deiliskipulag Archives - Page 39 of 39 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

48/2002 Borgartún

Með dim

Ár 2004, fimmtudaginn 22. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 48/2002, kæra eigenda húseignanna að Borgatúni 23 og 29, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar um breytingu á deiliskipulagi lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 við Borgartún í Reykjavík.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. ágúst 2002, er barst nefndinni hinn 30. sama mánaðar, kæra eigendur húseignanna að Borgartúni nr. 23 og 29, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá 5. júní 2002 að breyta deiliskipulagi lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 við Borgartún í Reykjavík.

Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði felld úr gildi en vísa ekki að öllu leyti til sömu kæruatriða.

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarráði hinn 14. júní 2002.

Málavextir: Árið 1993 var samþykkt af borgaryfirvöldum deiliskipulag fyrir götureit sem afmarkast af Sæbraut til norðurs, Kringlumýrarbraut til austurs, Borgartúni til suðurs og Höfðatúni til vesturs. Samkvæmt deiliskipulaginu var nýtingarhlutfall lóða almennt 0,7. Frá þeim tíma hefur starfsemi á svæðinu breyst verulega og hafa risið þar nýbyggingar fyrir skrifstofur og ýmis konar þjónustu í stað eldri bygginga þar sem m.a. var miðstöð fyrir vöruflutninga, rekstur vörubílastöðvar og önnur áþekk starfsemi. Hafa frá árinu 1998 verið gerðar átta breytingar á deiliskipulagi svæðisins vegna breyttrar nýtingar þess. Taka þessar breytingar til allra lóða á reitnum nema lóðar móttökuhúss Reykjavíkurborgar, Höfða, og lóða kærenda, en síðasta breytingin tekur til lóðanna nr. 25-27 og 31 og var sú breyting kærð til úrskurðarnefndarinnar eins og áður er getið. Breytingar þessar hafa lotið að því að breyta byggingarmagni og fyrirkomulagi bygginga á lóðunum og hefur nýtingarhlutfall fyrir einstakar lóðir á svæðinu verið hækkað, að sögn borgaryfirvalda í samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um bætta nýtingu athafnahverfa.

Með tilliti til þeirra breytinga sem gerðar höfðu verið á deiliskipulaginu og markmiðs þágildandi aðalskipulags um aukna nýtingu athafnasvæða, samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa tillögu að breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 25 – 27 við Borgartún á fundi sínum hinn 20. desember 2000. Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi hinn 16. janúar 2001. Gerði tillagan ráð fyrir að heimilt yrði að byggja á lóðinni fimm hæða hús með inndreginni sjöttu hæð en eldra skipulag gerði ráð fyrir þriggja hæða húsi. Nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði 0,9 án bílgeymslu en 1,1 með bílgeymslu. Tillagan var auglýst til kynningar frá 19. janúar 2001 með athugasemdafresti til 2. mars s.á. Kærendur gerðu athugasemdir við tillöguna sem lutu einkum að aukningu umferðar um lóðirnar nr. 23 og 29. Þá lutu þær og að hækkun hússins og nýtingarhlutfalli. Einnig var gerð athugasemd um akstursleið á austanverðri lóðinni nr. 29. Af málsgögnum sést að í kjölfar þessara athugasemda var haldinn fundur með skipulagsyfirvöldum og kærendum þar sem m.a. komu fram áhyggjur vegna aukinnar umferðar, næði tillagan fram að ganga. Var m.a. rætt um að athuga möguleika á aðkomu að lóðunum frá Sæbraut og aðkomu um lóðina nr. 31. Í greinargerð Reykjavíkurborgar segir að eftir ítarlega skoðun hafi ekki verið talið, með tilliti til umferðaröryggis og skerðingar á þjónustustigi Sæbrautar vegna slíkra breytinga, að hægt yrði að gera aðkomu að lóðinni (mögulega fleiri lóðum) frá Sæbraut. Þá segir í greinargerð Reykjavíkurborgar að í kjölfar þessa hafi verið fundað með eigendum lóðarinnar nr. 31 og rætt við þá um möguleika á aðkomu um þá lóð, til að létta á aðkomunni um lóðirnar nr. 23 og 29. Þar sem ekki hafi náðst samkomulag milli eigenda á lóðinni nr. 25 – 27 og 31 um það hafi málið ekki hlotið afgreiðslu.

Í byrjun árs 2002 var lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd ný tillaga að breytingu á deiliskipulagi lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 við Borgartún, þar sem gert var ráð fyrir aðkomu að lóðinni nr. 25 – 27 um lóðina nr. 31 auk aðkomunnar yfir lóðirnar nr. 23 og 29. Þá gerði tillagan ráð fyrir að á lóðinni nr. 25 – 27 og á baklóð nr. 31 yrði heimilt að byggja sjö hæða hús með inndreginni áttundu hæð auk kjallara. Nýtingarhlufall ofanjarðar yrði 0,9 en með kjallara, þar með töldum bílastæðakjallara, 1,1. Á fundi hinn 23. janúar 2002 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa tillöguna og staðfesti borgarráð afgreiðsluna á fundi hinn 29. janúar 2002. Tillagan var auglýst til kynningar frá 8. febrúar 2002 með athugasemdafresti til 5. apríl s.á.

Allmargar athugasemdir bárust frá nágrönnum, þar á meðal kærendum. Lutu þær að ýmsum atriðum er varða aðkomu að umræddum lóðum, sem eru baklóðir með aðkomu um framlóðir, m.a. á mörkum lóða kærenda. Auk þess voru athugasemdir gerðar við stærð, hæð og fyrirkomulag bygginga á lóðunum, hækkað nýtingarhlutfall, aukna umferð, skert útsýni, hæðarsetningu o.fl. Einnig barst athugasemd frá eigendum lóðarinnar nr. 31 við Borgartún vegna umferðarkvaðarinnar. Sú athugasemd var afturkölluð með bréfi, dags. 30. apríl 2002, með þeim fyrirvara að skipulags- og byggingarnefnd féllist á takmarkaðri aðkomu en deiliskipulagstillagan gerði ráð fyrir.

Tillagan var í kjölfarið lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 5. júní 2002 ásamt umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmálin. Var tillagan samþykkt með svohljóðandi bókun: „Auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa dags. 01.06.02 og verkfræðistofu dags. 03.06.02 með þeim breytingum sem þar koma fram. Vísað til borgarráðs.”

Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 14. júní 2002. Með bréfi, dags. 20. júní 2002, var athugasemdaraðilum tilkynnt um afgreiðslu málsins og þeim leiðbeint um kærurétt til úrskurðarnefndarinnar. Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 var deiliskipulagið sent til skoðunar Skipulagsstofnunar. Gerði stofnunin athugasemd við svör skipulagsfulltrúa og óskaði nánari skýringa auk þess sem stofnunin benti á nokkur atriði á deiliskipulagsuppdrættinum sem hún taldi að þyrfti að lagfæra. Með bréfi, dags. 18. júlí 2002, tilkynnti Skipulagsstofnun að hún legðist ekki gegn auglýsingu um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar. Var auglýsing um hana birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 14. ágúst 2002.

Málsrök kærenda: Kærendur krefjast ógildingar deiliskipulagsins með vísan til þess að það fari efnislega með ýmsum hætti í bága við hagsmuni þeirra langt umfram það sem lögmætt geti talist. M.a. leiði skipulagið af sér stóraukna umferð um lóðir þeirra frá því sem verið hefði eftir fyrra skipulagi svæðisins og sé ekki tryggt að ný aðkoma um lóð hússins nr. 31 við Borgartún nýtist með fullnægjandi hætti. Eldra deiliskipulag hafi gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 25 – 27 væri 0,7 og hafi umferðarkvöðin miðast við það og ekkert annað.

Þá halda kærendur því fram að hækkun bygginga samkvæmt hinu nýja deiliskipulagi skerði útsýni, því samkvæmt hinu eldra skipulagi hafi verið gert ráð fyrir mun lægra húsi en nú sé gert ráð fyrir á lóðinni.

Kærendur benda á að í deiliskipulagið skorti ákvæði um viðhald umferðarreinar að baklóðum og ekki sé tryggður viðunandi frágangur lóðamarka. Telja kærendur að hagur þeirra hafi verið fyrir borð borinn í þágu hagsmuna einstakra lóðarhafa og valdi breytingarnar umtalsverðri röskun á notkunarmöguleikum eigna þeirra og rýri þær í verði. Vísa þeir og til athugasemda sem þeir hafi sett fram við skipulagsyfirvöld við meðferð skipulagstillögunnar og fyrir liggi í málinu.

Telja kærendur að ágallar á skipulagsákvörðuninni og á málsmeðferð við undirbúning hennar eigi að leiða til ógildingar. Á henni séu ýmsir ágallar og m.a. hafi skort á að fullnægjandi samráð væri við hagsmunaaðila við skipulagsgerðina.

Loks benda kærendur á að samkvæmt deiliskipulaginu sé kótasetning hússins nr. 25 – 27 ákveðin án tillits til aðstæðna á lóðinni nr. 29 og ekkert segi um það í deiliskipulaginu hvernig fara eigi með 70 cm hæðarmun milli lóðanna.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er þess aðallega krafist að kröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni sökum þess að hún sé of seint fram komin. Í fyrirliggjandi gögnum málsins komi fram, að athugasemdaaðilum hafi verið send tilkynning um afgreiðslu deiliskipulagstillögunnar hinn 20. júní 2002. Kæran vegna deiliskipulagsins hafi ekki borist úrskurðarnefndinni fyrr en 30. ágúst 2002, þ.e. rúmum tveimur mánuðum seinna. Ljóst sé því að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæran hafi borist nefndinni skv. 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga og 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina.

Verði ekki fallist á frávísunarkröfuna er því haldið fram af byggingaryfirvöldum að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið unnin með hliðsjón af athugasemdum sem borist höfðu frá kærendum við fyrri tillögu að breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 25 – 27 við Borgartún. Meginathugasemd þeirra hafi verið sú að kvöðin á milli lóðanna nr. 23 og 29 bæri ekki þá auknu umferð sem búast mætti við með auknu byggingarmagni. Í hinu kærða deiliskipulagi sé því gert ráð fyrir nýrri aðkomukvöð að lóðinni um lóðina nr. 31. Engin ástæða sé til að ætla að langmestur hluti umferðarinnar muni eftir sem áður fara um lóðirnar nr. 23 og 29.

Þá benda byggingaryfirvöld á að Reykjavíkurborg hafi ekki samþykkt samkomulag um takmörkun umferðar um lóðina nr. 31, enda sé gert ráð fyrir því í deiliskipulaginu að umferðin sé bæði að og frá lóðinni. Fylgst verði með því af hálfu Reykjavíkurborgar að deiliskipulaginu verði fylgt eftir hvað þetta varðar.

Byggingaryfirvöld viðurkenna að hin kærða breyting á deiliskipulagi muni hafa í för með sér skerðingu á útsýni a.m.k. frá efri hæðum hússins nr. 29 miðað við það sem áður gildandi deiliskipulag hafi gert ráð fyrir. Vegna þessa hafi grunnflötur nýbyggingarinnar verið minnkaður og húsinu þannig fyrir komið að það skerti útsýni sem minnst. Ekki sé um verulega skerðingu að ræða og fráleitt að hún geti leitt til ógildingar. Komið hafi verið til móts við kærendur varðandi hæðarsetningu nýbyggingarinnar o.fl. og séu engar málsástæður kærenda þess eðlis að leitt geti til ógildingar deiliskipulagsbreytingarinnar.

Niðurstaða: Úrskurðarnefndin fellst ekki á þá kröfu borgaryfirvalda að vísa beri máli þessu frá nefndinni þar sem kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæran barst nefndinni. Þykir verða að miða upphaf kærufrests í málinu við birtingu hinnar kærðu ákvörðunar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 14. ágúst 2002, en þá fyrst öðlaðist hin kærða ákvörðun gildi. Barst kæran því vel innan kærufrests.

Eins og að framan er rakið hefur deiliskipulag svæðisins innan Borgartúns, Höfðatúns, Sæbrautar og Kringlumýrarbrautar verið tekið til endurskoðunar í áföngum á undanförnum árum og er hið umdeilda skipulagssvæði hið síðasta hvað varðar endurskoðun skipulags þeirra lóða er liggja að Sæbraut. Hafa breytingar þessar miðað að endurbyggingu húsa á lóðum á svæðinu og hefur nýtingarhlutfall þeirra jafnframt verið hækkað. Verður ekki annað ráðið af málsgögnum en að þessar skipulagsbreytingar hafi verið í fullu samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016.

Að mati úrskurðarnefndarinnar hefði borið að taka deiliskipulag umrædds svæðis til endurskoðunar í heild, sbr. gr. 3.1.4 í skipulagsregluger nr. 400/1998, en telja verður að úr því sem komið var hafi borgaryfirvöldum verið rétt að endurskoða deiliskipulag umræddra lóða svo sem gert var. Verður ekki heldur séð að þeir ágallar hafi verið á málsmeðferð við undirbúning og gerð skipulagsbreytingarinnar að ógildingu varði.

Af hálfu kærenda hefur áhersla verið lögð á að breytingunni fylgi aukin umferð og aukin nýting umferðarkvaðar um lóðir þeirra, umfram það sem þeir hafi mátt vænta samkvæmt hinu eldra deiliskipulagi. Muni óviðunandi ástand skapast í umferðarmálum svæðisins vegna hins aukna byggingarmagns. Á þessi sjónarmið virðast borgaryfirvöld hafa fallist, enda er í hinu umdeilda deiliskipulagi gert ráð fyrir nýrri aðkomu að lóðinni nr. 25-27 við Borgartún um lóðina nr. 31, til viðbótar þeirri aðkomu sem fyrir var á mörkum lóða kærenda. Með þessari nýju kvöð um umferð um lóðina nr. 31 að lóðinni nr. 25 – 27 er í deiliskipulaginu leitast við að tryggja að haga megi umferðarmálum á svæðinu þannig að skipulagsbreytingin valdi ekki meiri röskun á hagsmunum kærenda hvað umferð varðar en verið hefði að óbreyttu skipulagi.

Af gögnum málsins má ljóst vera að breyting deiliskipulags lóðarinnar muni hafa í för með sér skerðingu á útsýni frá húsinu nr. 29. Hvað þetta atriði varðar þá er sveitarstjórnum að lögum ætlað víðtækt vald til ákvarðana um skipulag og er í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 gert ráð fyrir því að gildistaka skipulagsáætlana geti haft í för með sér einhverja röskun á hagsmunum eigenda einstakra fasteigna á skipulagssvæði eða í nágrenni þess. Leiða skerðingar af þessum toga, sem rúmast innan heimilda skipulagslöggjafarinnar, því ekki til ógildingar en geta eftir atvikum leitt til bótaréttar þess sem fyrir skerðingunni verður. Verður ekki fallist á að borgaryfirvöld hafi með hinni kærðu ákvörðun farið út fyrir leyfileg mörk í þessu tilliti og verður ákvörðunin því ekki ógilt á þeim forsendum.

Hvað varðar þá málsástæðu kærenda að deiliskipulagið taki ekki tillit til aðstæðna varðandi hæðarsetningar, þá má fallast á það með þeim að um sé að ræða ágalla á hinu kærða deiliskipulagi en þó ekki í þá veru að það leiði til ógildingar þess, enda verður að ætlast til þess að hæarsetning komi fram á mæliblöðum svo sem algengt er.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu samþykktar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar um deiliskipulag lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 við Borgartún í Reykjavík og verður kröfu kærenda því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. júní 2002, sem staðfest var í borgarráði Reykjavíkur hinn 14. júní 2002, um að samþykkja deiliskipulag lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 að Borgartúni í Reykjavík.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

58/2003 Sjáland

Með dim

Ár 2003, fimmtudaginn 20. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 58/2003, kæra Þorsteins Einarssonar hrl., f.h. 14 íbúa og eigenda fasteigna við Skrúðás í Garðabæ, á ákvörðunum bæjarráðs, bæjarstjórnar og byggingarnefndar Garðabæjar um breytingu á aðalskipulagi, um deiliskipulag Sjálands og um byggingarleyfi fyrir húsum nr. 1-17 (oddatölur) við Strandveg í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. september 2003, sem barst nefndinni sama dag, kærir Þorsteinn Einarsson hrl., f.h. 14 íbúa og eigenda fasteigna við Skrúðás 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 og 15 í Garðabæ, samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um breytingu á aðalskipulagi Garðabæjar, samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um deiliskipulag Arnarnesvogs, samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2002 um lagfæringar á fjórum þáttum í deiliskipulagi hverfisins og samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 2. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi við Strandveg 9, 11, 13, 15 og 17 í Garðabæ. Krefjast kærendur ógildingar framangreindra samþykkta.

Þá krefjast kærendur þess að fellt verði úr gildi leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17, Garðabæ og staðfesting bæjarstjórnar Garðabæjar þann 19. júní 2003 á fyrrgreindri samþykkt byggingarnefndar Garðabæjar.

Kærendur krefjast þess ennfremur að fellt verði úr gildi leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 1, 3, 5 og 7 í Garðabæ.

Loks krefjast kærendur þess að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við Strandveg 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 og 17 í Garðabæ, á meðan beðið sé endanlegrar niðurstöðu nefndarinnar.

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni áttu sér stað viðræður milli bæjaryfirvalda í Garðabæ, byggingaraðila og fulltrúa kærenda með það að markmiði að leita lausna á þeim ágöllum á deiliskipulagi svæðisins, sem urðu tilefni kærumáls þessa. Vegna þessara sáttatilrauna frestaði byggingarleyfishafi, að eigin frumkvæði, framkvæmdum sem hafnar voru að Strandvegi 1, en síðar tókst um það samkomulag milli bæjaryfirvalda og byggingarleyfishafa að byggingarleyfi fyrir því húsi yrði afturkallað og var gengið formlega frá afturköllun leyfisins á fundi byggingarnefndar hinn 14. nóvember 2003. Jafnframt hafa bæjaryfirvöld í Garðabæ ákveðið að taka til endurskoðunar deiliskipulag Sjálands og gera tillögu um nýja legu stígs á umræddu svæði.

Hinn 4. nóvember 2003 staðfesti lögmaður kærenda við úrskurðarnefndina að samkomulag hefði ekki tekist milli kærenda og gagnaðila og ítrekaði kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna í málinu og kynnt sér aðstæður á vettvangi og telur málið nú nægilega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar. Verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða í máli þessu.

Málavextir: Samkvæmt Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 var, fyrir miðjum Arnarnesvogi, gert ráð fyrir iðnaðarsvæði, ásamt höfn, en vestan við iðnaðarsvæðið var reitur með blandaðri landnotkun, ætlaður t.d. stofnunum, íbúðum eða þrifalegri atvinnustarfsemi. Á landræmu næst ströndinni vestan iðnaðarsvæðisins var gert ráð fyrir útivistarsvæði.

Á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var samþykkt tillaga að breyttu aðalskipulagi bæjarins. Breytingin fól í sér að iðnaðarsvæðið við höfnina í Arnarnesvogi ásamt svæðinu vestan þess yrði að mestu breytt í íbúðarsvæði, núverandi höfn yrði fyllt upp auk þess sem bætt yrði við um 2,5 ha nýrri landfyllingu. Breytingarnar fólu nánar tiltekið í sér að á svæðinu yrði gert ráð fyrir íbúðum, verslun, þjónustu og stofnunum, svo og iðnaði á afmörkuðu svæði. Útivistarsvæðinu yrði breytt í óbyggt svæði. Breyting aðalskipulagsins gerði ráð fyrir íbúðarbyggð með 560 almennum íbúðum ásamt 200 íbúðum sem ætlaðar yrðu eldri borgurum. Auk íbúða var gert ráð fyrir atvinnuhúsnæði fyrir skrifstofur og þjónustu, lítilli smábátahöfn, bensínstöð, leikskóla, sjóbaðströnd, fuglaskoðunarstað o.fl. Í greinargerð með tillögunni að nefndri breytingu á aðalskipulagi kom fram að hún væri í samræmi við tillögu að svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins um þéttingu byggðar. Með tillögunni væri stuðlað að aukinni fjölbreytni íbúðarhúsnæðis í bænum, hagkvæmari rekstri stofnana og fyrirtækja, hærra þjónustustigi og betri nýtingu lands.

Á áðurnefndum fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var einnig samþykkt tillaga að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði í samræmi við framangreinda tillögu að breytingu á aðalskipulagi.

Í greinargerð með deiliskipulagstillögunni kom fram að meirihluti bygginga á svæðinu yrði tveggja og þriggja hæða íbúðarhús. Vestast á svæðinu yrðu tveggja hæða hús og væri þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti. Austan við þau og næst ströndinni yrðu þriggja hæða hús en hús upp á fjórar til fimm hæðir innar í landinu. Hæð húsa yrði því ákvörðuð þannig að þau trufluðu sem minnst útsýni frá núverandi íbúðarhverfum. Þá sagði ennfremur að húsaþyrpingar yrðu flestar byggðar í kringum garða sem myndu opnast í sólarátt. Áhersla yrði lögð á að sem flestar íbúðir nytu í senn útsýnis og rólegs umhverfis. Hús sem stæðu á núverandi óhreyfðu landi næst sjó ættu að mynda lágreista ósamfellda byggð og á milli þeirra og yfir þau myndi sjást til hafs frá næstu húsum sem stæðu ofar í landinu. Við íbúðir eldri borgara yrði gert ráð fyrir sameiginlegu þjónustuseli.

Þá sagði ennfremur í greinargerðinni að við aðalinnkeyrslu í hverfið, næst Vífilstaðarvegi, yrði byggt tíu þúsund fermetra skrifstofuhúsnæði og bensínstöð. Við enda núverandi hafnarfyllingar kæmi lítil smábátahöfn og á jarðhæðum fjögurra húsa við hana gæti verið vistvænt atvinnuhúsnæði. Vestast við voginn, á um 2,1 ha svæði, væri náttúruleg fjara sem áfram yrði óhreyft land. Í beinu framhaldi af henni til austurs yrði gert ráð fyrir garði miðsvæðis og þar kæmi leikskóli, sparkvöllur og sjóbaðströnd sem snúa ætti í sólarátt. Aðstöðu til fuglaskoðunar yrði komið fyrir á tanga þar sem áhugafólk gæti virt fyrir sér fuglalíf. Bílastæði yrðu að miklu leyti undir húsum og torgum. Þannig yrði helmingur bílastæða, sem tengd væru íbúðum, neðanjarðar og íbúum þar af leiðandi tryggt rólegt umhverfi með einstæðu útsýni.

Ekki verður annað ráðið af málsgögnum en að tillögur þessar að breytingu á aðalskipulagi og að samsvarandi deiliskipulagi hafi hlotið málsmeðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og öðluðust þær gildi við lögboðnar auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda 19. júlí og 9. ágúst 2003.

Framkvæmdir hófust við byggingu húsa við Strandveg um og eftir mitt sumar 2003. Kom þá berlega í ljós að landfræðilegar aðstæður voru aðrar á svæðinu en ráða hafði mátt af deiliskipulagsuppdrættinum. Var þetta misræmi einkum fólgið í því að óhreyft land milli lóða og fjöru vestantil á svæðinu var aðeins mjó ræma og að ógerlegt var að óbreyttu að koma göngustíg fyrir neðan byggðarinnar eins og kveðið var á um í skipulaginu. Eins og vikið er að í inngangi hér að framan hafa bæjaryfirvöld þegar hafist handa um tillögugerð, sem miðar að því að finna viðunandi lausn á þeim vanda sem við blasir vegna umrædds misræmis. Hefur m.a. verið kynnt tillaga að nýrri legu göngustígs neðan byggðar við Strandveg þar sem gert er ráð fyrir að hús nr. 1 verði fært fjær sjó til þess að rýmka fyrir um legu stígsins.

Málsrök kærenda: Kærendur byggja á því að fyrrgreindar samþykktir bæjarstjórnar um deiliskipulag strandhverfis og breytingu á aðalskipulagi á sama svæði og öll málsmeðferð Garðabæjar vegna þeirra samþykkta hafi verið ólögmæt og því beri að ógilda hinar kærðu samþykktir bæjarstjórnar Garðabæjar.

Kærendur telja nú komið fram að greinargerð Garðabæjar með tillögu að deiliskipulagi hafi verið mjög ábótavant og að efni hennar hafi alls ekki verið í samræmi við ákvæði 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 5.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Kærendur telja að með greinargerðinni hafi þeir og aðrir íbúar bæjarins verið blekktir, enda séu forsendur í henni í engu samræmi við þær framkvæmdir sem þegar séu hafnar á svæðinu. Kærendur benda á að skv. greinargerð með tillögunni skyldi varðveita fjöruna vestanmegin á svæðinu og að í grein 1.2.1 segi að óhreyft land við sjó skuli vera 21.065 fermetrar. Þá segi eftirfarandi í grein 1.2.3 í greinargerðinni: ,,Ósnert fjara við voginn mun ekki raskast enda landfylling aðeins framhald þeirrar fyllingar sem þegar er til staðar. Strandlengjan öll, bæði núverandi og ný, verður opin almenningi. Hverfið verður kjörsvæði fyrir náttúruunnendur með göngustígum meðfram ströndinni, aðstöðu til fuglaskoðunar og smábátahöfninni.“ Með vísan til greinargerðarinnar og uppdráttar er henni hafi fylgt hafi kærendur mátt ætla að ströndin (fjaran) yrði víðfeðmt útivistarsvæði með göngustíg er tengdur yrði öðrum bæjarhlutum. Samkvæmt greinargerð og fylgigögnum skyldi fjarlægð húsa frá sjó vera að lágmarki um 50 metrar og hafi það m.a. verið staðfest í greinargerð Garðabæjar vegna athugasemda við tillögu að deiliskipulagi og breyttu aðalskipulagi, dags. í júní 2002. Kærendur vísi þessu til stuðnings m.a. til meginreglu greinar 4.15 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Fyrrgreindar forsendur skipulags hafi verið kynntar fyrir kærendum og öðrum. Í ljós hafi nú komið, eftir að framkvæmdir hafi hafist á svæðinu, að fyrrgreindar forsendur standist alls ekki og sé augljóst að bæjaryfirvöld hafi í greinargerð með tillögunni gefið rangar upplýsingar um fyrirhugað skipulag. Í ljós hafi komið að óhreyft land við sjó verði ekki 21.065 fermetrar líkt og greini í greinargerð með tillögu að deiliskipulagi. Þá sé einnig ljóst að göngustígur með ströndinni, sem tilgreindur sé í deiliskipulagi og breyttu aðalskipulagi, rúmist ekki á svokölluðum bakka fyrir neðan Strandveg 1-17. Fjarlægð lóðar við Strandveg nr. 1 frá flóðamörkum sé aðeins um 4 metrar, en ekki um 50 metrar líkt og greini í greinargerð með tillögu að deiliskipulaginu. Því sé útilokað að koma fyrrgreindum göngustíg fyrir meðfram ströndinni og séu því forsendur skipulagsins brostnar. Þá séu forsendur skipulagsins jafnframt brostnar sökum þess að óhreyft land við sjó verði aðeins brot af því sem greini í tillögu að deiliskipulagi. Markmiðum skipulagsins verði því ekki náð, enda verði svæðið í raun vart opið almenning í svo smækkaðri mynd og í svo miklu návígi við fjölbýlishús. Kærendur telja að tillaga að skipulaginu hafi byggst á landfræðilega röngum forsendum og hafi landsvæði á uppdráttum með tillögunni verið greint mun stærra en það sé í raunin. Vegna þessa hafi hús á teikningum virst mun minni en raunin sé. Þá sé stærsti hluti óhreyfðs lands við sjó á teikningu undir sjó í raunveruleikanum. Vegna rangra forsendna í tillögu að deiliskipulagi og í greinargerð með þeirri tillögu hafi kærendur ekki fyrr mótmælt samþykkt skipulagsins, enda sé nú fyrst ljóst að ólöglega hafi verið staðið að kynningu skipulagstillagna og að rangar upplýsingar hafi verið gefnar. Kærendur, og vafalaust fleiri, hefðu andmælt skipulagstillögunum, ef þær hefðu gefið rétta mynd af því sem koma skyldi, og telja kærendur að ógilda beri deiliskipulagið og breytingu á aðalskipulagi fyrir svæðið af þessum sökum. Telja kærendur að nauðsyn beri til lögum samkvæmt að gefa þeim og öðrum tækifæri til að koma á framfæri sjónarmiðum sínum og athugasemdum og því beri að taka skipulagstillögur til nýrrar og lögmætrar meðferðar. Þá taka kærendur fram að bæjaryfirvöldum í Garðabæ sé a.m.k. nú ljós fyrrgreind mistök við kynningu á tillögu að deiliskipulagi, en þann 25. júní 2003 hafi bærinn kynnt fyrir kærendum og öðrum tillögu að breytingu á skipulagsuppdrætti Sjálands vegna stígs í fjöru. Leggi Garðabær til að göngustígur verði lagður ofan við núverandi fjörukamb og að stígurinn verði þar með ofar í landinu en fram komi á gildandi skipulagsuppdrætti. Með bréfi, dags. 23. júlí 2003, hafi kærendur mótmælt fyrrgreindri tillögu að breyttu skipulagi sem og tillögu að breyttu nýtingarhlutfalli við Strandveg 9, 11, 13, 15, 17 og 19. Þau andmæli kærenda hafi verið áréttuð með bréfi, dags. 19. ágúst 2003. Í framhaldi af mótmælum kærenda hafi Garðabær boðað kærendur til fundar og hafi á þeim fundi verið upplýst af hálfu Garðabæjar að yfir stæði vinna verkfræðinga á vegum bæjarins við að hanna brimgarð og fyllingar fyrir utan fjöruna, sem skyldi vera ósnert skv. skipulagstillögu.

Kærendur leggja áherslu á að fjaran við Arnarnesvog sé á náttúruminjaskrá og njóti því verndar skv. lögum um náttúruvernd nr. 44/1999. Kærendur telja að bæjaryfirvöld hafi verið grandsöm um þá staðreynd að forsendur skipulagsins væru rangar og að vegna þeirrar grandsemi beri m.a. að fella deiliskipulagið og breytingu aðalskipulagsins úr gildi.

Kærendur árétta m.a. að bygging húsa nær sjó en skv. uppdráttum, er fylgt hafi greinargerð með tillögu að deiliskipulagi, sé augljóslega ekki í samræmi við deiliskipulag. Því beri að fella úr gildi leyfi til framkvæmdanna, jafnvel þótt ekki yrði fallist á kröfur kærenda um ógildingu samþykkta bæjarstjórnar. Krafa um ógildingu byggingarleyfanna styðjist m.a. við 27. gr. laga nr. 73/1997, sbr. 1. gr. laganna. Þá telji kærendur að framkvæmdir þær sem hafnar séu, og jafnframt þær sem fyrirhugaðar séu, gangi gegn úrskurði um mat á umhverfisáhrifum, en ljóst sé að byggð svo nærri sjó stefni í hættu þeim náttúruminjum sem fjaran sannarlega sé og til hafi staðið að vernda.

Þá byggja kærendur á því að hús nr. 1 og jafnvel hús nr. 3 við Strandveg séu fyrir utan byggingarsvæði samkvæmt aðalskipulagi. Kærendur benda á að skv. aðalskipulagsuppdrætti séu mörk byggingarsvæðis hverfisins í vestur í beinni línu á móti vík í fjöru en skv. samþykktu deiliskipulagi gangi byggingar lengra í vestur. Kærendur telja þetta augljóst við samanburð uppdrátta aðalskipulags og deiliskipulags. Þá sé þessi staðreynd jafnframt augljós við vettvangsskoðun. Fyrrgreint deiliskipulag og útgáfa byggingarleyfis fyrir Strandveg nr. 1 og 3 brjóti því gegn aðalskipulagi Garðabæjar og beri því að ógilda samþykkt bæjarstjórnar um deiliskipulag og útgáfu byggingarleyfa, sbr. t.d. 16. gr., 23. gr., 27. gr. og 43. gr. laga nr. 73/1997.

Þá telja kærendur að fella beri úr gildi hin kærðu byggingarleyfi þar sem nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga sé hærra en skv. gildandi skipulagi. Kærendur benda á að landnæði sé miklum mun minna en greini í skipulagstillögum, sbr. það sem áður greini, og því sé nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga á svæðinu hærra en skipulag geri ráð fyrir.

Kröfu sína um að felld verði úr gildi samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar þann 4. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi við Strandveg 9, 11, 13, 15 og 17 styðja kærendur sömu rökum og að framan eru rakin. Með fyrrgreindri samþykkt hafi bæjarstjórn hækkað nýtingarhlutfall fyrrgreindra lóða úr 1,29 í 1,36. Með þeirri samþykkt verði húsin ,,ívíð dýpri“ eins og segi í bréfi Garðabæjar, dags. 17. september 2003, og nái húsin því nær sjónum en áður. Hin kærða samþykkt gangi því enn frekar gegn gildandi skipulagi, er mæli fyrir um 21.065 fermetra útivistarsvæði við ströndina.

Þá telja kærendur að ómálefnaleg rök hafi ráðið fyrrgreindri samþykkt bæjarstjórnar enda sé ljóst að breytingin hafi aðeins verið gerð í þágu byggingarleyfishafa, sem byggja vilji stærri og verðmeiri hús en skipulag hafi heimilað. Því sé mótmælt að um óverulega breytingu hafi verið að ræða á deiliskipulagi heldur verði að telja breytinguna verulega og því hafi borið að kynna tillöguna með þeim hætti er greini í 26. gr. laga nr. 73/1997.

Til stuðnings kröfum sínum í málinu vísa kærendur loks til markmiða skipulags- og byggingarlaga og m.a. til forsendna í áliti umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 727/1992.

Kærendur áskilja sér rétt til frekari málatilbúnaðar á síðari stigum, og m.a. til að krefja Garðabæ um greiðslu skaðabóta vegna tjóns sem hlotist hafi af lögbrotum bæjaryfirvalda.

Kærendur krefjast þess að framkvæmdir við Strandveg 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 og 17, Garðabæ verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan beðið sé endanlegrar niðurstöðu nefndarinnar. Án slíkrar bráðabirgðaúrlausnar væru kærendur sviptir allri réttarvernd í málinu. Kærendur taka fram að framkvæmdir séu þegar hafnar, m.a. nýlega við lóð nr. 1 við Strandveg. Kærendur krefjast þess að framkvæmdir verði stöðvaðar að hluta, ef ekki verði fallist á stöðvun framkvæmda að öllu leyti. Telja kærendur m.a. mjög brýnt að framkvæmdir við lóðir nr. 1, 3 og 5 verði stöðvaðar, enda sé augljóst að byggingar á þeim lóðum muni standa miklu nær sjó en skipulag heimili og muni útiloka að göngustígur verði lagður með sjónum líkt og skipulag geri ráð fyrir.

Málsrök Garðabæjar: Af hálfu Garðabæjar hefur mál þetta aðallega verið reifað með tilliti til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og þess verið krafist að henni verði hafnað. Hvað efni máls varðar er á það bent að kæra kærenda sem fram sé komin á deiliskipulagi Sjálands, sem samþykkt hafi verið í júní og júlí 2002, sé of seint fram komin, sbr. reglur um kærufrest til úrskurðarnefndar. Í kærunni sé fyrst og fremst gerður ágreiningur um gerð göngustígs og stærð útivistarsvæðis í og við fjöru neðan við viðkomandi hús og því haldið fram að bæjaryfirvöld hafi beitt blekkingum við framsetningu uppdrátta. Í þessu sambandi sé vert að haft sé í huga að svæði það sem nefnt sé í skipulagi sem óhreyft land, hafi alltaf verið skilgreint sem svæði ofan svokallaðrar núll línu, sem sé hæðarlína u.þ.b. mitt á milli flóðs og fjöru. Það hafi því ávallt verið ljóst að hluti af svæðinu færi undir sjó á flóði, en við það minnki að sjálfsögðu ekki svæðið. Við nánari skoðun á legu umrædds stígs hafi komið í ljós að gera þurfi breytingu á legu hans til að tryggja að hann liggi ofan við fjörukamb, en við framsetningu og umræðu um skipulagið hafi ávallt verið gengið út frá því að vernda hina eiginlegu fjöru. Engar tillögur hafi komið fram hjá bæjaryfirvöldum um breytingu á því. Ný lega stígsins hafi verið kynnt og auglýst sem tillaga að breyttu deiliskipulagi svæðisins, en endanleg tillaga skipulagsnefndar um afgreiðslu liggi ekki fyrir. Fullyrða megi að það meginmarkmið skipulagsins um opið svæði sem lýst sé í kafla 1.2.3 í greinargerð með skipulaginu muni ganga eftir. Í greinargerðinni segi svo: „Vestast við voginn, á um 2,1 ha svæði, er náttúruleg fjara sem verður áfram óhreyft land.“ Augljóst sé að hér sé ekki átt eingöngu við svæði ofan við fjöruna heldur einnig fjöruna sjálfa og svæði ofan við svokallaða núll línu. Þá segi svo í greinargerðinni: „Strandlengjan öll, bæði núverandi og ný, verður opin almenningi. Hverfið verður kjörsvæði fyrir náttúruunnendur með göngustígum meðfram ströndinni, aðstöðu til fuglaskoðunar og smábátahöfn.“ Ljóst sé að byggingar við Strandveg sem reistar verði samkvæmt gildandi deiliskipulagi raski ekki ofangreindum fyrirheitum, sem lýst sé í greinargerð með skipulaginu.

Benda megi á, að það hafi ávallt legið fyrir að fjaran á þessu svæði sé nokkuð stórgrýtt og þakin þara, sem gerir það að verkum að hún verði aldrei auðveld yfirferðar og sem slík muni sjálf fjaran aldrei verða aðgengilegt útivistarsvæði, eins og sandfjara gæti verið, heldur verði hún frekar svæði þar sem ótruflað fuglalíf og annað náttúrulíf fái notið sín.

Hvað varði kröfur kærenda um ógildingu byggingarleyfis húsanna við Strandveg 9 til 17 sé á það bent að byggingarleyfi vegna þeirra sé útgefið 30. maí 2003 og sé því kærufrestur, sem sé einn mánuður, liðinn og beri því þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu kærenda hvað þau hús varði.

Byggingarleyfi vegna húsanna við Strandveg 1 til 7 (sic) hafi verið útgefið 19. september sl. og hafi við útgáfu þess verið byggt á skilmálum samkvæmt deiliskipulagi hverfisins sem samþykkt hafi verið sumarið 2002 eins og áður segi. Í kæru kærenda sé sú athugasemd helst gerð að viðkomandi hús standi nær sjónum en skipulagið geri ráð fyrir og sé vísað til þess að í skilmálum segi að byggingar muni vera í 50 m fjarlægð frá sjó. Þá sé vísað til ákvæðis skipulagsreglugerðar, greinar 4.15, en greinin vísi til aðstæðna utan þéttbýlis og eigi því ekki við í þessu sambandi. Í greinargerð Garðabæjar um athugasemdir er borist hafi við tillögu að skipulagi svæðisins komi fram að bæjarstjórn hafi ekki fallist á að stækka óhreyft svæði vesta á skipulagssvæðinu, enda ekki í samræmi við Aðalskipulag Garðabæjar 1995 – 2015. Því liggi fyrir yfirlýsing bæjarstjórnar um að ekki séu efnisleg rök til að stækka óhreyfða svæðið. Sú ákvörðun hafi ekki verið kærð og standi því óhögguð sem hluti skipulagskilmála hverfisins sem lagðir séu til grundvallar við veitingu byggingarleyfa viðkomandi húsa. Þá segi einnig í greinargerðinni að markvisst hafi verið unnið að því að hafa húsin ekki of nálægt sjónum og séu húsin að jafnaði um 50 m frá sjó þar sem óhreyfð fjara sé og verði. Eðlilegt sé að skýra þessa setningu á þann hátt, að verið sé að miða við svokallaða núll línu eins og áður hafi komið fram.

Rétt sé að taka fram, að samkvæmt Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 og eldra aðalskipulagi hafi ávallt verið gert ráð fyrir byggð á þessu svæði og samkvæmt eldra skipulagi hafi verið gert ráð fyrir iðnaðarstarfsemi líkri þeirri sem áður hafi verið á hafnarsvæði austast á svæðinu. Íbúðarbyggð, sem nú hafi verið skipulögð á svæðinu, sé lágreist byggð þar sem tekið hafi verið tillit sjónarmiða um að raska sem minnst útsýni frá húsum í Ásahverfi og sé í því sambandi vísað til sneiðmynda sem lagðar hafi verið fram sem fylgiskjöl með skipulagsskilmálunum.

Af hálfu Garðabæjar þyki rétt að benda á að almennt séu opin svæði ekki tilgreind eða þeim lýst í skipulagi með jafn nákvæmum hætti og gerð mannvirkja. Í skilmálum um byggingar séu nákvæmar lýsingar á takmörkunum hvað varði hæð og umfang og byggingarreitir skilgreindir á lóðarblöðum meðan látið sé nægja að lýsa opnum svæðum almennum orðum. Sé það í samræmi við ákvæði skipulagsreglugerðar, greinar 3.1.4, þar sem fjallað sé um deiliskipulag. Þar séu settar reglur um nákvæmar lýsingar mannvirkja en varðandi opin svæði þurfi eingöngu að ákveða um aðgengi að þeim. Ástæða þessa sé auðvitað sú, að aðilar hafi fyrst og fremst hagsmuni af því að gerð húsa sé í samræmi við þá skilmála, sem kynntir hafi verið, frekar en opin svæði, sem í flestum tilvikum séu þess eðlis að ekki sé líklegt að gerð þeirra raski hagsmunum þeirra. Sérstaklega eigi það við þegar aðstæður séu eins og í Sjálandshverfi, þar sem opið svæði sé óhreyft land.

Í deiliskipulagi Sjálands sé opnu svæði ofan við fjöru lýst sem óhreyfðu landi, sem beri auðvitað að skilja þannig að svæðið eigi að vera eins og það sé frá náttúrunnar hendi, með þeirri undantekningu að gert sé ráð fyrir framkvæmdum við lagningu göngustígs um svæðið, sem eðlilega hafi í för með sér ákveðna röskun.

Taka megi undir sjónarmið í kæru um að umhverfi opna svæðisins og lega stígsins sé ekki nákvæmlega með þeim hætti sem sýnt sé á deiliskipulagsuppdráttum. Það hafi hins vegar engin áhrif á þær byggingar, sem byggðar séu samkvæmt skipulaginu. Þær séu nákvæmlega staðsettar samkvæmt því sem skilmálar mæli fyrir um og séu hvorki stærri né sýnist stærri en þar komi fram. Ónákvæmnin skýrist fyrst og fremst af þeim aðstæðum, sem skapist við sjávarföll á svæðinu, en muni eins og áður hafi komið fram ekki hafa áhrif á aðgengi að opna svæðinu. Í kæru sé því lýst að kærendur telji það hagsmuni sína að eiga aðgengi að svæðinu og þeim hagsmunum þeirra sé augljóslega ekki raskað með skipulaginu. Sé svæðið aðgengilegt þeim og öðrum bæjarbúum sem þar vilji njóta útivistar. Þá megi benda á, að fyrir utan mörk skipulagsins að sunnanverðu sé opið svæði, sem liggi að fjöru er teygi sig til norðvesturs meðfram Gálgahrauni að Bessastöðum. Strandlengja þessi sé hluti af opnu og óhreyfðu svæði, sem sé aðgengilegt til útivistar.

Ítrekað sé, að í kæru séu engar athugasemdir gerðar við mannvirkin sem slík, heldur fyrst og fremst aðgengi að opnu svæði og stærð þess. Sýnt hafi verið fram á að þeim hagsmunun sé ekki raskað. Að þessu virtu verði ekki séð að kærendur hafi komið fram með nægjanlega skýrar ástæður fyrir ólögmæti byggingarleyfa viðkomandi húsa. Byggingarnar séu nákvæmlega með þeim hætti, sem deiliskipulagið geri ráð fyrir, og raski því á engan hátt hagsmunum kærenda frekar en þar sé mælt fyrir um. Þrátt fyrir þetta hafi verið fallist á að fella úr gildi byggingarleyfi fyrir húsi nr. 1 við Strandveg og tillaga gerð um að breyta staðsetningu þess til að auðvelda lagningu stígs neðan lóðar þess húss.

Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er tekið undir rök Garðabæjar í málinu, sem að framan eru rakin. Þá er vísað til þess að byggingarleyfishafar hafi komið til móts við sjónarmið kærenda, umfram skyldu, með því að fallast á seinkun framkvæmda og afturköllun byggingarleyfis er varði fjölbýlishús að Strandvegi 1. Fullgild leyfi séu fyrir öllum húsbyggingum sem hafnar séu á svæðinu og séu þau leyfi í samræmi við gildandi skipulag. Því beri að hafna kröfum kærenda.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 27. október 2003 að viðstöddum fulltrúum frá Garðabæ og lögmönnum kærenda og byggingarleyfishafa.

Niðurstaða: Eins og að framan er getið hefur úrskurðarnefndin ákveðið að taka mál þetta nú til efnisúrlaunsar og kemur krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki til frekari umfjöllunar. Í málinu eru kærðar til ógildingar eftirtaldar stjórnvaldsákvarðanir:

1) Samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um breytingu á aðalskipulagi Garðabæjar.
2) Samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um deiliskipulag Arnarnesvogs (Strandhverfis).
3) Samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2002 um lagfæringar á fjórum þáttum í deiliskipulagi Strandhverfis.
4) Samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 2. september 2003 um breytingu á deiliskipulagi við Strandveg 9, 11, 13, 15 og 17 í Garðabæ.
5) Leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17, Garðabæ og staðfesting bæjarstjórnar Garðabæjar þann 19. júní 2003 á þeirri samþykkt.
6) Leyfi byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 1, 3, 5 og 7 (sic) í Garðabæ.

Mun úrskurðarnefndin fjalla um kæruefni máls þessa í sömu röð og þau eru upp talin hér að framan.

Um 1) Í þessum lið er krafist ógildingar á samþykkt bæjarstjórnar á tillögu að breytingu á aðalskipulagi, sem hlotið hefur staðfestingu ráðherra og öðlast eftir það gildi við auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda. Úrskurðarnefndin hefur áður í nokkrum úrskurðum vísað frá hliðstæðum kærum með þeim rökum að nefndina bresti vald til að endurskoða ákvarðanir sem sætt hafa staðfestingu ráðherra. Hefur niðurstaða nefnarinnar í slíku máli verið borin undir umboðsmann Alþingis og sá hann ekki efni til að gera athugasemdir við umrædda niðurstöðu, sbr. álit hans í máli nr. 2906/2000. Með vísan til þessa og fyrri úrskurða nefndarinnar í sambærilegum málum, sbr. t.d. úrskurð í máli nr. 43/1998 frá 12. mars 1999, verður þessum lið í kærunni vísað frá úrskurðarnefndinni.

Um 2) Fallast má á það með kærendum að í ljós hafi komið verulegir ágallar á framsetningu skipulagsuppdráttar deiliskipulags Arnarnesvogs (Strandhverfis) og að óviðunandi misræmi sé milli uppdráttarins og landfræðilegra aðstæðna á skipulagssvæðinu. Var þess varla að vænta að íbúum yrði þetta ljóst fyrr en framkvæmdir væru hafnar við mannvirkjagerð á svæðinu. Kemur því til skoðunar hvort kærendur hafi í máli þessu getað kært ákvörðun bæjarstjórnar um deiliskipulag svæðisins, þrátt fyrir hve langt var liðið frá því samþykktin var gerð.

Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti. Frá þessari aðalreglu er heimilt að víkja ef afsakanlegt verður talið að kæra hafi ekki borist fyrr eða þegar veigamiklar ástæður mæla með því að kæran verði tekin til meðferðar. Í 2. mgr. 28. gr. segir hins vegar að kæru skuli þó ekki sinnt ef meira en ár sé liðið frá því ákvörðun var tilkynnt aðila.

Deiliskipulagsákvarðanir öðlast gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda og eru bindandi fyrir stjórnvöld og almenning frá birtingardegi. Verður að leggja lögboðna opinbera birtingu að jöfnu við tilkynningu til aðila í skilningi 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Hin umdeilda deiliskipulagsákvörðun var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. ágúst 2002 og var því meira en ár liðið frá birtingu hennar þegar kærendur skutu henni til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 26. september 2003. Verður þessum kærulið því ekki sinnt og verður honum vísað frá úrskurðarnefndinni.

Um 3) Samþykkt þessi var gerð hinn 16. júlí 2002 og var hluti þeirrar ákvörðunar sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. ágúst 2002 og um er fjallað í 2. lið hér að framan. Verður þessum kærulið vísað frá úrskurðarnefndinni með sömu rökum og þar.

Um 4) Með þeirri ákvörðun sem um ræðir í þessum lið kærunnar var samþykkt að hækka nýtingarhlutfall fimm fjölbýlishúsalóða um tæp 5,5%. Fyrir liggur að ákvörðun þessi hefur ekki áhrif á byggingarreiti eða hæð húsa frá því sem ákveðið var í fyrra skipulagi. Verður ekki á það fallist að umrædd ákörðun skerði hagsmuni eigenda fasteigna utan skipulagssvæðisins í þeim mæli að fallist verði á kröfu þeirra um ógildingu hennar. Verður þessum kröfulið því hafnað.

Um 5) Í þessum lið er kærð ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 um að veita leyfi til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17, og staðfesting bæjarstjórnar Garðabæjar frá 19. júní 2003 á þeirri samþykkt.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum, m.a. um úttektir, liggur fyrir að framkvæmdir við þessar byggingar voru komnar á það stig í lok júlí eða byrjun ágúst 2003 að vel mátti vera ljóst hver fjarlægð þeirra væri frá sjó og hvert umfang þeirra væri. Hafði þá áður verið lokið framkvæmdum við jarðvegsskipti í götu, sem einnig hefði átt að gefa vísbendingar um aðstæður á svæðinu.

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur hver sá er telur rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar skotið málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála innan mánaðar frá því honum varð kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar á samþykktinni. Þegar ákvörðun er ekki tilkynnt aðila, svo sem í tilviki því sem hér um ræðir, verður að miða upphaf kærufrests við það tímamark þegar ætla verður að honum hafi mátt vera ljóst að samþykkt byggingarnefndar kynni að vera andstæð hagsmunum hans. Verður þá m.a. að líta til þess hvenær ætla megi að kærandi hafi getað ráðið af framkvæmdum í hvað stefndi.

Með hliðsjón af því að leyfi það sem kært er undir þessum lið var veitt hinn 30. maí 2003 og að af framkvæmdum mátti örugglega ráða eigi síðar en hinn 15. ágúst 2003, þegar botnplötur húsa nr. 9 og 11 við Strandveg voru teknar út, að byggingarleyfi hefði verið veitt, verður að telja að kærufrestur vegna umræddrar samþykktar hafi verið liðinn þegar kæra barst í máli þessu hinn 26. september 2003.

Um 6) Í þessum lið er kærð ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 um að veita leyfi til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 1, 3, 5 og 7 (sic). Byggingarnefnd Garðabæjar hefur nú afturkallað byggingarleyfið að því er varðar húsið nr. 1 við Strandveg, enda virtist staðsetning þess stangast á við ákvörðun aðalskipulags um legu fjarstígs og óhreyfða fjöru. Eiga kærendur hér eftir ekki lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti leyfisins hvað varðar það hús. Byggingarleyfi fyrir húsi nr. 7 hafði ekki verið veitt hinn 26. september 2003, þegar kæra barst í máli þessu. Verður kröfum er varða hús nr. 1 og 7 því vísað frá.

Byggingarleyfið fyrir húsunum nr. 3 og 5 er í samræmi við gildandi deiliskipulag og kemur bygging þeirra húsa ekki í veg fyrir að stígur verði lagður neðan lóða húsanna, ofan fjörukambs. Ekki verður heldur á það fallist að lóð hússins nr. 3 kunni að vera utan íbúðarsvæðis samkvæmt aðalskipulagi eins og svæðið er markað eftir þá breytingu sem gerð var á vesturmörkum þess með samþykkt bæjarstjórnar hinn 13. júní 2002, en ekki er gerð sú krafa um uppdrætti aðalskipulags að af þeim verði ráðið um nákvæm eða hnitasett mörk milli einstakra landnotkunarsvæða. Verður samkvæmt framansögðu ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis þessara húsa.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um ógildingu samþykkta bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um breytingu á aðalskipulagi, samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar frá 13. júní 2002 um deiliskipulag Arnarnesvogs og samþykkt bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2002 um lagfæringar á fjórum þáttum í nefndu deiliskipulagi er vísað frá úrskurðarnefndinni. Einnig er vísað frá kröfum um ógildingu samþykktar byggingarnefndar Garðabæjar frá 30. maí 2003 um leyfi til að byggja fjölbýlishús að Strandvegi 9, 11, 13, 15 og 17 og staðfestingar bæjarstjórnar Garðabæjar þann 19. júní 2003 á fyrrgreindri samþykkt byggingarnefndar. Loks er vísað frá kröfum um ógildingu byggingarleyfis frá 19. september 2003 að því er varðar hús nr. 1 og 7 við Strandveg.

Öðrum kröfum kærenda í máli þessu er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

19/2001 Húsavík, miðbær

Með dim

Ár 2003, fimmtudaginn 27. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl. varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 19/2001, kæra fyrrverandi og núverandi eigenda fasteignarinnar að Garðarsbraut 5, Húsavík á samþykkt bæjarstjórnar Húsavíkur frá 20. febrúar 2001 um deiliskipulag fyrir miðbæ Húsavíkur.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. maí 2001, er barst nefndinni hinn 9. maí sama ár, kærir Berglind Svavarsdóttir hdl., fyrir hönd K og G ehf., Garðarsbraut 5, Húsavík, þá ákvörðun bæjarstjórnar Húsavíkur frá 20. febrúar 2001 að samþykkja deiliskipulag fyrir miðbæ Húsavíkur. Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi og réttur kærenda til lóðarinnar að Garðarsbraut 3-7 verið viðurkenndur. Þá er krafist stöðvunar réttaráhrifa hinnar kærðu ákvörðunar þar til úrskurður gengur í málinu.

Málavextir: K mun hafa átt húseignir nr. 3, 5, og 7 við Garðarsbraut auk fasteigna er stóðu við Vallholtsveg. Húsin við Vallholtsveg og Garðarsbraut 3, er stóðu norðan Vallholtsvegar, hafa verið fjarlægð að tilstuðlan eiganda. Samkvæmt lóðarsamningi frá 25. febrúar 1970 er lóðin nr. 3-7 við Garðarsbraut talin vera 2.479 fermetrar og samkvæmt uppdrætti er samningnum fylgir er lóðin staðsett sunnan Vallholtsvegar. Í ágústmánuði 1999 var húsið nr. 7 við Garðarsbraut selt og m.a. við það miðað að framseld lóðarréttindi næðu 3 metra til norðurs frá húsvegg. Í desember 1999 seldi K G ehf. húsnæði sitt að Garðarsbraut 5 og var í samningnum gert ráð fyrir að í kaupunum fylgdi réttur til lóðarinnar nr. 3 við Garðarsbraut. Umrætt svæði hafði ekki verið deiliskipulagt á þessum tíma.

Á vordögum 2000 var K kynntur uppdráttur að deiliskipulagi fyrir umræddan reit og gefinn kostur á að koma að athugasemdum. Samkvæmt þeim uppdrætti var m.a. lóðinni nr. 5 og 7 við Garðarsbraut skipt upp í tvær lóðir og var þar miðað við önnur lóðamörk en ráð var fyrir gert við sölu Garðarsbrautar 7. Jafnframt var lóð sú sem fylgt hafði húsinu að Garðarsbraut 3 stækkuð og nefnd Vallholtsvegur 1. Í bréfi, dags. 16. júní 2000, komu kærendur á framfæri athugasemdum sínum er snertu áætluð lóðamörk milli Garðarsbrautar 5 og 7 og áætlaðan göngustíg á lóðarmörkum greindra fasteigna auk þess sem áréttaður var sá skilningur kærenda að fasteigninni að Garðarsbraut 5 fylgdi réttur til lóðarinnar að Garðarsbraut 3. Bréf kærenda var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar bæjarins hinn 21. júní 2000 og þar sett fram sú skoðun byggingarnefndar að lóðin að Garðarsbraut 7 mætti ekki minni vera en gert væri ráð fyrir á fyrirliggjandi skipulagsuppdrætti og lóðin að Garðarsbraut 3, norðan Vallholtsvegar, væri fallin til bæjarins þar sem ekki hefði verið byggt á henni og uppdráttur með lóðarsamningnum frá 25. febrúar 1970 tæki ekki til lóðarinnar norðan Vallholtsvegar. Kærendur höfðu spurnir að þessum fundi byggingarnefndar og fóru fram á rökstuðning fyrir afstöðu nefndarinnar til framkominna athugasemda með bréfi, dags. 17. júlí 2000. Erindinu var svarað með bréfi byggingarfulltrúa bæjarins, dags. 27. júlí 2000, þar sem fram kom bókun nefndarinnar um fyrrgreinda afstöðu hennar til málsins. Kærendur sendu á ný beiðni um rökstuðning fyrir umræddri afgreiðslu byggingarnefndar með bréfi, dags. 16. ágúst 2000 en, ekki liggur fyrir í málinu að því erindi hafi verið svarað bréflega.

Tillaga að deiliskipulagi fyrir miðbæ Húsavíkur var síðan auglýst í Lögbirtingarblaði hinn 29. nóvember 2000 og mun lóðin að Garðarsbraut 7 þá hafa verið minnkuð um 60 fermetra frá fyrri uppdrætti og göngustígur milli húsanna lagður til bæjarins. Lögmaður kærenda sendi inn athugasemdir við deiliskipulagstillöguna með bréfi, dags. 12. janúar 2001, þar sem mótmæli voru á sömu lund sem fyrr.

Skipulags- og byggingarnefnd tók fyrir deiliskipulagstillöguna og fram komnar athugasemdir kærenda á fundi sínum hinn 13. febrúar 2001 og afgreiddi málið með eftirfarandi bókun: „Kynningu skipulagsins er nú lokið. Sameiginleg athugasemd barst frá fyrrverandi og núverandi eigendum Garðarsbrautar 5. Byggingarnefnd leggur til við bæjarstjórn að tillagan verði samþykkt með þeirri breytingu að göngustígur milli Ketilsbrautar og Garðarsbrautar tilheyri lóð nr. 5 við Garðarsbraut. Að öðru leyti er vísað til fundargerðar Byggingarnefndar frá 21. júní 2000.” Bæjarstjórn samþykkti þessa afgreiðslu á fundi hinn 20. febrúar 2001. Kærendum var tilkynnt um niðurstöðu málsins með bréfi hinn 10. apríl 2001 og tók deiliskipulagið gildi með birtingu þess í Stjórnartíðindum hinn 30. apríl 2001.

Kærendur sættu sig ekki við þessi málalok og kærðu samþykkt deiliskipulagsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að við sölu umræddra eigna við Garðarsbraut á árinu 1999 hafi ekki verið fyrir hendi deiliskipulag fyrir svæðið. Við söluna á Garðarsbraut 7 hafi verið framseld lóðarréttindi úr hinni sameiginlegu lóð og gert ráð fyrir að lóðamörk yrðu þremur metrum frá húsvegg í norður með umferðarrétti að austan. Kaupverð eignarinnar hafi m.a. ráðist af þessum forsendum og hafi bæjaryfirvöldum verið kunnugt um stöðu mála fyrir hina umdeildu deiliskipulagsgerð. Engin málefnaleg rök búi að baki þeirri ákvörðun bæjaryfirvalda að fara gegn fyrirliggjandi samningum um skiptingu lóðar milli Garðarsbrautar 5 og 7. Vandséð sé að það varði deiliskipulagið nokkru hvort umrædd lóðamörk liggi norðar eða sunnar. Í 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 séu m.a. sett fram þau markmið laganna að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Með hinni kærðu ákvörðun sé verulegum hagsmunum kærenda raskað og gildir samningar settir í uppnám án þess að séð verði að með því sé verið að ná fram lögmætum markmiðum eða verið sé að gæta almannahagsmuna.

Kærendur benda á að eignarrétturinn sé varinn af 67. gr. stjórnarskrárinnar og enginn verði skyldaður til að láta eign sína af hendi nema að almenningsþörf krefjist og fyrir því sé lagaheimild enda komi fullt verð fyrir Eignarréttarlegum hagsmunum verði ekki raskað með skipulagsákvörðunum nema fyrir liggi gilt skipulag og til þeirra ráðstafana séu fullnægjandi rök.

Með hinni kærðu ákvörðun virðist bæjaryfirvöld hafa tekið til sín hluta hinnar sameiginlegu lóðar, þ.e. nr. 3 við Garðarsbraut. Samkvæmt þinglýstum lóðarsamningi frá árinu 1970 er umrædd lóð undir og umhverfis verslunarhús lóðarhafa við Garðarsbraut og teljist vera nr 3-7 við þá götu og sé hún þannig skráð í fasteignamati. Þótt öll horn lóðarinnar séu ekki nýtt sé fráleitt að telja réttindi til þess lóðarparts niður fallin enda hafi bæjaryfirvöld ekki tilkynnt lóðarleiguhafa um niðurfellingu réttinda yfir lóðinni. Kærendur beri ekki hallann af ónákvæmni af hálfu bæjaryfirvalda við gerð umrædds lóðarsamnings en óumdeilt sé að annar kærenda, Kaupfélag Þingeyinga, hafi nýtt lóðina nr. 3 við Garðarsbraut um áraraðir og fasteignir félagsins staðið á lóðinni eins og veðmálabækur beri með sér. Þá sé óumdeilt að Kaupfélagið en ekki Húsavíkurbær hafi látið rífa mannvirki er á lóðinni stóðu. Nýting lóðarinnar hafi verið í samræmi við gildandi aðalskipulag en eins og fram sé komið hafi svæðið ekki verið deiliskipulagt fram að þessu. Í 45. gr. skipulags- og byggingarlaga sé byggingaryfirvöldum veitt heimild til að fella niður byggingarleyfi að tilteknum skilyrðum uppfylltum en þar sé hvergi að finna heimild til að fella niður leyfi vegna niðurrifs húss. Ákvæði þess efnis í lóðarsamningi eigi því ekki lagastoð enda sé um að ræða ótímabundinn samning með erfðafesturétti. Ljóst sé að kærendur hafi enn allan rétt til hinnar umþrættu lóðar og standist því ekki það ákvæði deiliskipulagsins að um sé að ræða óbyggða lóð.

Ennfremur benda kærendur á að annmarkar hafi verið á meðferð deiliskipulagstillögunnar og við meðferð hennar hafi grundvallarreglur stjórnsýsluréttar verið brotnar. Allar reglur um tilkynningar og rökstuðning hafi verið hunsaðar af hálfu bæjaryfirvalda. Bæjaryfirvöld hafi aldrei kallað eftir gögnum frá kærendum og ekki sé í ljós leitt að þau hafi kynnt sér ákvæði kaupsamninga eða samkomulag milli lóðarhafa og hafi rannsóknarregla 10. gr. stjórnsýslulaga ekki verið virt. Þá hafi sveitarstjórn ekki fjallað um framkomnar athugasemdir við skipulagstillöguna eða sent kærendum umsögn sína þar um svo sem áskilið sé í 1. og 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og 1. 2. og 4. mgr. gr. 6.3.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Bent er og á að jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga hafi ekki verið gætt við deiliskipulagsgerðina í ljósi þess að ekki gæti samræmis milli flatarmáls húsa á lóðunum nr. 5 og 7 við Garðarsbraut og ákvarðaðrar lóðarstærðar. Við hina kærðu ákvörðun hafi ekki verið höfð hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga þar sem bæjaryfirvöld séu að taka íþyngjandi ákvörðun gagnvart kærendum með setningu deiliskipulagsins þótt ljóst sé að markmiðum skipulagsins verði náð fram með öðru og vægara móti.

Standi hin kærða ákvörðun óhögguð hafi það í för með sér að verðmæti og nýtingarmöguleikar fasteignarinnar að Garðarsbraut 5 rýrni til tjóns fyrir kærendur sem bæjaryfirvöld hljóti að bera ábyrgð á.

Málsrök Húsavíkurbæjar: Bæjaryfirvöld benda á að framkomnar athugasemdir kærenda við hið kærða deiliskipulag eigi rót sína að rekja til sölu fasteignanna að Garðarsbraut 5 og 7 þar sem lóðarréttindi séu framseld og ráðgerð séu lóðamörk.

Í afsali fyrir Garðarsbraut 7 og samkomulagi aðila um tilhögun lóðarréttinda frá 9. ágúst 1999 komi fram að lóðarréttindi séu sameiginleg með fasteignunum að Garðarsbraut 3 og 5 og að kaupanda sé kunnugt um að gera þurfi nýjan lóðarleigusamning við Húsavíkurbæ vegna samkomulags aðila um væntanleg lóðarréttindi Garðarsbrautar 7. Þá komi fram í 10. gr. kaupsamnings um fasteignina að Garðarsbraut 5 að kaupanda sé kunnugt um að verið sé að vinna að skipulagningu og gerð lóðarsamnings vegna hinnar seldu fasteignar og endanleg lóðarmörk því ekki ljós. Þar komi einnig fram að kaupanda sé kunnugt um framsal lóðarréttinda vegna sölu fasteignarinnar að Garðarsbraut 7 en kaupandi geri þann fyrirvara að tilheyri lóðin nr. 3 við Garðarsbraut ekki seljanda verði veittur afsláttur af kaupverði er nemi kr. 2000 fyrir hvern fermetra.

Samkvæmt þessu hafi aðilum verið ljóst að ákvörðun lóðamarka yrði ekki tekin með samkomulagi aðila án samþykkis Húsavíkurbæjar sem lóðareiganda og að óvissa væri um stöðu lóðarinnar að Garðarsbraut 3. Verði ekki annað ráðið en aðilum hafi einnig verið kunnugt um að unnið væri að skipulagi svæðisins af hálfu Húsavíkurbæjar.

Að mati bæjaryfirvalda tilheyri lóðin nr. 3 við Garðarsbraut sveitarfélaginu þar sem ekki hafi verið byggt á lóðinni. Lóðarsamningur frá árinu 1970 telji lóðina Garðarsbraut 3-7 2.479 fermetra samkvæmt uppdrætti er samningnum fylgdi en sá uppdráttur nái ekki til lóðar norðan Vallholtsvegar þar sem umrædd lóð standi.

Hið kærða deiliskipulag hafi verið auglýst til kynningar af hálfu Húsavíkurbæjar í lögbundinn tíma og hafi athugasemdir borist frá kærendum. Um þær hafi verið fjallað og komið til móts við kærendur í einu atriði. Bæjarstjórn hafi samþykkt deiliskipulagið, Skipulagsstofnun farið yfir það og auglýsing um gildistöku þess birt í Stjórnartíðindum hinn 30. apríl 2001. Bæjaryfirvöld telji að engin rök séu til að hnekkja hinni kærðu ákvörðun sem hafi verið sett með lögformlega réttum hætti af þar til bærum stjórnvöldum.

Niðurstaða: Kærendur telja að málsmeðferð hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar hafi verið ábótavant og með ákvörðuninni um lóðamörk Garðarsbrautar 5 og 7 ásamt ráðstöfun lóðar að Garðarsbraut 3, sem í deiliskipulaginu felist, sé hagsmunum kærenda raskað óhæfilega og beri að ógilda hina kærðu ákvörðun. Jafnframt gerðu kærendur kröfu um stöðvun réttaráhrifa deiliskipulagsins og að viðurkenndur yrði réttur þeirra til lóðarinnar nr. 3-7 við Garðarsbraut.

Í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 37/1998 er fjallað um úrskurðarvald úrskurðarnefndarinnar vegna kröfu um stöðvun framkvæmda. Setning deiliskipulags felur að jafnaði ekki í sér leyfi til framkvæmda heldur þarf yfirleitt áður að koma til útgáfu byggingar- eða framkvæmdaleyfa. Hefur ekki verið sýnt fram á að hin kærða ákvörðun í máli þessu hafi leitt til framkvæmda eða haft önnur slík réttaráhrif að þýðingu hefði haft að fresta þeim með sjálfstæðum úrskurði til bráðbirgða. Hefur því ekki komið til þess að krafa kærenda um frestun réttaráhrifa væri tekin til sjálfstæðrar úrlausnar.

K, þáverandi eiganda umræddra lóða, var sendur uppdráttur á undirbúningsstigi fyrirhugaðrar deiliskipulagstillögu. Kærendur komu að sameiginlegum athugasemdum sínum við þá tillögu sem byggingarnefnd tók afstöðu til og var beiðni kærenda um rökstuðning fyrir afstöðu byggingarnefndar svarað. Ekki verður talið að byggingarnefnd hafi borið að tilkynna kærendum um afstöðu sína til framkominna athugasemda þeirra þar sem umrædd afgreiðsla var liður í undirbúningi máls en ekki stjórnvaldsákvörðun í skilningi 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Deiliskipulagstillagan var síðan auglýst til kynningar á lögboðinn hátt og komu kærendur á framfæri athugasemdum sínum við þá kynningu þar sem m.a. komu fram upplýsingar um ráðagerðir aðila að afsalsgerningum um lóðamörk við skiptingu sameiginlegrar lóðar. Bæjarstjórn afgreiddi tillöguna og tók afstöðu til framkominna athugasemda kærenda og tilkynnti þeim um afgreiðsluna. Í þeirri afgreiðslu er að finna ástæður bæjaryfirvalda fyrir afstöðu til umræddra athugasemda þar sem skírskotað er til bókunar byggingarnefndar frá 21. júní 2000 er fylgdi tilkynningu til kærenda. Málsmeðferðin var því í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og ekki verður séð að farið hafi verið í bága við rannsóknarreglu 10 gr. stjórnsýslulaga.

Með hinu kærða deilskipulagi eru dregin lóðamörk milli Garðarsbrautar 5 og 7 sem áður höfðu haft sameiginlega lóð. Eru lóðamörkin önnur en áætluð voru í samningum um téðar eignir. Í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram það markmið að ná fram heildarsvip og sem bestum nýtingarmöguleikum á svæðinu og eru gerðar breytingar á stærðum lóða í því skyni. Samkvæmt deiliskipulaginu er lóðin nr. 5 við Garðarsbraut 2.913 fermetrar en lóðin að Garðarsbraut 7 er 381 fermetri. Yrðu lóðamörk færð til samræmis við ráðagerðir kærenda minnkaði lóðin að Garðarsbraut 7 um rúma 60 fermetra og lóðin að Garðarsbraut 5 stækkaði að sama skapi. Telja verður að fyrir þeirri ákvörðun bæjaryfirvalda, að minnka ekki lóðina að Garðarsbraut 7 meira en orðið er, séu skipulagsleg rök. Lóðin sem tilheyrir miðbæ Húsavíkur, er með minnstu lóðum á svæðinu og frekari skerðing hennar myndi takmarka nýtingarmöguleika lóðarinnar til framtíðar og þá sérstaklega þegar höfð er hliðsjón af kröfum um bílastæði við frekari uppbyggingu húsakosts. Verður ekki fallist á að lögmætar ástæður hafi skort við ákvörðun umræddra lóðamarka og að ákvörðunin fari í bága við meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga. Þess ber og að gæta að óheimilt er að skipta lóðum nema með samþykki sveitarstjórnar samkvæmt 1. mgr. 30. gr. skipulags- og byggingarlaga og þykir ekki skipta máli um gildi umþrætts deiliskipulags þótt væntingar kærenda um lóðamörk hafi ekki gengið eftir.

Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum um stærðir húsa í afsalsgerningum um fasteignirnar að Garðarsbraut 5 og 7 og um lóðarstærðir greindra fasteigna í hinu kærða deiliskipulagi mun nýtingarhlutfall lóðarinnar að Garðarsbraut 5 vera 0,91 en lóðarinnar að Garðarsbraut 7 vera 0,48. Í umdeildu deiliskipulagi er gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 35 fermetra sem byggðir verða á svæðinu í samræmi við gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Vandséð er að unnt verði að ná sama eða svipuðu nýtingarhlutfalli að Garðarsbraut 7 eins og fyrir er á lóðinni að Garðarsbraut 5 þegar haft er í huga að til þess þyrfti að auka byggingarmagn á lóðinni um 166 fermetra og bæta við 5 bílastæðum. Af þessum sökum verður ekki talið að hin kærða ákvörðun fari gegn jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga á kostnað kærenda.

Kærendur deila jafnframt á að með hinni kærðu ákvörðun hafi lóð sú sem tilheyrt hafi húsinu að Garðarsbraut 3 verið tekin undir Húsavíkurbæ en lóðin tilheyri lóðinni nr. 3-7 við Garðarsbraut samkvæmt lóðarleigusamningi frá árinu 1970.

Deiliskipulag er skilgreint í 6. mgr. gr. 1.3 í skipulagsreglugerð sem skipulagsáætlun fyrir afmörkuð svæði eða reit innan sveitarfélags sem byggt er á aðalskipulagi og kveður nánar á um útfærslu þess. Deiliskipulag felur ekki í sér ákvarðanir um bein eða óbein eignarréttindi. Af gögnum málsins verður ráðið að deilur eru milli kærenda og sveitarstjórnar um lóðarréttindi yfir lóð þeirri sem fylgdi húsinu að Garðarsbraut 3, sem stóð norðan Vallholtsvegar. Það er ekki á valdsviði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála að skera úr um slíkan ágreining og getur sá ágreiningur engu breytt um gildi hins umdeilda skipulags.

Að öllu þessu virtu telur úrskurðarnefndin ekki rök til þess að fella hina kærðu deiliskipulagsákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags fyrir miðbæ Húsavíkur, sem samþykkt var af bæjarstjórn hinn 20. febrúar 2001, er hafnað.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Óðinn Elísson

des 22

Love0

13/2002 Skuggahverfi

Með dim

Ár 2003, fimmtudaginn 13. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 13/2002, kærur 71 íbúa og eigenda íbúða við Klapparstíg og Skúlagötu í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. apríl 2002 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir Skugghverfi, Eimskipafélagsreit.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi, dags. 15. maí 2002, kæra K, G og Þ f.h. íbúa á Völundarlóð ákvörðun um deiliskipulag í Skuggahverfi. Kæru þeirra fylgja undirskriftarlistar með kærum 59 íbúa á svæðinu. Með bréfi, dags. 16. maí 2002, kærir Kristján Stefánsson hrl., f.h. H og Á, eigenda íbúðar að Skúlagötu 10, breytt skipulag Skugghverfis, sbr. samþykkt borgarráðs 16. apríl 2002. Loks kæra 7 íbúar að Skúlagötu 10 sömu ákvörðun, með ódagsettu bréfi sem barst úrskurðarnefndinni hinn 17. maí 2002. Erindi þessi lúta öll að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. apríl 2002, sem staðfest var á fundi borgarráðs hinn 16. apríl 2002, um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir svæði í Skuggahverfi, sem afmarkast af Sæbraut (áður Sætún) til norðurs, Snorrabraut til austurs, Hverfisgötu til suðurs og Ingólfsstræti til vesturs. Hafa framangreind kærumál verið sameinuð, enda er um sama úrlausnarefni að tefla í öllum málunum og fara hagsmunir kærenda saman.

Kröfur kærenda eru eftirfarandi:

K, G og Þ, f.h. íbúa á Völundarlóð krefjast þess að hæðir húsa og fjöldi íbúða verði færður til samræmis við áður samþykkt nýtingarhlutfall svæðisins og jafnræðis verði gætt. Þá krefjast þeir þess að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda skipulagi verið ekki hafnar meðan úrskurðarnefndin hafi kærumál þeirra til meðferðar.

Af hálfu sjö íbúa að Skúlagötu 10 er þess krafist að horfið verði til áður samþykkts nýtingarhlutfalls og byggingar lækkaðar verulega.

Kristján Stefánsson hrl., f.h. H og Á, krefst þess aðallega að nýtt deiliskipulag fyrir Skuggahverfi Reykjavíkurborgar verði ógilt, en til vara að því verði breytt á þann veg að byggingar á reitnum, er liggi að Skúlagötu 10, verði færðar fjær lóðarmörkum og Skúlagötu, auk þess verði byggingar á horninu ekki leyfðar hærri en 2 hæðir.

Úrskurðarnefndin leggur þann skilning í kröfugerð kærenda að í henni felist krafa um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Ekki hefur komið til þess að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda skipulagi hæfust og verður krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki tekin sérstaklega til úrlausnar.

Málavextir: Hinn 19. september 1985 var samþykkt í borgarstjórn Reykjavíkur deiliskipulag Skúlagötusvæðis eða Skuggahverfis, sem afmarkast af Sætúni til norðurs, Snorrabraut til austurs, Hverfisgötu til suðurs og Ingólfsstræti til vesturs. Skipulag þetta hlaut afgreiðslu Skipulagsstjórnar ríkisins og var staðfest af félagsmálaráðherra hinn 13. maí 1986. Var í skipulagi þessu gert ráð fyrir að á svæðinu risi þétt íbúðabyggð auk húsnæðis fyrir ýmsa miðbæjarstarfsemi, stjórnsýslu, verslun, þjónustu og smáiðnað. Í greinargerð skipulagsins var tekið fram að hugsanlegt væri að á svæðinu risi hótel og/eða íbúðir aldraðra og að við framhald vinnu við skipulag svæðisins yrði gerð nánari grein fyrir húsagerðum, endurbyggingarrétti einstakra lóða, skilmálum um form o.fl., götuhönnun, umhverfismótun og göngustígum meðfram sjávarlínu, ásamt öðrum þáttum sem því tengdust að færa tillöguna á framkvæmdastig.

Breytingar hafa verið gerðar á deiliskipulagi þessu eftir gildistöku þess varðandi einstaka reiti innan skipulagssvæðisins. Þannig var snemma árs 1990 gerð sú breyting að á reit innan Frakkastígs, Lindargötu, Vatnsstígs og Sætúns mætti reisa hótel og koma fyrir bílastæðum en jafnframt voru gerðar breytingar á skipulagi aðliggjandi reits vestan Vatnsstígs, tengdar þessum áformum. Þá voru breytingar gerðar á deiliskipulagi lóðanna nr. 1-7 við Klapparstíg og nr. 10 við Skúlagötu seint á árinu 1996.

Á árinu 2000 hófst vinna við endurskoðun á gildandi skipulagi svæðis sem afmarkast af Skúlagötu til norðurs, Frakkastíg til austurs, Hverfisgötu til suðurs og Klapparstíg til vesturs í samráði við eigendur stærsta hluta óbyggða svæðisins norðan Lindargötu. Kynntu eigendur óbyggða svæðisins tillögu sína að deiliskipulagi þess fyrir skipulags- og umferðarnefnd á fundi nefndarinnar þann 6. mars 2000. Með bréfi, dags. 13. mars 2000, var hagsmunaaðilum á svæðinu tilkynnt um að vinna við endurskoðun skipulags svæðisins væri hafin og tillaga að skipulagi þess yrði kynnt innan tíðar. Tillaga að skipulagi svæðisins var næst kynnt fyrir skipulags- og umferðarnefnd þann 22. maí 2000 og aftur 10. júlí s.á. Á þeim fundi ákvað nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum á svæðinu og var tillagan kynnt frá 15. júlí til 17. ágúst 2000.

Eftir kynninguna var endurskoðuð tillaga að skipulagi svæðisins lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd þann 22. nóvember 2000. Þann 29. nóvember sama ár samþykkti nefndin að kynna tillögu, dags. 13. nóvember 2000, fyrir hagsmunaaðilum á svæðinu með þeirri breytingu að hæðarkótar hæstu húsa tækju mið af hæð þeirra húsa sem hæst hefðu verið samþykkt við Skúlagötu. Var sú samþykkt staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur þann 27. desember 2000.

Málið var á ný tekið fyrir í skipulags- og byggingarnefnd þann 21. febrúar 2001 en þá var kynnt ný tillaga að skipulagi svæðisins þar sem tekið hafði verið mið af athugasemdum nefndarinnar frá 29. nóvember 2000. Á þeim fundi var einnig lögð fram umsögn Fræðslumiðstöðvar Reykjavíkur um skólaþörf vegna fjölgunar íbúa í hverfinu, dags. 24. janúar 2001. Samþykkti nefndin að unnið yrði áfram með tillöguna á grundvelli framlagðrar tillögu um hæð fremstu húsa. Staðfesti borgarráð þá afgreiðslu á fundi sínum þann 27. febrúar s.á.

Í kjölfar framangreinds voru hagsmunaaðilar boðaðir til kynningarfundar um tillögu að skipulagi svæðisins í sal Borgarbókasafns að Tryggvagötu 15 þann 3. apríl 2001. Á þeim fundi var tillagan kynnt, gerð grein fyrir framvindu málsins og hagsmunaaðilum gefið færi á að leita svara við ýmsum spurningum varðandi málið, en fundurinn var mjög fjölmennur. Málið var lagt fyrir skipulags- og byggingarnefnd þann 7. nóvember 2001 og samþykkt að kynna tillöguna á ný fyrir hagsmunaðilum þar sem hún hefði tekið nokkrum breytingum, auk þess sem fallið hafði verið frá umfangsmiklum breytingum á skipulagi reitanna sunnan Lindargötu, en mestar athugasemdir við skipulagið höfðu komið frá eigendum húsa á því svæði. Í þessu skyni var haldinn kynningarfundur í Tjarnarsal ráðhúss Reykjavíkurborgar þann 27. nóvember 2001.

Málið var enn tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 17. desember 2001 og bókað að kynna ætti tillöguna fyrir hagsmunaðilum. Var sú afgreiðsla staðfest á fundi borgarráðs þann 18. desember s.á. Afgreiðsla þessi var leiðrétt á fundi nefndarinnar þann 16. janúar 2002 þar sem í raun hafði verið samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar en ekki að kynna hana fyrir hagsmunaaðilum. Var sú afgreiðsla staðfest á fundi borgarráðs þann 22. janúar 2002. Í kjölfar þess var tillaga að deiliskipulagi reitsins auglýst til kynningar skv. ákvæði 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Var tillagan til kynningar frá 30. janúar 2002 til 13. mars 2002 og var athugasemdafrestur til sama tíma. Athugasemdabréf bárust frá fjölmörgum íbúum á svæðinu, svo og frá Fornleifavernd ríkisins.

Tillagan var tekin fyrir á ný, að lokinni auglýsingu, á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 10. apríl 2002 ásamt athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um þær, dags. 8. apríl 2002. Á þeim fundi var hin auglýsta tillaga samþykkt og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum þann 16. apríl s.á. Var athugasemdaaðilum tilkynnt um þá afgreiðslu tillögunnar með bréfi, dags. 17. apríl 2002. Tillagan var að því loknu send til skoðunar Skipulagsstofnunar. Með bréfi, dags. 18. júní 2002, óskaði stofnunin eftir lagfæringum og skýringum á nokkrum atriðum áður en málið yrði afgreitt. Lagfærður uppdráttur í samræmi við athugasemdir Skipulagsstofnunar var sendur stofnuninni til meðferðar. Var um að ræða lagfæringar til að skýra efni skipulagsins betur, en engar efnislegar breytingar voru gerðar á tillögunni. Með bréfi, dags. 21. október 2002, tilkynnti Skipulagsstofnun að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda þegar Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024 hefði tekið gildi en staðfesting þess hafði tafist. Þrátt fyrir framangreindan fyrirvara Skipulagsstofnunar var, fyrir mistök, birt auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda þann 30. október 2002 en auglýsing um gildistöku hins nýja aðalskipulags hafði þá ekki verið birt. Ný auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins og afturköllun fyrri auglýsingar birtist í B-deild Stjórnartíðinda þann 15. janúar 2003.

Á sama tíma og unnið var að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar var unnið að gerð nýs aðalskipulags Reykjavíkur. Auglýsing um tillögu að nýju aðalskipulagi var auglýst til kynningar hinn 23. janúar 2002 og stóð kynningin til 6. mars 2002. Var tillagan samþykkt í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 18. apríl 2002 en vegna dráttar á staðfestingu þess var auglýsing um gildistöku þess ekki birt í B-deild Stjórnartíðinda fyrr en hinn 10. janúar 2003.

Málsrök kærenda: Nokkur blæbrigðamunur er á málatilbúnaði einstakra kærenda. Í meginatriðum er á því byggt að nýtingarhlutfall samkvæmt hinu breytta skipulagi sé hærra en verið hafi samkvæmt eldra skipulagi. Þá sé hámarkshæð húsa aukin verulega. Þar við bætist að salarhæð sé meiri en almennt gerist og auki það enn á hæð nýbygginga samkvæmt skipulaginu. Íbúar á deiliskipulögðu svæði eigi ekki að þurfa að sæta því að skipulagi sé breytt á þann veg að íþyngjandi sé fyrir þá. Auknu byggingamagni fylgi aukið skuggavarp og umferð, svo og skerðing á útsýni. Þá séu rangfærslur í umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir kærenda og annarra nágranna. Nokkrir kærenda telja að ekki megi leyfa íbúðarbyggingar í þeirri nálægð við bensínstöð, sem ráðgert sé í hinu umdeilda skipulagi.

Í kæru Kristjáns Stefánssonar hrl., f.h. eigenda íbúðar að Skúlagötu 10, er vísað til þess að kærendur hafi mótmælt tillögunni þar sem þau telji hana skerða útsýni og varpa meiri skugga á fasteign sína en eldra skipulag hafi gert ráð fyrir. Eldra skipulag hafi tryggt þeim betra útsýni og sólarljós, en það hafi þau lagt til grundvallar við kaup á íbúð sinni og greitt hærra verð fyrir hana af þessum ástæðum. Þá halda þessir kærendur því fram að ekki hafi verið tekið sérstaklega á athugasemdum þeirra í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 8. apríl 2002, og að staðhæfing í umsögninni um að haft hafi verið til hliðsjónar við gerð tillögunnar að hún skerti ekki gæði byggðarinnar sem fyrir væri á svæðinu stangist á við staðreyndir. Kærendur telja einnig að skipulagsuppdrátturinn sé ekki réttur og vísa í því sambandi til þess að útbyggingar á austurhlið hússins að Skúlagötu 10 séu ekki sýndar og lóðarmörk ráðin fast við austurgafl hússins án samráðs við þau. Í tillögum sem hafi áður verið kynntar hafi hæð húsa á vesturmörkum verið bundin við 2-3 hæðir en ákvarðaðar +4 í skipulaginu. Undrar kærendur að endurtekin þörf sé á breytingum á aðeins 10 ára gömlu skipulagi á kostnað eldri byggðar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kærum Kristins Gunnarssonar, Gunnars M. Hanssonar og Þorsteins B. Eggertssonar, f.h. íbúa á Völundarlóð, kæru sjö íbúa að Skúlagötu 10 sem og varakröfu Kristjáns Stefánsson hrl., f.h. Helga Vignis Kristinssonar og Ásgerðar F. Guðbrandsdóttur, eigenda íbúðar að Skúlagötu 10, verði vísað frá nefndinni. Að frávísunarkröfum frátöldum er þess krafist að hin kærða ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur, um samþykkt deiliskipulagsins, standi óröskuð og að hafnað verði kröfu um stöðvun framkvæmda.

Í framhaldsgreinargerð Reykjavíkurborgar, dags. 19. febrúar 2003, þar sem reifuð eru sjónarmið borgarinnar um álitaefni er varða málsmeðferð við skipulagsgerðina, sem úrskurðarnefndin hafði gefið borgaryfirvöldum kost á að tjá sig um, er sett fram sú krafa að hin kærða ákvörðun verði einungis ógilt að hluta, þ.e. einungis að því er varðar þann hluta svæðisins þar sem skipulagsákvörðunin felur í sér breytingu á landnotkun.

Frávísunarkröfu sína styður Reykjavíkurborg þeim rökum að þær kærur og sú krafa sem krafist sé frávísunar á verði ekki skildar á annan hátt en að þess sé krafist að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála breyti deiliskipulaginu eins og nánar greini í kærum. Úrskurðarnefndin fari ekki með skipulagsvald og geti því aðeins fellt skipulagið úr gildi eða staðfest það. Í þeim kærum og þeirri kröfu sem krafist sé frávísunar á sé ekki gerð krafa um að deiliskipulagið í heild verði fellt úr gildi. Í ljósi framangreinds, beri nefndinni að vísa tilgreindum kærum og kröfu frá. Að auki sé kæra 7 íbúa að Skúlagötu 10 vanreifuð og sé einnig krafist frávísunar hennar á þeirri forsendu, sbr. m.a. 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefnd skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Að öðru leyti er þess krafist að hin kærða ákvörðun standi óröskuð. Telja borgaryfirvöld að málsmeðferð skipulagstillögunnar, samráð og kynning hafi verið vönduð og í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og skipulagsreglugerðar nr. 400/1998. Ljóst sé því að hin kærða ákvörðun verði ekki felld úr gildi á þeim grundvelli að gallar hafi verið á meðferð hennar að þessu leyti.

Reykjavíkurborg mótmælir því að athugasemdum kærenda hafi ekki verið svarað í umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir, sbr. t.d. umfjöllun í 3. mgr. undir liðnum „Hæðir húsa“. Hvað varði athugasemdir um að skipulagsuppdrátturinn sé ekki réttur, þ.e. að útbyggingar á austurhlið Skúlagötu 10 séu ekki sýndar, þá sé það rétt ábending. Svo virðist vera að við gerð tillögunnar hafi þessar útbyggingar fallið út. Það hafi þó ekki þýðingu í málinu enda útbyggingar þessar ekki verulegar og Reykjavíkurborg kunnugt um þær sem og skipulagshöfundum. Þessi smávægilega villa hafi engin áhrif á skipulagstillöguna. Lóðarmörkin samkvæmt tillögunni séu hins vegar rétt og eins og fram komi á mæliblaði séu kvaðir á báðum lóðunum um að heimilt sé að byggja svalir og glugga út fyrir lóðarmörkin.

Með hliðsjón af umfjöllun í kæru Kristjáns Stefánssonar hrl., f.h. eigenda íbúðar að Skúlagötu 10, verði að telja að þeir kærendur byggi kröfu sína um ógildingu skipulagsins fyrst og fremst á grenndarréttarlegum sjónarmiðum um skerðingu útsýnis og aukið skuggavarp. Í því sambandi verði að bera saman gildandi skipulag af svæðinu frá 1990 og hið kærða skipulag. Skipulagið frá 1990 hafi gert ráð fyrir að byggt yrði hús sem væri 4, 6, 7 og 9 hæðir skammt sunnan við húsið nr. 10 við Skúlagötu, alveg að austurlóðarmörkum þess. Í hinu kærða deiliskipulagi hafi verið fallið frá þessu og byggingarnar færðar frá lóðarmörkunum og sé 9 hæða byggingin bæði austar og sunnar á lóðinni en áður hafi verið ráðgert. Leiði þessi breyting til þess að útsýni til suðurs verði meira og skuggavarp minna upp úr hádegi en samkvæmt eldra skipulagi. Norðar á lóðinni, á móts við austurgafl hússins nr. 10 við Skúlagötu, verði hins vegar 4 hæða byggingar þar sem engar byggingar hafi áður verið fyrirhugaðar auk þess sem 13-15 hæða turnbygging rísi austast á reit nr. 1. Muni sú breyting auka skuggavarp snemma á morgnana og skerða útsýni til austurs. Breytingin hafi því bæði neikvæð og jákvæð áhrif. Það sé mat Reykjavíkurborgar að þessi breyting sé hvorki svo mikil né áhrif hennar svo neikvæð að leitt geti til ógildingar hins kærða skipulags á grundvelli almennra reglna grenndarréttarins.

Hafa verði í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum, sbr. t.d. 21. og 26. gr. laganna. Ekkert sé því óeðlilegt við það að endurskoðað sé 10 ára gamalt skipulag. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði íbúar og eigendur fasteigna almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Hvað varði nálægð húsa skv. skipulaginu þá sé heimilt í deiliskipulagi að ákveða að lágmarksfjarlægð frá lóðarmörkum og bil milli húsa megi vera minna en kveðið sé á um í grein 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 en þá geti þurft að grípa til sérstakra aðgerða til að tryggja brunavarnir. Rétt sé að benda á að á sömu forsendum hafi verið leyft að byggja húsið nr. 10 við Skúlagötu á lóðarmörkum.

Um þá málsástæðu kærenda að óheimilt hafi verið að hækka nýtingarhlutfall við skipulagsbreytinguna benda borgaryfirvöld á að samkvæmt breytingu á deiliskipulagi Skúlagötusvæðisins, varðandi lóðina nr. 1-7 við Klapparstíg, sem staðfest hafi verið af umhverfisráðherra þann 7. ágúst 1996, sé nýtingarhlutfall þeirrar lóðar 2,5. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum sé byggingarmagn á lóðinni 14.836m² en lóðin sé 5518m². Nýtingarhlutfall hennar sé því 2,6 miðað við samþykktar byggingar. Nýtingarhlutfall á deiliskipulagssvæðinu sé hins vegar 2,73 án bílageymslna en með bílageymslum 3,32. Nýtingarhlutfall reits 1 og 2 með bílageymslum sé 2,7 en 2,1 án þeirra. Samanlagt nýtingarhlutfall reita 1 og 2 ásamt Lindargötu 29 sé 2,8 með bílageymslum en 2,2 án bílageymslna en hafi áður verið 1,2 samkvæmt deiliskipulagsbreytingunni frá 1990. Nýtingarhlutfall reitanna næst lóðinni nr. 1-7 við Klapparstíg sé því sambærilegt við nýtingarhlutfall þeirrar lóðar. Nýtingarhlutfall reita 3, 4, 5 og 6 sé hins vegar nokkru hærra eða samanlagt 3,18 án bílageymslna en 3,85 með bílageymslum. Nýtingarhlutfall þeirra reita hafi áður verið 2,85 samkvæmt deiliskipulagsbreytingunni frá 1990. Þegar bílageymslur séu reiknaðar með sé um nokkra hækkun á nýtingarhlutfalli reitanna að ræða miðað við það sem eldra skipulag hafi gerti ráð fyrir. Í því sambandi verði hins vegar að hafa í huga að þær séu að mestu neðanjarðar og hafa því ekki grenndaráhrif eins og húsbyggingar ofanjarðar heldur bæti þær umhverfið og gæði byggðarinnar. Ekki verði hins vegar séð að hækkað nýtingarhlutfall geti leitt til ógildingar hins kærða skipulags enda sé nýtingarhlutfall þeirra reita sem liggi að lóðinni nr. 1-7 við Klapparstíg svipað og þeirrar lóðar. Nýtingarhlutfall hinna reitanna sé hærra enda hægara um vik að skipuleggja svo þétta byggð þegar eignarhald svæðisins sé á einni hendi og skipulagið hafi þar ekki áhrif á þá byggð sem fyrir sé.

Að auki sé framangreind aukning á nýtingarhlutfalli í samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 um þéttingu byggðar en í því sé umrætt deilskipulagssvæði tilgreint sem þéttingarsvæði nr. 5 og gert ráð fyrir um 250 íbúðum á svæðinu. Hið aukna nýtingarhlutfall og mismunur á nýtingarhlutfalli lóðarinnar að Klapparstíg 1-7 og austari reita hins kærða deiliskipulags byggi því á málefnalegum sjónarmiðum og nýrri stefnumörkun aðalskipulags. Hafi tillaga að Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 verið auglýst til kynningar á sama tíma og hin kærða deiliskipulagstillaga, en í aðalskipulagstillögunni hafi framangreind ákvæði um þéttingu byggðar m.a. komið fram. Raunar hefði breytt nýtingarhlutfall getað samræmst ákvæðum áður gildandi Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016, en samkvæmt ákvæðum þess hafi með deiliskipulagsákvörðun verið heimilt að fara verulega yfir viðmiðunarnýtingarhlutfall aðalskipulags á einstökum svæðum.

Sú fullyrðing kærenda, að frá fyrsta deiliskipulagi svæðisins, Skúlagötuskipulaginu, hafi verið gert ráð fyrir að hús væru ekki hærri en 12 hæðir, sé ekki rétt. Umræða um þetta hafi þó ekki þýðingu þar sem sveitarstjórn sé heimilt að breyta deiliskipulagi svæðisins eins og gert hafi verið. Það sé ekki rétt að íbúar eigi skýlausan rétt á því að skipulagi sé ekki breytt. Reykjavíkurborg hafni því einnig alfarið að grenndarréttarleg sjónarmið geti leitt til ógildingar skipulagsins á þessum forsendum enda hafi hæð húsanna óveruleg áhrif á hagsmuni kærenda eins og háttað sé innbyrðis afstöðu húsa á svæðinu. Varðandi umfjöllun um salarhæð húsanna vísist til umsagnar skipulagsfulltrúa frá 8. apríl 2002.

Andmæli lóðarhafa: Af hálfu 101 Skuggahverfis hf., sem er eigandi allra lóða á deiliskipulagssvæðinu, er áréttað að fyrirliggjandi deiliskipulag af svæðinu sé í samræmi við gildandi aðalskipulag. Öll málsmeðferð hjá borgaryfirvöldum hafi verið vönduð og í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga. Fyrir liggi greinargerð Reykjavíkurborgar um ofangreint efni og sé hún ítarleg og vel rökstudd. Efni hennar sé skilmerkilega aðgreint í form og efni og þykir félaginu sem flestum sjónarmiðum kærenda hafi verið svarað með fullnægjandi hætti.

Því sé þó við að bæta að félagið vilji mótmæla harðlega öllum kröfum um að beitt verði úrræðum um frestun hvers kyns framkvæmda. Afar brýnt sé að unnt verði að hefja þegar framkvæmdir, að fengnu leyfi, enda gríðarlegir hagsmunir tengdir því að framkvæmdir gangi hratt fyrir sig, þar sem þegar liggi mikið fjármagn bundið í uppkaupum á landi og húsum og skipulags- og hönnunarvinnu. Að mati félagsins séu engir hagsmunir þannig vaxnir í málinu að fresta verði upphafsaðgerðum framkvæmda. Hagsmunir félagsins af því að hefja byggingarframkvæmdir séu miklu mun meiri en hagsmunir kærenda. Kærur í málinu hafi borist nefndinni í maí 2002 og hafi meðferð þeirra dregist síðan, m.a. vegna þess að beðið hafi verið greinargerðar Reykjavíkurborgar. Við lestur greinargerðar borgaryfirvalda virðist sem málið sé að fullu upplýst um sjónarmið aðila og staðreyndir máls. Séu því skilyrði uppfyllt til að fella úrskurð í málinu að mati 101 Skuggahverfis hf. Sé þess því sérstaklega óskað að málinu verði hraðað.

Frekari gagnaöflun: Í greinargerð Reykjavíkurborgar til úrskurðarnefndarinnar, dags. 13. janúar 2003, var þess sérstaklega óskað að Reykjavíkurborg yrði gefinn kostur á að tjá sig um málsástæður sem kynnu að koma til skoðunar hjá nefndinni þótt þær hefðu ekki verið hafðar upp af hálfu kærenda og því ekki þegar komið til umfjöllunar. Af þessu tilefni var borgaryfirvöldum tilkynnt að úrskurðarnefndin myndi, auk þeirra atriða sem málsaðilar hefðu reifað, m.a. taka til athugunar hvort ekki hafi verið þörf á því að taka fram í auglýsingu um hið umdeilda deiliskipulag að það yrði sett með stoð í nýju aðalskipulagi, sem jafnframt væri til kynningar. Jafnframt væri til skoðunar hvort borgarráð hafi getað samþykkt deiliskipulag á grundvelli hins nýja aðalskipulags áður en aðalskipulagið hefði verið samþykkt í borgarstjórn eða hvort talið yrði að deiliskipulagið ætti sér stoð í eldra aðalskipulagi og loks hvort fullnægjandi teldist að í svörum við athugasemdum, dags. 8. apríl 2002, hafi verið vísað til nýs Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 án þess að fram kæmi að um væri að ræða tillögu að aðalskipulagi, sem ekki hefði verið samþykkt og að ekki hafi verið vikið að því í svörunum hvað sérstaklega segði um hið umdeilda svæði í aðalskipulagstillögunni. Jafnframt voru sömu álitaefni kynnt lóðarhafa og forsvarsmönnum kærenda.

Úrskurðarnefndin tók fram að það væri ávallt matsatriði að hvað marki nefndin ætti að gera aðilum grein fyrir þeim atriðum sem hún tæki af sjálfsdáðum til athugunar varðandi lögmæti kærðrar ákvörðunar eða túlkun laga og annarra réttarheimilda.

Af hálfu borgaryfirvalda er á það bent að samráð hafi verið haft við hagsmunaaðila og hafi kynning deiliskipulagstillögunnar verið ítarleg. Frá upphafi hafi legið fyrir að breyta þyrfti Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 vegna tillögunnar þar sem hluti svæðisins hafi verið verslunar- og þjónustusvæði samkvæmt aðalskipulagi. Hafi m.a. verið gerð grein fyrir þessu á kynningarfundum. Engar athugasemdir hafi komið frá hagsmunaaðilum varðandi þá breytingu. Þegar skipulags- og byggingarnefnd hafi samþykkti að auglýsa deiliskipulagstillöguna til kynningar hafi verið búið að afgreiða til borgarstjórnar tillögu að nýju aðalskipulagi fyrir Reykjavík, Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024. Ekki hafi því þótt ástæða til að auglýsa sérstaklega breytingu á eldra aðalskipulagi varðandi umræddan reit þar sem gert hafi verið ráð fyrir breytingu á landnotkun svæðisins í íbúðarsvæði í tillögu að Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. Tillögurnar hafi hins vegar verið auglýstar samhliða með heimild í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. Tillaga að nýju aðalskipulagi Reykjavíkur hafi verið auglýst til kynningar frá 23. janúar 2002 með athugasemdafresti til 6. mars 2002, en deiliskipulagstillagan viku síðar eða frá 30. janúar 2002 með athugasemdafresti til 13. mars s.á.

Ekki hafi verið talin ástæða til þess að taka sérstaklega fram í auglýsingu um deiliskipulagið að gert væri ráð fyrir að það yrði sett með stoð í hinu nýja aðalskipulagi enda aðalskipulagstillagan auglýst og kynnt lögum samkvæmt og í raun mun ítarlegar. Bæði aðalskipulagstillagan og deiliskipulagstillagan hafi því hlotið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og því verði að gera ráð fyrir að hagsmunaaðilar hafi séð auglýsingu aðalskipulagsins eins og auglýsinguna um kynningu deiliskipulagsins og því haft tækifæri til þess að gera athugasemd við breytinguna, teldu þeir þess þörf. Það hafi þeir hins vegar ekki gert enda hafði ekki komið fram nein andstaða af hálfu hagsmunaaðila við landnotkunarbreytinguna. Tillögurnar hafi verið til kynningar í sama sal og hafi aðalskipulagstillagan þar verið mjög fyrirferðarmikil og því ekki getað farið fram hjá neinum sem þangað hafi komið.

Í auglýsingu um deiliskipulagið komi hins vegar glögglega fram að verið sé að breyta landnotkun á svæðinu, enda sé þar fallið frá heimild til byggingar hótels á reitnum en þess í stað heimilað að byggja þar fjölbýlishús. Í deiliskipulaginu sjálfu komi þetta einnig skýrt fram. Jafnvel þótt úrskurðarnefndin komist að þeirri niðurstöðu að æskilegt hefði verið að gera grein fyrir þessu í auglýsingu um deiliskipulagstillöguna þá væri það ekki svo verulegur ágalli á meðferð málsins að leitt gæti til ógildingar, enda hvergi kveðið á um að þegar svo hátti til skuli geta þess sérstaklega í auglýsingu eða að tillögurnar skuli birtar í sömu auglýsingu.

Við mat á því verði einnig að hafa í huga að athugasemdaaðilar hafi ekki gert athugasemdir við kynningu málsins hvað þetta atriði varði auk þess sem ekki sé byggt á málsástæðu þessari í fyrirliggjandi kærum eða fjallað um landnotkun yfir höfuð. Bendi það til þess að þeir hafi einmitt gert sér grein fyrir þessu, enda hefði mátt ætla að ella hefðu þeir byggt á því að tillagan væri ekki í samræmi við Aðalskipulag Reykjavíkur 1996-2016 hvað landnotkun varðaði. Ekki verði heldur séð hvaða þýðingu þetta hafi fyrir hagsmuni kærenda sem fyrst og fremst geri athugasemdir við byggðina næst sér en hún sé á íbúðarsvæði samkvæmt gamla aðalskipulaginu og því fyllilega í samræmi við það.

Af hálfu borgaryfirvalda er því vísað á bug að ágallar kunni að hafa verið á afgreiðslu þeirra á umræddum skipulagstillögum. Hið kærða deiliskipulag hafi verið afgreitt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 10. apríl 2002. Fyrsta mál á sama fundi hafi verið tillaga að Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. Bæði málin hafi verið send borgarráði Reykjavíkur til afgreiðslu og tekin fyrir á sama fundi ráðsins þann 16. apríl 2002. Hafi afgreiðsla nefndarinnar á deiliskipulaginu verið samþykkt með vísan til heimildar í 4. mgr. 51. gr. samþykktar um stjórn Reykjavíkurborgar og fundarsköp borgarstjórnar nr. 638/2001. Samkvæmt þeirri grein sé borgarráði heimilt að afgreiða mál sem ekki varði verulega hagsmuni borgarsjóðs eða stofnana hans, enda sé ekki ágreiningur um þau í ráðinu. Hins vegar hafi verið talið að borgarráð gæti ekki afgreitt nýtt aðalskipulag á grundvelli þessarar heimildar. Aðalskipulagstillögunni hafi því verið vísað til afgreiðslu borgarstjórnar Reykjavíkur sem hafi samþykkt hana á fundi sínum þann 18. apríl 2002. Á þeim fundi hafi einnig verið til umfjöllunnar fundargerð borgarráðs frá fundi þess 16. apríl. Borgarstjórn hefði því, sem æðra stjórnvald, getað tekið afgreiðslu borgarráðs á deiliskipulagi Skuggahverfis til umfjöllunnar og endurskoðunar á fundinum. Því verður að líta svo á að endanleg niðurstaða um deiliskipulag Skuggahverfis hafi ekki legið fyrir fyrr en að loknum fundi borgarstjórnar þann 18. apríl 2002 og að tillögurnar hafi því í raun verið afgreiddar á sama tíma.

Reykjavíkurborg telji að afgreiðsla málsins með þessum hætti sé í samræmi við ákvæði 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. breytingu sem gerð hafi verið á lögunum með 5. gr. laga nr. 170/2000, jafnvel þótt litið væri svo á að tveggja daga munur hefði verið á afgreiðslu tillagnanna. Með 5. gr. laga nr. 170/2000 um breytingu á skipulags- og byggingarlögum hafi ætlun löggjafans augljóslega verið sú að heimila slíka málsmeðferð. Í lok greinargerðar með breytingunni segi m.a. : „Eftir sem áður verði þó óheimilt að auglýsa gildistöku deiliskipulags í Stjórnartíðindum fyrr en auglýst hefur verið í Stjórnartíðindum gildistaka samsvarandi breytingar á aðalskipulagi.“ Þessa setningu í greinargerðinni telji Reykjavíkurborg sýna með skýrum hætti að löggjafinn hafi beinlínis gert ráð fyrir því að tillögurnar væru ekki nauðsynlega afgreiddar á nákvæmlega sama tíma, enda væri hún óþörf ella.

Eins og að framan greini hafi það alltaf verið ætlun borgaryfirvalda að hið kærða deiliskipulag byggði á hinu nýja aðalskipulagi, enda hafi deiliskipulagstillagan ekki verið í samræmi við eldra aðalskipulag hvað varði landnotkun á hluta svæðisins. Sá fyrirvari hafi því legið fyrir að skilyrði fyrir gildistöku deiliskipulagsins væri að áður hefði umhverfisráðherra staðfest aðalskipulagið og birt auglýsingu um gildistöku þess. Næði aðalskipulagið ekki fram að ganga af einhverjum ástæðum væri deiliskipulagstillagan í uppnámi, a.m.k. hvað varðaði hluta svæðisins. Í raun hafi þetta þótt svo sjálfsagt að ekki hafi verið talin ástæða fyrir skipulags- og byggingarnefnd eða borgarráð að bóka sérstaklega þar um. Framangreind málsmeðferð hafi verið í samræmi við málsmeðferð sem tíðkuð hafi verið um langan tíma þegar samtímis hafi verið gerðar breytingar á aðalskipulagi og deiliskipulagi. Hafi Skipulagsstofnun ekki gert athugasemdir við þessa málsmeðferð en undir hana hafi löggjafinn skotið frekari stoðum með 5. gr. laga nr. 170/2000 um breytingu á skipulags- og byggingarlögum.

Fallist er á að nákvæmara hefði verið að taka fram í umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir vegna deiliskipulagsins að Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2014 hefði enn ekki verið samþykkt og staðfest. Hins vegar verði að hafa í huga að kynningu þess hafi verið lokið og að gert hafi verið ráð fyrir að aðalskipulagið yrði afgreitt á sama fundi þegar umsögnin hafi verið unnin. Ekki verður hins vegar séð að þetta hafi getað villt um fyrir athugasemdaaðilum en það hljóti að vera það sem skipti máli. Öðru máli gegndi ef þetta hefði leitt til þess að þeir hefðu misst af kærurétti vegna þessa. Það skuli ítrekað að kærendur hafi hvorki byggt athugasemdir sínar við tillöguna né kærur á málsástæðum er varði landnotkun. Þá sé ítrekað að skýrt hafi komið fram í deiliskipulagstillögunni sjálfri að verið væri að breyta landnotkuninni úr lóð fyrir hótel í íbúðarsvæði. Reykjavíkurborg telji framangreint fráleitt ógildingarástæðu enda verði ekki séð hverju það hefði breytt fyrir framhald málsins þótt tekið hefði verið fram að hið nýja aðalskipulag ætti eftir að hljóta samþykki og staðfestingu. Þrátt fyrir að það hafi ekki verið gert hafi kærendum verið í lófa lagið að kynna sér hið „nýja aðalskipulag“ og staðreyna að tillagan væri í samræmi við það.

Rétt sé að ekki hafi verið vikið nákvæmlega að því í umsögn skipulagsfulltrúa hvað segi um hið umdeilda svæði í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. Hins vegar sé gerð grein fyrir því að tillagan sé í samræmi við þá stefnumörkun sem þar komi fram. Það sé ávallt matsatriði hve langt eigi að ganga í slíkum umsögnum. Í því tilviki sem hér um ræði telji Reykjavíkurborg að umsögnin hafi verið fullnægjandi m.t.t. þeirra athugasemda og málsástæðna sem fram hafi komið Með afgreiðslu sinni á tillögunni hafi Skipulagsstofnun einnig fallist á að svo hafi verið.

Fari svo að úrskurðarnefndin telji ákvörðun borgaryfirvalda ólögmæta og að fella beri skipulagið úr gildi telji Reykjavíkurborg að slík niðurstaða geti með engu móti átt við um skipulagið í heild. Reitirnir vestan Vatnsstígs, sem merktir séu nr. 1 og 2, auk lóðarinnar að Lindargötu 29 hafi verið skilgreindir sem íbúðarsvæði í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016. Deiliskipulagið hvað þessa reiti varði hafi því verið í fullu samræmi við það. Fordæmi sé fyrir því að úrskurðarnefndin ógildi skipulagsákvörðun aðeins að hluta með hliðsjón af meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins. Reykjavíkurborg telji sömu sjónarmið eiga við í því máli sem hér sé til umfjöllunnar og krefjist þess að sá hluti deiliskipulagsins sem samræmst hafi eldra aðalskipulagi standi a.m.k. óraskaður. Önnur niðurstaða væri ekki í samræmi við ákvæði 26. gr. stjórnsýslulaga og meginreglu stjórnsýsluréttarins um meðalhóf. Ekki þurfi að hafa um það mörg orð hve miklir hagsmunir séu í húfi fyrir eiganda þeirra lóða sem skipulagið taki til, enda hafi hann í hyggju að hefja framkvæmdir um leið og úrskurðað hafi verið í kærumáli þessu. Hafi framkvæmdir þegar frestast vegna þess tíma sem kærumeðferðin hafi tekið.

Af hálfu lóðarhafa, sem er eigandi allra lóða á deiliskipulagssvæðinu og framkvæmdaaðili að fyrirhuguðum byggingum, er þess vænst að úrskurðað verði um efnisatriði málsins þannig að ágreiningsefni verði endanlega til lykta leidd.

Ítrekað sé að miklir fjárhagslegir hagsmunir séu bundnir því að framkvæmdir geti hafist nú þegar við byggingar á svæðinu. Að mati lóðarhafa séu engir hagsmunir það ríkir í málinu að fresta eigi eða skilyrða leyfi til framkvæmda.

Þau atriði sem nefnd séu í bréfi úrskurðarnefndarinnar snúi einungis að formi, en þessi formsatriði hafa á engan hátt skaðað hagsmuni kærenda. Þá sé ekki byggt á eða vikið að þessum formsatriðum í kærunum. Með fyrirliggjandi greinargerðum borgaryfirvalda séu málavextir og efnisatriði að fullu upplýst um sjónarmið aðila og staðreyndir máls. Séu því skilyrði uppfyllt til að fella efnisúrskurð í málinu.

Niðurstaða: Af hálfu borgaryfirvalda er krafist frávísunar á kærum K, G og Þ, f.h. íbúa á Völundarlóð og kæru sjö íbúa að Skúlagötu 10. Frávísunarkröfu sína styður Reykjavíkurborg þeim rökum að kærur þessar verði ekki skildar á annan hátt en að þess sé krafist að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála breyti deiliskipulaginu eins og nánar greini í kærum.

Úrskurðarnefndin hafnar þessum sjónarmiðum og telur að skilja verði kröfur þessara kærenda á þann veg að þeir vilji ekki una hinni kærðu ákvörðun og leitist með kærum sínum eftir því að fá henni hnekkt. Bar úrskurðarnefndinni, með hliðsjón af 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að leiðbeina kærendum ef talið hefði verið að málatilbúnaði þeirra hefði verið áfátt að þessu leyti. Hefur úrskurðarnefndin lagt þann skilning í kröfugerð framangreindra kærenda að í henni fælist krafa um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar og verða kæru þeirra teknar til efnisúrlausnar á þeirri forsendu. Verður frávísunarkröfu Reykjavíkurborgar því hafnað að því er varðar framangreindar kærur.

Á hitt verður hins vegar fallist að úrskurðarnefndin sé ekki til þess bær að breyta hinni kærðu ákvörðun efnislega. Verður því ekki fjallað um þær kröfur kærenda sem fela það í sér að nefndin breyti hinu umdeilda deiliskipulagi. Af sömu ástæðu ber að fallast á kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun varakröfu Kristjáns Stefánssonar hrl., f.h. eigenda íbúðar að Skúlagötu 10, enda felst í henni krafa um að úrskurðarnefndin breyti hinni kærðu ákvörðun.

Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar borgaryfirvalda um breytingu á deiliskipulagi afmarkaðs svæðis í Skuggahverfi, svo sem þegar hefur verið rakið. Hefur úrskurðarnefndin af sjálfsdáðum tekið til athugunar hvort lögformlega hafi verið rétt staðið að gerð og undirbúningi þessarar ákvörðunar.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 fer að meginstefnu um breytingar á deiliskipulagi eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða. Tillögu að breytingu á deiliskipulagi ber því að auglýsa til kynningar í samræmi við ákvæði 25. gr. laga nr. 73/1997 en jafnframt skal við undirbúning slíkrar tillögu gæta ákvæða 9. gr. laganna um samráð við hagmunaaðila og önnur atriði er þar greinir. Deiliskipulag skal, skv. 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997, gera á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Samkvæmt 2. málslið 2. mgr. 23. gr., sem bætt var inn í greinina með ákvæði 5. gr. laga nr. 170/2000 um breytingu á skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, getur sveitarstjórn þó auglýst tillögu að deiliskipulagi samhliða auglýsingu tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi.

Með hinu nýja ákvæði var fallið frá því skilyrði að tillaga að deiliskipulagi þyrfti að vera í samræmi við gildandi aðalskipulag, enda væri samhliða auglýst tillaga að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi. Var ákvæði þetta sett í því skyni að stytta þann tíma sem það tæki að afgreiða tillögu að deiliskipulagi sem ekki yrði sett nema jafnframt væri gerð breyting á aðalskipulagi. Var ákvæðinu ætlað að gera skipulagsyfirvöldum kleift að nýta sama tíma til kynningar á deiliskipulagstillögu og tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi og stytta þannig afgreiðslutíma málsins. Verður að telja, með hliðsjón af 1. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997, að heimilt sé að neyta þessarar heimildar við meðferð tillögu að breytingu á deiliskipulagi sem farið er með eftir tilvitnuðu ákvæði.

Í máli því sem hér er til meðferðar voru aðstæður þær að tillaga að hinu umdeilda deiliskipulagi var auglýst til kynningar hinn 30. janúar 2002. Í tillögunni fólst m.a. að landnotkun á hluta skipulagssvæðisins yrði breytt frá því sem kveðið var á um í eldra deiliskipulagi og þágildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016. Skömmu áður, eða hinn 23. janúar 2002, hafði verið auglýst til kynningar tillaga að nýju Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, sem eðli máls samkvæmt hafði að geyma fjölmargar tillögur um breytingar af ýmsu tagi. Voru þar á meðal tillögur um breytta landnotkun umrædds svæðis og um þéttingu byggðar á svonefndum Eimskipsreit í Skuggahverfi, sem er það svæði sem hið umdeilda deiliskipulag tekur til. Virðist það hafa verið ætlan borgaryfirvalda að nýta með þessum hætti áðurgreinda heimild til þess að auglýsa samtímis til kynningar deiliskipulagstillögu og samsvarandi breytingu á aðalskipulagi. Þess var þó ekki getið í auglýsingu deilskipulagstillögunnar að henni tengdist breyting á aðalskipulagi sem fælist í tillögu að nýju aðalskipulagi sem auglýst hefði verið.

Úrskurðarnefndin telur að skort hafi á að fullnægt væri því skilyrði 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 að samhliða auglýsingu tillögunnar að hinu umdeilda deiliskipulagi væri auglýst tillaga að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi. Auglýsingar um þessar tillögur voru ekki birtar samhliða eða á sama tíma og ekki var vakin athygli á þeirri aðalskipulagsbreytingu sem hér skiptir máli og fólgin var í heildartillögu að nýju aðalskipulagi sem fól í sér ótaldar aðrar breytingartillögur, stórar og smáar. Verður að gera þá kröfu til stjórnsýslunnar að athafnir hennar séu í senn skýrar og skiljanlegar þegar kynnt eru áform eða ákvarðanir sem skylt er að lögum að kynna almenningi. Getur óljós framsetning skipulagsáforma jafnvel leitt til réttarspjalla fyrir hagsmunaaðila, t.d. á þann veg að þeim láist að gera athugasemdir við skipulagstillögu eða leita réttarúrræða svo sem málskots til æðra stjórnvalds.

Ef talið yrði að framsetning sú á umræddum skipulagstillögum, sem að framan er lýst, hefði fullnægt lagaskilyrðum hefðu tillögurnar þurft að hljóta lögmæta afgreiðslu borgaryfirvalda. Aðalskipulagstillagan og tillagan að hinu umdeilda deiliskipulagi voru báðar samþykktar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 10. apríl 2002. Deiliskipulagstillagan var að því búnu samþykkt í borgarráði hinn 16. apríl 2002 en aðalskipulagstillagan hlaut samþykkt borgarstjórnar hinn 18. apríl 2002. Það liggur því fyrir að hin umdeilda deiliskipulagstillaga hlaut samþykki sveitarstjórnar í skilningi 25. gr. laga nr. 73/1997 áður en nýtt aðalskipulag, sem vera átti grundvöllur deiliskipulagsákvörðunarinnar, hlaut samþykki sveitarstjórnar. Áttu borgaryfirvöld þá eftir að afla lögbundinnar staðfestingar ráðherra á hinu nýja aðalskipulagi og auglýsa það áður en það gat orðið grundvöllur ákvörðunar um samþykkt deiliskipulags. Fellst úrskurðarnefndin ekki á þá túlkun borgaryfirvalda að nægt hafi að bíða með auglýsingu deiliskipulagsákvörðunarinnar þar til nýtt aðalskipulag hefði tekið gildi. Telur úrskurðarnefndin að heimildin í 2. mgr. 23. gr. l. nr. 73/1997 verði ekki skýrð svo rúmt að með ákvæðinu hafi verið vikið frá því skilyrði að deiliskipulag þyrfti að vera í samræmi við aðalskipulag þegar til samþykktar þess kæmi, heldur hafi einungis verið ætlan löggjafans að heimila að undirbúningur ákvarðana um deiliskipulag og samsvarandi breytingu aðalskipulags gæti átt sér stað á sama tíma. Verða engar víðtækar ályktanir dregnar af þeim ummælum í greinagerð með frumvarpi til umrædds lagaákvæðis, að óheimilt verði eftir sem áður að auglýsa gildistöku deiliskipulags fyrr en auglýst hafi verið gildistaka samsvarandi breytingar á aðalskipulagi, enda verður að ætla að löggjafinn hafi lagt til grundvallar að ákvarðanir þær sem koma eigi til auglýsingar hafi verið teknar með lögformlegum hætti. Hafi svo ekki verið verður ekki úr því bætt með auglýsingu, enda er auglýsing sem slík ekki stjórnvaldsákvörðun heldur er hún birtingarmáti slíkra ákvarðana.

Loks var sá ágalli á meðferð hinnar umdeildu skipulagsákvörðunar að vitnað var til nýs aðalskipulags í umsögn um athugasemdir þegar þeim var svarað án þess að fram kæmi að aðalskipulagstillagan hefði þá ekki hlotið samþykki eða öðlast gildi.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin umdeilda skipulagsákvörðun hafi ekki verið samþykkt með stoð í nýju Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. Verður hin umdeilda ákvörðunin því felld úr gildi að minnsta kosti að því marki sem gildistaka hins nýja aðalskipulags var nauðsynleg forsenda hennar. Á það augljóslega við um þann hluta svæðisins þar sem breyta þurfti landnotkun í aðalskipulagi, þ.e. svæðið sem afmarkast af Vatnsstíg, Skúlagötu, Frakkastíg og Lindargötu. Er þetta jafnframt sá hluti deiliskipulagssvæðisins þar sem nýtingarhlutfall er hæst.

Þegar hin umdeilda ákvörðun var samþykkt var enn í gildi Aðalskipulag Reykjavíkur 1996-2016. Samkvæmt því var sá hluti deiliskipulagssvæðisins sem er vestan Vatnsstígs skilgreint íbúðarsvæði. Gat breytt deiliskipulag að svæðinu vestan Vatnsstígs samkvæmt hinni kærðu ákvörðun því samræmst þágildandi aðalskipulagi, a.m.k. hvað landnotkun varðar. Tillagan var auglýst án vísunar til nýs aðalskipulags og þykir, með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga, mega fallast á að taka til úrlausnar hvort staðfesta megi hina kærðu ákvörðun að hluta, þ.e. fyrir svæðið vestan Vatnstígs, eins og krafist er af hálfu Reykjavíkurborgar í framhaldsgreinargerð í málinu, en unnt er að afmarka með nægilega skýrum hætti hvaða hluta hinnar kærðu ákvörðunar kemur til álita að staðfesta.

Deiliskipulag fyrir þann hluta svæðisins sem er vestan Vatnsstígs, þ.e. reiti 1 og 2 og lóðina nr. 29 við Lindargötu, samræmist, svo sem þegar var getið, skilmálum Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um landnotkun. Nýtingarhlutfall þessara reita er 2,17 og 2,10 fyrir reiti 1 og 2 og 2,73 fyrir lóðina að Lindargötu 29. Rúmast þessi gildi innan heimilda Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um nýtingarhlutfall og samræmast raunar einnig ágætlega upphaflegum áformum deiliskipulagsins frá 1986 þar sem nýtingarhlutfall á umræddu svæði mátti nema allt að 2,5 að bílgeymslum meðtöldum. Þá fellur nýtingarhlutfall umræddra reita og lóðar vel að nýtingarhlutfalli aðliggjandi lóðar til vesturs við Klapparstíg og Skúlagötu þar sem raunnýting lóðar er 2,6. Fullnægir hið umdeilda deiliskipulag því lagaskilyrðum um samræmi við aðalskipulag að því er varðar umrætt svæði vestan Vatnsstígs.

Kemur þá til skoðunar hvort aðrar ástæður standi í vegi fyrir því að hið umdeilda deiliskipulag verði staðfest fyrir ofangreindan hluta skipulagssvæðisins, svo sem hvort réttur kærenda standi til þess að geta búið við óbreytt skipulag eða hvort reglur grenndaréttarins standi í vegi fyrir staðfestingu umrædds hluta deiliskipulagsins.

Eins og að framan er rakið var deiliskipulag staðfest þegar árið 1986 fyrir allt svæðið milli Hverfisgötu og Sætúns, (nú Sæbrautar), vestan frá Ingólfsstræti allt austur að Snorrabraut. Á þessu stóra svæði var fyrir töluverð byggð og einsýnt að uppbygging þess í samræmi við deiliskipulagið kæmi til með að taka langan tíma. Í greinargerð skipulagsins kom fram að gera þyrfi frekari grein fyrir einstökum þáttum, svo sem húsgerðum, formum o.fl. og var gert ráð fyrir áframhaldandi vinnu við skipulagið. Bar greinargerðin þannig með sér að skipulagið væri ekki endanlegt í öllum atriðum.

Með hliðsjón af þessari framsetningu, og því hversu langan tíma mátti búast við að uppbygging svæðisins tæki, telur úrskurðarnefndin að íbúar svæðisins og aðrir hagsmunaaðilar hafi ekki mátt vænta þess að ekki gæti komið til breytinga á skipulaginu eða endurskoðunar þess við nánari útfærslu og ákvarðanir um uppbyggingu einstakra reita innan svæðisins. Hefur raunin og orðið sú að skipulagið hefur verið tekið til endurskoðunar í tilefni af áformum um uppbyggingu einstakra reita, eins og framan er lýst. Verður því að fallast á með borgaryfirvöldum að réttur hagsmunaaðila hafi ekki átt að standa í vegi fyrir því að breytingar yrðu gerðar á skipulaginu, þótt almennt gildi að íbúar eigi að geta treyst því að deiliskipulag feli í sér endanlega ákvörðun um byggingarmál skipulagssvæðis, sem ekki verði breytt nema ríkar málefnalegar ástæður standi til þess. Verður því ekki, eins og hér stendur á, fallist á þau sjónarmið kærenda að þeir hafi mátt treysta því að ekki yrði vikið frá því nýtingarhlutfalli eða áformum um hæð og gerð húsa sem fram voru sett í deiliskipulagi svæðisins 1986. Er nýtingarhlutfall á mestum hluta svæðisins vestan Vatnsstígs, þ.e. reitum 1 og 2, raunar lægra en heimilað var samkvæmt upphaflegu skipulagi sem heimilaði nýtingarhlutfall allt að 2,5 á umræddu svæði. Stangast fullyrðing í umsögn skipulagsfulltrúa frá 8. apríl 2002 um að nýtingarhlutfall þessa svæðis hafi verið 2,0 á við töflu um nýtingarhlutfall sem er hluti greinargerðar skipulagsins frá 1986 sem úrskurðarnefndin telur eiga við í málinu. Þá telur úrskurðarnefndin að staðhæfing í kæru íbúa á Völunarlóð um að nýtingarhlutfall hafi verið talið hækka úr 1,7 í 2,5 eigi ekki við rök að styðjast þar sem þar sé vísað til tölugilda sem ekki séu samanburðarhæf, annar vegar nýtingarhlutfalls lóðar og hins vegar reitanýtingar þar sem auð svæði hafi áhif til lækkunar.

Ekki verður fallist á að hið umdeilda skipulag fyrir svæðið vestan Vatnsstígs hafi í för með sér svo aukið skuggavarp eða skerðingu á birtu og útsýni frá því sem ráðið var í eldra skipulagi að leiða eigi til ógildingar skipulagsins hvað umrætt svæði varðar. Byggingar, sem í eldra skipulagi voru staðsettar við lóðamörk skammt sunnan við suðausturhorn Skúlagötu 10, eru færðar fjær því húsi og dregur sú breyting verulega úr skuggavarpi úr suðri. Það hús sem hæst er á umræddu svæði er fjærst Skúlagötu 10 og stenst á við gafl þess húss. Verður ekki séð að grenndaráhrif þess verði umtalsvert meiri fyrir kærendur en verið hefði þótt húsið hefði verið 2-3 hæðum lægra en áformað er.

Hvað varðar nálægð við bensínstöð vísast til ákvæðis 157. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sem byggingaryfirvöldum ber að gæta við hönnun mannvirkja nærri bensínstöðinni, en ekki verður séð að hið umdeilda skipulag fari út af fyrir sig í bága við settar öryggisreglur um brunavarnir.

Af hálfu eigenda íbúðar að Skúlagötu 10 eru gerðar athugasemdir við það að lóðamörk séu ráðin fast við austurgafl þess húss. Lóðamörkin voru með þessum hætti í því skipulagi sem áður gilti á svæðinu og felst ekki í hinni kærðu ákvörðun breyting á þeim við umrætt hús. Hefur lega lóðamarkanna því enga þýðingu um gildi hinnar kærðu ákvörðunar. Aðrar ástæður, svo sem að vikið hafi verið frá fyrstu tillögum við skipulagsgerðina, þykja ekki heldur eiga að leiða til ógildingar ákvörðunarinnar, enda verða skipulagsyfirvöld ekki talin bundin af tillögum sem kunna að hafa verið kynntar á undibúningsstigi skipulagsgerðar.

Með hliðsjón af framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að staðfesta beri hina kærðu skiplagsákvörðun að því er tekur til svæðisins vestan Vatnsstígs, reita 1 og 2 og lóðarinnar að Lindargötu 29. Að öðru leyti verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni. Til þess verður hins vegar að líta að hið umdeilda deiliskipulag hlaut ekki lögboðna afgreiðslu Skipulagsstofnunar fyrr en 21. október 2002 og að auglýsing um gildistöku þess var fyrst birt hinn 15. janúar 2003.

Úrskurðarorð:

Varakröfu eigenda íbúðar að Skúlagötu 10 og kröfum annarra kærenda um að úrskurðarnefnin breyti hinni kærðu ákvörðun er vísað frá úrskurðarnefndinni. Fellt er úr gildi hið kærða deiliskipulag að því er tekur til svæðis sem afmarkast af Skúlagötu, Frakkastíg, Lindargötu og Vatnsstíg. Að öðru leyti skal hin kærða ákvörðun standa óröskuð.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Óðinn Elísson

des 22

Love0

10/2001 Lindir IV

Með dim

Ár 2003, fimmtudaginn 27. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 10 og 12/2001, kærur íbúa að Fjallalind 16 og Geislalind 15, Kópavogi, á ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 23. janúar 2001 um deiliskipulag fyrir Lindir IV, Kópavogi.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfum til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 13. og 20. mars 2001, kæra P, Fjallalind 16 og Í, Geislalind 15, Kópavogi, þá ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 23. janúar 2001 að staðfesta deiliskipulag fyrir Lindir IV, Kópavogi. Gera kærendur þá kröfu að deiliskipulagið verði fellt úr gildi.

Greindar kærur, sem hafa fengið málanúmerin 10/2001 og 12/2001, lúta að sömu skipulagsákvörðun og gengur málatilbúnaður kærenda í sömu átt. Verða málin því sameinuð fyrir úrskurðarnefndinni sem mál nr. 10/2001.

Málavextir: Deiliskipulagssvæðið Lindir IV afmarkast af Reykjanesbraut í vestur og norður, Lindarvegi í austur og Fífuhvammsvegi í suður. Í gildandi Aðalskipulagi Kópavogs 1992-2012, eftir breytingu frá árinu 1995, er gert ráð fyrir verslunar- þjónustu og stofnanasvæði auk svæðis til sérstakra nota á umræddum reit. Svæðið er um 4,25 hektarar að stærð.

Tillaga að deiliskipulagi reitsins var lögð fram á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 23. maí 2000 og var í tillögunni gert ráð fyrir að byggt yrði verslunar- og þjónustuhúsnæði, að stofni til á tveimur hæðum, en með 12 hæða byggingu í suðvestur horni byggingarreits. Áætlað byggingarmagn var um 25.000 fermetrar sem gæfi nýtingarhlutfall um 0,6. Fjöldi bílastæða var áætlaður um 1.300, að stærstum hluta á tveimur hæðum, eða 1 stæði á hverja 20 fermetra húsnæðis. Aðkoma að svæðinu skyldi vera frá Lindarvegi. Skipulagsstjóra bæjarins var falið að auglýsa tillöguna í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Tillagan var til kynningar frá 26. maí til 23. júní 2000 með athugasemdafresti til 7. júlí 2000 og komu fram mótmæli og athugasemdir frá yfir 600 íbúum Lindahverfis vegna tillögunnar.

Á fundi skipulagsnefndar 17. október 2000 var tillagan lögð fram að nýju ásamt þeim athugasemdum og ábendingum er borist höfðu. Ennfremur var lögð fram umsögn bæjarskipulags og tæknideildar, dags. 2. október 2000, um framkomnar athugasemdir og ábendingar. Skipulagsnefnd samþykkti framlagða tillögu með þeirri breytingu að fyrirhuguð 12 hæða bygging á svæðinu yrði 9 hæðir og sérstaklega áréttað að uppbygging fyrirhugaðrar verslunar- og þjónustumiðstöðvar í Lindum IV yrði að haldast í hendur við gatnaframkvæmdir á svæðinu sem tilgreindar voru í 10 liðum. Bæjarstjórn Kópavogs samþykkti þessa afgreiðslu skipulagsnefndar á fundi hinn 24. október 2000.

Við lokafrágang deiliskipulagstillögunnar kom í ljós villa í áður birtri auglýsingu vegna hennar er varðaði lengd á fresti þeim sem tilskilinn er í 1. og 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga. Tillagan var því auglýst að nýju til kynningar frá 11. nóvember til 13. desember 2000 með athugasemdafresti til 29. desember sama ár. Athugasemdir bárust frá P, öðrum kærenda í máli þessu. Bæjarstjórn samþykkti að nýju deiliskipulagstillöguna óbreytta á fundi hinn 23. janúar 2001 og samþykkti jafnframt framlagða umsögn Bæjarskipulags frá 11. janúar 2001 um athugasemdir og ábendingar er borist höfðu við seinni kynningu tillögunnar.

Með bréfi, dags. 8. febrúar 2001, tilkynnti Skipulagsstofnun að ekki væru gerðar athugasemdir við auglýsingu um gildistöku skipulagstillögunnar og birtist auglýsingin um samþykkt deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. febrúar 2000 í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Þeim sem gert höfðu athugasemdir við kynningu deiliskipulagstillögunnar var tilkynnt um samþykkt hennar með bréfi, dags. 21. febrúar 2001.

Samþykkt deiliskipulagsins var síðan skotið til úrskurðarnefndarinnar af hálfu kærenda eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur byggja ógildingarkröfu sína á því að hin kærða deiliskipulagsákvörðun brjóti í ýmsu gegn skipulags- og byggingarlögum og skipulagsreglugerð. Verslunarmiðstöð sú sem heimiluð sé með hinni kærðu ákvörðun raski verulega hagsmunum íbúa Lindarhverfis og með ákvörðuninni sé farið gegn vilja hundruða íbúa hverfisins.

Bent er á að fyrirhugaðri þjónustumiðstöð muni fylgja stóraukin umferð um svæðið með tilheyrandi mengun og hávaða en í nágrenni skipulagssvæðisins sé grunnskóli og leikskóli Lindarhverfis. Gatnakerfið sé ekki byggt upp fyrir alla þá umferð sem hljótist af fyrirhugaðri verslunarmiðstöð. Ekki sé getið í greinargerð með skipulagstillögunni um þróun umferðar og óljóst sé hvernig þau mál verði leyst af hálfu bæjaryfirvalda. Fari framsetning deiliskipulagsins að þessu leyti í bága við gr. 4.16.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Kærendur telja að ekki hafi verið gætt ákvæða 23. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð um bæjar- og húsakönnun við skipulagsgerðina, og tillagan hafi ekki verið nægjanlega kynnt og greinargerð með skipulagi skorti. Umdeildur skipulagsreitur sé í gildandi aðalskipulagi ætlaður undir verslun, þjónustu, stofnanir og opin svæði til sérstakra nota en samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi eigi að leggja reitinn undir stóra verslunarmiðstöð. Samkvæmt gr. 4.5 séu verslunar- og þjónustusvæði fyrst og fremst ætluð til að þjóna viðkomandi hverfi en ljóst sé að umrædd verslunarmiðstöð sé allt of stór til þeirra hluta og muni þjóna stærra svæði. Umrætt svæði sé ekki skilgreint sem miðsvæði í aðalskipulagi. Með umdeildu skipulagi sé verið að skipuleggja í þegar byggðu hverfi og verði því að gera glögga grein fyrir kvöðum og kröfum um útfærslu bygginga. Ófullnægjandi sé í slíku skipulagi að segja að bygging skuli falla vel að umhverfi sínu. Ekki sé í skipulaginu greint frá þakformi byggingar né hæð hennar í metrum. Þá sé í skipulagstillögunni gert ráð fyrir opnum svæðum undir trjágróður án þess að af skipulagsuppdrætti verði séð hvar þau svæði skuli og geti verið. Þá skorti í auglýsingu skipulagstillögunnar yfirlýsingu sveitarstjórnar um ábyrgð á tjóni sem einstaklingar kunni að verða fyrir við breytinguna, sbr. gr. 5.5 í skipulagsreglugerð.

Með hinni kærðu skipulagsákvörðun sé gengið gegn vilja mikils fjölda íbúa hverfisins sem hafi staðið í þeirri trú að á svæðinu ætti að rísa tveggja til þriggja hæða hús og lengi hafi verið ætlunin að reisa þar framhaldsskóla. Ljóst sé að 9 hæða turn, sem heimilað sé að reisa með hinni kærðu ákvörðun, muni skerða útsýni og breyta ásýnd byggðarinnar til hins verra.

Málsrök Kópavogsbæjar: Bæjaryfirvöld halda því fram að ekki séu fyrir hendi forsendur til að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi. Umdeilt deiliskipulag sé í samræmi við gildandi aðalskipulag og hafi fengið formlega rétta meðferð. Vegna einstakra atriða í kærum taka bæjaryfirvöld eftirfarandi fram:

Ítarleg könnun hafi verið gerð á áhrifum deiliskipulagsins fyrir Lindir IV á umferð á svæðinu og við samþykkt tillögunnar hafi verið áréttað að uppbygging myndi haldast í hendur við fyrirhugaðar gatnagerðarframkvæmdir sem tilgreindar hafi verið í bókun skipulagsnefndar í 10 liðum. Gera megi ráð fyrir um 17 þúsund bílum á sólarhring á föstudegi í gegnum snið í lóðamörkum verslunarmiðstöðvarinnar en aðra daga yrði um minni umferð að ræða. Þessi umferðaraukning beindist aðallega á Lindarveg og Arnarnesveg. Ekki verði annað séð en að gatnakerfið muni anna þessari umferð samkvæmt umferðarspá sem gerð hafi verið fyrir svæðið. Í umferðarspánum sé gert ráð fyrir að Arnarnesvegur verði fjórar akreinar milli Lindarvegar og Hafnarfjarðarvegar. Þá sé gert ráð fyrir því að Fífuhvammsvegur verði fjórar akreinar milli Dalsmára og Lindarvegar og að Smárahvammsvegur verði fjórar akreinar. Bent er á að gert sé ráð fyrir að Lindarvegur framlengist til norðurs og tengist Álfabakka í Suður-Mjódd. Ennfremur sé gert ráð fyrir þeim möguleika að breikka Fífuhvammsveg í fjórar akreinar austan Lindarvegar. Þá sé í aðalskipulagi gert ráð fyrir vinstri beygju af Hafnarfjarðarvegi inn á Fífuhvammsveg, en sú tenging myndi létta á syðri akbraut Arnarnesvegar milli Hafnarfjarðarvegar og Fífuhvammsvegar. Til álita komi að gera þessa tengingu áður en Arnarnesvegur verði tvöfaldaður. Hafi því með fullnægjandi hætti verið hugað að umferð við skipulagsgerðina

Að öðru leyti hafi málsmeðferð verið í samræmi við lög og reglur. Hið kærða skipulag sé fyrsta deiliskipulag umrædds reits, sem enn sé óbyggður, og því hafi ekki verið þörf á að vinna bæjar- og húsakönnun við skipulagsgerðina. Deiliskipulagið hafi verið auglýst með fullnægjandi hætti og lagt fyrir bæjarstjórn 23. janúar 2001 þar sem afgreiðsla bæjarstjórnar frá 24. október 2000 hafi verið staðfest auk umsagnar bæjarskipulags frá 11. janúar 2001 um framkomnar athugasemdir við tillöguna. Skipulagsstofnun hafi ekki gert athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í Stjórnartíðindum og tillagan síðan þar birt. Greinargerð með umræddu deiliskipulagi sé á skipulagsuppdrætti og þar komi skýrt fram að hverju sé stefnt með tillögunni. Deiliskipulagssvæðið sé í miðju höfuðborgarsvæðisins og hafi á síðustu árum verið að byggjast upp á svæðinu umhverfis eitt megin verslunar- og þjónustusvæði landsins. Hið kærða deiliskipulag falli að hugmyndum um nýtingu svæðisins síðustu 15-20 árin. Fyrirhugaðri verslunar- og þjónustumiðstöð sé ætlað að þjóna fleirum en íbúum Lindarhverfis og hafi verið haft mið af því við skipulagningu gatnakerfis svæðisins. Á deiliskipulagsuppdrætti komi fram opin svæði en nánari lóðarhönnun fari fram samhliða hönnun bygginga.

Bæjaryfirvöld telja að þau hafi komið til móts við framkomnar athugasemdir íbúa við skipulagstillöguna með því að lækka fyrirhugaða turnbyggingu úr 12 hæðum í 9 hæðir og draga þannig úr skerðingu á útsýni og laga bygginguna betur að nærliggjandi byggð. Umrætt skipulag ætti ekki að koma á óvart enda hafi á síðustu árum verið til umræðu hjá bæjaryfirvöldum að á svæðinu ætti að reisa húsnæði undir verslun og þjónustu á tveimur hæðum með turni.

Þá taka bæjaryfirvöld fram að í Aðalskipulagi Kópavogs 1992-2012 hafi á sínum tíma verið gert ráð fyrir um 8 hektara svæði á umræddum stað með blandaðri byggð með áætluðu nýtingarhlutfalli 0,5 og miðhverfi með áætluðu nýtingarhlutfalli 1,0. Með breytingu á aðalskipulaginu á árinu 1995 haf verið fallið frá miðsvæðinu en eingöngu gert ráð fyrir blandaðri byggð á um 4,25 hektara svæði sem sé deiliskipulagssvæðið Lindir IV. Fyrir breytinguna hafi verið gert ráð fyrir 60.000 fermetra byggingarmagni en með niðurfellingu miðhverfisins og hinu kærða deiliskipulagi sé sú fermetratala lækkuð í 25.000 fermetra sem komi til með að draga verulega úr umferð. Nýtingarhlutfall deiliskipulagsins samræmist gildandi aðalskipulagi sem geri ráð fyrir nýtingarhlutfalli 0,7-1,0 á blönduðum athafnasvæðum miðsvæðis. Tafla sem sett sé fram á aðalskipulagsuppdrætti með áætlaðri landnýtingu og byggingarmagni í fermetrum fyrir svæðið hafi aðeins það hlutverk að gefa vísbendingar um áætlaða byggða fermetra sem m.a. sé litið til við mat á umferðarálagi.

Úrskurðarnefndin leitaði álits Skipulagsstofnunar um hvert væri ákvarðað nýtingarhlutfall deiliskipulagssvæðis Linda IV eftir breytingu á Aðalskipulagi Kópavogs 1992-2012 sem gerð var á árinu 1995 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 12. september það ár. Í umsögn Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar 2003, segir m.a. um álitaefnið:

„Skipulagsstofnun bendir á að byggingarmagn í fermetrum sem gert er ráð fyrir á deiliskipulagssvæði Linda IV getur að mati stofnunarinnar vel rúmast innan marka Aðalskipulags Kópavogs 1992-2012, sbr. sbr. breytingu sem staðfest var 12. september 1995, enda var þá stækkað það svæði blandaðrar landnotkunar, sem gert hafði verið ráð fyrir að bæri 20.000 m² byggingarmagn, þó í breytingunni væri ekki gerð grein fyrir því hversu mikið byggingarmagn mætti vera á svæðinu eftir stækkun. Stofnunin telur hins vegar óheppilegt að í þeirri breytingu skyldi ekki vera fjallað um nýtingarhlutfall. Skipulagsstofnun telur að nýtingarhlutfall það sem gert var ráð fyrir á blönduðum svæðum fyrir breytinguna, 0,5, gildi eftir breytingu aðalskipulags árið 1995 á hinu stækkaða svæði blandaðrar landnotkunar eftir að miðhverfi var fellt út.Þó verði einnig að hafa hliðsjón af viðmiðunartölum aðalskipulagsins varðandi athafnahverfi sem staðsett eru miðsvæðis eins og Smárahvamm, þar sem gert er ráð fyrir að nýtingarhlutfall geti orðið 0,7-1.”

Niðurstaða: Hið kærða skipulag tekur til óbyggðs svæðis sem ekki hefur áður verið deiliskipulagt. Aðrir hlutar hverfisins hafa byggst upp fyrr og verið deiliskipulagðir. Kæra deiliskipulagsins er annars vegar byggð á því að málsmeðferð þess hafi ekki verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög og skipulagsreglugerð og hins vegar á því að deiliskipulagið raski hagsmunum íbúa hverfisins svo að ekki verði við unað.

Fyrir liggur að deiliskipulagstillagan var auglýst til kynningar í tvígang og fullnægði seinni kynningin ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um lögboðinn frest til að skila inn athugasemdum. Skýrlega er tekið fram í auglýsingunni að uppdrættir ásamt skýringarmyndum séu aðgengilegir almenningi í tilskilinn tíma hjá bæjarskipulagi Kópavogs. Umræddur deiliskipulagsuppdráttur ber með sér að á skipulagssvæðinu eigi að rísa um 25.000 fermetra verslunar- og þjónustumiðstöð á tveimur hæðum með 9 hæða turni í suðvesturhorni byggingarinnar. Skipulagsuppdrátturinn sýnir hæðarkóta byggingarinnar og umhverfis og ber því með sér hæð byggingarinnar, sem rís hæst um 26 metra yfir jörðu. Þá lágu fyrir við kynninguna skýringarmyndir þar sem fyrirhugaður turn var felldur inn í ljósmynd af svæðinu. Á skipulagsuppdrættinum er greinargerð skipulagsins skráð þar sem m.a. er gerð grein fyrir afmörkun svæðisins, forsendum og markmiðum skipulagsins, skipulagsskilmálum, nýtingarhlutfalli og útfærslu fyrirhugaðrar byggingar, bílastæða og aðkomu að svæðinu. Þá er á uppdrættinum bókun bæjarstjórnar um samþykki skipulagstillögunnar þar sem gerð er grein fyrir að áætlaðar gatnaframkvæmdir eigi að fullnægja umferðarþörf svæðisins og haldast í hendur við uppbyggingu þess.

Með vísan til þess sem nú hefur verið rakið var kynning, samþykkt og gildistaka hinnar kærðu skipulagstillögu í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. 6. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, og framsetning skipulagsuppdráttar og greinargerðar nægjanlega skýr með hliðsjón af 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 5.4 í skipulagsreglugerð. Þess ber að geta að ekki var þörf bæjar- og húsakönnunar við skipulagsgerðina þar sem deiliskipulagssvæðið er óbyggt. Slík könnun á aðeins við ef svæði sem þegar hefur verið byggt er deiliskipulagt, sbr. 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. Ennfremur var ekki þörf á ábyrgðaryfirlýsingu bæjaryfirvalda vegna hugsanlegs tjóns er kynni að hljótast af deiliskipulagsákvörðuninni, enda á slík yfirlýsing aðeins við þegar um er að ræða óverulega breytingu á skipulagsáætlunum, sbr. 4. mgr. gr. 5.5 í skipulagsreglugerð.

Í Aðalskipulagi Kópavogs 1992-2012 er landnotkun umdeilds deiliskipulagssvæðis ákveðin sem verslunar-, þjónustu, og stofnanasvæði ásamt opnu svæði til sérstakra nota, eftir breytingu á aðalskipulaginu á árinu 1995. Samkvæmt þágildandi skipulagsreglugerð nr. 318/1985 voru verslunar- og þjónustusvæði ekki takmörkuð við verslun og þjónustu fyrir viðkomandi hverfi eins og ráða má af skilgreiningu á þeirri landnotkun í gr. 4.5 í núgildandi skipulagsreglugerð nr. 411/1998. Hið kærða deiliskipulag er því í samræmi við ákvarðaða landnotkun aðalskipulags, á þeim tíma sem sú landnotkun var ákveðin, þótt heimiluð verslunar- og þjónustumiðstöð eigi bersýnilega að þjóna stærra svæði en Lindahverfi. Þá verður það ekki talið andstætt aðalskipulagi þótt í deiliskipulagi sé ekki gert ráð fyrir öllum landnýtingarmöguleikum aðalskipulags fyrir viðkomandi svæði, þar sem í 2. mgr. gr. 3.3.4 í skipulagsreglugerð er heimilað að skilgreina landnotkun þrengra í deiliskipulagi en gert er í aðalskipulagi. Að þessu virtu verður ekki talið að hið kærða deiliskipulag fari í bága við ákvarðaða landnotkun gildandi aðalskipulags Kópavogs.

Á árinu 1995 var gerð breyting á aðalskipulaginu er snerti umrætt deiliskipulagssvæði. Þar var fallið frá miðhverfi á skipulagssvæði austan Reykjanesbrautar en eftir stóð svæði það sem hið kærða deiliskipulag tekur til með blandaðri landnotkun og var það svæði stækkað úr 4 hekturum í 4,25 hektara. Við breytinguna á aðalskipulaginu var ekki tekin afstaða til breytinga á nýtingarhlutfalli svæðisins. Greinargerð gildandi aðalskipulags hefur að geyma töflu yfir áætlað nýtingarhlutfall og byggingarmagn á nýbyggingarsvæðum við setningu skipulagsins á árinu 1992. Þar kemur fram að áætlað nýtingarhlutfall 4 hektara svæðis með blandaða notkun, sem umdeilt deiliskipulag tekur til, sé 0,5. Í greinargerðinni kemur fram að taflan geymi fyrirliggjandi áætlanir um nýtingu einstakra nýbyggingarsvæða en upplýsingar um nýtingu einstakra reita í eldri hverfum bæjarins liggi ekki fyrir. Jafnframt eru settar fram í töflu viðmiðunartölur um hámarksnýtingu athafnasvæða í bænum og er þar m.a. gert ráð fyrir nýtingarhlutfallinu 0,7-1,0 á blönduðum athafnasvæðum miðsvæðis.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að túlka verði gildandi aðalskipulag Kópavogs svo að á umdeildu skipulagssvæði sé heimilað nýtingarhlutfall 0,5 enda gangi sérákvæði aðalskipulagsins um nýtingu einstakra svæða framar almennum viðmiðunum þess um nýtingarhlutfall. Ekki verður annað ráðið af framsetningu aðalskipulagsgreinargerðar en að framangreind tafla um nýtingarhlutfall á einstökum nýbyggingarsvæðum feli í sér áætlun bæjaryfirvalda um nýtingu og byggingarmagn viðkomandi svæða.

Ákvarðað nýtingarhlutfall í hinu kærða deiliskipulagi er um 0,59 eða um 18% hærra en gildandi aðalskipulag gerir ráð fyrir. Að þessu leyti er misræmi milli aðal- og deiliskipulags sem er andstætt 7. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga. Skipulagsáætlanir hafa m.a. það hlutverk að gefa borgurum til kynna hvers megi vænta um nýtingu og þéttleika byggðar, en hækkun nýtingarhlutfalls um 18% getur haft töluverða breytingu í för með sér hvað varðar stærð bygginga, umferð og ásýnd. Staðfest aðalskipulag er bindandi fyrir stjórnvöld og borgara og skal deiliskipulag vera í samræmi við gildandi aðalskipulag samkvæmt gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Verður ekki hjá því komist að fella hina kærðu deiliskipulagsákvörðun úr gildi vegna greinds misræmis aðal- og deiliskipulags um nýtingarhlutfall fyrir umrætt svæði.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til nefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 23. janúar 2001 að samþykkja deiliskipulag fyrir Lindir IV, Kópavogi er felld úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Óðinn Elísson

des 22

Love0

33/2002 Bergstaðastræti

Með dim

Ár 2002, fimmtudaginn 19. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 33/2002, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. júlí 2002, sem barst nefndinni 12. sama mánaðar, kæra E, R og Á, íbúar og eigendur íbúða að Óðinsgötu 6 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð á húsinu nr. 13 við Bergstaðastræti í Reykjavík. Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt kröfðust kærendur þess að úrskurðarnefndin úrskurðaði um stöðvun framkvæmda við bygginguna þar til efnislegur úrskurður gengi í málinu.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 8. ágúst 2002 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda, m.a. með vísan til þess hversu framkvæmdir við bygginguna væru langt á veg komnar.

Málavextir: Umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi var fyrst samþykkt af byggingarfulltrúa þann 16. janúar 2002 og var afgreiðslan færð í fundargerð byggingarfulltrúa þann 22. janúar 2002. Byggingarstjóri skráði sig á verkið og gengið var frá greiðslu tilskilinna gjalda. Í bréfi embættis byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 17. júlí 2002, segir að við nánari skoðun hafi komið í ljós að byggingarleyfið væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Hafi leyfishafa verið tilkynnt um stöðu málsins og jafnframt að byggingarleyfið væri fellt úr gildi og að stöðva skyldi allar framkvæmdir er á því byggðust. Hafi honum jafnframt verið tilkynnt að sækja bæri um byggingarleyfi að nýju þegar deiliskipulagsbreyting, sem þá hafi verið unnið að, hefði hlotið lögformlegt gildi.

Tillaga að breytingu á deiliskipulagi umrædds svæðis var auglýst til kynningar frá 27. febrúar til 10. apríl 2002. Bárust nokkrar athugasemdir við tillöguna, m.a. frá kærendum. Tillagan var samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 8. maí 2002 og staðfest í borgarráði hinn 14. maí 2002.

Með bréfi, dags. 14. júní 2002, vísuðu kærendur framangreindum ákvörðunum borgaryfirvalda um breytt deiliskipulag svæðisins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Kom í ljós við fyrstu athugun á því máli að lögboðin auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hafði ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda, en auglýsing um gildistöku skipulagsins var fyrst birt hinn 8. júlí 2002.

Eftir að breytt deiliskipulag svæðisins hafði tekið gildi samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík að nýju byggingarleyfi fyrir umræddri þakhæð þann 10. júlí 2002 en í hinu breytta deiliskipulagi er gert ráð fyrir þakhæð þeirri sem byggingarleyfið tekur til. Var ákvörðun byggingarfulltrúans um leyfið færð í gerðarbók embættisins hinn 16. júlí 2002, en hlaut fyrst staðfestingu borgarráðs í umboði borgarstjórnar hinn 30. júlí 2002. Vísuðu kærendur ákvörðun byggingarfulltrúa um útgáfu leyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir hafi kært til úrskurðarnefndarinnar ákvarðanir borgaryfirvalda um deiliskipulag það sem sé grundvöllur hins umdeilda byggingarleyfis og byggingar þakhæðarinnar. Meðan ekki hafi verið skorið úr ágreiningi þeim sem uppi sé um lögmæti þessara skipulagsákvarðana leiki vafi á um lögmæti byggingarleyfisins. Þeir hafi í kæru sinni vegna skipulagsins sett fram rökstuddar ástæður sem þeir telji eiga að leiða til þess að skipulagsákvörðuninni verði hrundið. Að auki hafi framkvæmdir við bygginguna meira og minna verið unnar í heimildarleysi.

Málsrök byggingarfulltrúa: Af hálfu byggingarfulltrúa er á það bent að ekki séu gerðar neinar efnislegar athugasemdir við byggingarleyfið af hálfu kærenda og verði ekki séð að neitt nýtt komi fram í kærubréfi, sem breytt geti ákvörðun hans um að veita leyfi fyrir ofangreindum framkvæmdum. Einungis sé um það að ræða að kærendur hafi borið skipulagsákvörðun um deiliskipulag umrædds svæðis undir úrskurðarnefndina en þeirri ákvörðun hafi ekki verið hnekkt. Rétt sé að framkvæmdir við bygginguna hafi byrjað áður en hið umdeilda deiliskipulag hafi öðlast gildi, en heimilt hafi verið samkvæmt eldra skipulagi að byggja á lóðinni þriggja hæða hús og hafi framkvæmdir hafist á grundvelli þess. Standi því ekki efni til þess að ógilda umrætt byggingarleyfi.

Andmæli byggingarleyfishafa: Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 18. júlí 2002, reifar Othar Örn Petersen hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar og byggingarleyfið ógilt. Er kröfunni þar mótmælt. Bendir hann á að ekki verði séð að fundið sé að því byggingarleyfi, sem nú hafi verið veitt, þó hnökrar hafi verið á því leyfi sem veitt hafi verið í janúar 2002.

Einu rök kærenda í kæru þeirra á deiliskipulagi svæðisins séu þau að framkvæmdirnar skyggi á útsýni frá Óðinsgötu og skerði þar með sólfar og að þeir hafi varið verulegum fjármunum við endurbyggingu svala en verðmæti þeirra verði nánast að engu. Svalir á íbúðum að Óðinsgötu 6 snúi í norðvestur en einar í suð¬vestur. Því sé ljóst að hin umdeilda þakhæð skyggi ekki á hús kærenda hvað birtu varði og skerði ekki sólfar nema ef vera kynni síðla kvölds um hásumar. Fjarlægð milli húsa sé það mikil að nýbyggingin hafi ekki áhrif á birtu að neinu marki. Taki byggingarleyfishafi undir þau sjónarmið sem fram komi í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 3. maí 2002, um að byggingin og áhrif hennar séu innan þeirra marka sem gera megi ráð fyrir í miðborg Reykjavíkur. Það hafi löngum verið vitað að það væri vilji til að þétta byggð, einkum í miðborginni, og þétting byggðar leiði af sér skerðingu fyrir aðra. Valdi slík skerðing sannanlegri rýrnun á verð- eða notagildi fasteignar sé eigendum fasteigna tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verði því að ætla að slíkar ákvarðanir séu skipulagsyfirvöldum heimilar.

Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis studd þeim rökum að ógilda beri ákvörðun borgaryfirvalda um deiliskipulag það sem liggi til grundvallar leyfinu, en ákvörðun um deiliskipulagið hafi verið vísað til úrskurðarnefndarinnar. Þá hafi framkvæmdir við bygginguna hafist áður en hið umdeilda skipulag hafi öðlast gildi.

Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag hafnað kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags þess sem hið umdeilda byggingarleyfi á stoð í. Af því leiðir að ekki eru efni til að ógilda byggingarleyfið af þeirri ástæðu að það samrýmist ekki lögformlega gildu skipulagi. Þótt ámælisvert sé að byggingarleyfi fyrir hinni umdeildu byggingu hafi upphaflega verið veitt áður en auglýsing var birt um gildistöku nýs deiliskipulags svæðisins verður ekki fallist á að það eigi að leiða til ógildingar, enda brugðust byggingaryfirvöld við mistökunum með því að afturkalla leyfið og stöðva framkvmædir um tíma eða þar til fullnægt var skilyrðum til útgáfu byggingarleyfis að nýju. Verður kröfu kærenda um ógildingu umrædds byggingarleyfis því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir.

des 22

Love0

29/2002 Bergstaðastræti

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 29/2002, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um að samþykkja deiliskipulag að reit 1.180.3 milli Skólavörðustígs, Óðinsgötu, Spítalastígs og Bergstaðastrætis í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með símbréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júní 2002, sem barst nefndinni 15. sama mánaðar, kæra E, R og Á, íbúar og eigendur íbúða að Óðinsgötu 6 í Reykjavík, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um að samþykkja deiliskipulag að reit 1.180.3 milli Skólavörðustígs, Óðinsgötu, Spítalastígs, og Bergstaðastrætis í Reykjavík. Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarráði hinn 14. maí 2002.

Kærendur gera eftirfarandi kröfur:

Aðallega:
1) Að hafnað verði byggingu inndreginna 4. hæða ofan á Bergstaðastræti 11A og 13A.
2) Að hafnað verði áformum um byggingu á horni Spítalastígs og Bergstaðastrætis og
     viðbyggingu við Óðinsgötu 8 þar til þau áform hafi verið kynnt betur.
3) Að gerð verði athugasemd við nýbyggingu á norðurhluta lóðarinnar nr. 13 við
    Bergstaðastræti í trássi við gildandi deiliskipulag.

Til vara:
Að byggingu inndreginna 4. hæða að Bergstaðastræti 11A og 13A verði hafnað en frestað verði gildistöku skipulags varðandi byggingar á horni Spítalastígs og Bergstaðastrætis og viðbyggingu við Óðinsgötu nr. 8 þar til viðhlítandi kynning hafi farið fram.

Skilja verður kröfugerð kærenda á þann veg að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar í heild eða að hluta.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Málavextir: Deiliskipulag það sem um er deilt í máli þessu tekur til götureits, sem afmarkast af Skólavörðustíg til norðurs, Óðinsgötu til austurs, Spítalastíg til suðurs og Bergstaðastræti til vesturs. Fyrir var í gildi eldra deiliskipulag að reitnum sem samþykkt hafði verið í borgarráði hinn 19. október 1964. Var í því skipulagi m.a. gert ráð fyrir þriggja hæða randbyggð á reitnum. Drög að tillögu að nýju deiliskipulagi reitsins voru auglýst til kynningar í júní og júlí árið 2001 ásamt fleiri tillögum. Engar athugasemdir munu þá hafa borist við tillöguna.

Í kjölfar þessa samþykkti skipulags- og byggingarnefnd á fundi sínum þann 24. október 2001 að auglýsa tillöguna. Var tillagan auglýst til kynningar frá 27. febrúar til 10. apríl 2002. Athugasemdir bárust frá nokkrum nágrönnum, þar á meðal kærendum. Tillagan var á ný lögð fyrir fund skipulags- og byggingarnefndar þann 19. apríl 2002 og framkomnar athugasemdir kynntar. Var tillagan enn á ný lögð fyrir nefndina þann 8. maí 2002 og samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa. Staðfesti borgarráð þá afgreiðslu á fundi sínum þann 14. maí 2002 og var þeim sem gert höfðu athugasemdir tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi, dags. 16. maí 2002. Málið var að því loknu sent til athugunar Skipulagsstofnunar sem féllst á að auglýsing um gildistöku skipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda að fengnum nánari skýringum og að undangengnum lagfæringum á skipulagsgögnunum. Var auglýsing um gildistöku skipulagsins loks birt hinn 8. júlí 2002.

Málsrök kærenda: Kærendur styðja kröfur sínar þeim rökum að bygging ofan á húsið við Bergstaðastræti 11A og 13 muni skyggja verulega á útsýni af efri hæðum íbúðanna að Óðinsgötu 6, en þaðan sé m.a. einstakt útsýni yfir Kvosina og Faxaflóa, yfir í Vesturbæinn og norður til Snæfellsjökuls og Akraness. Komi umrædd skipulagsákvörðun til framkvæmda muni allt þetta útsýni skerðast.

Hækkun húsanna nr. 11A og 13 við Bergstaðastræti munu og hafa í för með sér verulega skert sólfar í garðinum að Óðinsgötu 6 og á svalir beggja hæðanna, sem snúi í norðvestur. Sólar njóti á lóðinni og svölunum eftir kl. 14-15 síðdegis, og síðdegis- og kvöldsól sé því íbúunum afar mikilvæg í þessu samhengi. Ef umræddar hæðir bætist ofan á ofangreind hús við Bergstaðastræti muni sólfar á lóð kærenda nánast hverfa á öðrum árstíðum en yfir sumarmánuðina, en að auki skerðast verulega á þeim árstíma. Sé þetta raunar staðfest af hálfu borgaryfirvalda en athugasemdum íbúa hafi verið svarað með órökstuddum fullyrðingum um að skerðingin sé innan þeirra marka sem vænta megi í þéttri byggð miðborgar. Íbúar að Óðinsgötu 6 hafi fyrir nokkrum árum ráðist í kostnaðarsamar framkvæmda við endurgerð svala á 1. og 2. hæð, m.a. til að betur mætti njóta sólar síðdegis og að kvöldi. Standi hin kærða deiliskipulagsákvörðun óröskuð muni ávinningur af þessum framkvæmdum verða að engu.

Loks gera kærendur athugasemdir við það að nýbygging að Bergstaðastræti 13 hafi verið heimiluð í trássi við gildandi skipulag, en byrjað hafi verið á framkvæmdum við hana áður en hið umdeilda skipulag hafi verið auglýst. Þá hafi skort á að grenndarkynning hafi verið ítarleg. Þannig hafi ekki mátt ráða af kynningargögnum um hæð fyrirhugaðrar nýbyggingar við Spítalastíg, en þar að auki hafi gögn um skuggavarp ekki legið fyrir við kynninguna. Rökstuðningi fyrir ákvörðun borgaryfirvalda í málinu hafi og verið áfátt auk þess sem skipulagið leiði til verðrýrnunar á eignum kærenda.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er tekið undir að bygging inndreginna fjórðu hæða á umræddum lóðum við Bergstaðastræti muni skerða útsýni og auka skuggavarp frá því sem ákveðið hafi verið í eldra skipulagi, en þar hafi verið gert ráð fyrir þriggja hæða byggingum við Bergstaðastræti. Sú breyting sem hinar inndregnu fjórðu hæðir muni hafa í för með sér hafi þó verið talin innan þeirra marka sem vænta megi og eðlileg þyki í þéttri miðborgarbyggð. Hvað útsýnisskerðingu varði þá sé ljóst að hún verði einhver. Í því sambandi verði að hafa í huga að skipulagið frá 1964 hafi gert ráð fyrir þriggja hæða randbyggingu við Bergstaðastræti. Skerðing á útsýni, sem hið umdeilda skipulag hafi í för með sér, sé því eingöngu vegna hinna inndregnu 4. hæða. Þar sem þær séu ekki samfelldar sé hægt að horfa á milli þeirra og sé t.d. 7,5 m bil milli þeirra á móts við húsið nr. 6 við Óðinsgötu.

Hið sama megi segja um skuggavarpið. Af skuggavarpskönnun sé ljóst að áhrif breytingarinnar séu ekki veruleg. Breytingin muni ekki hafa mikil áhrif á skuggavarp á svalir húss kærenda síðdegis yfir sumarmánuðina, þegar gera megi ráð fyrir að svalirnar séu notaðar hvað mest. Við mat á áhrifum skuggavarps verði að miða við skipulagið frá 1964 en ekki núverandi ástand og sé breytingin því í raun minni en samanburður á skuggavarpi fyrir og eftir breytingu gefi til kynna.

Jafnframt verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, aukna umferð eða aðrar breytingar. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna. Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar. Vert sé þó að árétta að umrædd hús nr. 11A og 13 verði, eftir breytinguna, ekki hærri en húsin við Bergstaðastræti sem nær standi Skólavörðustíg. M.t.t. framangreinds og byggðamynstursins á svæðinu verði ekki séð að kærendur þurfi að sæta meiri takmörkunum hvað framangreinda þætti varði en íbúar svæðisins almennt.

Loks sé mótmælt órökstuddri fullyrðingu kærenda um að breytingin muni leiða til lækkunar á verði fasteigna þeirra. Jafnframt sé tekið fram að þrátt fyrir að komist væri að þeirri niðurstöðu að breyting á skipulagi hefði í för með sér bótaskylt tjón leiði það eitt sér ekki til ógildingar skipulagsins.

Hvað varði viðbyggingu við Bergstaðastræti 13 á horni Spítalastígs sé því alfarið hafnað að ekki hafi mátt ráða af hinni kynntu skipulagstillögu hver hæð þeirrar nýbyggingar mætti vera enda sé á götumynd greinilega sýnd hæð þeirrar byggingar.

Vegna þeirra athugsemda er kærendur geri við viðbyggingu að Óðinsgötu 8 sé áréttað að samkvæmt greinargerð hins umdeilda deiliskipulags megi sú bygging vera tvær hæðir en á uppdrættinum sé hún sýnd sem ein hæð, kjallari og ris. Misræmi sé því í gögnum málsins hvað þetta varði og sé uppdrátturinn rangur en muni verða leiðréttur. Viðbyggingin, eins og greinargerðin heimili hana og til hafi staðið að veita leyfi fyrir á lóðinni, verði nokkru lægri en núverandi hús og standi auk þess norðan við það. Hún mun því hafa mjög óveruleg áhrif á skuggavarp frá húsinu nr. 8 og ekki meiri en telja verði að eigendur þurfi almennt að sætta sig við á þessu svæði.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu. Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins. Þá hefur úrskurðarnefndin með óformlegum hætti kynnt sér aðstæður á umræddu svæði.

Niðurstaða: Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ber sveitarstjórn ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags. Sú meginregla gildir skv. 2. mgr. sömu greinar að gera skuli deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Heimilt er sveitarstjórn að gera breytingar á deiliskipulagi, sbr. 1. mgr. 26. gr. nefndra laga, og skal þá fara með breytinguna eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða.

Í máli því sem hér er til úrlausnar voru aðstæður þær að í gildi var deiliskipulag fyrir umrætt svæði, sett á árinu 1964. Hafði skipulag þetta ekki komið til framkvæmda nema að litlu leyti og aðstæður á svæðinu í raun allt aðrar en þar hafði verið ákveðið.

Fallast má á að nauðsyn hafi borið til að endurskoða deiliskipulag svæðisins áður en uppbyggingu þess yrði að fullu lokið, enda virðist vilji borgaryfirvalda ekki hafa staðið til þess að færa svæðið til þess horfs sem ákveðið hafði verið í fyrra deiliskipulagi. Við endurskoðun skipulagsins bar einkum að líta til þeirrar stefnumörkunar sem mótuð er í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 með áorðnum breytingum. Er þar m.a. stefnt að einföldun og samræmingu í skipulagi miðborgarsvæðis og aðlögun þess að þeirri stefnu, sem mörkuð hefur verið með þróunaráætlun miðborgarinnar.

Götureitur sá er hið umdeilda deiliskipulag tekur til er á miðborgarsvæði og liggur að jaðri miðhverfis borgarinnar, sem sérstaklega er afmarkað í aðalskipulagi. Er á þessu svæði gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall sé allhátt og byggð því með þéttara móti. Verður ekki annað ráðið af málsgögnum en að hið umdeilda deiliskipulag samræmist stefnu og skilmálum aðalskipulags, svo sem áskilið er að lögum.

Kærendur byggja kröfur sínar í meginatriðum á grenndarsjónarmiðum er lúta að skerðingu á útsýni og auknu skuggavarpi. Liggur og fyrir að hið umdeilda skipulag hefur í för með sér að útsýn úr íbúðum kærenda skerðist nokkuð og skuggavarp eykst til muna umfram það sem verið hefði ef eldra skipulag hefði verið lagt til grundvallar við uppbyggingu svæðisins. Á móti kemur að horfið er frá þeirri skerðingu á lóð kærenda sem eldra skipulag gerði ráð fyrir.

Við mat á því hvort grenndarsjónarmið eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar verður að líta til þess að húseign kærenda er á miðborgarsvæði og við jaðar miðhverfis borgarinnar. Verður að telja að á svæðinu hafi mátt gera ráð fyrir þéttingu byggðar og auknu byggingarmagni í þá veru sem í hinu umdeilda skipulagi felst og verður því ekki fallist á að ógilda beri hina kærðu ákvörðun vegna þess óhagræðis sem hún hefur í för með sér fyrir kærendur. Þá verður ekki heldur fallist á að slíkir annmarkar hafi verið á kynningu og undirbúningi skipulagsákvörðunarinnar að leiða eigi til ógildingar hennar. Verður kröfum kærenda í málinu því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um að samþykkja deiliskipulag að reit 1.180.3, sem staðfest var í borgarráði hinn 14. maí 2002.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir.

des 22

Love0

109/2014 Minkabú

Með dim

Árið 2016, fimmtudaginn 18. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 109/2014, kæra á ákvörðun sveitarstjórnar Skeiða- og Gnúpverjahrepps frá 16. september 2014 um að synja um deiliskipulag vegna minkabús á spildu úr landi jarðarinnar Ása.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 13. október 2014, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur Steinkers ehf., þá ákvörðun sveitarstjórnar Skeiða- og Gnúpverjahrepps frá 16. september 2014 að synja um samþykki deiliskipulags vegna minkabús á spildu úr landi jarðarinnar Ása. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Skeiða- og Gnúpverjahreppi 25. nóvember 2014.

Málavextir: Forsaga máls þessa er sú að sveitarstjórn Skeiða- og Gnúpverjahrepps samþykkti hinn 7. febrúar 2012 tillögu að lýsingu skipulagsverkefnis skv. 2. mgr. 40. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 vegna deiliskipulagningar 45.210 m2 spildu úr landi Ása. Þar var gert ráð fyrir að reisa mætti sex hús, samtals um 8.880 m2, undir minkarækt fyrir um 4.000 læður. Á aðliggjandi lóð í landi jarðarinnar, sem nefnist Mön, er þegar til staðar fyrir minkabú að líkri stærð og hið fyrirhugaða bú. Ábúendur tveggja grannjarða mótmæltu skipulagstillögunni við meðferð hennar með þeim rökum að staðsetning minkabúsins hefði í för með sér óásættanleg grenndaráhrif og legði hömlur á nýtingu lands innan landareigna þeirra sem væri í minna en 500 m fjarlægð frá minkabúinu samkvæmt þágildandi 4. mgr. 24. gr. reglugerðar um hollustuhætti nr. 941/2002. Var deiliskipulagstillagan hins vegar samþykkt í sveitarstjórn Skeiða- og Gnúpverjahrepps hinn 4. september 2012. Þeirri ákvörðun var skotið til úrskurðarnefndarinnar, sem felldi hana úr gildi með úrskurði uppkveðnum 22. apríl 2013. Var sú niðurstaða studd þeim rökum að gildistaka hins kærða deiliskipulags hefði haft í för með sér að hömlur yrðu lagðar á framtíðarmöguleika til notkunar þess lands sem yrði innan 500 m frá fyrirhuguðu minkabúi. Fæli deiliskipulagið að þessu leyti í sér skerðingu á möguleikum á notkun þess lands kærenda sem greindar takamarkanir næðu til, frá því sem áður hefði verið. Af þeim sökum hafi verið mun ríkari ástæða til þess að kanna aðra valkosti á staðsetningu minkabúsins með það að markmiði að áhrifasvæði þess næði eins skammt inn á jarðir kærenda og kostur væri. Hafi ekki legið fyrir í málinu að slík athugun hefði farið fram.

Í kjölfar framangreinds úrskurðar voru aðrir kostir vegna staðsetningar minkabúsins kannaðir. Vann verkfræðistofa skýrslu um málið, dags. 24. júní 2013. Þá var ráðgjafafyrirtæki einnig falið að vinna skýrslu um mat á líklegri lyktarmengun og dreifingu lyktar vegna minkabúsins, dags. 12. júlí s.á. Deiliskipulagstillaga fyrir minkahús á landspildu, sem kallast Steinkerstún, athafnasvæði úr landi Ása, var útbúin skv. 1. mgr. 41. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Var hún á sömu lund og hið fyrra deiliskipulag, nema að nú var gert ráð fyrir þremur minkaskálum í stað sex áður. Deiliskipulagstillagan var auglýst til kynningar frá 23. janúar til 7. mars 2014 og bárust athugasemdir frá 22 aðilum.

Málið var á dagskrá skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps 22. maí 2014, sem og á fundi sveitarstjórnar Skeiða- og Gnúpverjahrepps sama dag. Lagði sveitarstjórn til að gerðar yrðu breytingar á deiliskipulagstillögunni. Lutu breytingarnar að því að byggingarreitur fyrirhugaðra minkahúsa yrði færður um 20 m fjær landamörkum Skaftholts og 104 m fjær mörkunum að Stóra-Núpi. Þá yrði byggingarmagn minnkað úr 8.880 m2 í 7.400 m². Fór sveitarstjórn jafnframt fram á, með vísan til 5. mgr. 12. gr. skipulagslaga, að kærendum yrði gert að gera frekari grein fyrir áhrifum skipulagsins og einstakra stefnumiða þess á umhverfið, m.a. með samanburði þeirra kosta sem til greina kæmu og þá sérstaklega annarra hugsanlegra staðsetningarkosta minkabúsins. Kærendur, sem og eigendur íbúðarhúss, þar sem áður var Ásaskóli, lýstu sig ósátta við þessar breytingar, en ákváðu að hlíta þeim til að málið fengi framgang. Með tölvupóstum, dags. 30. júní og 2. júlí s.á., var farið fram á af hálfu sveitarfélagsins að kærendur legðu fram tryggingu að fjárhæð allt að 6.000.000 króna vegna skaðabóta sem kynnu að falla á sveitarfélagið vegna samþykktar deiliskipulagsins. Í bréfi lögmanns kærenda, dags. 3. júlí s.á., var þeirri kröfu sveitarstjórnar andmælt sem ólögmætri og skorað á hana að taka skipulagstillöguna til formlegrar afgreiðslu.

Á fundi sveitarstjórnar 3. september 2014 var lagt fram bréf frá lögmanni eigenda jarðanna Stóra-Núps og Skaftholts, dags. 2. s.m., þar sem þeir lögðu fram nýjar hugmyndir að staðsetningu minkaskála í landi Ása norðan við og sem næst minkabúinu á Mön og vestar en lína sem dregin sé úr hnitpunkti L-001 (X 442042.559 Y 395880.527) í hnitpunkt L-002 (X 441851.627 Y 395767.205). Í bréfinu kom fram að hvorki yrðu gerðar athugasemdir né afgreiðsla málsins kærð gengju framangreindar breytingar eftir. Á sama fundi lagði lögmaður kærenda fram bréf, dags. 3. september 2014. Þar mótmæltu kærendur hugmyndum eigenda Stóra-Núps og Skaftholts. Bentu þeir á að fyrir sveitarstjórn lægi deiliskipulagstillaga þar sem upphaflegt byggingarmagn hefði verið minnkað og byggingarsvæðið fært til og þannig komið til móts við ólík sjónarmið. Frestað var að taka deiliskipulagstillöguna fyrir, þar sem gögn vegna málsins bárust skömmu fyrir fund, en umræddri tillögu var síðan hafnað á fundi sveitar¬stjórnar 16. september 2014. Hefur þeirri ákvörðun verið skotið til úrskurðar¬nefndarinnar, eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda: Vísað er til þess að hin kærða ákvörðun sveitarstjórnar hafi ekki verið reist á málefnalegum sjónarmiðum og gangi hún því gegn réttmætisreglu stjórnsýsluréttar. Hið víðtæka skipulagsvald sem 3. mgr. 3. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 feli sveitarstjórnum sé ekki án takmarkana heldur verði ákvarðanir sem snerti réttindi leyfisbeiðanda að vera í málefnalegum tengslum við lagagrundvöll máls og málsatvik. Sveitastjórninni hafi borið að vega og meta þá hagsmuni sem uppi voru í málinu og taka ákvörðun sem byggð væri á lagagrundvelli og málefnalegum sjónarmiðum.

Umrætt land sé skipulagt sem landbúnaðarland og ekki sé ágreiningur um að starfsemi minkabúa falli undir þá landnotkun. Skýrt komi fram í úrskurði úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála frá 22. apríl 2013 að 500 m reglan, sbr. 4. mgr. 24. gr. reglugerðar nr. 941/2001, eigi ekki við í þessu máli. Þá hafi engin sannfærandi áform eigenda Stóra-Núps verið lögð fram um það að þeir hyggist reisa mannabústað á þeim stöðum sem haldið sé fram að verði fyrir áhrifum rísi nýtt minkabú, enda sé um að ræða svæði sem afar ósennilegt sé að verði nýtt til bygginga hvers konar mannabústaða. Engu breyti þótt slíkar áætlanir séu lagðar fram eftir að beiðni um deiliskipulag Steinkerstúns hafi komið fram, enda séu slíkar áætlanir augljóslega settar fram til málamynda.

Almenn grenndaráhrif eigi við í máli þessu og skuli staðsetningu minkabúanna hagað svo að sem minnst röskun hljótist af fyrir grannjarðir, með hliðsjón af þeirri nýtingu sem búast megi við á skilgreindum landbúnaðarjörðum. Við nánari ákvörðun grenndarsjónarmiða verði að hafa í huga að þolmörk grannjarðanna verði að meta út frá tveimur sjónarmiðum. Annars vegar að eigendur þeirra verði að gera ráð fyrir því að landbúnaður verði stundaður á umræddu landi á meðan skipulagi þess hafi ekki verið breytt, þess vegna að þola nokkuð óhagræði sem leiða kunni af landbúnaðarumsvifum, þ.m.t. umsvifum sem leiði af nýju loðdýrabúi eða breyttum búskaparháttum. Hins vegar verði framkvæmdaraðili að leitast við að draga úr tjóni og óþægindum sem stafa kunni af breytingunum, með öllum þeim ráðum sem sanngjarnt sé að krefjast af honum. Það leiði síðan af almennum reglum um grenndarrétt að framkvæmdaraðili kunni að bera bótaábyrgð á tjóni sem hljótist þar sem sjónarmiðin tvö reynist ósamrýmanleg að einhverju leyti. Þetta þýði að fari framkvæmdir út fyrir þau mörk sem eigendur grannjarða verði að þola, vegna þess að ekki reynist unnt að byggja annars staðar eða slíkt leiði af sér kostnað sem ekki sé sanngjarnt að krefjast af byggingaraðila, kynni að skapast bótaréttur eigenda grannjarða á hendur honum. Ákvæði 1. mgr. 51. gr. skipulagslaga breyti engu um þetta heldur staðfesti þvert á móti regluna. Niðurstaðan sé því sú að báðir þessir aðilar gætu borið ábyrgð í slíkum tilvikum, en um endurkröfurétt þeirra á milli færi síðan eftir almennum reglum kröfuréttarins.

Því fari fjarri að sveitarstjórn hafi farið eftir þessum sjónarmiðum í ákvörðun sinni frá 16. september 2014. Forsendur meirihlutans fyrir synjuninni séu óljósar, en af þeim megi m.a. ráða að hugsanleg bótaskylda sveitarfélagins hafi einkum leitt til synjunarinnar. Slíkt sjónar-mið myndi almennt leiða til þess að ekkert yrði úr framkvæmdum ef eigandi grannjarðar teldi sig verða fyrir tjóni. Verkefni sveitarstjórnar myndi þá að mestu takmarkast við að finna út hvort bótaskylda teldist líkleg eða ekki. Slíkt standist ekki og fæli í sér brýnt brot á skyldum sveitarstjórnar um að þróa umrætt svæði í átt að eðlilegri nýtingu í samræmi við aðalskipulag. Land Ása yrði fyrir óeðlilegri verðrýrnun ef ekki væri unnt að nýta það með eðlilegum hætti. Í fyrrgreindri ákvörðun séu slík sjónarmið reifuð en alveg einhliða, þ.e. einungis út frá hagsmunum grannjarða. Hvergi í ákvörðuninni sé tekið á sjónarmiðum um rétt landeiganda til eðlilegrar nýtingar á landi sínu, sem í þessu tilfelli sé grundvallaratriði varðandi afkomumöguleika kærenda í búskap. Þá sé sérkennileg umfjöllun meirihluta sveitastjórnar um 4. mgr. 24. gr. reglugerðar nr. 941/2002, sérstaklega m.t.t. úrskurðar úrskurðarnefndarinnar um 500 m regluna og beitingu hennar.

Ljóst sé að sveitarstjórninni hafi verið lögskylt að meta umsókn kæranda út frá fyrrgreindum forsendum og með hliðsjón af því að hér sé um landbúnaðarland að ræða. Frá því sé aðeins unnt að víkja þegar sérstaklega standi á, en engin slík sjónarmið hafi verið höfð uppi í máli þessu. Sveitarstjórnin hafi því átt að meta staðsetninguna út frá þörfum kærenda og þannig að sem minnstri röskun yrði valdið gagnvart grannjörðum. Þetta hafi hún ekki gert og brotið þannig á rétti kærenda til málefnalegrar afgreiðslu á erindi þeirra. Sérstök ástæða sé til að árétta að áhrifasvæði innan jarðarinnar Stóra-Núps yrði aðeins 9,6 ha og innan jarðarinnar Skaftholts 5,8 ha.

Undir rekstri málsins hafi sveitarstjórn sett það skilyrði fyrir leyfinu að kærendur legðu fram ábyrgðartyggingu fyrir hugsanlegri bótaskyldu sveitarstjórnar. Því hafi verið hafnað af hálfu kærenda sem telji skilyrðið ólögmætt. Meirihluti sveitarstjórnar hafi engu að síður beitt þessari afstöðu fyrir sig til að rökstyðja höfnun tillögunnar, sbr. orð þeirra: „Í þessu ljósi er það mat okkar að veruleg hætta sé á bótaskyldu sveitarfélagsins gagnvart land-eigendum aðliggjandi jarða…“.

Málsrök Skeiða- og Gnúpverjahrepps: Sveitarfélaginu var gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum í tilefni af kærumáli þessu, sem það hefur ekki nýtt sér, en samkvæmt fundargerð þess fundar sveitarstjórnar þar sem mál þetta var til lykta leitt hinn 16. september 2014 var eftirfarandi m.a. fært til bókar:

„Ljóst er að ef bótaskylda er fyrir hendi hvílir skaðabótaábyrgð á henni skv. framangreindu á sveitarfélaginu. Við sem að bókun þessari stöndum tökum ekki afstöðu til hugsanlegrar bótaskyldu ef að samþykkt deiliskipulagsins yrði. Hins vegar getum við ekki horft framhjá þeirri staðreynd að fram eru komin eindregin mótmæli eigenda þess landsvæðis sem framangreind fjarlægðarregla 4. mgr. 24. gr. reglugerðar um hollustuhætti tekur til sé miðað við núverandi staðsetningu minkahúsanna skv. þeirri tillögu sem er til afgreiðslu.

Í þessu ljósi er það mat okkar að veruleg hætta sé á bótaskyldu sveitarfélagsins gagnvart landeigendum aðliggjandi jarða verði umrædd tillaga að deiliskipulagi samþykkt eins og hún liggur nú fyrir til afgreiðslu.

Með vísan til alls framangreinds höfnum við því framkominni tillögu að deiliskipulagi Steinkerstún, Steinkerstún athafanasvæði.“

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti synjunar sveitarstjórnar Skeiða- og Gnúpverja-hrepps á beiðni kærenda um samþykki deiliskipulags vegna fyrirhugaðs minkabús á spildu sem nefnd er Steinkerstún í landi jarðarinnar Ása. Í málinu er einkum deilt um staðsetningu minkabúsins og grenndaráhrif gagnvart grannjörðum.

Samkvæmt skipulagslögum nr. 123/2010 er vald til að skipuleggja land innan marka sveitarfélags í höndum sveitarstjórna og annast þær og bera ábyrgð á gerð deiliskipulags, sbr. 3. mgr. 3. gr. og 1. mgr. 38. gr. laganna. Í 2. mgr. 38. gr. er gert ráð fyrir að landeigandi eða framkvæmdaraðili geti óskað eftir því við sveitarstjórn að gerð sé tillaga að deiliskipulagi eða breytingu á deiliskipulagi á sinn kostnað, en um kynningu, samráð, auglýsingu og samþykkt fari samkvæmt 40. og 41. gr. laganna. Við beitingu skipulagsvalds ber að fylgja markmiðssetningu laganna, sem tíunduð eru í 1. gr. þeirra. Þar er m.a. kveðið á um að réttur einstaklinga og lögaðila skuli ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Við töku skipulagsákvarðana eru sveitarstjórnir enn fremur bundnar af lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins, er felur m.a. í sér að með ákvarðanatöku sé stefnt að lögmætum markmiðum. Þá gerir meðalhófsregla 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þá kröfu til stjórnvalda að ekki sé gengið lengra en nauðsynlegt sé til þess að ná settum markmiðum er búi að baki stjórnvaldsákvörðun. Að gættum nefndum grundvallarreglum stjórnsýsluréttar og markmiðum skipulagslaga hafa sveitarstjórnir mat um það hvernig deiliskipulagi skuli háttað.

Við afgreiðslu hinnar umdeildu deiliskipulagstillögu varð sveitarstjórn að líta til andstæðra einstaklingshagsmuna varðandi ákvörðun um staðsetningu umrædds minkabús. Annars vegar til hagsmuna kærenda af umbeðinni staðsetningu búsins, með tilliti til kostnaðar og samlegðar¬áhrifa sem fylgi nálægð við minkabú sem þegar var starfrækt á jörðinni, og hins vegar hags¬muna eigenda aðliggjandi jarða, m.a. með hliðsjón af þágildandi 4. mgr. 24. gr. reglugerðar um hollustuhætti nr. 941/2002 er hljóðaði svo: „Óheimilt er að hafa loðdýrabú, alifuglabú eða svínabú nær mannabústöðum, matvælafyrirtækjum eða vinnustöðum annarra en sjálfs búsins en sem nemur 500 metrum. Á sama hátt skal vera hæfileg fjarlægð milli mannabústaða og matvælafyrirtækja annars vegar og starfsemi sem valdið getur samsvarandi óþægindum eins og sú sem talin er upp í 1. ml. hins vegar s.s. annað búfjárhald og mengandi atvinnu¬starfsemi.“ Kærendur töldu staðsetningu minkabúsins í hinni kynntu deiliskipulagstillögu hagkvæmasta. Henni var andmælt og breytti sveitarstjórn þeirri staðsetningu að lokinni kynningu til að koma til móts við andmæli ábúenda grannjarða. Komu andmælendur með nýja tillögu að staðsetningu sem kærendur gátu ekki sætt sig við og fóru þeir fram á að sveitar¬stjórn afgreiddi skipulagstillöguna, svo sem hún lá þá fyrir. Samþykkt þeirrar deiliskipulags¬tillögu hefði falið í sér hömlur á framtíðarnotkun þess lands innan grannjarða sem félli innan greinds 500 m áhrifasvæðis vegna nálægðar minkabúsins við mörk jarðanna.

Hin kærða synjun á beiðni kærenda um gerð deiliskipulags vegna fyrirhugaðs minkabús var studd þeim rökum að við samþykkt tillögunnar myndi áhrifasvæði samkvæmt áðurnefndri 4. mgr. 24. gr. reglugerðar um hollustuhætti ná inn á aðliggjandi jarðir og að hætta væri á að það leiddi til skaðabótaskyldu sveitarfélagsins. Voru því færð fram efnisleg rök fyrir þeirri afstöðu meirihluta sveitarstjórnar að samþykkja ekki fyrirliggjandi skipulagstillögu.

Þegar litið er til alls þess sem að framan er rakið eru ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar sveitarstjórnar Skeiða- og Gnúpverja-hrepps frá 16. september 2014 um að synja um samþykki deiliskipulags fyrir minkabú á spildu úr landi jarðarinnar Ása.

48/2002 Borgartún

58/2003 Sjáland

19/2001 Húsavík, miðbær

13/2002 Skuggahverfi

10/2001 Lindir IV

33/2002 Bergstaðastræti

29/2002 Bergstaðastræti

109/2014 Minkabú

Um okkur

Opnunartími