Ár 2011, þriðjudaginn 31. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 34/2011, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2011, er barst nefndinni hinn 23. sama mánaðar, kæra E, G, V, Ó, S og G, íbúar og íbúðareigendur í húsinu að Ægisgötu 10 í Reykjavík, leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.
Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda.
Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 2. júní 2009 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. Var umsóknin samþykkt með svohljóðandi bókun: „Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997. Með skilyrði um þinglýsingu á yfirlýsingu sbr. tölvupóst umhverfis- og samgöngusviðs varðandi sorpgeymslu, sorpílát og rekstur þeirra. … Greiða skal fyrir 2 bílastæði í flokki III kr. 3.639.474.“ Ekkert varð af framkvæmdum og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. mars 2011 var samþykkt umsókn um endurnýjun byggingarleyfisins frá 2. júní 2009. Afgreiðsla byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarráðs 10. mars 2011.
Með bréfi, dags. 27. apríl 2011, kærðu átta nágrannar framangreinda ákvörðun. Felldi úrskurðarnefndin ákvörðunina úr gildi, með úrskurði uppkveðnum 12. maí 2011, með þeim rökum að ekki hefði verið leitað umsagnar Húsafriðunarnefndar í málinu. Byggingarfulltrúi veitti að nýju leyfi fyrir hinni umdeildu breytingu á húsinu að Ægisgötu 4 á afgreiðslufundi hinn 17. maí 2011 en þá lá fyrir umsögn Húsafriðunarnefndar um erindið. Er það sú ákvörðun sem kærð er í máli þessu.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinu kærða byggingarleyfi muni þeir missa útsýni til norðurs, yfir höfnina, og muni eignir þeirra rýrna nái áformin fram að ganga. Bílastæði á svæðinu séu af skornum skammti og muni framkvæmdin skapa frekari vandamál hvað það varði.
Kærendum hafi ekki verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir og hafi engin grenndarkynning farið fram. Nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Ægisgötu verði 3,32 með hinni umdeildu hækkun hússins, en það sé langt umfram það sem leyfilegt sé samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, sem sé 3,15. Auk þess sé þakform hússins í andstöðu við skipulagið. Þá sé byggingin í raun hæð en ekki ris eins og deiliskipulagið heimili og komi þetta m.a. fram í bókun byggingarfulltrúa við afgreiðslu málsins 17. maí 2011, þar sem segi að sótt sé um leyfi til að byggja hæð ofan á hús.
Samkvæmt almennum skilmálum gildandi skipulags skuli engin nýbygging á svæðinu hafa meira en sjö metra vegghæð, en umrædd bygging sé yfir þeim mörkum, hvernig sem mælt sé. Þá sé með byggingunni brotið gegn gr. 75.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægð milli húsa.
Loks hafi við afgreiðslu hins umdeilda byggingarleyfis verið brotið gegn starfsreglum byggingarfulltrúa þar sem áskilið sé að erindi sé komið inn sjö dögum fyrir afgreiðslufund, en svo hafi ekki verið í hinu umdeilda tilviki.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að hið samþykkta byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag Nýlendureits, sem samþykkt hafi verið í borgarráði hinn 8. desember 2007. Brúttóflatarmál hússins að Ægisgötu 4 verði eftir breytingu, með kjallara, 391,9 m². Nýtingarhlutfall fari að vísu í 3,17 í stað 3,15 sem skipulagið heimili. Verði að telja það frávik óverulegt og innan skekkjumarka þegar tillit sé tekið til þess að um gamalt hús sé að ræða og geti stærðir af þeim sökum verið ónákvæmar. Hámarksstærð húss sé samkvæmt deiliskipulagi 390 m², en húsið samþykkt sé 391,9 m². Mismunur sem nemi 1,9 m² sé svo óverulegur að slíkt geti ekki varðað ógildingu byggingarleyfisins.
Því fari fjarri að vegghæð hinna samþykktu framkvæmda, þ.e. hækkun á þaki, sé yfir 7 m en hún sé um 1,70 m. Sé því málsástæðum kærenda um vegghæð mótmælt sem röngum. Ekki sé hægt að líta á allt húsið sem nýbyggingu, heldur aðeins þann hluta sem byggingarleyfið nái til.
Hvað varði málsástæður kærenda um fjarlægð milli húsa þá eigi tilvitnað ákvæði byggingarreglugerðar ekki við, enda hafi ákvæðið verið úr gildi með reglugerð nr. 1163/2006. Samþykktin byggi á ákvæðum gr. 75.1, sbr. einnig ákvæði 75.2, í byggingarreglugerð eins og þeim hafi verið breytt, en byggingarleyfið fullnægi þeim kröfum sem þar séu settar.
Því sé einnig mótmælt að þakform samræmist ekki deiliskipulagi, enda sé þar heimild til að hækka þak hússins og breyta formi þess. Þakformið sé því ekki bundið í deiliskipulagi. Þakform sem sýnt sé í dæmaskyni á deiliskipulagsuppdrætti sé ekki bindandi fyrir lóðarhafa. Ljóst sé að samþykkt hafi verið hækkun á risi en ekki full hæð ofan á húsið.
Hvað varði athugasemdir kærenda um vinnubrögð byggingarfulltrúa í málinu þá skuli á það bent að ekkert í starfsreglum byggingarfulltrúa komi í veg fyrir að mál séu afgreidd með þeim hætti sem gert hafi verið. Séu hendur byggingarfulltrúa ekki bundnar af neinum tímatakmörkunum í þeim efnum. Verði ekki séð að þessi athugasemd geti haft nokkur áhrif á gildi hins kærða byggingarleyfis.
Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi tekur undir öll rök og efnisatriði í greinargerð Reykjavíkurborgar og gerir að sínum þó með þeirri undantekningu að áframhaldandi framkvæmdir, áður en efnisúrskurður liggi fyrir, séu á hans ábyrgð og áhættu. Kveðst hann hafa kappkostað að haga öllum framkvæmdum sínum í takt við samþykktir og fengin leyfi. Á sama hátt hafi öll hönnun og útfærsla viðbyggingar hans tekið mið af deiliskipulagi og umhverfi byggingarinnar með það að markmiði að hún félli sem best inn í umhverfið. Á það megi t.d. benda að hús kærenda sé sýnu stærra og háreistara en umrætt hús og gnæfi það yfir umhverfi sitt. Sama eigi við um önnur hús í grenndinni. Hús byggingarleyfishafa verði hins vegar áfram lítið og lágreist þrátt fyrir breytingar sem miði að því að laga það, á sama hátt og fleiri hús á svæðinu, að breyttu skipulagi og nýtingu.
Sú staðreynd að nýtingarhlutfall verði 3,17 í stað 3,15 samkvæmt deiliskipulagi, og stækkun 1,9 m² umfram heimildir, stafi hvort tveggja af ónákvæmni í mælingum og misskilningi og hljóti, miðað við umfang, að teljast innan skekkjumarka. Um annað sé vísað til þess sem fram komi fram í greinargerð Reykjavíkurborgar.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík, ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðir í húsinu.
Eins og málið liggur nú fyrir er annars vegar deilt um það hvort nýtingarhlutfall lóðarinnar að Ægisgötu 4 verði innan marka deiliskipulags eftir hina umdeildu breytingu og hins vegar hvort byggingin samræmist að öðru leyti skilmálum skipulags um form og vegghæðir, sem og kröfum byggingarreglugerðar um bil milli húsa.
Kærendur hafa haldið því fram að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Ægisgötu 4 verði 3,32 eftir hina umdeildu breytingu. Þessi niðurstaða virðist til komin vegna þess að brúttóflatarmál hússins sé ofreiknað og að ekki hafi verið gætt ákvæða ÍST 50 frá 1998 um flatarmál og rúmmál bygginga. Rétt reiknað er nýtingarhlutfall lóðarinnar 3,17, eftir breytingar þær sem um er deilt, en það má samkvæmt skipulaginu vera 3,15. Verður að fallast á að þessi munur geti ekki leitt til ógildingar einn og sér enda má ráða af málsgögnum að rangar forsendur hafi haft áhrif á niðurstöðu um brúttóflatarmáls eldri hluta hússins. Þannig reiknast samanlagt flatarmál alls rýmis á 1. hæð, í lokunarflokkum A og B, 125,9 m² eða 2,1 m² stærra en heildarflatarmál lóðar, sem ekki getur staðist nema húsið sé að einhverju leyti byggt út fyrir lóðarmörk. Með þetta í huga þykja ekki efni til að láta það óverulega frávik sem hér um ræðir valda ógildingu leyfisins.
Í almennum skilmálum gildandi deiliskipulags fyrir umrætt svæði segir að vegghæð nýbygginga á svæðinu skuli ekki fara yfir 7 m. Er ekki nánar tilgreint hvort vegghæð skuli mæld t.d. frá götu, gangstétt eða gólfplötu jarðhæðar og ekki er gerð grein fyrir því hvort ákvæðið eigi við um breytingar á eldri húsum þar sem vegghæð kann þegar að vera yfir þessum mörkum. Þegar litið er til þess að sérskilmálar eru í deiliskipulaginu um byggingar á hverri lóð fyrir sig þykir eðlilegast að skýra ákvæði skilmálanna á þann veg að almenna ákvæðið taki fyrst og fremst til nýbygginga á óbyggðum lóðum á svæðinu en að sérskilmálar gildi um breytingar á þeim húsum sem þar eru fyrir.
Hús það sem fyrir er á lóðinni að Ægisgötu 4 er með einhalla þaki og er hæð vesturhliðar frá yfirborði lóðar alls staðar meira en 7 m. Samkvæmt sérskilmálum um lóðina má hækka þak hússins, breyta lögun þess og byggja í það kvisti til þess að nýta þakhæð. Um hæðir er vísað til götumynda og er þar væntanlega átt við skýringarmyndir á uppdrætti deiliskipulagsins þar sem sýnd eru hús í götulínum og heimilaðar breytingar, nýbyggingar og viðbyggingar, en samkvæmt skýringarmyndinni má byggja að Ægisgötu 4 portbyggt ris upp fyrir hæð núverandi þaks.
Kærendur telja að í hinu umdeilda leyfi felist heimild til að reisa hæð ofan á umrætt hús og vísa um það til bókunar byggingarfulltrúa við afgreiðslu málsins. Sé það andstætt deiliskipulagi svæðisins. Samkvæmt 74. og 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1997 skal miða við að hver hæð í íbúðarhúsum skuli vera 2,70 – 2,80 m af einu gólfi á annað og lofthæð ekki minni en 2,5 m. Bygging sú sem um er deilt í málinu fullnægir ekki þessum kröfum og telst því ekki hæð. Í gr. 78.4 í byggingarreglugerðinni segir að í þakherbergjum og kvistherbergjum megi meðalhæð vera 2,20 m enda sé lofthæðin 2,4 m í að minnsta kosti þriðjungi herbergis í íbúðarhúsnæði. Samræmist umdeild bygging þessum viðmiðum og verður því að teljast nýtanlegt þakrými eins og sérskilmálar heimila. Breytir engu um þá niðurstöðu sú bókun byggingarfulltrúa að sótt sé um leyfi til að byggja hæð ofan á hús, sem ekki er í samræmi við fyrirliggjandi umsókn um endurnýjun á áður samþykktu byggingarleyfi frá 8. mars 2011.
Kærendur hafa gert athugasemdir við þakform hinnar umdeildu byggingar, sem er bogamyndað. Samkvæmt sérskilmálum skipulags er heimilt að breyta þakformi og eru engin fyrirmæli um þakformið í skipulaginu en skýringarmyndir á skipulagsuppdráttum eru ekki taldar bindandi hvað slíkt varðar. Húsið að Ægisgötu 4 er á svæði sem nýtur verndar byggðamynsturs samkvæmt húsverndarkorti Reykjavíkur en fyrir liggur í málinu umsögn borgarminjavarðar sem gerir ekki athugasemdir við bygginguna og verður hvorki séð að þakformið fari í bága við skipulag né reglur borgaryfirvalda um húsvernd.
Reglum þeim í 75. gr. byggingarreglugerðar um lágmarksfjarlægð milli húsa sem kærendur vísa til var breytt með reglugerð nr. 1163/2006 og standa núgildandi ákvæði ekki í vegi fyrir samþykkt umdeildrar byggingar, enda sé fullnægt viðeigandi kröfum um eldvarnir.
Loks verður ekki fallist á þá málsástæðu kærenda að byggingarfulltrúi hafi brotið gegn eigin starfsreglum um meðferð byggingarleyfisumsókna og að það eigi að leiða til ógildingar byggingarleyfisins. Verður ekki talið að tilvitnaðar reglur séu ófrávíkjanlegar og þegar haft er í huga að um var að ræða afgreiðslu á umsókn um byggingarleyfi sem áður hafði komið til umfjöllunar verður ekki fallist á að málsmeðferð hafi verið áfátt að þessu leyti.
Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hvorki hafi verið sýnt fram á að umdeilt byggingarleyfi hafi verið veitt í andstöðu við gildandi skipulag, lög eða reglugerðir, né að meðferð málsins hafi verið svo áfátt að ógildingu varði. Verður kröfu kæranda um ógildingu leyfisins því hafnað.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík, ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðir í húsinu.
_____________________________
Hjalti Steinþórsson
___________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
