Ár 2004, fimmtudaginn 9. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 47/2004, kæra húseigenda að Látraströnd 9, Seltjarnarnesi á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar hækkaðs glerþaks yfir garðskála að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. september 2004, sem barst nefndinni sama dag, kæra S og B, Látraströnd 9, Seltjarnarnesi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar hækkaðs glerþaks yfir glerskála að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi. Hin kærða ákvörðun var afgreidd í bæjarstjórn Seltjarnarnesbæjar hinn 10. mars 2004.
Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá kröfðust kærendur þess að úrskurðað yrði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda, sem hafnar væru með stoð í hinni kærðu ákvörðun. Féllst úrskurðarnefndin ekki á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 11. nóvember 2004.
Málavextir: Hinn 12. desember 2002 var tekin fyrir á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar fyrirspurn frá eiganda hússins að Látraströnd 7 um leyfi til að byggja turn ofan á garðskála hússins. Fram kom að nefndur turn yrði 2,15 m upp fyrir aðalþak hússins. Samþykkti nefndin að kynna nágrönnum fyrirspurnina. Fram komu mótmæli frá nokkrum nágrönnum, þar á meðal kærendum, og var fyrirspurninni svarað neikvætt á grundvelli niðurstöðu kynningarinnar.
Hinn 5. júní 2003 var á ný tekið fyrir í skipulags- og mannvirkjanefnd erindi frá eiganda Látrastrandar 7 um leyfi fyrir umræddri viðbyggingu, en þá lá fyrir umsókn hans um leyfi til að byggja turn ofan á garðskála hússins samkvæmt teikningum er fylgdu erindinu. Nokkur breyting hafði verið gerð frá fyrri uppdrætti og turninn lækkaður niður í 1,65 m yfir aðalþak hússins. Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkti að senda málið í grenndarkynningu. Mótmæli bárust, þar á meðal frá kærendum. Var umsókninni hafnað en jafnframt bókað að nefndin gæti fallist á að turninn færi upp í sömu hæð og hæsti hluti hússins og á grundvelli þessa var leyfi veitt hinn 4. mars 2004.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á það bent að við byggingu húsa við Látraströnd hafi hæðarpunktur verið staðlaður við hæsta punkt þaks. Ef turnbygging sem þessi yrði heimiluð víðar þyrfti að skipuleggja staðsetningu þeirra á öllum húsunum í húsaröðinni þannig að þær skyggðu ekki hver á aðra.
Þá byggja kærendur á því að grenndaráhrif turnbyggingarinnar verði veruleg þar sem hún muni skerða útsýni, bæði úr húsi og af lóð. Einnig komi byggingin til með að rýra afnot af garði þeirra og að séð verði úr turninum inn í borðstofu hjá þeim. Muni og byggingin lækka húseign þeirra umtalsvert í verði.
Málsrök Seltjarnarnesbæjar: Af hálfu skipulags- og byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi er bent á að svo hagi til að húsið að Látraströnd 7 sé einnar hæðar með flötu þaki en á norðurhlið hússins séu tveir veggfletir sem gangi 1,05 m upp fyrir þak. Húsin sitt hvoru megin séu á háum sökkli sem gefi möguleika á bílskúr undir húsi. Húsið að Látraströnd 7 sé því nokkuð lágreistara en húsin við hliðina og ekki hafi verið nýtt heimild til að hafa þak þess hærra. Því sé þakbreyting sú sem hér um ræði ekki úr takt við hæð aðlægra húsa og hafi fullt tillit verið tekið til athugasemda kærenda varðandi hæðarsetningu, sem fram hafi komið við grenndarkynningar.
Andmæli byggingarleyfishafa: Eigandi Látrastrandar 7 hefur mótmælt sjónarmiðum kærenda um að umrædd bygging hafi umtalsverð neikvæð grenndaráhrif. Nauðsynlegt hafi verið að endurnýja þak garðskálans þar sem það sem fyrir hafi verið hafi verið orðið ónýtt.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi föstudaginn 15. október 2004.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar þess efnis að veita heimild til breytingar á húsinu að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi. Fólst breytingin í því að glerþak var sett á hluta hússins, yfir garðskála, og sá hluti þaksins hækkaður.
Eins og að framan er rakið settu kærendur fram athugasemdir eftir að byggingarleyfisumsókn hafði verið grenndarkynnt. Voru athugasemdir þeirra teknar til afgreiðslu á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 6. nóvember 2003 og þeim svarað með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 8. desember sama ár. Síðar, eða hinn 4. mars 2004, var hið kærða leyfi veitt með stoð í bókun skipulags- og mannvirkjanefnd frá 6. nóvember 2003. Kæra barst úrskurðarnefndinni hinn 23. september 2004.
Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt, innan mánaðar frá því að honum er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar, að skjóta málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Samkvæmt gögnum málsins var kærendum ekki tilkynnt það sérstaklega þegar hið kærða byggingarleyfi var veitt og mátti þeim því ekki vera kunnugt um samþykkt þess fyrr en framkvæmdir við gerð glerþaksins hófust. Settu þau fram kæru til úrskurðarnefndarinnar án ástæðulauss dráttar og innan mánaðar frá því þeim varð kunnugt um tilvist leyfisins og barst kæra í máli þessu því innan kærufrests. Verður málið því tekið til efnisúrlausnar.
Eins og að framan er rakið lagði byggingarleyfishafi í upphafi fram fyrirspurn til skipulags- og mannvirkjanefndar um heimild til byggingar turns ofan á garðskála og ákvað nefndin að kynna nágrönnum fyrirspurnina. Kærendur mótmæltu fyrirhugaðri framkvæmd og afgreiddi nefndin fyrirspurnina neikvætt. Í júní árið 2003 óskaði byggingarleyfishafi eftir byggingarleyfi fyrir svipaðri yfirbyggingu garðskálans en þó þannig að turninn yrði lækkaður. Byggingarleyfisumsóknin var grenndarkynnt, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Settu kærendur fram athugasemdir við byggingarleyfisumsóknina og með vísan til þeirra athugasemda ákvað skipulags og mannvirkjanefnd að hafna umsókninni en bókaði jafnframt að nefndin gæti fallist á að turninn færi upp í sömu hæð og hæsti hluti hússins. Fyrir liggur að kærendum var tilkynnt um þessa afgreiðslu. Síðar, eða 4. mars 2004, veitti skipulags- og mannvirkjanefnd hið kærða byggingarleyfi án undanfarandi grenndarkynningar.
Í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að þegar sótt er um leyfi í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag liggur ekki fyrir skuli skipulagsnefnd fjalla um málið og láta fara fram grenndarkynningu áður en það hlýtur afgreiðslu byggingarnefndar. Í máli þessu liggur fyrir að umsókn um áþekka yfirbyggingu garðskálans hafði áður verði grenndarkynnt með fullnægjandi hætti og hafði skipulags- og mannvirkjanefnd þá ályktað um að fallist yrði á yfirbyggingu skálans með skilyrðum sem uppfyllt voru í umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi. Með hliðsjón af því að framangreind afstaða skipulags- og mannvirkjanefndar hafði verið kynnt kærendum og að breytingar þær sem gerðar voru eftir grenndarkynningu fyrri umsóknar voru óverulegar og kærendum til hagsbóta, verður ekki talið að skylt hafi verið að grenndarkynna að nýju umsókn um hið umdeilda leyfi.
Af hálfu kærenda er á því byggt að hið kærða leyfi hafi í för með sér aukin grenndaráhrif og að hið hækkaða þak muni hafa í för með sér skerðingu á útsýni, bæði af lóð og úr húsi.
Hvað þetta atriði varðar þá telur úrskurðarnefndin að hæð og umfang þaksins samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé ekki meiri en búast hafi mátt við með tilliti til hæðar á þökum húsa í nágrenni við kærendur og verður því ekki fallist á ógildingu þess á grundvelli útsýnisskerðingar. Aftur á móti ef hið kærða leyfi leiðir til lækkunar húsverðs kærenda og takmarkar not þeirra af eign sinni kann slík verðrýrnun að leiða til þess að kærendur eigi rétt til skaðabóta, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.
Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kærenda um ógildingu hennar því hafnað.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að samþykkja breytingu á þaki hússins nr. 7 við Látraströnd á Seltjarnarnesi.
_______________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
