Ár 2009, fimmtudaginn 15. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 15/2007, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 10. janúar 2007 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 46 við Leiðhamra, Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. febrúar 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Dögg Pálsdóttir hrl., f.h. H, Leiðhömrum 48, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 10. janúar 2007 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 46 við Leiðhamra. Hin kærða ákvörðun öðlaðist gildi við auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 26. janúar 2007.
Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 16. júní 2006 var tekin fyrir fyrirspurn þess efnis hvort heimilt yrði að byggja við húsið á lóðinni nr. 46 við Leiðhamra sem er einnar hæðar einbýlishús ásamt bílskúr. Var fyrirhugað að í viðbyggingunni yrði gróðurskáli er kæmi í stað eldri skála. Á fundinum var jafnframt lagt fram samþykki lóðarhafa Leiðhamra 44 og 48 og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 9. júní 2006. Var bókað að ekki væri gerð athugasemd við erindið með vísan til skilyrða í umsögn skipulagsfulltrúa.
Á svæði því er um ræðir er í gildi deiliskipulag Hamrahverfis frá árinu 1988. Samkvæmt því er heimiluð stærð húsa 190 m² ásamt kjallara. Tillaga að breyttu deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Leiðhömrum 46 var lögð fram á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 27. október 2006 og samþykkt að grenndarkynna hana hagsmunaaðilum. Fól tillagan m.a. í sér að aukið yrði við grunnflatarmál hússins og byggingarreitur stækkaður til vesturs. Stóð kynning frá 2. nóvember til 30. nóvember 2006 og bárust athugasemdir frá kæranda og íbúum að Leiðhömrum 42. Í athugasemdum þeirra sagði m.a. eftirfarandi: „Við hús umsækjanda var sólskáli (byggður í óleyfi) sem nú hefur verið rifinn. Undirritaður eigandi húss nr. 48 hafði gefið skriflegt samþykki sitt fyrir því að sá skáli yrði endurgerður í svipaðri stærð, en sú samþykkt nær alls ekki til kynntrar tillögu og er hér með afturkölluð.“ Voru athugasemdir kynntar á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 8. desember 2006 og var hverfisarkitekt falið að funda með aðilum. Á fundi skipulagsráðs 10. janúar 2007 var tillagan samþykkt með eftirfarandi bókun: „Samþykkt með vísan til 12. gr. samþykktar fyrir skipulagsráð og með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa.“
Auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 26. janúar 2007 að undangenginni lögbundinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar.
Hefur kærandi skotið áðurnefndri ákvörðun skipulagsráðs til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu samþykktar byggir kærandi á því að breytingin sé svo umfangsmikil að hún kalli á nýtt deiliskipulag, sbr. ákvæði 1. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997. Málsmeðferð sé mismunandi eftir því hvort um sé að ræða verulega eða óverulega breytingu á deiliskipulagi. Hvorki í tilgreindu ákvæði né í greinargerð með því sé skilgreint hvað teljist veruleg breyting. Um matsatriði sé því að ræða og sé sveitarstjórn, skipulagsnefnd eftir atvikum, veitt heimild til að meta í hverju tilviki fyrir sig hvort breyting teljist veruleg eða ekki. Við mat á því hvort um verulega breytingu sé að ræða beri þó að hafa í huga m.a. stærð og staðsetningu þess sem breytingin nái til, hversu umfangsmikil breytingin sé, hvort hún varði hagsmuni margra og hvaða áhrif hún hafi á nærliggjandi svæði.
Því sé haldið fram að um svo stórfellda breytingu sé að ræða að fara hefði átt með umsókn um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar eins og um nýtt deilskipulag væri að ræða, enda um að ræða verulega breytingu á stærð hússins sem og umfangi. Breytingin varði þannig hagmuni ekki einungis nærliggjandi húsa heldur einnig ásýnd alls hverfisins enda ljóst að með því að samþykkja breytinguna hafi verið gefið fordæmi fyrir aðra húseigendur við götuna. Ljóst sé að við meðferð umsókna annarra húseiganda yrði því að gæta meginreglna stjórnsýsluréttar um jafnræði og fara með umsókn um breytingu á sama hátt og gert hafi verið í máli þessu. Það telji kærandi óeðlilegt og óásættanlegt enda beri að fylgja meginreglum deiliskipulagsins frá árinu 1988.
Um verulega stækkun byggingarreits sé að ræða. Húsið sé nú þegar 210 m² að grunnflatarmáli auk 57,9 m² kjallara eða alls 268,7 m², en samkvæmt deiliskipulagi svæðisins frá 1988 hafi verið miðað við að flatarmál húsa væri 190 m². Stækkunin valdi því að byggingarreiturinn verði 40% stærri en gert sé ráð fyrir í samþykktu deiliskipulagi. Flest húsin við götuna séu í samræmi við deiliskipulag eða 190 m² en Leiðhamrar 46 sé eitt af fjórum stærstu húsunum við götuna.
Með hinni kærðu breytingu sé fallið bæði frá stærðarmörkum og útliti sem gildandi skipulag kveði á um. Viðbyggingin sem sótt sé um hafi til að mynda þak í gagnstæða átt en samkvæmt skipulagi sé skilyrðislaust talað um pýramídalag þaks. Breytingin víki því verulega frá fyrirliggjandi skipulagi. Því til viðbótar megi benda á að stækkunin sé í engu samræmi við þær viðbyggingar sem samþykktar hafi verið hingað til á húsum við götuna.
Kæranda sé óskiljanlegt hvernig unnt sé að líta á þessar breytingar sem minniháttar. Um verulegt hagsmunamál sé að ræða fyrir alla íbúa götunnar en með nýju deiliskipulagi sem sett væri í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga væri hægt að tryggja hagsmuni þeirra og gera ráð fyrir stækkun fleiri húsa og samræma þannig hugmyndir um stækkun húsa á svæðinu.
Ljóst sé að samkvæmt skipulags- og byggingarlögum skuli deiliskipulag gert þar sem framkvæmdir séu fyrirhugaðar og skuli allar leyfisskyldar framkvæmdir vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Fái eigendur Leiðhamra 46 byggingarleyfi í samræmi við hina kærðu breytingu á deiliskipulagi verði byggingarreiturinn liðlega 260 m² eða hátt í 60% stærri en viðmiðunarbyggingarreiturinn sé samkvæmt samþykktu deiliskipulagi fyrir svæðið. Þá hafi skipulagsfulltrúi í bréfi sínu, dags. 9. júní 2006, talið að fyrirspurn lóðarhafa Leiðhamra 46 væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag og að hugmyndin þarfnaðist í það minnsta breytinga. Hafi sú breyting sem lögð hafi verið til við skipulagsráð hinn 26. október 2006 verið óveruleg og hefði ekki átt að duga til þess að samþykkt yrði að breyta deiliskipulaginu með þeim hætti sem gert hafi verið.
Þegar deiliskipulag fyrir svæðið frá 1988 hafi verið samþykkt hafi verið haft í huga að um útsýnisstað væri að ræða og hafi húsin m.a. verið hönnuð með tilliti til þess. Þannig sé til að mynda gert ráð fyrir sérstökum útsýnisglugga í átt til Esjunnar, eyjanna og út á sundin. Í samþykktri breytingu sé t.d. gert ráð fyrir stórum útsýnisglugga á húsinu nr. 46 við Leiðhamra til að tryggja eigendum þess hámarksútsýni. Útsýni kæranda sé aftur á móti verulega skert og minnki það verulega frá norðurhlið hússins, einkum úr svefnherbergi og stofu.
Staðsetning húss kæranda, og þar með talið útsýnið sem staðsetningin hafi upp á að bjóða, sé metið eitt og sér á um kr. 10 milljónir við ákvörðun söluverðs. Fái kærandi með engu móti séð hvernig réttlætanlegt sé að fórna hagsmunum hans til hagsbóta fyrir eiganda hússins nr. 46 við Leiðhamra með þeim hætti sem raun beri vitni. Á allt þetta hafi verið bent áður en ekkert tillit hafi verið tekið til framlagðra ábendinga og tillagan verið samþykkt.
Verði ekki fallist á framangreint krefjist kærandi þess að breytingin verði engu að síður felld úr gildi þar sem í henni felist slík röskun á meginreglum þess deiliskipulags sem samþykkt hafi verið árið 1988 sem og á hagsmunum kæranda og annarra íbúa við götuna. Vísi kærandi til áðurgreindra röksemda máli sínu til stuðning.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg hafnar því alfarið að um verulega breytingu á deiliskipulagi sé að ræða sem kalli á nýtt deiliskipulag og þá heildarendurskoðun á skipulagi. Engin fordæmi séu fyrir því að á einbýlishúsalóðum sé deiliskipulag tekið til heildarendurskoðunar þó fram komi óskir einstakra lóðarhafa um breytingar. Matsatriði sé hverju sinni hvort breyting á deiliskipulagi teljist veruleg eða óveruleg og sé hin kærða deiliskipulagsbreyting í öllum skilningi minniháttar. Áhrif breytingarinnar séu lítil á deiliskipulagið í heild og grenndaráhrif hennar óveruleg. Breytingin varði einungis eina lóð og hafi áhrif á hagsmuni mjög fárra einstaklinga.
Mótmælt sé að framkomnar athugasemdir hafi að engu verið hafðar. Hámarkshæð hafi t.d. verið lækkuð úr 3,6 m í 3,4 m en einnig hafi verið dregið úr dýpt byggingarreits um 50 cm og þar með byggingarmagni um 6 m².
Einnig sé því hafnað að breytingin feli í sér þvílíka röskun á hagsmunum kæranda að það varði ógildingu hinnar samþykktu tillögu. Ljóst sé að útsýni muni skerðast eða breytast frá aðliggjandi húsum en sérstaklega sé minnt á að eigendur fasteigna í þéttbýli geta ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér útsýnisskerðingu, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.
Vert sé að benda á að áður hafi verið sólstofa á þessum stað, um 3,8 m að dýpt, sem hafi haft áhrif á hús kæranda. Dýpkun byggingar á þessum stað sé því um 1,4 m. Þá sé bent á að skjólveggir umhverfis hús kæranda hafi töluverð áhrif til útsýnisskerðingar en ekkert í gildandi skipulagi frá 1988 segi að aldrei megi breyta því með tilliti til útsýnis og sólar.
Séu fordæmi fyrir því að sambærilegar breytingar hafi verið heimilaðar, en árið 2004 hafi verið samþykkt breyting á deiliskipulagi fyrir sambærilegt hús að Leiðhömrum 22. Auk þess séu í borginni mörg fordæmi um breytingar á deiliskipulagi á einstökum lóðum í framhaldi af óskum eigenda og verði skipulagsyfirvöld að gæta jafnræðis gagnvart borgarbúum í þeim efnum.
Málsrök eiganda hússins að Leiðhömrum 46: Af hálfu eiganda hússins að Leiðhömrum 46 er bent á að áður en ráðist hafi verið í breytingar á húsinu hafi legið fyrir samþykki kæranda fyrir stækkun garðskálans og hafi eiganda hússins ekki verið kunnugt um breytta afstöðu fyrr en langt hafi verið liðið á hönnunarferli breytinganna. Kröfur kæranda séu þess eðlis að ekki sé unnt að koma til móts við þær nema með því að breyta viðbyggingunni í kjallara eða hætta við hana.
Bent sé á að samþykki kæranda hafi legið fyrir áður en eldri garðskálinn hafi verið rifinn og því mótmælt að ástand hans hafi verið lélegt. Fullyrðingum kæranda þess efnis að ekki hafi verið greint rétt frá áætlunum um breytingar hússins sé vísað á bug.
Stækkun hússins samkvæmt teikningum sem lagðar séu til grundvallar sé innan við 30 m² og fjarri lagi að vera um 83 m² eins og gefið sé í skyn í kæru.
Í kæru sé því m.a. haldið fram að breytingin sé stórfelld, veruleg og svo umfangsmikil að hún kalli á nýtt deiliskipulag ásamt því að fullyrt sé að við breytinguna verði byggingarreiturinn 60% stærri en viðmiðunarbyggingarreiturinn. Það sé von húseiganda að úrskurðarnefndin láti ekki blekkjast af stóryrðum og ýkjum heldur fari yfir staðreyndir og fyrirliggjandi teikningar. Það sé mat húseigandans að stækkun garðskálans samkvæmt fyrirliggjandi teikningum sé minniháttar og hægt sé að haga málum þannig að útsýni frá Leiðhömrum 48 skerðist óverulega, ef nokkuð.
Tekið sé undir með kæranda að haga hefði mátt málum þannig að útsýni skertist óverulega. Frá byrjun hafi eigandi hússins verið tilbúinn til að koma til móts við kröfur kæranda og hafi teikningum verið margbreytt samkvæmt ábendingum hans og hverfisarkitekts. Aftur á móti sé ekki unnt að koma til móts við þær kröfur að kærandi sjái yfir viðbygginguna þar sem hús kæranda sé nánast í sömu hæð og Leiðhamrar 46. Fullyrðing kæranda þess efnis að sjá hafi mátt yfir eldri garðskálann, sem hafi að mestu verið í fullri mannhæð, sé því augljóslega ósönn.
———–
Aðilar hafa gert ítarlegri grein fyrir rökum og sjónarmiðum sínum sem ekki verða rakin hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Vettvangur: Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi hinn 5. desember 2008.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 10. janúar 2007 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 46 við Leiðhamra í Reykjavík, þar sem m.a. er veitt heimild til að byggja við húsið.
Af hálfu kæranda er því haldið fram að hin kærða samþykkt sé þess eðlis að borgaryfirvöldum hafi verið óheimilt að fara með hana sem óverulega breytingu á deiliskipulagi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, heldur hafi borið að auglýsa hana svo sem um nýtt deiliskipulag væri að ræða, sbr. 1. mgr. 26. gr. laganna.
Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag frá árinu 1988 og kusu borgaryfirvöld að neyta heimildar í 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga og grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi vegna greindrar lóðar.
Samkvæmt deiliskipulagi er heimilaður grunnflötur húsa á svæðinu 190 m² auk kjallara þar sem landhalli leyfir. Aðalhæð hússins að Leiðhömrum 46 er um 211 m² að grunnfleti og var það því upphaflega byggt nokkru stærra en skipulag gerði ráð fyrir. Með hinni kærðu samþykkt er veitt heimild fyrir núverandi stærð hússins, auk 41 m² viðbyggingar við vesturhlið þess. Eftir þá breytingu yrði aðalhæð hússins um 252 m² eða um þriðjung umfram heimildir skipulags. Við mat á áhrifum þeirrar breytingar verður og að líta til þess að lóðin að Leiðhömrum 46 er 1.070 m² að stærð, staðsett innst í götu, og norðan og vestan hennar er óbyggt svæði og útsýni mikið. Suðvestan hennar er lóð kæranda en þaðan er einnig mikið útsýni. Af deiliskipulagi svæðisins má ráða að hús á þessum tveimur lóðum hafi verið staðsett með það fyrir augum að njóta mætti þaðan útsýnis til sjávar en með hinni umdeildu samþykkt mun útsýni kæranda skerðast að nokkru. Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið verður hin umrædda breyting ekki talin óveruleg og var því óheimilt, eins og þarna stóð á, að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi. Þess í stað bar borgaryfirvöldum að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins ef vilji stóð til þess að fallast á erindi eiganda eignarinnar nr. 46 við Leiðhamra. Verður hin kærða samþykkt því felld úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 10. janúar 2007 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 46 við Leiðhamra, Reykjavík.
_____________________________
Hjalti Steinþórsson
_______________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
