Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 70/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á sömu lóð.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. nóvember 2003, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð í Reykjavík og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á sömu lóð.
Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. Jafnframt kröfðust þeir að framkvæmdir við niðurrif verslunarhússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar þar til efnisúrlausn lægi fyrir í kærumálinu. Kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins var vísað frá úrskurðarnefndinni með úrskurði uppkveðnum hinn 18. desember 2003.
Málavextir: Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um nýtingu lóðarinnar að Stakkahlíð 17 komið ítrekað til kasta úrskurðarnefndarinnar. Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús. Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002. Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.
Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni. Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað. Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002. Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við. Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.
Með úrskurði uppkveðnum hinn 31. janúar 2003 féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. Taldi nefndin líkur á því að byggingarleyfið yrði ógilt með vísan til þess að samþykkt skipulags- og byggingarnefndar um það hefði verið gerð áður en gildi tók breyting á aðalskipulagi, sem verið hefði forsenda leyfisveitingarinnar.
Í kjölfar framangreinds úrskurðar ákvað skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi hinn 5. febrúar 2003, að afturkalla byggingarleyfið frá 16. október 2002 en veitti jafnframt á sama fundi nýtt leyfi til sömu framkvæmda með vísan til þess að ekki léki lengur vafi á því að leyfið samræmdist aðalskipulagi eftir breytingar sem orðið hefðu á skipulaginu. Var ákvörðun þessi staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar 2003.
Með hliðsjón af því að hið kærða byggingarleyfi frá 16. október 2002 hafði verið afturkallað vísaði úrskurðarnefndin kærumáli vegna þess frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003. Í framhaldi af þeim málalokum skutu kærendur hinni nýju ákvörðun um byggingarleyfi fyrir nýbygginu á lóðinni að Stakkahlíð 17 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. febrúar 2003, þar sem jafnframt var krafist að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins á lóðinni yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.
Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis. Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin. Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí 2003. Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru athugasemdirnar kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003. Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar hinn 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003. Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003. Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí 2003 með athugasemdafresti til 11. júlí s.á. og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.
Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6 þann sama dag. Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um. Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð. Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa. Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.
Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda. Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl.
Kærendur skutu deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 21. október 2003, þar sem gerð var krafa um ógildingu skipulagsins.
Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis frá 5. febrúar 2003 og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni. Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður. Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins.
Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina. Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003. Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember sl. og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember 2003.
Kærendur hafa nú í máli þessu kært ákvarðanir um veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust jafnframt að framkvæmdir við niðurrif hússins yrðu stöðvaðar þar til úrskurður gengi um efnishlið málsins.
Hinn 18. desember 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda frá 24. febrúar 2003 og var þeirri kæru vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð svo sem rakið hefur verið. Jafnframt var þann sama dag kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif húss að Stakkahlíð 17 og var stöðvunarkröfunni vísað frá úrskurðarnefndinni af þeirri ástæðu að þá lá fyrir að umdeilt hús hafði verið rifið skömmu áður eða hinn 11. desember 2003.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að fram til þessa hafi borgaryfirvöld tvívegis komið í veg fyrir að efnisúrskurður fengist í kærumálum þeirra til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana um niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 og byggingar fjölbýlishúss á sömu lóð. Í kjölfar tveggja úrskurða úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins á lóðinni, hafi borgaryfirvöld afturkallað fyrri ákvarðanir og veitt leyfi til niðurrifs að nýju og með því komið í veg fyrir efnislega niðurstöðu í ágreiningsmálunum.
Byggingarnefndarteikningar þær sem samþykktar hafi verið og hið umdeilda skipulag byggi á, séu óvandaðar og nýtingarhlutfall og stærðartölur séu umdeildar. Göngustíg, sem liggi við lóðarmörk Stakkahlíðar 17, milli Stakkahlíðar og Bogahlíðar, hafi á sínum tíma verið afsalað til Reykjavíkurborgar og hafi stígurinn margsinnis verið sýndur sérgreindur frá umræddri lóð. Fyrst nú, þegar byggja eigi fimmfalt stærra hús en fyrir sé á lóðinni, sé teikningum hagað svo að stígurinn endi á miðri leið, þ.e. þegar komið sé að lóðinni að Stakkahlíð 17, en sá hluti stígsins sem liggi um þá lóð sé nú talinn til flatarmáls hennar. Þá komi fram í umdeildri samþykkt byggingarfulltrúa að þrátt fyrir það að báðar hæðir fyrirhugaðs húss séu jafnstórar og eigi að vera lokaðar, sé neðri hæðin sögð 526,9 fermetrar en efri hæðin 495,3 fermetrar.
Kærendur vísa jafnframt til framlagðra gagna og rökstuðnings sem þeir hafi byggt á í fyrri kærum um sama efni og séu enn í fullu gildi. Kærendur hefðu talið sig mega treysta því að ekki yrði vikið frá fyrri ákvörðun borgaryfirvalda, sem hafnað hafi stærri byggingu á lóðinni á sínum tíma. Nálægð fyrirhugaðs húss við hús kærenda, innsýn gagnvart suðurhlið húss þeirra, hærri nýtingarprósenta en nokkurs staðar finnist í hverfinu, óleyst bílastæðamál og aukinn umferðarþungi séu meðal þeirra atriða sem leiða eigi til ógildingar hins kærða byggingarleyfis fyrir nýju húsi að Stakkahlíð 17.
Hvað snerti kröfu um niðurfellingu leyfis til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17 sé á það bent að óverjandi sé að eftir standi upprifin lóð sem kunni að vera hættuleg börnum og unglingum. Í ljósi vafa um gildi hins kærða byggingarleyfis og ætlaðra annmarka við undirbúning hins kærða skipulags hafi kærendur ríka hagsmuni af því, að sem minnst röskun verði á lóðinni þar til fyrirliggjandi ágreiningur hafi fengið þá löglegu meðferð sem kærendur eigi kröfu á.
Vænti kærendur þess að úrskurðarnefndinni verði gert kleift að afgreiða kærumál þetta og fyrirliggjandi kæru þeirra vegna deiliskipulags svæðisins án inngrips frá skipulags- og byggingaryfirvöldum.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hin kærðu byggingarleyfi fyrir niðurrifi eldra húss og byggingu íbúðarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 verði staðfest.
Hið kærða deiliskipulag og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Ekki sé fallist á að aðaluppdrættir fyrirhugaðrar nýbyggingar að Stakkahlíð 17 séu óvandaðir. Stærðartölur hússins komi skýrt fram í skráningartöflu er fylgi aðaluppdrætti og sé nýtingarhlutfall lóðarinnar innan þeirra marka er deiliskipulag heimili.
Á fyrri stigum umfjöllunar byggingarleyfis að Stakkahlíð 17 hafi umtalsvert samráð verið haft við hagsmunaaðila og verulegt tillit tekið til sjónarmiða þeirra. Við gerð deiliskipulagsins hafi, með tilliti til hagsmuna þeirra, fyrirhuguð bygging verið færð um einn metra til vesturs. Við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar hafi gluggar verið minnkaðir á norður- og austurhlið hússins til að mæta athugasemdum kærenda enn frekar. Þá séu grenndaráhrif breytingarinnar ekki meiri en íbúar í þéttbýli verði almennt að gera ráð fyrir og búa við.
Því er haldið fram að kærendur eigi ekki hagsmuna að gæta vegna leyfis fyrir niðurrifi eldra húss að Stakkahlíð 17.
Að öðru leyti vísar Reykjavíkurborg til fyrirliggjandi gagna, málavaxtalýsingar og umfjöllunar um málsástæður kærenda um efnishlið málsins í umsögnum borgarinnar í fyrri kærumálum vegna umræddrar lóðar.
Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað um málsrök og sjónarmið til umsagnar Reykjavíkurborgar.
Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni og hefur úrskurðarnefndin haft þau rök og sjónarmið í huga við úrlausn máls þessa.
Niðurstaða: Eins og rakið hefur verið hefur verslunarhúsið að Stakkahlíð 17 verið rifið og munu nú vera hafnar framkvæmdir við byggingu nýs húss á lóðinni samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi. Hafa kærendur af þeim sökum ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um gildi niðurrifsheimildarinnar. Verður kröfu um ógildingu byggingarleyfisins fyrir niðurrifi umrædds húss því vísað frá úrskurðarnefndinni.
Hið kærða byggingarleyfi fyrir 10 íbúða fjölbýlishúsi á umræddri lóð á stoð í deiliskipulagákvörðun er borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti hinn 18. september 2003 og kærendur skutu til úrskurðarnefndarinnar hinn 21. október s.á. Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í því kærumáli þar sem segir m.a:
„Samkvæmt framanrituðu verður ekki talið að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið ábótavant og samræmist það gildandi aðalskipulagi. Lóðin að Stakkahlíð 17 sker sig ekki úr öðrum lóðum á skipulagsreitnum hvað nýtingarhlutfall varðar og er heimiluð húsbygging ekki meiri að stærð og umfangi en búast mátti við í ljósi byggðamynsturs deiliskipulagsreitsins og að gættu jafnræði um nýtingu lóða á svæðinu. Með hliðsjón af því verður að telja að gætt hafi verið grenndarsjónarmiða 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.”
Samkvæmt þessu verður á því byggt að hið kærða byggingarleyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð eigi stoð í gildu deiliskipulagi og er byggingarleyfið í samræmi við skilmála þess skipulags sem kveða m.a. á um stærð húss, fermetrafjölda og legu á lóð.
Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að umrætt byggingarleyfi fari í bága við kröfur byggingarreglugerðar um hönnun og umbúnað íbúðarhúsnæðis eða að aðrir annmarkar séu fyrir hendi er gætu valdið ógildingu leyfisins. Vegna athugasemda kærenda um mismunandi flatarmál 1. og 2. hæðar hússins ber þess að geta að sá munur skýrist m.a. af því að gólfplata 2. hæðar reiknast minni sökum stigagangs hússins sem gengur uppúr gólfplötu hæðarinnar.
Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins fyrir byggingu fjölbýlishúss að Stakkahlíð 17 hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík, er vísað frá úrskurðarnefndinni. Þá er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð, hafnað.
______________________________
Ásgeir Magnússon
___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
