Ár 2006, föstudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.
Fyrir var tekið mál nr. 74/2004, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. desember 2004, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærir Sveinn Andri Sveinsson hrl., fyrir hönd íbúa að Öldugötu 16 og 18 og að Stýrimannastíg 15, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir. Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti ákvörðunina hinn 7. desember 2004. Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var tekin fyrir umsókn um leyfi til þess að byggja tvo kvisti á norðurþekju, útbúa svalir á þakfleti rishæðar, byggja svalir á suðurhlið 1. og 2. hæðar og innrétta tvær íbúðir á 1. hæð, tvær á 2. hæð og eina rishæð í núverandi atvinnuhúsi á lóð nr. 17 við Öldugötu í Reykjavík. Var erindinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.
Hinn 17. september s.á. var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og samþykkt að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Ægisgötu 26 og Öldugötu 16 og 19. Var umsótt breyting í kynningu frá 22. september til 20. október 2004 og bárust athugasemdir frá kærendum.
Hinn 27. október 2004 var málið tekið fyrir hjá skipulags- og byggingarnefnd en afgreiðslu þess frestað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 25. október 2004, þar sem mælt var með að íbúðum í umræddu húsi yrði fækkað í þrjár. Var umsækjanda gefinn kostur á að breyta umsókn sinni til samræmis við umsögn skipulagsfulltrúa.
Af hálfu umsækjanda var komið að andmælum við fækkun fyrirhugaðra íbúða með vísan til fordæma og aðstæðna á umræddu svæði.
Málið var síðan tekið fyrir hjá skipulags- og byggingarnefnd 17. nóvember 2004 og þar afgreitt með eftirfarandi bókun:
„Samþykkt með fjórum atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlista m.t.t. jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu, sbr. ný gögn frá umsækjanda þ.e. bréf arkitektanna Ólafar Flygenring og Jon Nordsteien, dags. 01.11.04, tölvubréfa þeirra, dags. 8. og 10.11.04, og bréfs Doma ehf., dags. 01.11.04.“
Kærendur undu ekki þessari niðurstöðu og skutu umdeildri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að rökstuðning skorti fyrir hinni kærðu ákvörðun sem gangi gegn áliti skipulagsfulltrúa um fjölda íbúða í húsinu að Öldugötu 17. Aðeins eitt bílastæði fylgi nefndri fasteign og augljóst sé að þrengt verði að nágrönnum vegna skorts á bílastæðum sem þegar sé vandamál á svæðinu. Bent sé á að umdeildar framkvæmdir hafi byrjað án þess að lögmætra leyfa hafi verið aflað.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er byggt á því að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið fullkomlega heimilt að samþykkja umrædda umsókn í máli þessu.
Hvað varði nauðsynlegan fjölda bílastæða vegna umdeildra breytinga á fasteigninni að Öldugötu 17, vísi Reykjavíkurborg til umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir kærenda, þar sem eftirfarandi sé tekið fram:
„Bílastæðainneign þess er því reiknuð í samræmi við það þ.e. 1 bílastæði á hverja 50fm eða tæplega 7 stæði. Miðað við umsókn þarf húsið að skaffa 7 bílastæði. Samkvæmt 6. gr. reglna um bílastæðagjald, sem samþykktar voru í borgarráði þann 15. janúar 1997 m.s.br. skal ekki krefjast bílastæðagjalds þegar atvinnuhúsnæði er breytt í íbúðarhúsnæði. Hvorki þarf því að fjölga bílastæðum né greiða bílastæðagjald vegna umsóttra breytinga. Reikna má með að breytingin á húsnæðinu hafi ekki neikvæð áhrif á eftirspurn bílastæða á daginn. Hún mun hins vegar líklega gera það á kvöldin og um helgar þegar lítil starfsemi hefur verið í húsinu.“
Þrátt fyrir álit skipulagsfulltrúa, um að æskilegt væri að einungis þrjár íbúðir yrðu leyfðar í umræddu húsi, hafi skipulags- og byggingarnefnd samþykkt að leyfa fimm íbúðir í húsinu. Slíka ákvörðun hafi skipulags- og byggingarnefnd verið fullkomlega heimilt að taka enda nefndin ekki í neinu bundin af álitum embættismanna. Um rök að baki þeirri ákvörðun hafi nefndin vísað til jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu með skírskotun til nýrra gagna frá hönnuðum byggingarinnar og umsækjanda. Rétt sé að taka fram að leyfislausar byggingarframkvæmdir séu á ábyrgð framkvæmdaaðila en ekki hafi komið fram krafa um stöðvun umdeildra framkvæmda, hvorki til byggingaryfirvalda né úrskurðarnefndarinnar, svo vitað sé.
Í ljósi framangreinds ítreki Reykjavíkurborg þá kröfu að úrskurðarnefndin staðfesti hina kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar í máli þessu, enda ekkert komið fram í málinu sem leitt geti til ógildingar hennar.
Andmæli byggingarleyfishafa: Athugasemdir byggingarleyfishafa koma fram í fyrirliggjandi bréfum til borgaryfirvalda.
Vísað er til þess að upphaflega hafi verið leitað eftir afstöðu skipulagsyfirvalda til fyrirhugaðra fimm íbúða í húsinu að Öldugötu 17. Niðurstaðan hafi verið jákvæð og sérstaklega tekið fram að fjöldi bílastæða væri ekki fyrirstaða þar sem verið væri að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðir en húsnæðinu hafi fylgt sjö bílastæði.
Á svæðinu séu fyrir hús með fleiri íbúðum en þremur auk leikskóla, skóla, skrifstofa, sendiráðs og spítala. Öldugata 17 beri fimm íbúðir án nokkurra breytinga á lóð og bílastæðafjölda sem ekki eigi við um flest hús í nágrenninu. Birt stærð hússins að Öldugötu 17 samkvæmt umsókn hafi verið 412,3 fermetrar. Við Öldugötu, Bárugötu, Marargötu og Ægisgötu séu 13 íbúðarhús með birta stærð yfir 400 fermetra og séu aðeins þrjú þeirra með þremur íbúðum eða færri, eitt með þremur íbúðum og verslun, sjö hús með fjórum til fimm íbúðum, eitt með 20 íbúðum og eitt gistiheimili. Fyrirhugaðar fimm íbúðir að Öldugötu 17 skeri sig því ekki úr þegar litið sé til nýtingar annarra fasteigna á svæðinu og sú ráðstöfun verði ekki talin skapa vafasamt fordæmi.
Samkvæmt gildandi reglum hafi umdeild breyting á notkun hússins að Öldugötu 17 ekki í för með sér þörf á fjölgun bílastæða frá því sem húsið hafi átt rétt til. Séu andmæli, sem fram hafi komið við grenndarkynningu, því að þessu leyti byggð á misskilningi. Þá sé vísað til stefnu borgaryfirvalda um þéttingu byggðar á umræddu svæði.
Niðurstaða: Fyrir liggur að andmæli kærenda gegn heimilaðri innréttingu fimm íbúða í húsinu að Öldugötu 17 lúta að skorti á bílastæðum á svæðinu, sem muni aukast við umdeilda fjölgun íbúða, en jafnframt er bent á að hin kærða ákvörðun hafi verið órökstudd.
Í bókun skipulags- og byggingarnefndar um hina kærðu ákvörðun er skírskotað til jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu með vísan til nýrra gagna er borist hefðu frá byggingarleyfishafa. Sjónarmið er þar komu fram eru tíunduð hér að framan þar sem gerð er grein fyrir andmælum byggingarleyfishafa. Með hliðsjón af þessu verður ekki fallist á að rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið svo áfátt að raskað geti gildi hennar.
Með hinni kærðu ákvörðun var m.a. heimilað að breyta atvinnuhúsnæði að Öldugötu 17 í fimm íbúðir. Fjórar þeirra eru minni en 80 fermetrar að stærð en ein yfir þeim stærðarmörkum og ættu því að fylgja íbúðunum sex bílastæði skv. gr. 64.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Hins vegar ber að hafa í huga að samkvæmt gr. 12.8 í téðri reglugerð skal, við umfjöllun um byggingarleyfi vegna húsa sem byggð hafa verið fyrir gildistöku reglugerðarinnar, taka mið af reglugerðarákvæðum sem í gildi voru við byggingu þeirra. Þá er í gr. 28 í byggingarreglugerð heimild fyrir að víkja frá kröfum um bílastæði ef þeim verður ekki komið fyrir á lóð, gegn greiðslu gjalds í bílastæðasjóð.
Í málinu liggur fyrir af hálfu borgaryfirvalda að atvinnuhúsnæði því sem fyrir hafi verið að Öldugötu 17 hafi fylgt réttur til sjö bílastæða en aðeins eitt stæði er innan lóðar fasteignarinnar. Samkvæmt þessu og með hliðsjón af fyrrgreindum fráviksreglum byggingarreglugerðar standa kröfur um bílastæði ekki í vegi fyrir samþykki hinnar kærðu ákvörðunar.
Skortur á bílastæðum í eldri hverfum er þekkt vandamál og þá sérstaklega í gömlum íbúðarhverfum nærri miðborg Reykjavíkur. Getur sú staðreynd þó ekki takmarkað rétt fasteignareigenda til eðlilegrar nýtingar fasteigna sinna miðað við það sem gerist og gengur á viðkomandi svæði. Breytt notkun umrædds húss, sem er um 412 fermetrar, úr atvinnuhúsnæði í fimm íbúðir, telst vart óhófleg þegar litið er til notkunar annarra fasteigna í nágrenninu.
Að öllu þessu virtu verður hin kærða ákvörðun ekki talin haldin þeim annmörkum að ógildingu varði.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004, er borgarstjórn staðfesti hinn 7. desember sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
