Ár 2002, fimmtudaginn 18. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 55/2000, kæra húseigenda að Njálsgötu 42, Reykjavík, á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. janúar 1995 um að veita byggingarleyfi fyrir svölum við húsið nr. 44 að Njálsgötu í Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. september 2000, er nefndinni barst þann 21. september sama ár, kæra H og S, Njálsgötu 42, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. janúar 1995 að heimila byggingu svala við húsið nr. 44 við Njálsgötu í Reykjavík. Borgarstjórn staðfesti ákvörðun byggingarnefndar hinn 2. febrúar 1995. Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Hinn 16. ágúst 1994 sótti eigandi hússins að Njálsgötu 44 um leyfi til tiltekinna breytinga á fasteign sinni, m.a. til að reisa svalir við húsið. Nágrannar í húsunum nr. 18 við Vitastíg og nr. 42 og 43 við Njálsgötu samþykktu fyrir sitt leyti umræddar breytingar eins og þær voru sýndar á fyrirliggjandi teikningum.
Umsóknin var fyrst tekin fyrir á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur 8. desember 1994 en afgreiðslu málsins var þá frestað. Byggingarnefnd heimilaði síðan umbeðnar breytingar á fundi sínum hinn 26. janúar 1995 og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 2. febrúar 1995.
Úttekt á viðum þaks og portveggja hússins að Njálsgötu 44 var skráð í færslubækur byggingarfulltrúa þann 17. ágúst 1995 og 4. apríl 2000 er skráð að ris hússins hafi verið tekið í notkun ófullgert, trúlega á árinu 1996. Hinn 21. júní 2000 var síðan samþykkt sérteikning af burðarþoli svala og staðfest ábyrgð iðnmeistara á framhaldi verksins í samræmi við byggingarleyfið frá árinu 1995.
Kærendur festu kaup á fasteigninni nr. 42 við Njálsgötu í nóvember 1999 og var eignin seld án þinglýstra kvaða. Að eigin sögn var þeim ljóst að svalir yrðu reistar við húsið að Njálsgötu 44 en ekki kunnugt um umfang þeirra.
Umræddar svalir munu hafa verið reistar sumarið 2000 en ekki liggur fyrir nákvæm tímasetning á lokum framkvæmda. Svalirnar eru reistar upp af vegg skúrs sem er áfastur húsinu að Njálsgötu 44 og stendur við lóðarmörk að húsi kærenda.
Kærendur töldu rétti sínum hallað með byggingu svalanna og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Krafa kærenda, um að byggingarleyfið fyrir svölunum að Njálsgötu 44 verði fellt úr gildi er studd eftirgreindum rökum:
Í fyrsta lagi með því að húsráðendur að Njálsgötu 44 hafi ekki kynnt þeim hina umdeildu framkvæmd.
Í öðru lagi, að svalirnar séu allt of stórar miðað við aðstæður og nái að lóðarmörkum. Hæð svalanna með handriði sé um 4,6 metrar og valdi mannvirkið töluverðum skugga í sundi milli húss kærenda og byggingarleyfishafa. Þá telja kærendur óeðlilegt að heimilað sé að reisa svo háa byggingu á lóðarmörkum þegar á sama stað sé bannað að planta trjám sem verði hærri en 3,5 metrar.
Í þriðja lagi benda kærendur á að áhöld séu um að sjónarmiða um brunavarnir sé gætt þegar litið sé til þess að einungis 3,43 metrar skilji á milli húss þeirra og umræddra svala.
Í fjórða lagi er það mat kærenda að svalirnar séu ekki til fegurðarauka fyrir nánasta umhverfi.
Loks byggja kærendur kröfu sína á því að ósanngjarnt sé að umdeildar svalir séu byggðar í skjóli fimm ára byggingarleyfis.
Málsrök byggingarnefndar: Byggingarnefnd bendir á að byggingarleyfið, sem veitt hafi verið m.a. fyrir byggingu hinna umdeildu svala á árinu 1995, hafi uppfyllt lagaskilyrði og sé í fullu gildi.
Skilyrði gr. 13.1 í byggingarreglugerð nr. 44/1998 og samsvarandi ákvæðis í eldri byggingarreglugerð fyrir gildistöku byggingarleyfis hafi verið uppfyllt. Framkvæmdir hafi sannanlega verið hafnar innan árs frá útgáfu byggingarleyfisins svo sem fram komi í bókun um úttekt á verkþætti um sjö mánuðum frá samþykkt byggingarnefndar á umdeildri framkvæmd. Hins vegar hafi framkvæmdum þá ekki verið lokið. Byggingarleyfið hafi því enn verið í gildi þegar framkvæmdir hófust við svalirnar sumarið 2000 í kjölfar samþykkis á burðarþolsteikningum þeirra og staðfestingar iðnmeistara.
Þá hafi kærendum verið ljóst að byggja ætti svalir við húsið að Njálsgötu 44 en þeir hafi hvorki mótmælt fyrirhugaðri framkvæmd né aflað sér upplýsinga um framkvæmdina hjá byggingaryfirvöldum eða byggingarleyfishafa. Það sé ekki fyrr en með kæru til úrskurðarnefndarinnar hinn 20. september 2000 að þeir komi á framfæri athugasemdum sínum vegna svalanna en þá hafi framkvæmdum þegar verið lokið. Kærendum hafi strax í upphafi verks mátt vera ljóst hver stærð svalanna yrði þar sem undirstöður þeirra séu byggðar á útvegg skúrs á lóðarmörkum. Megi því ætla að kærufrestur hafi verið útrunninn er kæran barst úrskurðarnefndinni. Verði því að telja, með vísan til 10. gr. byggingarreglugerðar nr. 44/1998, að kærendur hafi fyrirgert rétti sínum til þess að fá umdeilt byggingarleyfi fellt úr gildi.
Málsrök byggingarleyfishafa: Úrskurðarnefndin hefur gefið byggingarleyfishafa kost á að neyta andmælaréttar í máli þessu. Hefur hann kynnt sér fyrirliggjandi gögn og gerir þá kröfu að hið umdeilda byggingarleyfi verði látið standa óraskað. Vísar hann um málsrök til greinargerðar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur í málinu.
Niðurstaða: Ekki verður fallist á að vísa beri máli þessu frá á þeirri forsendu að kærufrestur hafi verið liðinn er kæran barst úrskurðarnefndinni. Þykir rétt að kærendur njóti vafa um það hvenær ráða mátti útlit og umfang hinna umdeildu svala af framkvæmdunum, enda liggja ekki fyrir upplýsingar um lokaúttekt eða önnur gögn um það hvenær unnið var að gerð svalanna. Verður upphaf kærufrests ekki heldur miðað við útgáfu byggingarleyfisins þegar haft er í huga að framkvæmdir samkvæmt því höfðu legið niðri um langt skeið áður en bygging svalanna var hafin og að kærendum var ekki kunnugt efni þess.
Byggingarleyfi það, sem um er deilt í máli þessu, var veitt fyrir gildistöku skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Eiga því við um útgáfu þess eldri byggingarlög nr. 54/1978 með síðari breytingum og byggingarreglugerð nr. 177/1992 eins og henni hafði þá verið breytt með reglugerðum nr. 72/1993 og 371/1994.
Samkvæmt 2. mgr. greinar 3.1.1 í byggingarreglugerð nr. 177/1992 bar byggingarnefnd að kynna nágrönnum áform um nýbyggingar og viðbyggingar í þegar byggðum hverfum og gefa þeim kost á að tjá sig um áformin með a.m.k. eins mánaðar fyrirvara. Ekki var frekar kveðið á um form grenndarkynningar skv. ákvæði þessu og verður að telja að heimilt hafi verið að leggja til grundvallar skriflegt samþykki nágranna við afgreiðslu byggingarleyfis, svo sem gert var í hinu kærða tilviki. Verður því ekki talið að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt að þessu leyti.
Samkvæmt 15. gr. byggingarlaga nr. 54/1978 féll byggingarleyfi úr gildi ef framkvæmdir samkvæmt leyfinu hófust ekki innan 12 mánaða frá útgáfu þess. Þá var byggingarnefnd og heimilt að fella byggingarleyfi úr gildi ef byggingarframkvæmdir stöðvuðust í eitt ár, en leyfi féll ekki sjálfkrafa niður af þeim ástæðum. Eru hliðstæð ákvæði í 45. gr. núgildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Í máli þessu liggur fyrir að framkvæmdir hófust á grundvelli hins umdeilda byggingarleyfis innan árs frá útgáfu þess og að engin ákvörðun var tekin um niðurfellingu þess, enda þótt framkvæmdir hafi legið niðri um langt skeið. Var byggingarleyfið því enn í gildi er framkvæmdum var fram haldið sumarið 2000 með byggingu hinna umdeildu svala.
Fyrir liggur að kærendur keyptu eignina að Njálsgötu 42 eftir að hið umdeilda byggingarleyfi hafði verið veitt með samþykki fyrri eiganda eignarinnar. Virðist sem þeim hafi verið ókunnugt um tilvist samþykkisins eða a.m.k. um efni þess. Þessar aðstæður leiða þó ekki til þess að kærendur geti krafist ógildingar byggingarleyfisins, enda ber ekki að lögum nauðsyn til að þinglýsa byggingarréttindum til að þau njóti lögverndar gagnvart grandlausum viðsemjendum um granneignir.
Svalir þær sem um er deilt í máli þessu eru byggðar yfir viðbyggingu sem er við húsið að Njálsgötu 44 og ná þær ekki nær húsi kærenda en umrædd viðbygging. Þær hafa því ekki áhrif á bil það sem er milli húsanna. Umrædd viðbygging nær að lóðarmörkum en að auki stendur hús kærenda nær lóðarmörkum en núgildandi reglur áskilja. Umrædd hús munu hafa verið byggð á einhverju árabili eftir 1940 í samræmi við þær reglur er þá giltu. Er á þessu svæði fjöldi bygginga sem með ýmsum hætti fullnægja ekki kröfum er síðar hafa komið til og varða fjarlægð frá lóðarmörkum og bil milli húsa. Verður við það að miða að þegar byggingarleyfi var veitt fyrir hinum umdeildu svölum hafi byggingarnefnd verið rétt að líta til þessara aðstæðna og að ekki hafi verið tilefni til að gera athugasemdir við frágang svalanna, hvorki að því er varðar nálægð þeirra við hús kærenda né með tilliti til eldvarna, en umsókn um leyfi til byggingar svalanna var afgreidd athugasemdalaust af slökkviliðsstjóranum í Reykjavík.
Eins og aðstæðum er háttað á svæðinu verður ekki heldur fallist á að skuggavarp eða útlit svalanna eigi að leiða til ógildingar byggingarleyfis.
Samkvæmt því sem að framan er rakið er kröfu kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega. Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. janúar 1995, staðfestri í borgarstjórn 2. febrúar s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir svölum við húsið nr. 44 að Njálsgötu í Reykjavík.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
