163/2021 Neðan-Sogsvegar

Árið 2022, föstudaginn 20. maí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson, starfandi formaður, Unnþór Jónsson, settur varaformaður, og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 163/2021, kæra á ákvörðun sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafn­ings­­hrepps frá 6. október 2021 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Norður­kots í Grímsnesi, sumarhúsahverfis, svæðis 3, varðandi lóðina Neðan-Sogsvegar 4.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

 Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 10. nóvember 2021, er barst nefndinni sama dag, kærir lóðarhafi Neðan-Sogsvegar 4, samþykkt skipulagsnefndar Umhverfis- og tæknisviðs Uppsveita bs. frá 14. október s.á. um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Norðurkots í Grímsnesi, sumarhúsahverfis, svæðis 3, þar sem byggingar­reitur lóðarinnar Neðan-Sogsvegar 4 er minnkaður. Fyrir liggur að sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps samþykkti 6. október 2021 ofangreinda breytingu á deili­skipu­lagi Norðurkots og verður að líta svo á að það sé ákvörðun sú sem kærð sé í máli þessu. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Grímsnes- og Grafningshreppi 21. desember 2021.

Málavextir: Í febrúar 2020 samþykkti sveitarstjórn umsókn kæranda máls þessa um breytingu á deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Norðurkots i Grímsnesi, sumarhúsahverfis, svæðis 3. Tók breytingin gildi 2. júní s.á. með birtingu auglýsingar þar um í B-deild Stjórnartíðinda. Í henni fólst að gert væri ráð fyrir stofnun lóðarinnar Neðan-Sogsvegar 4C úr landi lóðar nr. 4, auk lagfæringa á legu og stærð lóða. Jafnframt voru á uppdrætti deiliskipulagsbreytingarinnar markaðir byggingarreitir 10 m frá lóðarmörkum umræddra lóða, þ.e. lóða nr. 4, 4A, 4B og 4C Neðan-Sogsvegar.

Síðar kom í ljós að grenndarkynning vegna fyrrgreindrar deiliskipulags­breytingar hafði ekki náð til lóðarhafa Neðan-Sogsvegar 4A. Var þeim boðið að koma á framfæri athugasemdum sínum sem þeir og gerðu. Lutu þær m.a. að því að framkvæmdir eða bygging á „tungu“ á lóð nr. 4, á milli lóða nr. 4A og 4B, gæti ógnað friðhelgi greindra lóðarhafa vegna nálægðar við hús þeirra. Í kjölfar þessa samþykkti sveitarstjórn á fundi 21. október 2020 að óveruleg breyting yrði gerð á deiliskipulaginu og byggingarreitur á lóðinni nr. 4 yrði minnkaður um 950 m². Hlaut breytingin gildi með birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda 16. mars 2021. Skaut kærandi máls þessa greindri ákvörðun til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála sem með úrskurði nefndarinnar í máli nr. 34/2021, uppkveðnum 15. júní s.á., felldi hana úr gildi vegna annmarka á grenndarkynningu við meðferð málsins.

Hinn 7. júlí 2021 var málið tekið fyrir að nýju á fundi sveitarstjórnar að undangenginni umfjöllun skipulagsnefndar og samþykkti sveitarstjórn að grenndarkynna fyrrgreindar breyt­ingar á deiliskipulagi svæðisins sem óverulega breytingu á deiliskipulagi skv. 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Að lokinni grenndarkynningu var málið til umfjöllunar á fundi skipulagsnefndar 22. september 2021 þar sem tekin var afstaða til framkominna athugasemda og mælst til þess við sveitarstjórn að ekki yrði gerð athugasemd við gildistöku deiliskipulags­breytingarinnar. Á fundi sveitarstjórnar 6. október s.á. var m.a. fært til bókar að röksemdir og athugasemdir lóðarhafa lóðar nr. 4A Neðan-Sogsvegar hefðu verið með þeim hætti að ástæða væri til að bregðast við þeim, enda lægi hluti þess svæðis sem um ræddi hærra í landinu og gætu því framkvæmdir innan þess haft grenndaráhrif á aðliggjandi lóð með beinum og/eða óbeinum hætti. Taldi sveitarstjórn því eðlilegt að byggingarreitur lóðar nr. 4 yrði minnkaður í samræmi við framlagðan uppdrátt. Var og bókað að ekki væri gerð athugasemd við gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar. Tilkynning um samþykkt breytingarinnar var send Skipulags­stofnun 21. október 2021 og 28. s.m. öðlaðist hún gildi með birtingu auglýsingar þar um í B-deild Stjórnartíðinda. Hefur kærandi skotið þeirri ákvörðun sveitarstjórnar til úrskurðar­nefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda: Kærandi tekur fram að lítill hluti umræddrar lóðar liggi hærra en lóðin Neðan-Sogsvegar 4A og óhugsandi að þar verði nokkurn tíma byggt. Það svæði sem standi hærra en húsið á lóð nr. 4A sé hóll og því óheppilegt sem byggingarsvæði. Núverandi hús á landi kæranda sé barn síns tíma og því fyrirsjáanlegt að það verði endurnýjað. Hvort það verði á núverandi stað eða öðrum sé óvíst, en engin ákvörðun hafi verið tekin um að byggja á umræddu svæði. Engin ástæða sé því til að skerða byggingarréttinn á lóð nr. 4, sérstaklega ekki á því svæði sem liggi fjarri og neðar en húsið á lóðinni nr. 4A. Skipulagsnefnd sé í sjálfsvald sett að hafna beiðni um að heimilt sé að byggja innan byggingarreitsins auk þess sem reglu­gerðarákvæði takmarki nálægð milli húsa og landamerkja.

Skipulagsnefnd telji landið það stórt að það muni kæranda engu að taka á sig skerðingu á byggingar­reit lóðarinnar. Með hinni kærðu ákvörðun sé gengið freklega á eignarrétt kæranda að ástæðulausu og sá möguleiki að skipta landinu í tvær 0,67 ha spildur verði nánast úr sögunni. Muni verðgildi eignarinnar rýrna umtalsvert með umræddri breytingu og hafi aðrir lóðarhafar ekki rétt til að krefjast skerðingar á byggingarreitnum. Skipulagsnefnd hafi farið fram úr vald­heimildum sínum með því að samþykkja athugasemdir lóðarhafa nr. 4A án röksemda.

Þegar foreldrar eigenda lóðar nr. 4A hafi keypt hana í september 1988 hafi öll landamerki verið skil­greind nákvæmlega og þeim hafi ekki verið breytt. Það sé því ekki um „nýtilkomna land­ræmu“ að ræða. Lóð nr. 4A hafi verið ranglega færð inn á deiliskipulagsuppdrátt fyrir svæðið frá 1996 og náð inn á land lóðar nr. 4, en það hafi verið leiðrétt með breytingunni á skipulaginu. Engin breyting hafi átt sér stað á lóðum nr. 4A og 4B. Umrædd „tunga“ hafi alla tíð legið fyrir og verið lóðarhöfum kunn. Há tré í landi lóðarhafa nr. 4A gætu valdið skugga á hús þeirra og verönd en landið sé austur og suður af því landi sem um sé deilt og því ekki um skuggavarp þaðan að ræða. Sé því alfarið hafnað að settar séu íþyngjandi kvaðir á land nr. 4 með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu.

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps: Sveitarfélagið telur að hafna beri sjónarmiðum kæranda. Eingöngu sé um að ræða lagfæringu á skilgreiningu á byggingarreit að teknu tilliti til athugasemda nágranna. Ólíklegt sé að sú breyting rýri umtalsvert verðgildi eignarinnar en fyrir breytinguna hafi enginn byggingarreitur verið skilgreindur innan lóðarinnar. Geti eigendur lóðarinnar nr. 4A ekki talist óviðkomandi aðilar þar sem lóð þeirra liggi að lóð kæranda. Gangi viðkomandi byggingarreitur út á landsvæði sem sé nokkuð hærra í landi og megi því ætla að grenndaráhrif geti orðið nokkur líkt og tíundað hafi verið í bókunum skipulagsnefndar og sveitarstjórnar. Muni umrædd minnkun ekki hafa veruleg áhrif á möguleika til framkvæmda innan lóðarinnar.

Ákvörðunin sé í takt við ákvæði skipulagslaga nr. 123/2010 og gætt hafi verið réttrar máls­meðferðar við afgreiðslu málsins. Sveitarstjórn fari með afgreiðslu skipulagsmála að undan­genginni yfirferð skipulagsnefndar Umhverfis- og tæknisviðs Uppsveita bs. Færð hafi verið fram rök fyrir ákvörðuninni í bókunum. Við meðferð málsins hafi verið gætt jafnræðis og hags­muna allra hlutaðeigandi án þess að ganga freklega á rétt kæranda. Almennt leggist sveitar­félagið gegn uppskiptingu lóða innan þegar byggðra frístundasvæða, sbr. skilmála aðal­skipu­lags Grímsnes- og Grafningshrepps er varði stefnumörkum fyrir frístundasvæði. Ólíklegt sé að heimild fengist fyrir frekari uppskiptingu lóða á svæðinu í takt við þá stefnumörkun.

Athugasemdir lóðarhafa Neðan-Sogsvegar 4A: Lóðarhafar vísa til þess að við kaup foreldra þeirra á lóðinni Neðan-Sogsvegar 4A hafi lóðirnar nr. 4A og 4B legið saman og fyrir­huguð staðsetning húsa á þeim lóðum hafi þá legið fyrir. Síðan hafi lóðunum nr. 4 og 4B verið breytt á þann veg að nú liggi lóð nr. 4B vestar í landinu, ný lóð nr. 4C hafi verið stofnuð og uppruna­landið nr. 4 eigi tungu á milli lóða nr. 4A og 4B. Byggingarreiturinn á tungunni sé það sem deilan snúist um. Bygging eða framkvæmdir á byggingarreitnum ógni verulega friðhelgi lóðar­hafa lóðar nr. 4A og feli í sér truflun og sjónmengun vegna nálægðar við hús og verönd á þeirra lóð.

Hin nýja skipting lands sé lóðarhöfum að meinalausu svo fremi sem byggingarlína verði dregin nokkuð norðar. Landeigendur eða umráðamenn lóðanna nr. 4, 4B og 4C hafi lýst því yfir að þeir vilji ekki fá hús á tungunni. Samt hafi verið lagst gegn þessum breytingum sem ekki geti talist verulegar eða hamlandi fyrir núverandi eða framtíðareigendur lóðarinnar nr. 4, þar sem betra byggingarland sé enn innan byggingarreitsins. Sé kærandi í mótsögn við sjálfan sig þar sem hann krefjist þess að fá byggingarreit skilgreindan á ný tilkominni landræmu milli lóðanna en ítreki enn og aftur að það sé „óhugsandi að nokkru sinni verði byggt á þeim bletti“.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 6. október 2021 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Norðurkots, sumarhúsahverfis, svæðis 3, er fól í sér að byggingarreitur á lóðinni Neðan-Sogsvegar 4 yrði minnkaður um 950 m².

Hinn 2. júní 2020 tók gildi breyting á fyrrgreindu skipulagi sem samkvæmt greinargerð deili­skipulagsbreytingarinnar fól í sér lagfæringar á skipulaginu til að samræma það nýjum sam­þykktum lóðarblöðum, lagfæringu á legu lóðar nr. 4A og breytingu á legu og stærð lóðanna nr. 4, 4B og 4C Neðan-Sogsvegar. Á uppdrætti skipulagsins voru staðsettir byggingarreitir í 10 m fjarlægð frá lóðarmörkum á þeim lóðum sem breytingin tók til. Eftir gildistöku breytingarinnar samþykkti sveitarstjórn 21. október 2020 að nýju breytingu á deiliskipulaginu í þá veru að byggingarreitur lóðarinnar Neðan-Sogs­vegar 4 var minnkaður um 950 m² vegna framkominna athugasemda lóðarhafa nr. 4A um möguleg grenndaráhrif byggingar á reitnum. Sú ákvörðun var felld úr gildi 15. júní 2021 með úrskurði úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála og 6. október s.á. samþykkti sveitarstjórn á ný umrædda skipulagsbreytingu sem er tilefni kæru­máls þessa.

Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 er vald til að skipuleggja land innan marka sveitarfélags í höndum sveitarstjórna. Ber sveitarstjórn ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags skv. 1. mgr. 38. gr. tilvitnaðra laga og gildir hið sama um breytingar á slíku skipulagi, sbr. 43. gr. laganna. Við beitingu þessa skipulagsvalds ber m.a. að fylgja markmiðum skipulagslaga sem tíunduð eru í 1. gr. þeirra. Að gættum þessum markmiðum hefur sveitarstjórn mat um það hvernig deiliskipulagi eða breytingu á því skuli háttað, svo fremi það mat byggi á lögmætum sjónarmiðum. Við matið geta togast á andstæð sjónarmið þess sem hagnýta vill eign sína með ákveðnum hætti og annarra sem láta sig málið varða.

Í 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga kemur fram að telji sveitarstjórn að gera þurfi breytingar á sam­þykktu deiliskipulagi sem séu það óverulegar að ekki sé talin ástæða til meðferðar skv. 1. mgr. skuli fara fram grenndarkynning. Við mat á því hvort breyting á deiliskipulagi teljist óveruleg skuli taka mið af því að hve miklu leyti tillagan víki frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi viðkomandi svæðis. Hin kærða deiliskipulagsbreyting felur það í sér að byggingarreitur Neðan-Sogsvegar 4 er minnkaður um 950 m², sem telja verður óverulega breytingu á reitnum miðað við stærð lóðar. Verður því að líta svo á að um óverulega breytingu á deiliskipulagi hafi verið að ræða og var sveitarstjórn því heimilt að grenndarkynna hana skv. 2. mgr. 43. gr. skipulags­laga.

Byggingarreitir eru meðal þess sem setja skal fram í deiliskipulagi, sbr. 37. gr. skipulagslaga, og hafa sveitarstjórnir í skjóli skipulagsvalds síns mat um það hvernig staðsetningu og stærð byggingarreita skuli háttað, þó að teknu tilliti til þeirra laga og reglna sem áhrif geta haft á það mat. Kveðið er á um það í gr. 5.3.2.1. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 að við ákvörðun um fjarlægð milli einstakra byggingarreita í deiliskipulagi skuli taka tillit til sólarhæðar og skugga­varps, vindstrengja o.fl., eftir því hver notkun bygginganna er. Í gr. 5.3.2.12. reglugerðarinnar er svo mælt fyrir um að ekki skuli byggja frístundahús ásamt tilheyrandi mannvirkjum nær lóðarmörkum en 10 m. Þá skal samkvæmt gr. 6.2.1. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 stað­setja byggingu og fella að landi innan byggingarreits þannig að góð tenging sé milli umhverfis, útisvæðis byggingarinnar og byggingarinnar sjálfrar.

Í gildandi aðalskipulagi Grímsnes- og Grafningshrepps er að finna stefnumörkun varðandi svæði fyrir frístundabyggð. Þar kemur m.a. fram að ekki sé heimilt að skipta upp sumarhúsa­lóðum í þegar byggðum sumarhúsahverfum, sbr. einnig 30. gr. þágildandi skipulags- og byggingar­laga nr. 73/1997, en sambærilegt ákvæði er nú að finna í 48. gr. skipulagslaga. Þá er í aðal­skipulaginu gert ráð fyrir að við deiliskipulagningu sumarhúsasvæða skuli enn fremur taka mið af því að sumarhúsabyggð skuli að jafnaði vera lágreist og að fjarlægð húss frá lóðarmörkum skuli vera minnst 10 m eða í samræmi við gildandi lög og reglugerðir. Skuli nýtingarhlutfall sumarhúsalóða ekki fara yfir 0,03.

Kveðið er á um byggingarheimildir í gildandi deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Norður­kots sem hér um ræðir. Skal hámarksbyggingarmagn lóða miðast við nýtingarhlutfallið 0,03 með þeirri undantekningu að á lóðum sem eru 0,4 ha eða minni miðast hámarks-byggingarmagn við 120 m². Þetta þýðir samkvæmt greinargerð skipulagsins að á lóðum sem eru 0,5 ha að stærð er hámarksbyggingarmagn 150 m², en á lóðum sem eru 0,75 ha getur byggingarmagn verið allt að 225 m². Á hverri lóð má reisa eitt frístundahús auk tveggja aukahúsa sem mega að hámarki vera 40 m². Samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá Þjóð-skrár Íslands er stærð lóðarinnar nr. 4 Neðan-Sogsvegar 13.420 m² og á lóðinni er 44,2 m² sumarhús, reist árið 1962, og því ljóst að byggingarheimildir á lóðinni samkvæmt gildandi skipulagi hafa aðeins verið nýttar að litlu leyti.

Afmörkun byggingarreita í deiliskipulagi getur eftir atvikum haft þýðingu gagnvart nágrönnum varðandi grenndaráhrif mannvirkis sem heimilt er að reisa innan byggingarreitsins. Sveitar­stjórn færði fram þau rök fyrir hinni kærðu ákvörðun að í ljósi athugasemdar rétthafa lóðar nr. 4A við þá breytingu á deiliskipulagi svæðisins sem tók gildi 2. júní 2020, hafi verið talið eðli­legt að verða við henni enda hefði fyrrgreind breyting átt að falla úr gildi vegna rangrar máls­meðferðar þar sem láðst hefði að grenndarkynna málið fyrir rétthafa lóðar nr. 4A. Talið hefði verið eðlilegt að byggingarreitur lóðar nr. 4 yrði minnkaður í takt við framlagðan uppdrátt. Jafnframt var eftirfarandi fært til bókar: „Lóðarhafar Neðan-Sogsvegar 4 telja engar líkur á skuggavarpi eða minnkuðu friðhelgi þar sem meirihluti umrædds svæðis sé neðar í landinu og hafi því ekki áhrif á aðliggjandi lóð 4A. Sveitarstjórn fellst á að hluti reitsins liggi neðar og hafi því ekki bein grenndaráhrif á það svæði en að mati sveitarstjórnar eru röksemdir og athugasemdir lóðarhafa 4A þó með þeim hætti að ástæða sé til að bregðast við þeim enda liggur hluti þess svæðis sem um ræði hærra í landinu og geti því framkvæmdir innan þess sannarlega haft grenndaráhrif á lóðarhafa aðliggjandi lóðar með beinum og/eða óbeinum hætti.“

Bjuggu samkvæmt framangreindu málefnaleg sjónarmið að baki hinni kærðu ákvörðun og fer breytingin hvorki gegn stefnumörkun aðalskipulags Grímsnes-og Grafningshrepps um fjar­lægð byggingarreita frá lóðarmörkum né skilyrði gr. 5.3.2.12. í skipulagsreglugerð um fjarlægð frístundahúsa og tilheyrandi mannvirkja frá lóðarmörkum. Þá ber til þess að líta að þrátt fyrir skerðingu byggingarreits lóðar nr. 4 Neðan-Sogsvegar nær hann eftir breytinguna engu að síður yfir meginhluta lóðarinnar.

Að öllu framangreindu virtu liggja ekki fyrir þeir form- eða efnisannmarkar sem leitt geta til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfu kæranda þar um því hafnað.

Rétt þykir þó að benda á að geti kærandi sýnt fram á tjón vegna hinnar kærðu deiliskipulags­breytingar getur hann eftir atvikum átt rétt á bótum af þeim sökum, sbr. 51. gr. skipulagslaga. Það álitaefni á hins vegar ekki undir úrskurðarnefndina.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um að felld verði úr gildi ákvörðun sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 6. október 2021 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Norðurkots í Grímsnesi, sumarhúsahverfis, svæðis 3, varðandi lóðina Neðan-Sogsvegar 4.