69/2021 Reykjavíkurvegur

Árið 2021, föstudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon, fyrrverandi dómstjóri, og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 69/2021, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. maí 2021 um að synja um breytingu á skiptingu lóðarinnar Reykjavíkurvegar 31.  

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 27. maí 2021, er barst nefndinni 28. s.m., kæra tveir þinglýstra eigenda lóðarinnar Reykjavíkurvegar 31, þá ákvörðun skipulagsfulltrúa Reykjavíkur frá 30. apríl 2021, sem staðfest var í borgarráði 20. maí s.á., að synja umsókn þeirra um skiptingu nefndrar lóðar. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 1. júlí 2021.

Málavextir: Á lóðinni Reykjavíkurvegi 31 í Litla Skerjafirði, Reykjavík, stendur fjölbýlishús með fjórum íbúðum. Með afsali, dags. 25. september 1991, eignuðust foreldrar kærenda íbúð í húsinu og var eigninni þar lýst sem þriggja herbergja íbúð á efri hæð hússins, ásamt risi, hlut­deild í eignarlóð og öllu öðru sem eignarhlutanum fylgdi. Þá kom einnig fram að kaupendum væri kunnugt um ágreining um lóðarskiptingu og kvaðir sem á eigninni hvíldu. Í kjölfar andláts foreldra kærenda kom eignin í hlut þeirra með skiptayfirlýsingu árið 2009.

Lóðin Reykjavíkurvegur 31 er 900 m², en hefur frá 8. október 2018 verið skráð hjá Þjóð­skrá sem tvær lóðir, hvor um sig sé 450 m², þ.e. Reykjavíkurvegur 31 (L106688) og Reykja­­víkur­vegur 31b (L227482). Kærendur sóttu hinn 18. mars 2021 um breytingu á deili­skipu­lagi vegna Reykjavíkurvegar 31 og 31b til samræmis við skráningu Þjóðskrár. Þeirri umsókn kærenda var hins vegar synjað á fundi borgarráðs hinn 20. maí 2021 og er það hin kærða ákvörðun í máli þessu.

Málsrök kærenda: Kærendur kveðast hafa áform um að reisa smáhýsi á lóðinni Reykjavíkur­vegi 31 og í því skyni hafi þeir óskað eftir því að lóðinni yrði skipt. Vísað sé til þinglýstra heimilda, allt frá árinu 1964, um að ákveðinn hluti lóðarinnar Reykja­­víkur­­vegar 31 tilheyri ekki lóð íbúðarhússins og sé það ágreiningslaust meðal eigenda hússins. Fordæmi séu fyrir því að eignarhald þess lóðarhluta hafi verið á hendi annarra en eigenda hússins. Fyrrum eigandi efri hæðar og riss hafi keypt lóðar­hlutann árið 1988 og við það hafi lóðarhlutinn fyrst aftur komist í eigu eiganda íbúðar í húsinu. Ári síðar hafi Reykjavíkurborg samþykkt umsókn þessa fyrrum eiganda um að reisa bílskúr á lóðarhlutanum en ekkert hafi orðið af þeim framkvæmdum. Í þinglýstum skiptasamningi frá 8. júní 1989, sem allir eigendur íbúðarhússins utan einn hafi undirritað, komi fram að lóðin sem húsið standi á sé 900 m² og skiptist í tvo jafna hluta, lóðar­hluta A, sem sé 450 m² og skiptist á milli húseigenda í samræmi við eignarhluta þeirra í húseigninni, og lóðarhluta B, sem einnig sé 450 m² og sé í eigu einstaklings. Þá hafi núverandi eigandi þeirrar íbúðar sem fyrri eigandi undirritaði ekki framangreindan skiptasamning nú veitt samþykki sitt fyrir skiptingu lóðar þeirrar sem tilheyri húseigninni og ritað undir yfirlýsingu þess efnis.

Í kjölfar þess að kærendur hefðu veitt því athygli að skráning Reykja­víkur­vegar 31b hjá Þjóðskrá væri ófrágengin hefðu þeir fengið henni breytt. Þegar í ljós hefði komið að hjá borginni væri lóðin Reykjavíkurvegur 31 enn skráð 900 m² hefðu kærendur sent umsókn um skiptingu lóðarinnar til skipulagsfulltrúa Reykjavíkur.

Kærendur hafi með kaupsamningi hinn 4. júní 2021 selt íbúð sína í húsinu að Reykjavíkurvegi 31. Í samningnum sé fyrirvari um eignarhald kærenda að lóð­inni Reykjavíkurvegi 31b og vilji kærendur tryggja eignarréttindi sín að lóðinni en fulltrúar borgarinnar hafi upplýst kærendur um að þeir gætu misst eignarréttindi sín yfir lóðarhlutanum ef lóðinni væri ekki skipt áður en þeir seldu íbúðina.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er bent á að engin gögn um skráningu lóðarinnar hafi fundist hjá borginni og að skv. 1. mgr. 48. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sé óheimilt að skipta jörðum, löndum eða lóðum eða breyta landamerkjum og lóðar­mörkum nema samþykki sveitarstjórnar komi til. Slíkt samþykki af hálfu Reykjavíkurborgar liggi ekki fyrir og engar skýringar séu á breytingum Þjóðskrár vegna nýskráningar lóðarinnar Reykja­víkur­­­­vegar 31b.

Með hinni kærðu ákvörðun hafi umsókn kærenda um breytingu á deiliskipulagi verið synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa frá 30. apríl 2021. Þar komi m.a. fram að rétt væri að hafa forsögu málsins í huga þegar gerð væri grein fyrir afstöðu skipu­lagsfulltrúa til skiptingar lóðarinnar. Var þar vísað til umsagna skipulagsfulltrúa vegna fyrir­spurna kærenda frá 2. febrúar 2018 og 26. febrúar 2021 um leyfi til að byggja smáhýsi á lóðinni. Í fyrri umsögn skipulagsfulltrúa komi m.a. fram að um væri að ræða stóra lóð sem hugsanlega væri hægt að nýta betur og skipta í tvær. Þó væri á lóðinni kvöð um frárennsli sem kæmi í veg fyrir að hægt væri að nýta hluta hennar og að gera þyrfti heildstætt mat á því hvort og hvernig hægt væri að þétta byggð á þessum stað og mikilvægt væri að sátt ríkti um slíka þéttingu. Þá komi fram í seinni umsögninni að engin gögn fyndust um „þessa lóð / lóðparspildu“ í land­­upp­lýsingakerfi Reykjavíkur, LUKR, hjá umhverfis- og skipulagssviði og að í fast­eigna­skrá væru kærendur einungis skráðir sem umráðamenn en ekki þinglýstir eigendur lóðarinnar.

Niðurstaða: ­­­­­­­­­­­­­­­­­­Samkvæmt skipulagslögum nr. 123/2010 er skipulag lands innan marka sveitarfélags í höndum sveitarstjórna, sbr. 3. mgr. 3. gr. laganna, og geta þær með því haft áhrif á og þróað byggð og umhverfi með bindandi hætti. Annast þær og bera ábyrgð á gerð aðal- og deiliskipulags skv. 29. og 38. gr. sömu laga og ber við gerð deiliskipulags að byggja á stefnu aðal­­skipulags. Samkvæmt 48. gr. skipulagslaga er óheimilt að skipta jörðum, löndum eða lóðum eða breyta landamerkjum og lóðamörkum nema samþykki sveitarstjórnar komi til. Við meðferð umsókna um framangreint ber sveitarstjórn að gæta að málsmeðferðarreglum stjórnsýslu­réttarins, m.a. hvað varðar rökstuðning ákvörðunar. Þá eru sveitarstjórnir jafnframt bundnar af lög­mætisreglu stjórnsýsluréttarins, er felur m.a. í sér að með ákvörðun sé stefnt að lögmætum mark­miðum.

­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­Eitt markmiða Aðalskipulags Reykjavíkur 2010–2030 er að skapa heildstæðari og þéttari borg­ar­byggð og nýta þar með betur land og fjárfestingar í gatna- og veitukerfum og þjónustu­stofn­unum. Er uppbygging á miðlægum svæðum þar sögð vera í algjörum forgangi. Samkvæmt aðal­skipulaginu er umrædd lóð í Litla Skerjafirði á svæði sem skilgreint er sem íbúðarbyggð, ÍB6, og tilheyrir vestur­bænum, borgarhluta 1. Þar er Litla Skerja­firði lýst sem fullbyggðum og fast­mótuð­um en í jaðri svæðisins sé þróunarsvæði 4.­ Á sumum svæða borgar­hlutans séu miklir upp­byggingar­möguleikar, einkum á jaðar­svæðum, og er gert ráð fyrir því að íbúðum geti fjölgað um 2.300, þar af um 1.100 íbúðir austan Suðurgötu, í Skerja­firði og Vatns­mýri. Verður ekki séð að umdeild lóðarskipting færi gegn þessum markmiðum eða stefnu gildandi aðalskipulags, en ekki er í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði.

Í umsögn skipulagsfulltrúa sem vísað var til sem rökstuðnings fyrir hinni kærðu ákvörðun var m.a. vísað til lagnakvaðar sem á lóðinni hvíldi og þess að borginni bæri að þjónusta sérhverja lóð. Ekki verða í því talin felast efnisrök fyrir synjun um skiptingu lóðarinnar að á henni hvíli lagnakvöð enda liggja ekki fyrir neinar mótaðar fyrirætlanir um mannvirkjagerð á lóðinni. Þá verða, án þess að frekari skýringar komi til, ekki heldur talin felast efnisrök í þeim rökstuðningi borgarinnar að uppskipting lóðarinnar samræmist ekki „hagsmunum Reykjavíkurborgar þar sem borginni ber skylda að þjónusta sérhverja lóð á ýmsan hátt.“ Loks kemur fram í umsögn skipulagsfulltrúa að „almennt er ekki gert ráð fyrir skiptingu lóða nema með ákveðnum skilyrðum samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur, sbr. kafla um borgarvernd (í kaflanum Borg fyrir fólk) með vísan í fjöl­breytileika byggðarmynsturs innan Hringbrautar, sjá bls. 164­.“­ Á uppdráttum skipulagsins er svæðið „innan Hringbrautar“ sýnt sem svæði norðan Hringbrautar. Þar sem lóðin Reykjavíkurvegur 31 er ekki „innan Hringbrautar“ samkvæmt aðalskipulaginu byggir rökstuðningur ákvörðunarinnar að því leyti á rangri forsendu.

Að öllu þessu virtu verður að telja að rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið svo áfátt að fallast verður á kröfu kærenda um ógildingu hennar.

 Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. maí 2021 um að synja um skiptingu lóðarinnar Reykjavíkurvegar 31.