Ár 2008, þriðjudaginn 6. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.
Fyrir var tekið mál nr. 18/2008, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 14. febrúar 2008 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Urðarmóa 6, Selfossi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. mars 2008, er barst nefndinni hinn 28. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. M og S, lóðarhafa Urðarmóa 10 og A og B, lóðarhafa Urðarmóa 12, Selfossi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 14. febrúar 2008 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Urðarmóa 6 á Selfossi. Bæjarráð staðfesti þá ákvörðun hinn 21. sama mánaðar.
Kærendur krefjast þess að byggingarframkvæmdir á lóðinni að Urðarmóa 6 verði stöðvaðar þar til efnisúrskurður hafi verið kveðinn upp um lögmæti byggingarleyfisins. Þá er þess jafnframt krafist að leyfi sem samþykkt hafi verið til byggingar á umræddri lóð verði fellt úr gildi.
Úrskurðarnefndinni hefur borist greinargerð bæjarins og andmæli byggingarleyfishafa og telur málið nú nægilega upplýst til að taka það til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda.
Málavextir: Hinn 14. febrúar 2008 var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Árborgar umsókn lóðarhafa um leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Urðarmóa 6 og var hún samþykkt. Var fundargerðin staðfest á fundi bæjarráðs Árborgar hinn 21. febrúar s.á.
Hafa kærendur kært ákvörðun bæjaryfirvalda um byggingarleyfið eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að þeir eigi lóðir í næsta nágrenni og hafi því lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins. Hafi þeir tekið eftir því að framkvæmdir væru hafnar á lóðinni hinn 27. febrúar 2008 án þess að kynnt hafi verið fyrir þeim niðurstaða grenndarkynningar vegna breytinga á deiliskipulagi lóðarinnar eða þeir fengið svör við athugasemdum sínum.
Ljóst sé að kærendur hafi lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins en þær breytingar sem kynntar hafi verið á fyrirhuguðu húsi að Urðarmóa 6 hafi falið í sér verulegar breytingar á þakhalla frá gildandi deiliskipulagi auk þess sem heimiluð hafi verið bygging tveggja hæða húss á lóðinni sem sé í andstöðu við gildandi skipulagsskilmála sem geri ráð fyrir einbýlis- og raðhúsum á einni hæð. Muni slíkar framkvæmdir hafa áhrif á hagsmuni kærenda, m.a. útsýni þeirra.
Hafi byggingarleyfi verið veitt fyrir byggingu þess húss sem kynnt hafi verið með grenndarkynningu 13. desember 2007 sé ljóst að það sé í ósamræmi við deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Breytingar á deiliskipulagi, í samræmi við grenndarkynningu, hafi ekki hlotið fullnaðarafgreiðslu skv. 26. gr. sömu laga og hafi ekki tekið gildi. Hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag, en þakhalli hússins að Urðarmóa 6 sé 42° en ekki 14° til 25° eins og þar segi auk þess sem húsið sé tveggja hæða samkvæmt teikningum en ekki á einni hæð líkt og gert sé ráð fyrir í gildandi deiliskipulagi.
Þá telji kærendur nauðsynlegt að úrskurðarnefndin fjalli um breytingar á skipulagi þó þær hafi ekki tekið gildi og séu því ekki kæranlegar. Þá sé á það bent að með því að heimila einum lóðarhafa byggingu tveggja hæða húss í andstöðu við gildandi deiliskipulag sé farið á svig við reglur stjórnsýslulaga og stjórnsýsluréttar um samræmi og jafnræði borgaranna.
Málsrök Sveitarfélagins Árborgar: Sveitarfélagið krefst þess að kröfum kærenda verði vísað frá nefndinni þar sem þeir uppfylli ekki skilyrði 3. ml. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um aðild. Til vara er þess krafist að öllum kröfum kærenda verði hafnað.
Veitt hafi verið byggingarleyfi í kjölfar grenndarkynningar vegna breytinga á þakhalla fyrirhugaðrar byggingar á viðkomandi lóð. Skilningur kærenda sé rangur. Eingöngu sé verið að breyta leyfilegum þakhalla fyrirhugaðrar byggingar í 42° og að öðru leyti haldist deiliskipulagsskilmálar svæðisins óbreyttir. Áfram sé um að ræða einbýlishús á einni hæð í samræmi við upphaflegt deiliskipulag. Áréttað sé að umrædd bygging sé öll innan skilgreinds byggingarreits. Ennfremur að hámarkshæð fyrirhugaðrar byggingar sé rúmum einum metra lægri en heimilt sé skv. deiliskipulagsskilmálum auk þess sem vegghæð sé í fullu samræmi við þá.
Sé því ljóst að umrædd breyting á þakhalla hafi engin áhrif á fasteignir kærenda. Byggingin sé hvorki hækkuð né henni breytt á nokkurn þann hátt sem kunni að hafa áhrif á grenndarrétt þeirra. Breytingin komi ekki til með að valda auknu skuggavarpi eða draga úr útsýni frá fasteignum kærenda, eða á nokkurn annan hátt valda þeim óþægindum.
Því sé mótmælt að kærendur teljist hafa lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins. Það eitt að fyrirhuguð breyting hafi verið grenndarkynnt fyrir kærendum veiti þeim ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins. Af þessum sökum sé þess krafist að kröfum kærenda verði vísað frá nefndinni.
Fullyrðingum kærenda um að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag sé mótmælt en skýrt sé samkvæmt teikningum að um sé að ræða einbýlishús á einni hæð. Breytingar þær sem um sé að ræða varðandi umrædda lóð séu þess eðlis að deiliskipulagsbreyting hafi í raun verið óþörf og frávik frá upphaflegum deiliskipulagsskilmálum það lítið að umrætt byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag.
Upphaflegir deiliskipulagsskilmálar fyrir svæðið kveði á um að á lóðinni megi byggja einbýlishús ásamt sambyggðri bílageymslu. Vegghæð að götu skuli ekki fara yfir 3,40 m og hámarkshæð í mæni megi mest vera 7,00 m frá uppgefinni hæð á gólfplötu. Umrædd bygging uppfylli öll þessi skilyrði og í raun sé mesta hæð byggingarinnar 5,93 m eða rúmum einum metra lægri en heimilt sé skv. upphaflegum deiliskipulagsskilmálum.
Aukinn þakhalli eins og hér um ræði verði seint fellt undir atriði sem hægt verði að byggja á að nágrannar kunni að verða fyrir tjóni af. Aðeins sé um smávægilegt frávik að ræða. Hins vegar hafi sveitarfélagið ákveðið að óska umsagnar Skipulagsstofnunar vegna þessa ásamt því að auglýsa breytt deiliskipulag af því tilefni. Þetta hafi einungis verið gert til hægðarauka og í tilefni af framkomnum athugasemdum.
Ljóst sé að sveitarfélagið hafi tekið lögmæta ákvörðun um samþykkt byggingarleyfisins. Útgefið byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag, staðfest aðalskipulag og grenndarkynning tillögunnar uppfylli öll skilyrði skipulags- og byggingarlaga.
Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi mótmælir framkomnum kröfum kærenda. Bendir hann m.a. á að íbúar lóða er liggi að húsi byggingarleyfishafa, þ.e. að Urðarmóa 2, 4 og 8, hafi samþykkt breytinguna og hljóti það að vega mest. Teikningar að húsinu hafi verið gerðar í Kanada og hafi íslenskur arkitekt verið fenginn til að laga þær að íslenskum aðstæðum. Hafi hann t.d. sagt að húsið væri tveggja hæða sem sé algjörlega rangt. Eins og fram komi á samþykktum teikningum sé geymslupallur yfir bílskúr einungis 14,6 m² að stærð og aðeins manngengur að hluta til. Hann sé hugsaður sem geymslupallur en ekki sem íbúðarrými. Hvað varði glugga fyrir ofan bílskúr þá séu engin ákvæði um það í deiliskipulaginu hvar gluggar megi vera staðsettir. Eins og fram komi á samþykktum teikningum nái pallurinn ekki að umræddum glugga þannig að ekki verði unnt að standa við hann.
Ekki sé verið að skyggja á útsýni íbúa Urðarmóa 10 og 12 frekar en nærliggjandi hús geri en hús hans sé rúmum metra undir leyfilegri hámarkshæð. Eigendur að Urðarmóa 12 séu það langt frá lóð byggingarleyfishafa og önnur hús samliggjandi þeim að spyrja megi hvort réttmætt hafi verið að grenndarkynna þeim tillöguna. Óhæft sé að þeir geti komið með sömu aðfinnslur og eigendur að Urðarmóa 10. Jafnframt sé bent á að lóðirnar að Urðarmói 10 og 12 liggi ekki að lóð byggingarleyfishafa og hafi eigendur þeirra enga lögvarða hagsmuni í máli þessu.
Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu og hefur úrskurðarnefndin haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Niðurstaða: Í máli þessu er þess krafist að kröfum kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem þeir eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta af úrlausn málsins. Verður að fallast á að sú breyting á þakhalla fyrirhugaðs húss að Urðarmóa 6, sem leyfð var og fól í sér frávik frá gildandi skipulagi, breyti talsvert útliti hússins frá því sem kærendur máttu búast við samkvæmt gildandi skipulagi. Virðist það og hafa verið mat sveitarstjórnar að breytingin varðaði hagsmuni kærenda, enda var hún kynnt þeim með formlegri grenndarkynningu. Eiga kærendur að mati úrskurðarnefndarinnar lögvarða hagmuni tengda hinni umdeildu ákvörðun þótt ekki verði talið að grenndaráhrif byggingarinnar hafi stórfellda röskun í för með sér á hagsmunum þeirra. Verður kröfum um frávísun málsins því hafnað.
Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er óheimilt að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem falla undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar. Er í 2. mgr. 43. gr. kveðið á um að framkvæmdir samkvæmt 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.
Eins og að framan er rakið veitti skipulags- og byggingarnefnd Sveitarfélagsins Árborgar umdeilt byggingarleyfi hinn 14. febrúar 2008 og staðfesti bæjarráð fundargerð nefndarinnar á fundi sínum hinn 21. sama mánaðar. Jafnframt liggur fyrir að málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 23. apríl 2008 og eftirfarandi m.a. bókað: „Við afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á byggingarleyfis umsókn lóðareiganda að Urðarmóa 6, var samþykkt byggingarleyfi í kjölfar grenndarkynningar, án þess að deiliskipulagi hafi áður verið breytt svo sem mælt er fyrir um í 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þess vegna má færa rök fyrir því að byggingarleyfið sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Er því nauðsynlegt að samþykkja meðfylgjandi greinargerð að breyttu deiliskipulagi, þar sem heimilað er að þakhalli á lóðinni að Urðarmóa 6, verði 42°.“
Ekki er um það deilt að þakhalli samkvæmt gildandi deiliskipulagi megi vera á bilinu 14° til 25° og er ljóst að leyfi til byggingar húss með 42° þakhalla fór í bága við gildandi deiliskipulag er hin kærða ákvörðun var tekin. Var því ekki gætt lagaskilyrða 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga við útgáfu leyfisins og verður það því fellt úr gildi.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Sveitarfélagsins Árborgar frá 14. febrúar 2008, sem staðfest var í bæjarráði 21. febrúar 2008, um að heimila byggingu einbýlishúss á lóðinni nr. 6 við Urðarmóa á Selfossi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ _________________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir Þorsteinn Þorsteinsson
