Ár 2007, fimmtudaginn 30. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 43/2005, kæra eiganda fasteignarinnar að Kirkjustétt 36, Reykjavík, á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 1. mars 2005, um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á gluggum, klæðningu útveggja og þaks raðhúsanna að Kirkjustétt 36-40 og breytingu á innra skipulagi húsanna að Kirkjustétt 38 og 40.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með símbréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. maí 2005, kærir J, eigandi fasteignarinnar að Kirkjustétt 36 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 1. mars 2005, að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á gluggum, klæðningu útveggja og þaks raðhúsanna að Kirkjustétt 36-40 og breytingu á innra skipulagi húsanna að Kirkjustétt 38 og 40. Borgarráð staðfesti ákvörðunina hinn 19. maí 2005. Verður að skilja erindi kæranda svo að hann geri þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málsatvik og rök: Af fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að kærandi, ásamt þáverandi eiginkonu sinni, hafi eignast raðhúsið að Kirkjustétt 36 með kaupsamningi, dags. 2. september 2002, en fyrr á því ári hafði farið fram fokheldisúttekt á húsnæðinu. Húsnæðinu átti að skila fullfrágengnu að utan en rúmlega fokheldu að innan og átti afhendingardagur að vera hinn 15. september 2002 en frágangi átti að vera lokið vorið 2003. Deilur komu upp milli kæranda og verktakans sem byggði og seldi umrædda fasteign vegna meintra galla á hinni seldu eign og frávika varðandi frágang fasteignarinnar frá skilalýsingu og samþykktum teikningum húss og lóðar. Eigandi byggingarfyrirtækisins og byggingarstjóri raðhúsanna er eigandi raðhússins að Kirkjustétt 40.
Í júní 2003 var dómkvaddur matsmaður til þess að meta meinta galla á fasteigninni að Kirkjustétt 36. Kærandi mun hafa kvartað við byggingarfulltrúa vegna galla og vanefnda byggingaraðila hússins og var framkvæmd stöðuúttekt á raðhúsunum að Kirkjustétt 36-40 í júnímánuði árið 2004. Í kjölfar hennar var byggingaraðila gert að sækja um byggingarleyfi fyrir breytingum frá samþykktum teikningum sem gerðar höfðu verið á byggingartíma raðhúsanna. Var sótt um þær breytingar ásamt færslu sorpgeymslna á lóð og gerð garðtækjaskúrs og skjólveggja milli raðhúsanna í ágústmánuði 2004 að undangenginni kynningu á umsókninni fyrir eigendum raðhússins að Kirkjustétt 36 sem lögðust gegn henni. Veitti byggingarfulltrúi leyfi fyrir þegar gerðum breytingum hinn 1. mars 2005 og hefur kærandi skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og fyrr greinir.
Aflað hefur verið gagna í málinu sem leiða í ljós að kærandi gerði samkomulag við ábyrgðartryggjanda byggingarstjóra við byggingu raðhúss hans um bætur að fjárhæð kr. 3.613.146,- í desember 2005 vegna annmarka á hinni seldu eign. Þá var með dómi héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-243/2006, uppkveðnum 29. desember 2006, fyrrum eiginkonu kæranda tildæmdar bætur að fjárhæð kr. 1.816.091,- vegna galla og vanefnda seljanda gagnvart kaupendum fasteignarinnar að Kirkjustétt 36.
Kærandi hefur ekki rökstutt kæru sína en gögn málsins bera með sér að hann telji hið kærða byggingarleyfi ólögmætt, þar sem nauðsynlegt samþykki sameigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum hafi ekki legið fyrir þegar umdeildar breytingar hafi verið samþykktar. Eigandi Kirkjustéttar 40 sem annast hafi byggingu raðhúsanna verði að teljast vanhæfur við ákvarðanatöku í því efni.
Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð krafa um frávísun málsins, enda sé kæran án kröfugerðar og alls rökstuðnings. Til vara sé þess krafist að hið kærða byggingarleyfi standi óraskað. Þær breytingar, er varði sameign umræddra raðhúsa, séu óverulegar og þurfi því aðeins samþykki 2/3 hluta sameigenda fyrir þeim. Breytingarnar séu í samræmi við gildandi byggingarreglugerð og ósannað sé að kæranda hafi verið ókunnugt um þær við afhendingu hússins. Breytingar á innra fyrirkomulagi húsanna að Kirkjustétt 38 og 40 séu ekki háðar samþykki kæranda.
Niðurstaða: Eins og frá hefur verið greint var gert samkomulag við ábyrgðartryggjanda byggingarstjóra fasteignarinnar að Kirkjustétt 36 um greiðslu bóta vegna galla á umræddri fasteign, sem fallist var á að væru á ábyrgð hans. Samkvæmt 4. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ber byggingarstjóri ábyrgð á að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Þá hefur fallið dómur þar sem meðal annars voru tildæmdar bætur vegna galla á umræddri eign er seljandi var talinn bera ábyrgð á.
Með greindu samkomulagi og dómi, sem kærandi átti aðild að, verður ekki annað ráðið en að ágreiningsefni, er vörðuðu frávik við frágang fasteignarinnar frá upphaflega samþykktum teikningum, hafi endanlega verið til lykta leidd gagnvart kæranda. Verður því ekki talið að kærandi eigi nú lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti hins kærða byggingarleyfis, sem einungis fól í sér samþykki á fyrrgreindum frávikum er orðið höfðu á byggingartíma hússins.
Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður kærumáli þessu vísað frá sökum aðildarskorts.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
