavegi 6 skv. þessu skipulagi fyrr en með kæru til úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. júlí 2008, en kærufrestur hafi þá löngu verið liðinn, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Sveitarstjórn hafi falið skipulags- og byggingarfulltrúa að grenndarkynna breytingu á skipulagi vegna byggingar tveggja hæða fjölbýlishúss á lóðinni í nóvember 2007. Vegna mótmæla nágranna hafi sveitarstjórn alfarið fallið frá breytingunni í janúar 2008. Ekki sé rétt sem fram komi í kæru að sveitarstjórn hafi verið búin að taka ákvörðun um breytingu á deiliskipulagi áður en auglýsing um gildistöku fyrra skipulags hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda heldur hafi sveitarstjórn aðeins verið að kynna tillögu að breytingu deiliskipulags sem hún hafi svo algerlega fallið frá þegar athugasemdir hafi borist frá nágrönnum. Engar forsendur séu fyrir því að álykta sem svo að auglýsing um gildistöku fyrra skipulags sé markleysa, enda stjórnvaldsákvörðun sem að baki hennar liggi tekin löngu áður en grenndarkynning hafi farið fram og hún aldrei afturkölluð.

Í undirbúningsferli að breyttu aðalskipulagi Húsavíkur hafi vissulega verið kynnt þétting byggðar, m.a. með nýtingu umrædds svæðis við Höfðaveg. Þar verði að teljast fremur ósennilegt að skipulagsyfirvöld hafi kynnt hæðarmörk húss/húsa á svæðinu enda hafi engin ákvörðun þar að lútandi verið tekin á þeim tímapunkti. Engar athugasemdir hafi borist við nýtingu lóðarinnar að Höfðavegi 6 við kynningu á tillögu að breyttu aðalskipulagi. Það hefði ekki þurft að koma kærendum á óvart að gert væri ráð fyrir tveggja hæða húsi á lóðinni í þeirri deiliskipulagstillögu sem kynnt hafi verið í júní 2006, enda nánast öll hús í umhverfinu, þ.m.t. þeirra húseignir, á tveimur hæðum eða aðalhæð auk hárra rishæða.

Því sé alfarið hafnað að útsýnisskerðing og skuggavarp fari yfir þau mörk sem húseigendur megi búast við í grónum hverfum, hvort sem litið sé til fyrra skipulags né breytts deiliskipulags. Fyrra skipulag hafi heimilað allt að 7,5 m háa byggingu á lóðinni sem sé alls ekki í ósamræmi við önnur hús á svæðinu og geti á engan hátt talist yfirþyrmandi. T.d. séu hús beggja kærenda um 7,5 m há. Nýlega samþykkt deiliskipulagsbreyting heimili allt að 5 m hátt hús, 3,5 m frá lóðarmörkum kærenda, og sé varla hægt að skilgreina mikið lágreistari byggingu í deiliskipulagi. Lítill og nokkuð jafn landhalli, um 1:20, sé á svæðinu milli umræddrar lóðar og íbúða kærenda þannig að aðalgólf íbúða beggja kærenda séu nærri 1,0 m neðar í landi en fyrirhugaður gólfkóti nýs húss. Íbúðir kærenda séu næst í 19,5 m fjarlægð frá byggingarreit nýju lóðarinnar.

Málflutningi kærenda um að rannsóknarskyldu sveitarfélagsins hafi ekki verið fullnægt vegna mögulegrar skuggamyndunar inn á lóðum þeirra sé hafnað. Ljóst sé að 5 m hátt mannvirki sem standi í 3,5 m fjarlægð, sunnan og suðvestan lóða kærenda, valdi litlu skuggavarpi á lóðir þeirra nema þegar sól sé allra lægst á loft, hvað þá á íbúðir í um og yfir 20 m fjarlægð, þótt þær standi metranum neðar í landi. Í því samhengi megi geta þess að kærendur hafi nærri sínum lóðarmörkum að nýju lóðinni röð hávaxinna trjáa, á að giska 8-15 m hárra, sem séu mun líklegri til að valda skuggamyndun á lóðum þeirra en fyrirhugað hús.

Ekki sé fallist á með kærendum að með hinum kærðu ákvörðunum sé skert með víðtækum hætti opið svæði sem liggi að lóðum þeirra sem takmarki leik- og frístundasvæði íbúa í grenndinni. Ákvörðun um skerðingu hafi verið tekin með samþykkt Aðalskipulags Húsavíkurbæjar 2005-2025, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn Norðurþings árið 2006.

Því sé hafnað að ekki hafi verið farið að málsmeðferðarreglum skipulags- og byggingarlaga. Bæði skipulags- og byggingarnefnd, svo og sveitarstjórn, hafi verið fullkunnugt um hvað hafi falist í þeirri deiliskipulagsbreytingu sem ákveðið hafi verið að kynna á fundum nefndanna 12. og 19. febrúar 2007, þó svo hinn endanlegi uppdráttur hafi ekki verið tilbúinn fyrr en 21. febrúar. Um það hafi ekki verið efast fyrr en með kæru í máli þessu. Ekki komi fram í skipulags- og byggingarlögum að sveitarstjórn skuli hafa hina endanlega útgáfu deiliskipulagstillögu í höndum þegar ákvörðun sé tekin um kynningu og telja verði nóg að nefndarfulltrúar hafi haft aðgang að fullnægjandi gögnum til ákvarðanatökunnar.

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er annars vegar deilt um gildi samþykktar sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 20. maí 2008 um breytingu þess deiliskipulags, vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg. Auglýsingar um gildistöku hinna kærðu ákvarðana birtust í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar og 10. júlí 2008.

Eins og framan er rakið var samþykkt á árinu 2006 að auglýsa tillögu að nýju deiliskipulagi Höfðavegar, þar sem m.a. var gert ráð fyrir tveggja hæða parhúsum á lóðum nr. 6a og 6b við Höfðaveg. Í sömu auglýsingu var kynnt tillaga að breyttu aðalskipulagi og tekið m.a. fram að opið svæði til sérstakra nota milli Laugarbrekku og Höfðavegar stækkaði til vesturs, en austurhluti þess breyttist í íbúðarsvæði þar sem gert væri ráð fyrir íbúðarlóð, þ.e. Höfðavegi 6a og 6b. Öðlaðist samþykkt um breytt aðalskipulag gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 18. desember 2006 en samþykkt um nýtt deiliskipulag Höfðavegar öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008.

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sæta ákvarðanir sveitarfélaga, sem þar er getið, kæru til úrskurðarnefndarinnar og er kærufrestur einn mánuður frá birtingu ákvörðunar, sé um að ræða ákvörðun sem sætir opinberri birtingu svo sem er í hinu kærða tilviki. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni 24. júlí 2008, eða rúmum fjórum mánuðum eftir lok kærufrests, og ber því að vísa þessum hluta málsins frá úrskurðarnefndinni samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Ákvörðun sveitarstjórnar um breytingar á nýlega samþykktu deiliskipulagi Höfðavegar fól m.a. í sér að í stað tveggja hæða parhúsa á lóðunum nr. 6a og 6b við Höfðabraut voru lóðirnar sameinaðar í eina lóð, Höfðaveg nr. 6, þar sem heimilt yrði að byggja eitt íbúðarhús með fimm íbúðum á einni hæð. Hámarkshæð hússins yrði 5,0 m yfir gólfkóta og nýtingarhlutfall 0,4.

Tillaga að deiliskipulagsbreytingunni var auglýst og málsmeðferð hagað í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga. Kærendur komu athugasemdum á framfæri og þeim var svarað af skipulagsyfirvöldum. Ákvörðun bæjarstjórnar um hið breytta skipulag hlaut lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997 og gerði stofnunin ekki athugasemdir við að breytingin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda. Öðlaðist hún gildi með auglýsingu hinn 10. júlí 2008. Verður hvorki séð að neinir þeir annmarkar hafi verið á meðferð málsins er ógildingu gætu varðað né að með ákvörðuninni hafi verið gengið gegn lögvörðum rétti kærenda, enda var með breyttu aðalskipulagi Húsavíkur tekin ákvörðun um breytta landnotkun svæðis þess er um ræðir. Verður því ekki fallist á kröfu þeirra um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kærenda um ógildingu samþykktar sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík.

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

86/2008 Hilmisgata

Með dim

Ár 2010, miðvikudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 86/2008, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 17. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi miðbæjar Vestmannaeyjabæjar vegna lóðar að Hilmisgötu 2-10, Vestmannaeyjum.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. ágúst 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir Lilja Jónasdóttir hrl., f.h. B ehf., þá ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 17. júlí 2008 að breyta deiliskipulagi miðbæjar Vestmannaeyjabæjar vegna lóðar að Hilmisgötu 2-10 þar í bæ. Tók ákvörðunin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. júlí 2008. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Í aprílmánuði 2008 stóð umhverfis- og skipulagsráð Vestmannaeyjabæjar fyrir grenndarkynningu á breytingu á deiliskipulagi miðbæjar Vestmannaeyja vegna lóðarinnar að Hilmisgötu 2-10. Fól hin kynnta tillaga í sér breytingu á notkun lóðarinnar úr íbúðarnotum í blandaða notkun fyrir íbúðir, verslun og þjónustu, stækkun byggingarreits úr 1.180 í 1.450 m2, færslu innkeyrslu á baklóð að norðurlóðarmörkum Hilmisgötu 2A og hækkun hámarkshæðar bygginga úr 8 í 9 m. Ein athugasemd barst innan athugasemdafrests.

Að lokinni grenndarkynningu tók umhverfis- og skipulagsráð bæjarins málið fyrir á fundi sínum hinn 14. maí 2008 og samþykkti umrædda tillögu að breytingu á deiliskipulagi og staðfesti bæjarstjórn þá afgreiðslu hinn 5. júní sama ár. Vegna fjögurra athugasemdabréfa er bárust eftir lok athugasemdafrests, m.a. frá kæranda, tók ráðið málið fyrir að nýju hinn 2. júlí 2008 þar sem tekin voru fyrir áðurgreind athugasemdabréf. Voru framkomnar athugasemdir ekki taldar snúa að atriðum sem hin kynnta skipulagsbreyting tæki til heldur að innihaldi deiliskipulags svæðisins frá árinu 2005 og voru þær því ekki teknar til efnislegrar afgreiðslu. Bæjarstjórn staðfesti þessa afgreiðslu umhverfis- og skipulagsráðs hinn 17. júlí 2008 og tók deiliskipulagsbreytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda eins og áður getur.

Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að hann hafi með höndum veitingarekstur að Skólavegi 1 í Vestmannaeyjum og hafi hann nýtt sér aðgengi að baklóð þeirrar fasteignar um lóðina Hilmisgötu 2, en vörur vegna rekstrarins séu bornar inn í húsið bakatil. Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu sé m.a. innkeyrslu að baklóð breytt og hún færð að norðurlóðamörkum Hilmisgötu 2A.

Kærandi eigi þinglýstan umferðarrétt um Hilmisgötu 2 að baklóð sinni að Skólavegi 1 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu síðargreindrar fasteignar. Farið hafi verið fram á við bæjaryfirvöld að sá umferðarréttur yrði tryggður við deiliskipulagsbreytinguna en það erindi kæranda hafi ekki fengið efnislega umfjöllun hjá umhverfis- og skipulagsráði. Af þeim sökum verði ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi. Hið kærða deiliskipulag rýri verðmæti eignar kæranda og brjóti því gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944.

Málsrök Vestmannaeyjabæjar: Af hálfu bæjaryfirvalda er vísað til þess að misskilnings virðist gæta hjá kæranda um efni hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar. Þar sé fjallað um stækkun á byggingarreit og tilfærslu á aðkeyrslu að baklóð Hilmisgötu 2-10, en sú lóð hafi orðið til við gerð deiliskipulags svæðisins frá árinu 2005. Eftir umdeilda skipulagsbreytingu sé sú lóð óbreytt að stærð og lögun og engin breyting sé gerð á aðgengi kæranda að sinni lóð, heldur sé einungis aðkomu lóðarhafa Hilmisgötu 2-10 að baklóð þeirra breytt. Skipulag svæðisins frá árinu 2005 hafi fengið lögmæta málsmeðferð en þá hafi engar athugasemdir frá lóðarhöfum aðliggjandi lóða, svo sem kæranda, komið fram þótt það skipulag hafi ekki gert ráð fyrir aðgengi í þá veru sem nú sé krafist.

Varðandi umgengni kæranda um undirgöng inn í kjallara húss hans að Skólavegi 1 samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sé rétt að líta til þess að undirgöngin hafi verið eyðilögð fyrir 6-7 árum í tengslum við björgunaræfingu á vegum NATO. Þau hafi á sínum tíma verið notuð til að flytja fisk í kjallara Skólavegar 1 en sú notkun hafi verið aflögð fyrir áratugum. Telji kærandi sig eiga kröfu á aðgengi um lóðina að Hilmisgötu 2-10 um jarðgöng eða fyrir umferð ökutækja, hefði sú krafa átt að koma fram þegar sú lóð hafi verið afmörkuð og skipulögð á árinu 2005.

—–

Lóðarhöfum Hilmisgötu 2-10, var gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum og athugasemdum en þeir hafa ekki talið ástæðu til þess.

Niðurstaða: Hin kærða deiliskipulagsbreyting var grenndarkynnt sem óveruleg breyting á deiliskipulagi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Er þar um að ræða undantekningarreglu frá þeirri meginreglu 1. mgr. 26. gr. laganna að auglýsa skuli breytingatillögur á deiliskipulagi til kynningar.

Hin kærða ákvörðun fól í sér breytta notkun húsnæðis að Hilmisgötu 2-10, stækkun byggingarreits, aukningu byggingarmagns um 22,8%, hækkun heimilaðra bygginga um einn metra og færslu innkeyrslu að baklóð. Er breytingin þess eðlis að hún getur haft nokkur grenndaráhrif. Af þessum ástæðum verður ekki fallist á að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið óveruleg í skilningi 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga og bar því að auglýsa tillöguna samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laganna.

Með vísan til þess sem að framan er rakið hefur hin kærða ákvörðun ekki fengið lögmæta málsmeðferð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og verður hún af þeim sökum felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 17. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi miðbæjar Vestmannaeyjabæjar vegna lóðar að Hilmisgötu 2-10 í Vestmannaeyjum.

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

83/2008 Kleppsvegur

Með dim

Ár 2010, þriðjudaginn 17. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 83/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kæra S, Kambsvegi 2 og P, Kleppsvegi 88 í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg. Auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 25. ágúst 2008. Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa Reykjavíkur hinn 23. maí 2008 var lögð fram tillaga Skipulags, arkitekta- og verkfræðistofunnar ehf., f.h. Félagsbústaða, að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg. Í tillögunni fólst m.a. að á 707 m2 lóð yrði byggingarreitur stækkaður um 6,5 m2 og jafnframt yrði bílastæðum fjölgað um þrjú. Hámarkshæð húss yrði 6,3 m, þó þannig að þakgluggar og frágangur vegna lyftu mættu fara í allt að 6,8 m. Nýtingarhlutfall yrði 0,45. Á fundinum var samþykkt að grenndarkynna tillöguna. Grenndarkynning stóð yfir frá 30. maí til 7. júlí, en frestur til athugasemda var framlengdur að beiðni kærenda. Kærendur, ásamt fleiri íbúum við Kleppsveg, skiluðu inn athugasemd við tillögu að breyttu deiliskipulagi 26. júní 2008 og var hún, ásamt umsögn skipulagsstjóra frá 10. júlí 2008, tekin fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra hinn 11. júlí 2008. Á sama fundi var erindinu vísað til skipulagsráðs. Á fundi skipulagsráðs hinn 16. júlí sama ár var tillagan samþykkt með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsstjóra. Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemdir við að birt yrði auglýsing í B-deild Stjórnartíðinda um samþykkt á breyttu deiliskipulagi lóðarinnar og var hún birt þar hinn 25. ágúst 2008.

Málsrök kæranda: Kærendur telja að ekki hafi verið tekið nægilegt tillit til mótmæla þeirra við grenndarkynningu á umræddri deiliskipulagsbreytingu. Lítillega hafi verið komið til móts við kærendur í athugasemdum skipulagsstjóra en hagsmunir þeirra séu enn skertir um of. Sérstaklega bendi kærendur á að miðað við þá tillögu sem nú liggi fyrir sé gólfkóti nýja hússins 22,16 og mesta hæð upp í mæni 6,7 m í hluta hússins, annars 6,3 m. Gerð sé sú krafa að gólfkóti verði lækkaður um 50 cm og sé svigrúm til þess nægilegt. Orðalagið í greinargerð skipulags- og byggingarsviðs um að húsið verði „… hæðarsett eins lágt í landi og möguleg er“ sé of loðið.

Einnig sé bent á að nýtingarhlutfall nærliggjandi lóða, nánar tiltekið við Kleppsveg 86 og 88, sé 0,32 og 0,37. Nýja húsið við Kleppsveg 90 sé hins vegar með nýtingarhlutfallið 0,45 en því til rökstuðnings sé vísað í deiliskipulagið Sundin þar sem nýtingarhlutfallið sé 0,50. Kærendur telji það fráleita viðmiðun þar sem það deiliskipulag miðist við lóðir fyrir iðnað og aðra atvinnustarfssemi. Nýtingarhlutfall í nýju deiliskipulagi fyrir lóðina við Kleppsveg 90 hljóti að taka mið af því nýtingarhlutfalli sem sé þar fyrir og telji kærendur annað óásættanlegt.

Fyrir liggi að í stað lítils húss með tveimur íbúðum sé nú verið að fara af stað með byggingu húss með sex íbúðum. Rök skipulagsráðs séu á þá lund að sambýli sé eitt íbúðarhús en ekki fjöleignarhús og í slíkum húsum búi alla jafna ekki fleiri einstaklingar en vænta megi að búi í almennu fjölbýlishúsi af sömu stærð. Kærendur telji hins vegar að ekki sé hægt að treysta því að notkun hússins verði ekki breytt í framtíðinni.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg tekur ekki undir málsástæður kærenda eins og þær birtast í málatilbúnaði þeirra og krefst þess að hin kærða samþykkt verði staðfest.

Orðalagið í umsögn skipulagstjóra, sem samþykkt skipulagsráðs vísi m.a. til „… að húsið verði hæðarsett í landi eins lágt og mögulegt er“ sé ekki óeðlilegt í deiliskipulagi og sé sett í því skyni að takmarka grenndaráhrif. Helgist það m.a. af því að hæðarkóti sé sjaldnast fastákveðinn í deiliskipulagi, heldur komi hann fram á hæðarblaði sé það gert í framhaldi af deiliskipulagi eða hann ákvarðaður við meðferð byggingarleyfisumsóknar.

Á það skuli bent að unnið hafi verið með hæðarsetningu hússins við meðferð byggingarleyfisumsóknar og húsið lækkað í landi frá þeirri tillögu sem fyrst hafi borist byggingarfulltrúa. Ljóst sé samkvæmt fyrirliggjandi heimildum að núverandi hús hefði mátt víkja og heimilað hafi verið í gildandi deiliskipulagi að byggja nýtt hús í stað þess. Reikna megi með því að þegar nýtt hús sé byggt þurfi að uppfylla kröfur samkvæmt gildandi reglum, m.a. varðandi salarhæð. Salarhæð húsa skuli að lágmarki vera 2,7 m. Miðað við það verði tveggja hæða hús ekki lægra en 6,3 m með þakfrágangi, og sé það sú hámarkshæð sem deiliskipulagsbreytingin leyfi.

Einhvers misskilnings virðist gæta hjá kærendum varðandi tilvísun til Sundaskipulags, þ.e. að það skipulag eigi við um iðnað og aðra atvinnustarfsemi. Tilvísun skipulagsyfirvalda til nýlegs Sundaskipulags eigi við um íbúðarbyggðina austan við Langholtsveg. Þar sé nýlegt skipulag fyrir gróna byggð þar sem verið sé að gefa þróunarmöguleika fyrir byggðina. Hámarksnýtingarhlutfall í Sundaskipulaginu sé 0,5. Því sé eðlilegt að nýtt skipulag eða breytingar á deiliskipulagi fyrir umrætt svæði taki mið af Sundaskipulaginu, þar sem það sé nærliggjandi og hluti af sömu byggð/byggðamynstri.

Ekki sé verið að samþykkja sex nýjar íbúðir eins, og kærendur haldi fram, heldur sé um að ræða sambýli fyrir einstaklinga og heimili deiliskipulagið enga breytingu á þeirri notkun. Yrði um breytta notkun að ræða einhvern tímann í framtíðinni yrði að vinna nýja tillögu að breyttu deiliskipulagi. Sambýli, eins og þau séu skilgreind í skipulagsáætlunum, teljist vera búseta einstaklinga með sérþarfir eða hömlun af einhverjum toga. Sambýli séu innréttuð með mismunandi hætti, en öll eigi þau það sammerkt að vera eitt íbúðarhús en ekki fjöleignarhús þar sem samþykktar séu margar íbúðir. Hér sé því ekki um að ræða hús með sex íbúðum heldur sambýli einstaklinga. Í slíkum húsum búi alla jafna ekki fleiri einstaklingar en vænta megi í almennu fjölskylduhúsi af þessari stærð. Ekki sé gert ráð fyrir að umferðarálag verði meira vegna þessarar nýtingar á lóðinni.

Það sé eðli borga að geta tekið breytingum og vera í stöðugri þróun. Því verði eigendur húsa að gera ráð fyrir því að hvorki óbreytt útsýni né sólarljós sé sjálfgefið í þéttri byggð og geti ávallt tekið breytingum í uppbyggingu hverfa og við þéttingu byggðar. Það sé í samræmi við stefnumörkun borgaryfirvalda varðandi þéttingu byggðar að veita heimild til uppbyggingar á lóðinni.

Ljóst sé að um tiltölulega stóra byggingarreiti sé að ræða á lóðunum við lóðir kærenda og sé ljóst að þeir hafi mátt búast við einhverjum breytingum á þeim í samræmi við stærð þeirra og nýtingarmöguleika. Hin kærða samþykkt heimili hús sem ekki sé stærra en búast hefði mátt við ef um stórt einbýlishús væri að ræða, enda sé einungis um að ræða örlitla stækkun á byggingarreit. Húsið falli ágætlega að þeirri götumynd sem það sé hluti af, þ.e.a.s. húsunum nr. 86, 88, og 90, með tilliti til stærðarhlutfalla og byggingarstíls. Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt megi telja að geti orðið hjá fasteignaeigendum í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt ákvæðum 33. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

—————–

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess.

Niðurstaða: Með hinni kærðu ákvörðun var gerð óveruleg breyting á deiliskipulagi Norðurbrúnar frá 1963 hvað varðar lóðina nr. 90 við Kleppsveg, sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Á deiliskipulagsuppdrættinum frá 1963 er sá ágalli að þar eru ekki sýnd mörk skipulagssvæðisins. Verður helst af honum ráðið að skipulagið taki einungis til lóða við Norðurbrún en ekki við Kleppsveg eða Kambsveg þótt sjá megi einstakar lóðir við þær götur á uppdrættinum, en þar eru þær sýndar með daufari útlínum. Er lóðin nr. 90 við Kleppsveg þar á meðal. Þá er í skilmálum skipulagsins einungis gert ráð fyrir parhúsum sem aðeins getur átt við um lóðir við Norðurbrún en ekki við Kleppsveg eða Kambsveg.

Samkvæmt framansögðu verður að telja að skipulagið taki aðeins til lóða við Norðurbrún og að því hafi ekki verið í gildi deiliskipulag fyrir Kleppsveg 90 er hin kærða ákvörðun um óverulega breytingu á deiliskipulagi var tekin. Var hún því ekki reist á réttum grundvelli og verður því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg er felld úr gildi.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

23/2010 Þrastanes

Með dim

Ár 2010, fimmtudaginn 5. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.

Fyrir var tekið mál nr. 23/2010, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 21. janúar 2010 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Arnarness varðandi lóðina að Þrastanesi 18, Garðabæ, þar sem heimiluð var viðbygging við austurhlið húss sem þar stendur og ákvörðun byggingarfulltrúa frá 21. apríl sama ár um að veita byggingarleyfi í samræmi við nefnda breytingu.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. apríl 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Lúðvík Örn Steinarsson hrl., f.h. S, Þrastanesi 16, Garðabæ, þá ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 21. janúar 2010 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Arnarness varðandi lóðina að Þrastanesi 18, Garðabæ, þar sem heimiluð var viðbygging við austurhlið húss sem þar stendur.

Með bréfi lögmanns kæranda, dags. 29. maí 2010, sem barst úrskurðarnefndinni 3. júní sama ár, gerir kærandi jafnframt kröfu um ógildingu byggingarleyfis, sem byggingarfulltrúi samþykkti hinn 13. apríl 2010 og bæjarstjórn staðfesti 6. maí sama ár, fyrir fyrrgreindum breytingum að Þrastanesi 18. Er þar jafnframt farið fram á að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegrar úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Málavextir: Á árinu 1961 var samþykktur skipulagsuppdráttur fyrir Arnarnes þar sem lóðir voru afmarkaðar. Samkvæmt skilmálum í afsölum fyrir lóðir við Þrastanes var heimilt að reisa á þeim einnar hæðar hús með kjallara þar sem landhalli leyfði. Stærð húsa mun hafa takmarkast af byggingarreitum samkvæmt mæliblöðum og var ekki sett skilyrði um hámarks nýtingarhlutfall á lóð. Byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni að Þrastanesi 18 var veitt á árinu 1973. Nýr skipulagsuppdráttur fyrir Arnarnes tók gildi árið 1975, sambærilegur hinum fyrri, en með fyllri skýringum. Engin greinargerð fylgdi uppdrættinum. Árið 1985 heimilaði bæjarstjórn skiptingu lóðarinnar að Þrastanesi 18 í tvær lóðir, nr. 18 og 18a, og var húsinu á lóðinni þá skipt í tvær sjálfstæðar fasteignir. Fyrsta aðalskipulag fyrir Garðabæ í heild var staðfest á árinu 1987.

Á árinu 2008 leitaði eigandi Þrastaness 18 eftir leyfi bæjaryfirvalda til að reisa viðbyggingu við austanvert húsið, 11,5 m² að grunnfleti og í minnst þriggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum Þrastaness 16. Á fundi skipulagsnefndar 25. júní 2008 var ákveðið að grenndarkynna erindið sem óverulega breytingu á deiliskipulagi þar sem umsótt viðbygging færi út fyrir byggingarreit. Við grenndarkynninguna barst ein athugasemd og var hún frá kæranda í máli þessu. Skipulagsnefnd ákvað á fundi sínum 21. janúar 2009 að leggja til við bæjarstjórn að hafna hinni kynntu tillögu þar sem ekki næðist sátt um hana og staðfesti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar 5. febrúar 2009.

Í framhaldi af afgreiðslu bæjarstjórnar leitaði eigandi lóðarinnar Þrastaness 18 að nýju eftir leyfi bæjaryfirvalda til að byggja við húsið. Stærð viðbyggingar hafði verið minnkuð frá fyrri umsókn og var nú 7 m² að grunnfleti í stað 11,5 m² áður og fjarlægð hennar frá lóðarmörkum fasteignar kæranda fjórir metrar í stað þriggja. Skipulagsnefnd samþykkti hinn 3. september 2009 að grenndarkynna hina nýju tillögu og bókaði af því tilefni eftirfarandi: „Skipulagsnefnd telur að við skiptingu lóðarinnar Þrastanes 18 í Þrastanes 18 og 18a árið 1985 hafi nýtt mæliblað fellt úr gildi byggingarreit sem fyrir var á lóðinni enda hafi sú breyting verið grundvallarbreyting á skipulagi lóðarinnar með tilliti til aðliggjandi lóða. Því beri að líta á breytingar sem fara út fyrir núverandi grunnflöt bygginganna sem breytingar á deiliskipulaginu þó svo að ofangreind tillaga sé innan byggingarreits sem var til staðar áður en lóðinni var skipt.“ Kærandi sendi inn athugasemdir við tillöguna.

Að lokinni grenndarkynningu samþykkti skipulagsnefnd á fundi sínum 10. desember 2009 hina kynntu breytingu á skipulagi Arnarness vegna lóðarinnar að Þrastanesi 18 og var sú afgreiðsla staðfest í bæjarstjórn 21. janúar 2010. Öðlaðist breytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 14. apríl sama ár. Var byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni og stækkun svefnherbergis á annarri hæð síðan samþykkt 21. apríl 2010. Hefur kærandi skotið þessum ákvörðunum til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á það bent að hin kærða ákvörðun varði hús á samliggjandi lóð við hans lóð. Samkvæmt upplýsingum frá bæjarstjórn gildi á svæðinu deiliskipulag fyrir Arnarnes sem samþykkt hafi verið í bæjarstjórn í júlí 1961 þar sem byggingarreitir á hverri lóð hafi verið sérstaklega afmarkaðir. Með samþykkt skipulagsnefndar Garðabæjar frá 3. júní 1985 hafi síðan verið heimilað að skipta lóðinni nr. 18 í tvær lóðir og virðist byggingarreit lóðarinnar þá hafa verið breytt og heimilað að byggja á lóðunum tvö hús í stað eins sem samanlagt hafi verið að stærð langt umfram það sem deiliskipulagið heimilaði. Kæranda hafi á þeim tíma ekki verið kynnt þau áform eða gefinn kostur á að gera athugasemdir. Á lóð sem fengið hafi götuheitið Þrastanes 18 hafi síðan verið reist hús þétt upp að lóðarmörkum og langt út fyrir upphaflegan byggingarreit heildarlóðarinnar og að hluta til innan lóðar kæranda. Hin kærða breyting lúti að tveimur viðbyggingum, annars vegar að minna stigahúsi en fyrri tillaga gerði ráð fyrir og hins vegar að svokölluðu útskoti á annarri hæð fyrir stækkun svefnherbergis.

Stækkun byggingarreits fasteignarinnar að Þrastanesi 18, sem hin kærða ákvörðun lúti að, geti ekki talist óveruleg breyting sem bæjarstjórn hafi verið heimilt að fara með skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Um grundvallarbreytingu sé að ræða á gildandi deiliskipulagi Arnarness og snerti ákvörðunin grundvallarbreytingu á deiliskipulaginu við skiptingu lóðarinnar á árinu 1985, sem jafnframt virðist ekki hafa verið lögum samkvæmt þar sem breytingin hafi verið gerð með svokölluðu mæliblaði og nýtingarhlutfall heildarlóðarinnar aukið langt út fyrir mörk deiliskipulagsins. Telja verði að óheimilt hafi verið að veita hina minnstu undantekningu frá afmörkuðum byggingarreit í þessu tilliti. Ekki hafi verið færð fram rök fyrir því að heimila nú stækkun byggingarreits lóðarinnar um 7,66 m² þegar ekki hafi þótt fært að stækka hann um 11,52 m². Enginn eðlismunur sé á þessu enda farið út fyrir byggingarreit í báðum tilvikum. Þá sé heldur ekki skýrt hvernig svokallað útskot á annari hæð fyrir stækkun svefnherbergis sé ekki talið fela í sér stækkun á byggingarreit. Ekki verði betur séð en að það útskot nái fram yfir byggingarreitinn um a.m.k. 11 m² þannig að heildarstækkun hans sé samkvæmt hinni kærðu ákvörðun a.m.k. 18,66 m² (7,66 m² + 11 m²). Stækkunin sé því í raun meiri en sú stækkun sem bæjarstjórn hafi talið of mikla og hafnað. Þegar af þessari ástæðu beri að fella ákvörðunina úr gildi.

Þá hafi ekki verið farið að ákvæði 4. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, sbr. ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um fjarlægðir milli byggingarreita og lóðarmarka. Óheimilt hafi verið að veita leyfi fyrir byggingu stigahússins og svefnherbergisútskotsins af þessum sökum. Umfang viðbygginganna sé auk þess umfram heimildir samkvæmt gildandi deiliskipulagi og ekki í samræmi við hæð bygginga í nágrenninu.

Ef talið verði að nýbyggingarnar verði innan framangreindra lögbundinna marka, beri engu að síður að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi vegna almennra grenndarsjónarmiða og með tilliti til hagsmuna kæranda af því að geta nýtt lóð sína til framtíðar. Auk þess sé á því byggt að viðbyggingarnar hafi í för með sér óásættanlega skuggamyndun á lóð kæranda.

Loks eigi það að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar að bæjarstjórn hafi ekki gætt að reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við meðferð málsins, einkum rannsóknarreglu 10. gr., jafnræðisreglu 11. gr. og meðalhófsreglu 12. gr.

Málsrök Garðabæjar: Bæjaryfirvöld vísa til þess að ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um óverulegar deiliskipulagsbreytingar hafi verið fullnægt við meðferð málsins og einnig að grenndarréttar hafi verið gætt eins og eðlilegt sé. Vegna athugasemda kæranda um að gangstétt á lóðinni að Þrastanesi 18 næði inn á hans lóð hafi lóðamörkin verið mæld út og í ljós komið að horn stéttarinnar við götu næði um 50 cm inn á lóð kæranda. Ekki hafi áður verið gerð athugasemd við þá útfærslu svo kunnugt sé. Tekið hafi verið tillit til athugasemda eiganda Þrastaness nr. 16 og viðbygging minnkuð umtalsvert við síðari grenndarkynningu. Verði eigi séð að viðbygging af þeirri óverulegu stærðargráðu sem um ræði geti raskað hagsmunum kæranda þegar litið sé til fjarlægðar húss hans frá lóðarmörkum. Þá verði ekki séð að viðbyggingin hafi nein áhrif á nýtingu lóðar hans.

Þær fullyrðingar sem fram komi í greinargerð kæranda um að heimilað hafi verið að reisa tvö hús á lóðinni í stað eins eftir að lóðinni hafi verið skipt í tvennt árið 1985 eigi ekki við rök að styðjast enda hafi þegar árið 1973 verið heimlað að reisa stórt einbýlishús á lóðinni. Við skiptingu lóðarinnar á árinu 1985 hafi svo verið litið á að mæliblað lóðarinnar hafi verið ógilt og að byggingarreitir nýrra lóða takmarkist við þær byggingar sem þar hefðu verið leyfðar, enda sýni nýtt mæliblað útgefið 23. júlí 1985 engan byggingarreit fyrir lóðirnar 18 og 18 a.

Aðeins einu sinni hafi verið heimiluð stækkun á húsinu að Þrastanesi 18, á árinu 1992, þegar heimilað hafi verið að stækka herbergi á báðum hæðum til norðurs sem numið hafi samanlagt um 9 m² auk útskotsglugga á austurhlið. Á lóðinni númer 18a hafi tvívegis verið veitt byggingarleyfi fyrir stækkunum frá því lóðinni hafi verið skipt, á árinu 1986 um 78,9 m² til vesturs og á árinu 1990 hafi sólskáli verið stækkaður um 6 m². Þá hafi verið heimiluð breyting á þaki hússins. Árið 1992 hafi lóðin nr. 18a við Þrastanes verið stækkuð um 42 m² til vesturs með samkomulagi við eigendur lóðar nr. 20 við sömu götu. Í dag sé á lóðinni nr. 18 byggingarmagn 295,4 m² en stærð lóðar 864 m² og þar með sé nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,34. Byggingarmagn lóðar nr. 18a sé 365 m² og lóðin 746 m² og sé nýtingarhlutfallið 0,49. Samanlagt byggingarmagn lóðanna sé því 660 m² og nýtingarhlutfallið 0,41. Hafi fyrst og fremst verið byggt við hús númer 18a, sem liggi ekki að lóð kæranda, en stækkun hússins númer 18 hafi verið óveruleg til þessa. Ekki verði séð að sú stækkun sem hér um ræði hafi neikvæð áhrif á hagsmuni kæranda.

Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi gerir þá kröfu að kærumáli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en vísar að öðru leyti til kröfugerðar, málsástæðna og lagaraka svo og til greinargerðar Garðabæjar í málinu.

Frávísunarkrafa byggingarleyfishafa byggi á 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga. Kærandi eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta í málinu. Um sé að ræða óverulegar breytingar á deiliskipulagi sem ekki verði séð að raski á nokkurn hátt hagsmunum kæranda eða rýri nýtingarmöguleika á lóð hans. Umdeild viðbygging sé aðeins 7 m² og eftir breytingu sé hún innan byggingarreits eins og hann hafi upphaflega verið skilgreindur. Ekki verði annað séð en að málsmeðferð hinna kærðu ákvarðana hafi verið lögum samkvæmt og hafi m.a. jafnræðisregla og meðalhófsregla verið virtar.

Athugasemdir kæranda við málatilbúnað Garðabæjar og byggingarleyfishafa: Áréttað er að byggingarreitur að Þrastanesi 18 hafi takmarkast við mæliblað við gerð deiliskipulags árið 1961. Við skiptingu lóðarinnar í tvær lóðir hafi verið heimilað að reisa hús á hvorri lóð og hafi þá byggingarmagn farið langt út fyrir heimildir samkvæmt upphaflegu mæliblaði. Við mat á því hvort um sé að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi verði að taka mið af heildarbreytingum frá upprunalegu mæliblaði. Ekki geti staðist að sveitarfélag geti í áföngum breytt gildandi skipulagi, sem í hvert sinn gæti eftir atvikum talist óveruleg breyting, heldur verði að líta á heimilaðar breytingar heildstætt.

Því sé mótmælt sem órökstuddu að vanalegt sé að láta einstaka byggingarhluta á efri hæðum ná út fyrir byggingarreit. Slík frávik frá byggingarreit verði að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Þá sé ekki fallist á að tillit hafi verið tekið til athugasemda kæranda við seinni grenndarkynningu umdeildra framkvæmda. Umfangið hafi aðeins verið minnkað í sýndum fermetrum á jörðu niðri en byggingarmagn aukið að sama skapi enda sýnist stækkun í rúmmetrum svipuð og í fyrri umsókn. Hafa verði og í huga að hluti heimilaðrar stækkunar varði aðra hæð hússins að Þrastanesi 18 en skilningur bæjaryfirvalda sé sá að gildandi deiliskipulag heimili aðeins einnar hæðar hús. Viðbætur við efri hæð séu því í andstöðu við skipulagið. Það sé ítrekað að málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi ekki verið í samræmi við 10., 11., og 12. gr. stjórnsýslulaga. Tekin hafi verið íþyngjandi ákvörðun gagnvart kæranda án nægjanlegrar rannsóknar og með því að ekki sé um að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi hafi ekki verið gætt jafnræðis gagnvart öðrum fasteignaeigendum á Arnarnesi sem ekki þurfi að sæta slíkri málsmeðferð og eignaskerðingu er henni fylgi. Meðalhófs hefði verið gætt ef umdeild ákvörðun hefði ekki verið tekin.

Frávísunarkröfu byggingarleyfishafa sé mótmælt. Kærandi njóti nú þegar aðilastöðu í málinu að mati Garðabæjar enda hafi grenndarkynning framkvæmdanna náð til hans.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 22. júlí 2010 að viðstöddum kæranda, byggingarleyfishafa og fulltrúa bæjaryfirvalda.

Niðurstaða: Í máli þessu er krafist frávísunar með þeim rökum að hinar kærðu ákvarðanir snerti ekki einstaklega og lögvarða hagsmuni kæranda, en það sé skilyrði kæruaðildar samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Heimiluð viðbygging að Þrastanesi 18 er við austurhlið hússins og snýr að fasteign kæranda að Þrastanesi 16. Verður að telja að viðbyggingin geti haft áhrif á nýtingu lóðar kæranda eins og aðstæðum er háttað og verður því talið að kærandi eigi lögvarða hagsmuni tengda hinum kærðu ákvörðunum. Verður frávísunarkröfunni því hafnað.

Til grundvallar hinni kærðu ákvörðun um óverulega breytingu á deiliskipulagi lá skipulagsuppdráttur frá árinu 1975 ásamt mæliblaði frá árinu 1985 sem gert hafði verið vegna skiptingar lóðarinnar nr. 18 í tvær lóðir. Var það skilningur bæjaryfirvalda að byggingarreitur hússins að Þrastanesi 18 næði ekki út fyrir grunnflöt þess og því þyrfti að sýna byggingarreit fyrirhugaðrar viðbyggingar á mæliblaðinu. Yrði þetta gert með óverulegri breytingu á deiliskipulagi svæðisins.

Samkvæmt 11. gr. laga nr. 19/1964, sem í gildi var á árinu 1975, þegar umræddur uppdráttur var samþykktur, var heimilt að gera séruppdrætti fyrir einstök svæði eða hverfi þar sem gerður hefði verið skipulagsuppdráttur samkvæmt 10. gr. laganna. en hann samsvaraði að efni til aðalskipulagsuppdrætti samkvæmt núgildandi lögum. Skipulag það frá 1975 sem hér um ræðir var hins vegar samþykkt löngu áður en fyrst var staðfest heildstætt aðalskipulag fyrir Garðabæ árið 1987 og gat því ekki hafa öðlast gildi sem séruppdráttur eða deiliskipulag þegar litið er til ákvæða 10. og 11 gr. þágildandi skipulagslaga nr. 19/1964. Hefur ekki verið unnið deiliskipulag fyrir umrætt svæði eftir samþykkt uppdráttarins frá 1975 og er áréttað í landnotkunar- og landnýtingarkafla aðalskipulags bæjarins 1995-2015 að deiliskipulag fyrir Arnarnes sé ófullgert. Verður því ekki séð að í gildi hafi verið deiliskipulag fyrir umrætt svæði er hin kærða ákvörðun um óverulega breytingu á deiliskipulagi var tekin og var hún því ekki reist á réttum grundvelli. Verður hún því felld úr gildi.

Að framangreindri niðurstöðu fenginni á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi deiliskipulagi, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga og verður því jafnframt fallist á kröfu um ógildingu þess.

Úrskurðarorð:

Kröfu um frávísun máls þessa er hafnað.

Felld er úr gildi ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 21. janúar 2010 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Arnarness varðandi lóðina að Þrastanesi 18, Garðabæ.

Jafnframt er felld úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 21. apríl 2010, sem bæjarstjórn staðfesti 6. maí sama ár, um að samþykkja byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni að Þrastanesi 18.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________ ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22

Love0

29/2008 Svæði Hestamannafél. Sörla

Með dim

Ár 2010, fimmtudaginn 24. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 29/2008, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Hafnarfjarðar frá 29. janúar 2008 um breytt deiliskipulag athafnasvæðis Hestamannafélagsins Sörla í Hafnarfirði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. apríl 2008, er barst nefndinni hinn 21. sama mánaðar, kæra J og B, eigendur jarðarinnar Selskarðs í Garðabæ, samþykkt bæjarstjórnar Hafnarfjarðar frá 29. janúar 2008 um breytt deiliskipulag athafnasvæðis Hestamannafélagsins Sörla í Hafnarfirði.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða afgreiðsla verði felld úr gildi.

Málavextir og rök málsaðila: Sunnan Kaldárselsvegar í Hafnarfirði er athafnasvæði Hestamannafélagsins Sörla. Á árinu 2003 var gerð breyting á aðalskipulagi bæjarins og svæði þetta stækkað til suðausturs og landnotkun breytt í opið svæði til sérstakra nota. Í kjölfarið var samþykkt deiliskipulag svæðisins. Á fundi bæjarstjórnar 29. janúar 2008 samþykkti bæjarstjórn breytingu á deiliskipulagi þessu. Samkvæmt auglýsingu um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda 25. mars 2008 fólst eftirfarandi í henni: „… að felldur er út hluti af áætluðum hesthúsalóðum við Kaplaskeið. Á þessu svæði verði lagt nýtt gatnakerfi sem felur í sér fleiri lóðir fyrir hesthús auk þess sem gert er ráð fyrir að lóð Íshesta við Sörlaskeið verði uppfærð í samræmi við samþykkt deiliskipulag frá árinu 2006.“

Hafa kærendur skotið ofangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Af hálfu kærenda, sem eru eigendur jarðarinnar Selskarðs í Garðabæ, er því haldið fram að með hinni kærðu ákvörðun sé gengið á lögvarinn ítaksrétt þeirra til beitar á svæðinu.

Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar er því haldið fram, með vísan til laga um ítaksrétt, að beitarréttur sé að öllum líkindum ekki lengur til staðar en dómsmál þurfi til að skera úr um það álitaefni. Beitarréttur sé verðlaus í tilviki því er hér um ræði þar sem búfjárhald sé bannað á svæðinu. Samkvæmt samkomulagi milli Vegagerðarinnar, Hafnarfjarðarbæjar, Grindavíkurbæjar og Vatnsleysustrandarhrepps frá árinu 2004 hafi bann við lausagöngu utan afmarkaðra beitarhólfa verið samþykkt. Hvorki sé í aðalskipulagi Hafnarfjarðar né í hinu kærða deiliskipulagi gert ráð fyrir beitarhólfi á Sörlasvæðinu.

Niðurstaða: Á árinu 2003 samþykkti bæjarstjórn Hafnarfjarðar breytingu á aðalskipulagi bæjarins er laut að stækkun athafnasvæðis Hestamannafélagsins Sörla við Kaldárselsveg og í kjölfarið var samþykkt deiliskipulag svæðisins er lýsti mörkum þess og fyrirkomulagi mannvirkja. Öðlaðist deiliskipulagið gildi hinn 10. júní 2003.

Í núgildandi Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 2005-2025 segir í kafla 2.2.11, opin svæði til sérstakra nota, að hvorki sé gert ráð fyrir nýjum svæðum eða stækkun svæða fyrir hestaíþróttir við Hlíðarþúfur né á athafnasvæði Sörla í Gráhelluhrauni. Þá segir í kafla 2.2.13, landbúnaðarsvæði, að ekki séu afmörkuð nein svæði fyrir landbúnað í Hafnarfirði nema í Krýsuvík.

Hin kærða samþykkt um breytt deiliskipulag á athafnasvæði Hestamannafélagsins Sörla fól ekki í sér stækkun svæðisins heldur aðeins breytingu innan þess, m.a. fjölgun lóða. Fólst því ekki í henni ákvörðun um breytta landnotkun frá því sem ákveðið hafði verið í eldra deiliskipulagi frá árinu 2003. Hefur lögmæti þess skipulags ekki verið borið undir úrskurðarnefndina og getur það hér eftir ekki komið til endurskoðunar af hálfu nefndarinnar þar sem frestir til kæru eða endurupptöku eru löngu liðnir.

Samkvæmt framansögðu getur ákvörðun sú sem kærð er í máli þessu engin áhrif haft á rétt kærenda, umfram það sem þegar er orðið og felst í fyrri ákvörðunum um skipulag á umræddu svæði. Verða þeir af þeim sökum ekki taldir eiga lögvarða hagsmuni því tengda að fá úrlausn um kæruefnið, svo sem áskilið er í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og ber því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

98/2008 Ármannsreitur

76/2008 Nesjaskógur

116/2008 Hlyngerði

100/2008 Nýlendureitur

46/2008 Aðalstræti

49/2008 Höfðavegur

86/2008 Hilmisgata

83/2008 Kleppsvegur

23/2010 Þrastanes

29/2008 Svæði Hestamannafél. Sörla

Um okkur

Opnunartími