Ár 2006, fimmtudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 22/2005, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. febrúar 2005 um deiliskipulag Holtsgötureits.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. mars 2005, sem barst nefndinni sama dag, kærir Þorsteinn Einarsson hrl., f.h. H, Holtsgötu 5, Reykjavík, ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. febrúar 2005 um deiliskipulag svokallaðs Holtsgötureits, staðgreinireits 1.134.6. Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 17. febrúar 2005. Hinn 17. mars 2005 barst úrskurðarnefndinni einnig bréf Þorsteins Einarssonar hrl., f.h. Listakots, Holtsgötu 7, Reykjavík þar sem kærð var fyrrgreind deiliskipulagsákvörðun. Hagsmunir kærenda fara saman og ákvað úrskurðarnefndin því að sameina síðara kærumálið hinu fyrra og er númer þess 22/2005.
Krefjast kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.
Málavextir: Hin kærða deiliskipulagsákvörðun tekur til svæðis er markast af Holtsgötu, Bræðraborgarstíg, Sólvallagötu og Vesturvallagötu og felur m.a. í sér að heimilt verður að byggja á óbyggðum lóðum á svæðinu ásamt því að byggja við nokkur hús sem þar eru fyrir. Samkvæmt deiliskipulaginu er nýtingarhlutfall óbyggðra lóða að hámarki 1,5. Eitt bílastæði er fyrir hverja 50 m² í viðbótarbyggingarmagni atvinnuhúsnæðis og eitt stæði fyrir hverja íbúð. Lóðir á horni Bræðraborgarstígs og Holtsgötu eru sameinaðar og heimilt að byggja á lóðinni þriggja hæða hús með risi og neðanjarðarbílgeymslu með aðkomu frá Bræðraborgarstíg.
Aðdragandi hinnar kærðu ákvörðunar var sá að eigandi lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsögu og 32A við Bræðraborgarstíg lagði fram fyrirspurn til borgaryfirvalda um uppbyggingu á lóðunum, en ekki var til deiliskipulag á svæðinu. Þar sem ljóst þótti að byggingar á fyrrnefndum lóðum myndu hafa talsverð áhrif var ákveðið að deiliskipuleggja svokallaðan Holtsgötureit eða svæði er markast af Holtsgötu, Bræðraborgarstíg, Sólvallagötu og Vesturvallagötu. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. maí 2004 var samþykkt forsögn skipulagsfulltrúa, dags. í apríl 2004, að deiliskipulagi reitsins og í kjölfarið var hagsmunaaðilum á svæðinu sent bréf þar sem þeim var tilkynnt að ákveðið hefði verið að hefja vinnu að deiliskipulagi og þeim boðið að koma á framfæri ábendingum og athugasemdum. Fimm erindi bárust. Hinn 25. ágúst 2004 var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar tillaga að deiliskipulagi reitsins ásamt forsögn og þeim ábendingum sem bárust við kynningu auk samantektar skipulagsfulltrúa um ábendingarnar. Á fundinum var samþykkt að kynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum á svæðinu. Hinn 17. nóvember 2004 var tillagan lögð fram að nýju á fundi skipulags- og byggingarnefndar auk þeirra athugasemda, samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdir og fundargerð kynningarfundar með íbúum frá 12. október 2004. Skipulags- og byggingarnefnd samþykkti að auglýsa tillöguna með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsfulltrúa auk þess sem lóðarhöfum að Holtsgötu 1 og 3 og Bræðraborgarstíg 32A og B var gert að fullnægja bílastæðaþörf fyrirhugaðra nýbygginga innan lóðarinnar. Borgarráð samþykkti hinn 25. nóvember 2004 bókun skipulags- og byggingarnefndar varðandi auglýsingu deiliskipulagstillögunnar. Hinn 26. janúar 2005 var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs að lokinni auglýsingu, sem stóð til 14. janúar 2005. Sendu nokkrir aðilar inn athugasemdir, þar með taldir kærendur. Á fundinum var einnig lögð fram samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 20. janúar 2005. Voru athugasemdirnar kynntar auk þess sem skipulagsráð samþykkti að boða til fundar með hagsmunaaðilum. Kynningarfundur var haldinn með íbúum hinn 3. febrúar 2005. Hinn 9. febrúar 2005 samþykkti skipulagsráð á fundi sínum að auglýsa tillögu að deiliskipulagi með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsfulltrúa og samþykkti borgarráð afgreiðsluna hinn 17. febrúar 2005. Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 22. apríl 2005.
Kærendur hafa skotið framangreindri ákvörðun skipulagsráðs til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur byggja á því að hin kærða ákvörðun um deiliskipulag Holtsgötureits og öll málsmeðferð borgaryfirvalda vegna þeirrar samþykktar hafi verið ólögmæt og því beri að ógilda hana.
Af hálfu kærenda er bent á að annar þeirra sé eigandi Holtsgötu 5 og hinn eigandi Holtsgötu 7 og séu fasteignirnar innan umrædds deiliskipulagsreits. Kærendur hafi mikla hagsmuni af því að hið kærða deiliskipulag verði fellt úr gildi, enda sé heimilt samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi að byggja þriggja hæða hús á óbyggðri lóð nr. 3 við Holtsgötu, en sú lóð liggi að Holtsgötu nr. 5. Samkvæmt deiliskipulaginu sé heimilt að byggja hús á lóð nr. 5. Kærendur telji augljóst að deiliskipulagið muni valda þeim, sem eigendum Holtsgötu 5 og íbúum þar og eigendum Holtsgötu 7, miklum óþægindum og jafnframt miklu fjárhagstjóni. Augljóst sé að fyrirhuguð þriggja hæða bygging á lóð nr. 3 muni varpa skugga á lóðir kærenda. Húsið að Holtsgötu 5 hafi verið byggt fyrir um 100 árum og óvíst sé að það þoli rask það er augljóslega fylgi fyrirhuguðum framkvæmdum á lóð nr. 3. Þá muni útsýni skerðast mjög ef fyrirhuguð bygging verði reist.
Þá er vísað til þess að annar kærenda nýti fasteign sína undir rekstur leikskóla og sé rekstraröryggi skólans stefnt í hættu aukist umferð í hverfinu til muna.
Kærendur telja augljóst að hið kærða deiliskipulag rýri verðmæti eigna þeirra og brjóti því gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga laga nr. 73/1997 og 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944.
Þá bendir eigandi Holtsgötu 5 á að upphaflega hafi tillögur að deiliskipulagi reitsins gert ráð fyrir að ekki yrði heimilað að byggja hús að Holtsgötu 3 nema hús nr. 5 við Holtsgötu yrði um leið rifið eða eigandi þess húss samþykkti byggingu á lóð nr. 3. Sú tillaga hafi verið lögum samkvæmt enda beri yfirvöldum að gæta hófs í ákvörðunum sínum. Yfirvöldum hafi borið að halda sig við fyrri tillögu að deiliskipulagi og ekki heimila byggingu húss á lóð nr. 3 fyrr en hús á lóð nr. 5 yrði rifið eða eigandi þess húss samþykkt byggingu á lóð nr. 3. Fyrri tillaga hafi þjónað lögvörðum hagsmunum og varið eignarrétt og friðhelgi. Hagsmunir og réttindi kærenda sem íbúa og eigenda Holtsgötu 5 og 7, gangi framar fjárhagslegum hagsmunum þess sem keypt hafi lóð nr. 3 við Holtsgötu. Kærendur telji ómálefnaleg sjónarmið hafa ráðið hinu kærða deiliskipulagi, enda gangi augljóslega fyrir fjárhagslegir hagsmunir eiganda lóðar nr. 3 við Holtsgötu. Kærendur telji hið kærða skipulag m.a. brjóta gegn ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993, svo sem reglu laganna um meðalhóf o.fl.
Þá telja kærendur að við samþykkt deiliskipulagsins hafi ekki verið gætt jafnræðis varðandi nýtingarhlutfall lóða á reitnum. Bent sé á að nýtingarhlutfall á lóðum nr. 1 og 3 við Holtsgötu sé 1,5 og að nýtingarhlutfall á öðrum lóðum við Vesturvallagötu, Sólvallagötu og Bræðraborgarstíg sé allt að 2,59. Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé nýtingarhlutfall á lóðum kærenda 0,78 og 0,38, enda þótt þær lóðir beri augljóslega hærra nýtingarhlutfall, m.a. ef tekið sé mið af öðrum lóðum á reitnum. Kærendur telja að ekki standist að ákveða nýtingarhlutfall á lóðum þeirra aðeins 0,78 og 0,38 á meðan nýtingarhlutfall á lóðum allt í kring sé miklu hærra. Jafnræðis hafi því ekki verið gætt við setningu skipulagsins og virðist að með hinu kærða skipulagi séu yfirvöld að þjóna sérstökum hagsmunum einstakra lóðarhafa. Ómálefnaleg rök hafi ráðið ákvörðun um nýtingarhlutfall á lóðum á reitnum og m.a. vegna þeirra lögbrota beri að fella hið kærða skipulag úr gildi.
Kærendur telja að hið kærða skipulag brjóti gegn ákvæðum stjórnarskrár nr. 33/1944 um friðhelgi eignarréttar o.fl., ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, ákvæðum reglugerðar nr. 400/1998 og ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993, einkum 10. gr., 11. gr., 12. gr. og 13. gr. þeirra laga.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að fullyrðing kærenda þess efnis að öll málsmeðferð borgaryfirvalda vegna samþykktar hins kærða deiliskipulags hafi verið ólögmæt sé með öllu órökstudd. Ljóst sé að meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi að öllu leyti verið í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga. Bent sé á að allir hagsmunaaðilar á reitnum hafi fengið senda tilkynningu um að deiliskipulagsgerð væri í vændum, auk þess sem viðhöfð hafi verið sérstök hagsmunaaðilakynning á tillögunni sjálfri áður en hún hafi verið auglýst á lögformlegan hátt. Þar að auki hafi verið boðað til tveggja kynningarfunda með íbúum um tillöguna meðan á ferlinu hafi staðið. Sé þessari málsástæðu því vísað á bug sem ósannri og órökstuddri.
Í deiliskipulagi Holtsgötureits sé miðað við að lóðirnar að Holtsgötu 1 og 3 ásamt Bræðraborgarstíg 32A verði sameinaðar. Byggingarreitur þess lóðarhluta sem nú sé Holtsgata 3 sé því að öllu leyti miðaður við að samfelld byggð verði frá húsi að Holtsgötu 1 að Holtsgötu 5. Möguleiki sé á því að tengja bygginguna við lóðina að Holtsgötu 5, með því að rífa núverandi hús. Ef sú yrði ekki raunin sé lóðarhöfum að Holtsgötu 3 óheimilt að nýta byggingarreit þrjá metra frá lóðamörkum nema með samþykki eiganda Holtsgötu 5. Sé þetta gert með hagsmuni eiganda Holtsgötu 5 að leiðarljósi. Einnig sé bent á að húsið að Holtsgötu 5 standi fast að lóðarmörkum Holtsgötu 3.
Varðandi fullyrðingar kærenda um skuggavarp nýbygginga á lóðir þeirra sé því til að svara að þar sem gert sé ráð fyrir randbyggð á nýbyggingarlóðunum sé skuggavarpi inn á nágrannalóðir haldið í algeru lágmarki og óvíst að nokkuð verði. Byggingar við Bræðraborgarstíg varpi að mestu leyti skugga á lóðina nr. 5 við Holtsgötu og nýbyggingin Holtsgötumegin nái ekki að varpa skugga inn á lóðina, m.a. vegna þess að hún sé dregin þrjá metra frá lóðamörkum. Breytingar á skuggavarpi séu því langt innan þeirra marka sem við megi búast þegar uppbygging eigi sér stað í þéttri borgarbyggð.
Í deiliskipulagi séu veittar heimildir til uppbyggingar sem séu í samræmi við stefnumörkun borgaryfirvalda sem birtist m.a. í aðalskipulagi sveitarfélagsins. Í forsögn skipulagsfulltrúa, dags. í maí 2004, sé nánar farið út í hvaða sjónarmið skuli ráða við þéttingu byggðar á sambærilegum reitum. Í því samhengi beri að skoða að framkvæmdaraðilum beri að uppfylla ákveðin skilyrði þegar farið verði af stað við uppbyggingu svo ekki hljótist tjón af. Það sé hlutverk byggingarfulltrúa að ganga úr skugga um að framkvæmdaraðilar uppfylli öryggisskilyrði og að ekki hljótist tjón af fyrir nágranna þeirra lóða sem uppbygging fari fram á. Ekki sé tekin afstaða til slíks í ákvæðum deiliskipulags og þaðan af síður settar neinar þær hömlur á ráðstöfunarrétt eigenda óbyggðra og/eða illa nýttra lóða að ekki sé heimil eðlileg uppbygging vegna þess að framkvæmdir geti mögulega valdið raski. Óumflýjanlegt sé að byggingarframkvæmdir valdi einhverju raski í umhverfi sínu en framkvæmdaraðila og byggingarfulltrúa beri skylda til að sjá til þess að það sé innan þeirra marka sem búast megi við í borgarumhverfi. Ef svo óheppilega vilji til að tjón verði, þrátt fyrir allar öryggisreglur sem settar séu og beri að uppfylla, þá beri framkvæmdaraðili að sjálfsögðu ábyrgð á því gagnvart tjónþola í samræmi við almennar reglur skaðabótaréttar.
Ekki sé alveg ljóst á hverju sé byggt þegar þeirri fullyrðingu kærenda sé slegið fram að deiliskipulagið muni skerða útsýni þeirra. Lóðirnar nr. 1 og 3 við Holtsgötu hafi að vísu staðið óbyggðar að miklu leyti, en útsýni kærenda hafi engu að síður takmarkast af háum girðingum, gróðri og þeim byggingum sem fyrir hafi verið. Sé því hafnað að um sé að ræða nokkra útsýnisskerðingu sem áhrif geti haft á gildi deiliskipulagsins og má enn minna á að aðilar í þéttri borgarbyggð geti ekki búist við því að óbyggðar lóðir nálægt þeim verði óbyggðar um aldur og ævi. Að sama skapi sé minnt á að réttur íbúa til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög.
Sú málsástæða kærenda að umþrætt deiliskipulag muni rýra verðmæti eigna kærenda og brjóti gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 72. gr. stjórnarskrárinnar sé að sama skapi þeim annmörkum háð að vera það óljós að ekki sé unnt að svara henni á sannfærandi hátt. Þeirri fullyrðingu að skipulagið brjóti gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga sé mótmælt sem ósannaðri og órökstuddri. Því sé haldið fram af hálfu Reykjavíkurborg að málsmeðferð öll og vinnsla deiliskipulagsins hafi verið sérstaklega vönduð og samráð haft við íbúa langt umfram það sem boðið sé í skipulags- og byggingarlögum. Sé það yfirlýst stefnumið Reykjavíkurborgar að hafa uppi slíkt samráð við íbúa. Að því er varði meinta rýrnun á verðmæti eign kærenda sé bent á að ekki sé gerð nein tilraun til að renna stoðum undir þá fullyrðingu. Því sé þvert á móti haldið fram af hálfu Reykjavíkurborg að með samþykkt deiliskipulagsins hafi orðið töluverð verðmætaaukning á lóðinni nr. 5 við Holtsgötu, m.a. með auknum byggingarrétti þar sem heimilt sé að rífa núverandi hús og byggja nýtt innan byggingarreits að hámarki þrjár hæðir, kjallara og ris. Þessar heimildir hafi verið veittar í samræmi við óskir kæranda um aukna nýtingu á lóð sinni. Þar að auki sé einnig hægt að halda því fram að tilkoma nýrra bygginga á reitinn muni geta stuðlað að verðmætaaukningu nærliggjandi fasteigna í ljósi þess að umhverfið hafi verið tiltölulega óaðlaðandi áður, enda órækt mikil á lóðunum auk illa farinna skúra. Einnig sé þó ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður eigi sá, sem sýnt geti fram á tjón af þessum sökum, rétt á bótum úr borgarsjóði eða að hann leysi fasteignina til sín. Geti þessi málsástæða því ekki leitt til þess að deiliskipulag Holtsgötureits teljist ógildanlegt.
Eðli málins samkvæmt taki tillögur að deiliskipulagi ýmsum breytingum í meðferð, enda geri skipulags- og byggingarlög beinlínis ráð fyrir því að svo verði. Ákvæði laganna um samráð við íbúa, kynningar og auglýsingar á tillögum væru markleysa ef ekki væri unnt að taka tillit til athugasemda og ábendinga sem fram komi við lögbundna meðferð. Í upphaflegri tillögu að deiliskipulagi Holtsgötureits, hafi verið gert ráð fyrir því að ekki yrði heimilað að byggja á lóð nr. 3 nema að eigandi Holtsgötu 5 myndi samþykkja slíka byggingu eða húsið rifið. Á þeim tíma sem sú tillaga hafi verið sett fram hafi lóðarhafar hinnar sameiginlegu lóðar jafnvel gert ráð fyrir að húsið að Holtsgötu 5 yrði keypt og að nýbyggingin myndi ná inn á þá lóð auk þess sem gert hafi verið ráð fyrir því að innkeyrsla í bílakjallara yrði á núverandi lóðamörkum Holtsgötu 3 og 5. Horfið hafi verið frá þessum áformum og byggingarreitur vegna hinnar umdeildu nýbyggingar endurskoðaður með tilliti til þess að húsið að Holtsgötu 5 myndi standa áfram. Í samþykktu deiliskipulagi sé uppbygging innan byggingarreits á lóð Holtsgötu 3 innan þriggja metra frá lóðamörkum að Holtsgötu 5, háð samþykki eiganda þeirrar eignar.
Ekki verði gerð sérstök tilraun til að svara þeirri málsástæðu kærenda að ómálefnaleg sjónarmið hafi ráðið deiliskipulagsgerð og að hið samþykkta deiliskipulag brjóti gegn ákvæðum stjórnsýslulaga, svo sem meðalhófsreglu laganna. Málsástæðunni sé mótmælt sem órökstuddri og ósannaðri. Því sé einnig haldið fram að jafnræðis hafi ekki verið gætt varðandi nýtingarhlutfall lóða á reitnum þar sem nýtingarhlutfall sé allt frá 0,78 upp í 2,59. Í forsögn komi fram að meðalnýting á reitnum sé 0,83 en nýting einstakra lóða sé mjög mismunandi allt frá 0,3 að 2,81. Á fimm lóðum sé nýting hærri en 1,5 en á öðrum lóðum hafi verið lagt til að nýtingarhlutfall mætti vera allt að 1,5 eftir aðstæðum. Aðstæður á lóðum innan reitsins séu mismunandi og nýtingarhlutfall sé bara eitt þeirra atriða sem notað sé til að stýra og takmarka byggingarheimildir innan lóða. Á þeim lóðum þar sem veittar séu heimildir til viðbygginga og/eða til að rífa núverandi hús og byggja nýtt sé kveðið á um mismunandi hátt nýtingarhlutfall, sem endurspeglist af stærð þess byggingarreits sem lóðin sé talin þola með vísan til legu hennar gagnvart eldri byggð og annarra atriða sem máli skipti. Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar deiliskipulagt sé í þröngri og gamalli byggð. Slíkt sé fásinna og ekki í takt við stefnumörkun í forsögn skipulagsins að heimila jafnmikla uppbyggingu á öllum lóðum og sé nú þegar á lóðinni að Holtsgötu 13 og Vesturvallagötu 1 en þar sé nýtingarhlutfall 2,81 og teljist lóðirnar fullbyggðar. Ætíð þurfi að meta hverja lóð fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið og sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða mismunandi nýtingarhlutfall á lóðum innan reitsins.
Að lokum sé bent á að gert hafi verið ráð fyrir því í upphaflegri tillögu að innkeyrsla í bílgeymslu yrði frá Holtsgötu, en horfið var frá því, m.a. með vísan til athugasemda eiganda að Holtsgötu 7, þar sem rekinn sé leikskóli. Innkeyrsla í bílgeymslu sé nú frá Bræðraborgarstíg.
Athugasemdir eiganda Holtsgötu 5 vegna málsraka Reykjavíkurborgar: Úrskurðarnefndinni bárust athugasemdir frá eiganda Holtsgötu 5 vegna málsraka Reykjavíkurborgar. Áréttar hann að málsmeðferð Reykjavíkurborgar hafi verið ólögmæt og að ógilda beri hið kærða skipulag af þeim sökum. Vísað sé til þess að í upphaflegri tillögu að deiliskipulagi Holtsgötureits hafi verið gert ráð fyrir að ekki yrði heimilað að byggja á lóð nr. 3 við Holtsgötu nema eigandi Holtsgötu 5 myndi samþykkja slíka byggingu eða hús hans rifið. Með öðrum orðum þá hafi upphafleg tillaga Reykjavíkurborgar tekið tillit til lögvarinna hagsmuna kæranda, sem eiganda Holtsgötu 5. Vegna andmæla eiganda lóða nr. 1 og 3 við Holtsgötu hafi Reykjavíkurborg fallið frá fyrri tillögu. Hagsmunir þess aðila, sem keypt hafði lóðir nr. 1 og 3 við Holtsgötu, í því skyni að byggja þar hús í hagnaðarskyni, hafi ráðið þeirri niðurstöðu Reykjavíkurborgar. Hafi borgin tekið um það ákvörðun að þóknast þeim fjárhagslegu hagsmunum á kostnað hagsmuna kæranda, sem Reykjavíkurborg hafði þó áður ákveðið að standa vörð um. Bent sé sérstaklega á eftirfarandi í greinargerð Reykjavíkurborgar til úrskurðarnefndarinnar vegna kærumáls þessa: ,,Á þeim tíma sem sú tillaga var sett fram gerðu lóðarhafar hinnar sameiginlegu lóðar jafnvel ráð fyrir því að húsið að Holtsgötu 5 yrði keypt og að nýbyggingin myndi ná inn á þá lóð auk þess sem gert var ráð fyrir því að innkeyrsla í bílakjallara stæði á núverandi lóðamörkum Holtsgötu 3 og 5. Horfið var frá þessum áformum og byggingarreitur hinnar umdeildu nýbyggingu var endurskoðaður með tilliti til þess að húsið að Holtsgötu 5 myndi standa.“ Með fyrrgreindum orðum viðurkenni Reykjavíkurborg að ómálefnaleg sjónarmið hafi ráðið ákvörðun um að falla frá fyrri tillögu um að samþykki eiganda Holtsgötu 5 þyrfti fyrir byggingu húss að Holtsgötu 3, enda viðurkenni Reykjavíkurborg í fyrrgreindri greinargerð að upphafleg tillaga að deiliskipulagi hafi tekið mið af ráðagerðum eiganda Holtsgötu 1 og 3 um framkvæmdir á þeim lóðum og jafnvel á lóðinni nr. 5. Sé athyglisvert að Reykjavíkurborg skuli nú upplýsa að fyrri tillaga að skipulagi hafi m.a. byggt á þeirri forsendu að byggingarfyrirtæki fengi að kaupa fasteignina að Holtsgötu 5. Með skipulaginu hafi Reykjavíkurborg gengið erinda byggingarfyrirtækis sem keypt hafi lóðir nr. 1 og 3 við Holtsgötu og hafi sú skipulagsákvörðun byggst á ómálefnalegum sjónarmiðum. Málsmeðferðin hafi því verið ólögmæt og beri að fallast á kröfur kærenda í málinu.
Þá sé áréttað að hið kærða skipulag brjóti gegn ákvæði 72. gr. stjórnarskrár um vernd eignarréttar. Almenningsþörf hafi ekki krafist þess að breytt yrði frá upphaflegri tillögu er gert hafi ráð fyrir að aflað yrði samþykkis eiganda Holtsgötu 5 fyrir byggingu húss á lóð nr. 3 við Holtsgötu, enda geti sérstakar óskir byggingaraðilans, er keypt hafi lóðir nr. 1 og 3 við Holtsgötu, ekki talist almenningsþörf í skilningi ákvæðisins. Hagsmunir eiganda Holtsgötu 5 og eignarréttur gangi framar sérstökum hagsmunum þess aðila sem keypt hafi lóðir nr. 1 og 3 við Holtsgötu í því skyni að hagnast á byggingarframkvæmdum á þeim lóðum.
Að lokum er bent á að skuggavarp vegna byggingar húss á lóð nr. 3 við Holtsgötu sé fjarri því að vera innan þeirra marka sem búast hafi mátt við. Þvert á móti hafi ekki mátt búast við slíku skuggavarpi og útsýnisskerðingu, ekki síst í ljósi þess að Reykjavíkurborg hafði áður ákveðið að standa vörð um hagsmuni eiganda Holtsgötu 5.
Viðbótarsjónarmið Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er áréttað að við upphaf deiliskipulagsgerðar sé útbúin forsögn skipulagsfulltrúa þar sem settur sé fram rammi um fyrirhugaða deiliskipulagsgerð. Að því loknu sé forsögnin kynnt hagsmunaaðilum með bréfi og kallað eftir tillögum, hugmyndum og ábendingum lóðarhafa, m.a. um uppbyggingu á viðkomandi svæði. Í kjölfarið vinni skipulagsráðgjafar tillögu að deiliskipulagi með hliðsjón af óskum og ábendingum lóðarhafa innan ramma skipulagsforsagnar. Það sé því ekki hægt að halda því fram að það séu ómálefnaleg sjónarmið að hafa óskir lóðarhafa, þótt byggingaverktaki sé, að leiðarljósi þegar deiliskipulag sé unnið, sérstaklega þegar haft sé í huga að óskað sé eftir þeim frá öllum lóðarhöfum. Að sjálfsögðu sé tillaga að deiliskipulagi unnin með hliðsjón af óskum lóðarhafa. Reykjavíkurborg hafi aldrei haldið öðru fram, enda væri það andstætt meginreglum skipulags- og byggingarlaga og stefnumörkun Reykjavíkurborgar um virkt samráð við íbúa í skipulagsmálum. Bent sé á að erindi eiganda Holtsgötu 1 og 3, auk allra annarra sem sent hafi ábendingar við for- og hagsmunaaðilakynningu málsins, sé hluti af málsskjölum og hafi aldrei farið leynt. Yfirlýsingum um ómálefnaleg sjónarmið sé því hafnað og talið að þær hljóti að byggjast á misskilningi.
Sjónarmið byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt. Komið hafi verið til móts við athugasemdir kæranda, m.a. með því að færa aðkomu að bílgeymslu frá Holtsgötu yfir á Bræðraborgarstíg. Athugasemdir kærenda um nýtingarhlutfall hefðu þurft að koma fram á meðan enn hafi verið unnið að gerð skipulagsins en þær hafi ekki komi fram fyrr en síðar.
Álit Brunamálastofnunar: Úrskurðarnefndin leitaði álits Brunamálsstofnunar á því hvort fyrirkomulag mannvirkja samkvæmt deiliskipulaginu samræmdist reglum og kröfum um eldvarnir í íbúðabyggð. Í bréfi Brunamálstofnunar, dags. 31. ágúst 2005, kemur fram að fjarlægð milli húsanna að Holtsgötu 3 og 5 sé fullnægjandi svo fremi sem að gafl hússins nr. 3 sem snúi að Holtsgötu 5 sé eldvarnarveggur svo tryggja megi brunaöryggi.
Úrskurðarnefndinni hefur, auk framangreindra gagna, borist frekari gögn og ábendingar málsaðila sem óþarfi þykir að gera grein fyrir sérstaklega en nefndin hefur haft til hliðsjónar öll þau sjónarmið er þar koma fram.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin hefur tvisvar kynnt sér óformlega aðstæður á vettvangi.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar skipulagsráðs frá 9. febrúar 2005 um deiliskipulag Holtsgötureits.
Af hálfu kærenda er því haldið fram að með hinni kærðu ákvörðun sé gengið svo gegn grenndarhagsmunum þeirra að ógildingu varði. Á þetta verður ekki fallist. Telja verður að óþægindi, skuggavarp og útsýnisskerðing sem kærendur kunna að verða fyrir vegna deiliskipulags Holtsgötureits sé ekki umfram það sem íbúar í þéttbýli megi almennt búast við, en á svæðinu innan Snorrabrautar og Hringbrautar er byggð mjög þétt og umferð mikil. Verður og til þess að líta að hafi kærendur sannanlega orðið fyrir fjárhagslegu tjóni við gildistöku skipulagsins er þeim tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Þá verður ekki fallist á að fella beri skipulagið úr gildi sökum óvissu um það hvort 100 ára gamalt hús eiganda Holtsgötu 5 þoli framkvæmdir á svæðinu. Ekki verður heldur fallist á að deiliskipulagið brjóti gegn rétti kærenda sem varinn sé af stjórnarskrá nr. 33/1944 eða að undirbúningur þess hafi verið í andstöðu við ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993 líkt og kærendur halda fram.
Uppbygging svæðisins er svokölluð randbyggð. Þannig liggur byggingarreitur lóðarinnar nr. 5 við Holtsgötu, samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi, að götu og er hvað það varðar sambærilegur byggingarreit á lóðinni nr. 3 við Holtsgötu. Aðstæður eru aftur á móti ólíkar að því leyti að lóðin að Holtsgötu 5 gengur langt inn í skipulagsreitinn og norðan lóðarinnar er húsasund sem leiðir til þess að möguleikar á nýtingu hennar eru hlutfallslega minni en á lóðunum nr. 1 og 3. Þá er lóðin að Holtsgötu 7 mjög stór baklóð sem ekki fellur að randbyggðinni. Leiðir þetta til þess að nýtingarhlutfall lóðanna nr. 5 og 7 við Holtsgötu er lægra en t.d. á lóðunum nr. 1 og 3 og skýrist það af fyrrgreindum aðstæðum. Þegar hafðar eru í huga þær aðstæður á skipulagssvæðinu sem að framan er lýst er ekki unnt að fallast á að lóðarhöfum á svæðinu hafi verið mismunað við ákvörðun um byggingarrétt á einstökum lóðum. Breytir það ekki þessari niðurstöðu þótt aðrar hugmyndir um skipulag svæðisins hafi áður komið fram sem hafi fallið betur að væntingum kærenda.
Í áliti Brunamálastofnunar kemur fram að fjarlægð milli húsanna að Holtsgötu 3 og 5 sé fullnægjandi svo fremi sem að gafl hússins nr. 3 er veit að Holtsgötu 5 sé eldvarnarveggur svo brunaöryggi á svæðinu sé tryggt og sé það í raun forsenda skipulagsins. Þess háttar tæknileg atriði lúta hins vegar að byggingarleyfi hússins og koma því ekki til skoðunar hér.
Samkvæmt öllu framansögðu verður ekki fallist á ógildingu hins kærða deiliskipulags eða að það brjóti í bága við skipulags- og byggingarlög eða reglugerðir þar að lútandi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu um ógildingu ákvörðunar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. febrúar 2005 um deiliskipulag Holtsgötureits.
_____________________________
Hjalti Steinþórsson
___________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
