41/2025 Hofsbót

Árið 2025, fimmtudaginn 26. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 19. febrúar 2025 um að synja beiðni um endurupptöku ákvörðunar um samþykki byggingar­áforma vegna fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 17. mars 2025, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur íbúðar 01 0401 að Hofsbót 4 þá ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 19. febrúar 2025 að synja beiðni um endurupptöku ákvörðunar um samþykki byggingaráforma vegna fjöleignarhúsanna Hofs­bótar 2 og 4. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Akureyrarbæ 31. mars 2025.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar 11. apríl 2024 var samþykkt umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum innanhúss fyrir Hofsbót 2 og 4 er fólust í því að opna á milli húsanna tveggja. Með tölvupósti 19. júní s.á. var af hálfu byggingarfulltrúa óskað eftir uppfærðri brunahönnun vegna brunahólfunar og því beint til hönnuðar að sýna á upp­dráttum brunavarnahurð. Brunavarnauppdráttur fyrir Hofsbót 4 var uppfærður 20. s.m. og fyrir Hofsbót 2 þann 25. s.m. Í samræmi við uppfærða brunavarnauppdrætti samþykkti byggingar­fulltrúi byggingaráform á fundi sínum 27. júní s.á.

Með bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 27. janúar 2025, bentu kærendur á að hvorki hafi legið fyrir samþykki meðeigenda né hafi verið uppfyllt skilyrði um brunavarnir vegna byggingar­leyfis fyrir breytingum á Hofsbót 4. Kröfðust þeir þess að byggingarfulltrúi tæki upp ákvörðun sína um samþykkt byggingaráforma um opnun milli húsanna. Byggingarfulltrúi svaraði erindinu með bréfi, dags. 19. febrúar s.á., þar sem beiðninni var synjað. Er það hin kærða ákvörðun í máli þessu.

Málsrök kærenda: Kærendur telja að rökstuðningi byggingarfulltrúa fyrir hinni kærðu ákvörðun sé svo áfátt að fella beri hana úr gildi. Sú framkvæmd sem um ræði í máli þessu feli í sér verulegar breytingar á fjölbýlishúsunum Hofsbót 2 og 4 sem einungis sé heimilt að gera í algjörum undantekningartilvikum að uppfylltum ákveðnum skilyrðum, m.a. að fyrir liggi samþykki allra meðeigenda í húsunum, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Um sé að ræða tvö fjöleignarhús á tveimur lóðum en samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús falli allt ytra byrði húss, útveggir, burðarvirki og burðarveggir undir sameign, sbr. 1. og 2. tl. 8. gr. laganna. Þannig sé allt ytra byrði fjöleignarhússins Hofsbótar 4, útveggir og burðarvirki í sameign allra eigenda og það sama gildi fyrir Hofsbót 2. Sú framkvæmd að opna milli tveggja eignarhluta í sitthvoru fjöleignarhúsinu á sitthvorri lóðinni geti ekki talist minniháttar mannvirkjagerð eða talist til smávægilegra breytinga sem eingöngu sé tilkynningarskyld skv. f-lið gr. 2.3.6. byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

Í lögum nr. 26/1994 sé tilgreint hvað falli undir sameign eigenda slíkra húsa og að eigendur eigi óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint eða óbeint. Skuli ákvarðanir vera teknar á húsfundum og fari eftir eðli ákvörðunar hverju sinni hve margir þurfi að samþykkja hana. Samþykki allra eigenda þurfi fyrir breytingum á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlut­fallstölum skv. 18. gr., sbr. 1. tl. a-liðar 41. gr., fyrir varanlegri skiptingu séreignar í fleiri einingar skv. 3. mgr. 21. gr., sbr. 4. tl. a-liðar 41. gr., fyrir verulegum breytingu á hagnýtingu séreignar skv. 1. mgr. 27. gr., sbr. 5. tl. a-liðar 41. gr., vegna bygginga, framkvæmda og endur­bóta sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu sem hafi í för með sér verulegar breytingar á sameign skv. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr., sbr. 6. tl. a-liðar 41. gr., og vegna verulegra breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar skv. 31. gr., sbr. 7. tl. a-liðar 41. gr.

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 sé kveðið á um það að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign með ákveðnum undantekningum sem eigi ekki við í máli þessu. Hafi eigendum í hvoru húsi fyrir sig því verið óheimilt að framkvæma breytingarnar án samþykkis meðeiganda á grundvelli laga nr. 26/1994 og byggingarfulltrúa ekki mátt veita leyfi fyrir framkvæmdinni. Breyti engu í því sambandi þó gatið á veggnum sjáist ekki utan frá. Það að opna á milli eignarhluta í sitthvoru húsinu sé ekki sambærilegt þeim tilvikum þegar eigandi geri op á burðarvegg innan viðkomandi eignarhluta að uppfylltum skilyrðum um að burðarvirki sé ekki veikt. Opnunin feli því ekki einungis í sér framkvæmd við umbúnað innan hvors eignarhluta fyrir sig í sitthvoru húsinu heldur hafi verið að opna á milli tveggja húsa og þannig fara á svig við þá meginreglu sem gildi um skilgreiningu hugtaksins húss í skilningi laga nr. 26/1994.

Með opnun milli fjöleignarhúsanna og samnýtingu eignarhlutanna hafi aðalinngangi í eignar­hluta 01 0101 að Hofsbót 4 verið lokað með veggjum innan frá og filmur settar í glugga og hurðir. Sé bakdyrainngangurinn nú notaður inn í eignarhlutann, sem einnig sé starfsmanna­inngangur fyrir eignarhlutana tvo í sitthvoru húsinu. Hafi umgengni um bílastæði, m.a. um bílastæði kærenda sem standi sitthvoru megin við bakdyrainnganginn, aukist verulega við breytingarnar.

Ekki sé fjallað um svona tilvik í lögum nr. 26/1994 enda geri lögin ekki ráð fyrir slíkum heimildum. Eingöngu sé að finna ákvæði um slíkt í byggingarreglugerð en í gr. 9.7.4., sem sé undantekningarákvæði, sé að finna viðmiðunarreglu þess efnis að sambyggðar byggingar megi hafa sameiginlegan eldvarnarvegg á lóðarmörkum. Þegar tvær sambyggðar byggingar standi á sitthvorri lóðinni sé leyfisveitanda heimilt að samþykkja tímabundna opnun á eldvarnarvegg á lóðarmörkum enda séu brunavarnir tryggðar með fullnægjandi hætti. Í leiðbeiningum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun komi fram að þetta geti átt við þegar sami eigandi eigi húsin beggja vegna eldvarnarveggjar og ætli að nýta húsin saman. Í þessu tilviki eigi hvorki sami eigandinn bæði húsin né umrædda eignarhluta. Ljóst sé að ef ætti að veita slíka heimild, eins og um ræði í þessu tilviki, þurfi samþykki allra eigenda viðkomandi húsa enda sé um að ræða verulegar breytingar þar sem verið sé að hagnýta tvo eignarhluta saman í sitthvoru húsinu á sitthvorri lóðinni eins og um einn eignarhluta væri að ræða.

Samþykki meðeigenda á grundvelli ákvæða fjöleignarhúsalaga hefði þurft að liggja fyrir áður en byggingarfulltrúi hefði veitt leyfið og þá einungis fyrir tímabundinni opnun og að upp­fylltum skilyrðum byggingarreglugerðar um brunavarnir. Hefði þurft að setja ákvæði um slíka tímabundna kvöð þess efnis á húsin sem allir eigendur beggja húsanna hefðu þurft að skrifa undir.

Stjórnvaldi geti verið skylt að endurupptaka mál á grundvelli 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða eftir atvikum á ólögfestum grundvelli hafi verulegum annmörkum verið til að dreifa við undirbúning ákvörðunar. Með vísan til framangreint sé ljóst að rökstuðningur byggingar­fulltrúa og undirbúningur að ákvörðun hans hafi verið verulega ábótavant.

Málsrök Akureyrarbæjar: Sveitarfélagið bendir á að samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála sé kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðunina. Sú stjórnvaldsákvörðun sem kærendur vilji fá ógilta hafi verið tekin á afgreiðslufundi byggingar­fulltrúa 11. apríl 2024 og sé kærufrestur því liðinn.

Þegar kærendur hafi sent byggingarfulltrúa erindi 27. janúar 2025 hafi verið liðnir rúmir níu mánuðir frá því að ákvörðun um byggingarleyfi hafi verið tekin. Erindið beri ekki með sér að hafa verið beiðni um endurupptöku í samræmi við 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og því hafi erindinu verið svarað af byggingarfulltrúa 19. febrúar 2024 í samræmi við svarreglu stjórnvalda. Ekki sé unnt að líta á bréf kærenda um formlega beiðni um endurupptöku enda hafi hvorki verið vísandi til viðeigandi lagaákvæða stjórnsýslulaga né fullnægjandi rök færð fyrir því að taka ætti málið upp að nýju. Ekki hafi verið vísað til þess að ákvörðun byggingar­fulltrúa hafi byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik eða ákvörðun hafi byggst á atvikum sem breyst hafi verulega frá því að ákvörðun hafi verið tekin. Í 20. gr. samþykktar fyrir skipulagsráð Akureyrarbæjar sé kveðið á um endurupptöku eftir að skipulags­ráð eða starfsmenn þess hafi tekið ákvörðun. Þar sé sérstaklega tekið fram að aðili skuli beina kröfu um endurupptöku máls til bæjarráðs. Í 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga sé að finna heimild til að taka beiðni um endurupptöku til greina að þremur mánuðum liðnum en þó einungis að fengnu samþykki frá öðrum aðilum máls. Það samþykki liggi ekki fyrir í málinu auk þess sem sýnt hefði verið fram á að ástæður endurupptökubeiðni væru ekki til staðar.

Samkvæmt 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 geti þeir einstaklingar einir átt aðild að kærumáli fyrir nefndinni sem eigi lögvarða hagsmuni tengda þeirri ákvörðun sem kæra varði. Fram­kvæmd sú sem um ræði hafi verið minniháttar breyting og tilkynningarskyld mannvirkja­gerð sem sé undanþegin byggingarheimild- og leyfi. Opnun á milli fasteignanna hafi engin áhrif á sameign eða hlutfallstölur og ekki sé um eignatilfærslu að ræða. Þá kalli framkvæmdin ekki á breytingu á eignaskiptayfirlýsingu og hafi engan kostnað í för með sér fyrir kærendur. Kærendur hafi því ekki einstaklega og verulega hagsmuni af úrlausn málsins og beri því að vísa því frá.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki skuli umsókn um byggingarleyfi fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Þetta feli þó ekki í sér að samþykki meðeigenda sé ófrávíkjanleg krafa fyrir útgáfu byggingarleyfis. Þótt veitt hafi verið byggingarleyfi fyrir breytingunni þá hafi þetta samt sem áður einungis verið tilkynningaskyld framkvæmd og samþykki annarra eigenda því ekki áskilið. Um sé að ræða mannvirkjagerð sem falli undir f-lið gr. 2.3.6. í byggingarreglugerð nr. 112/2012, sbr. 3. mgr. 10. gr. laga um mannvirki, tilkynningarskyld mannvirkjagerð sem sé undanþegin byggingarheimild- og leyfi. Samkvæmt f-lið teljist það til lítilsháttar breytingar á brunahólfum ef breytingin nemi minna en 5% af hjúpfleti brunahólfandi hluta, þó aldrei meiri en 5 m². Opið sem gert hafi verið á milli húsanna tveggja sé 3,9% af hjúpfletinum. Því sé um að ræða lítilsháttar breytingu sem sé undanþegin byggingarheimild- og leyfi. Byggingarfulltrúi hafi reiknað út stærð ops auk þess sem minnisblað frá fyrirtæki sem sérhæfir sig í stjórnsýslu byggingarmála staðfesti að opið nái ekki 5%. Það liggi fyrir að sami raunverulegi eigandi sé að fyrstu hæð í húsunum tveimur en á sitthvorri kennitölunni. Fyrir liggi yfirlýsing frá eiganda rýmis á 1. hæð Hofsbótar 4 þar sem fram komi að eigandi veiti leyfi til tímabundinnar opnunar á milli sinnar eignar yfir í Hofsbót 2 og gildi leyfið á meðan leigjandi beggja fasteignanna hafi starfsemi í báðum bilunum.

Byggingarfulltrúi hafi samþykkt framkvæmdina 11. apríl 2024 og síðar gert kröfu um að sett yrði brunahurð í gatið þar sem um sitthvort brunahólfið væri að ræða. Fyrir liggi aðaluppdrættir fyrir Hofsbót 2 og 4 sem hafi verið yfirfarnir af brunahönnuði þar sem fram hafi komið að brunavarnahurð með segli verði í opinu. Byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir fram­kvæmdunum, en nægilegt hefði verið að tilkynna um framkvæmdirnar og byggingarleyfi því í raun óþarft. Hvað varði tímabundna opnun skv. viðmiðunarreglum 9.7.4. gr. byggingar­reglugerðar komi fram í leiðbeiningum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um greinina að viðmiðunarreglur séu frávíkjanlegar með tækniskiptum eða brunahönnun, enda sé sýnt fram á að brunaöryggi sé ekki skert og uppfyllt séu meginmarkmið reglugerðar og meginreglur þeirra ákvæða sem vikið sé frá. Ekki sé því um ófrávíkjanlegt skilyrði að ræða að bóka hefði átt um tímabundna opnun. Það sé ljóst að um tímabundna opnun var að ræða og nú sé eldvarnarhurð milli rýmanna vegna kröfu frá byggingarfulltrúa þar að lútandi.

Viðbótarathugasemdir kærenda: Kærendur andmæla því að kærufrestur sé liðinn. Í hinni kærðu ákvörðun sé að finna rökstuðning fyrir synjun á endurupptöku en fyrir liggi að slík ákvörðun sé kæranleg, sbr. úrskurð úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála frá 3. maí 2024 í máli nr. 23/2024.

Kærendur ítreki sjónarmið sín um að samþykki meðeigenda hafi þurft að liggja fyrir á grundvelli ákvæða fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og að framkvæmdin teljist ekki vera minni­háttar breyting sem fallið geti undir undanþáguákvæði byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Þegar opna eigi EI 120 eldvarnarvegg sé um byggingarleyfisskylda framkvæmd að ræða. Ekki verði annað ráðið af útreikningum sem framkvæmdaraðili hafi látið gera fyrir sig en að veggurinn í sameign (lagnarými), sem ekki sé í sama brunahólfi, hafi verið tekinn með í útreikninginn. Án hans sé opið um 6,5% en ekki tæp 5%.

Niðurstaða: Í máli þessu er kærð sú ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 19. febrúar 2025 að synja beiðni um endurupptöku ákvörðunar hans um samþykki byggingar­áforma vegna fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.

Sveitarfélagið hefur krafist frávísunar kærumálsins á þeim grundvelli að kærufrestur sam­þykktra byggingaráforma frá 11. apríl 2024 sé löngu liðinn. Sú ákvörðun er ekki kærð í þessu máli heldur eins og fyrr greinir ákvörðun um synjun endurupptöku frá 19. febrúar 2025. Sveitarfélagið hefur einnig krafist frávísunar með vísan til þess að hin kærða ákvörðun sé ekki kæranleg þar sem einungis hafi verið um að ræða svar við erindi kærenda í samræmi við svarreglu stjórnvalda, en ekki formlega synjun á beiðni um endurupptöku. Að virtum gögnum málsins verður ekki á það fallist þar sem í erindi kærenda frá 27. janúar 2025 kemur skýrlega fram krafa um að byggingarfulltrúi „taki upp ákvörðun sína um samþykki byggingaráforma“ og fól svar embættisins frá 19. febrúar s.á. í sér synjun á þeirri kröfu. Þá verður að hafna þeim sjónarmiðum sveitarfélagsins að kærendur skorti lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins enda eru þeir aðilar að því máli sem ágreiningur þessa máls lýtur að, þ.e. lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa að synja beiðni þeirra um endurupptöku. Að lokum verður ekki talið að 20. gr. samþykktar fyrir skipulagsráð Akureyrarbæjar, sem samþykkt var í bæjarstjórn 17. desember 2024 og sveitarfélagið vísar til í umsögn sinni, hafi þýðingu í máli þessu þar sem ákvæðið á við um skipulagsmál og ákvarðanir sem teknar eru á grundvelli skipulagslaga nr. 123/2010. Með hliðsjón af framangreindu verður mál þetta því tekið til efnismeðferðar.

Stjórnvaldi getur verið skylt að endurupptaka mál skv. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða eftir atvikum á grundvelli ólögfestra reglna stjórnsýsluréttarins hafi verulegum annmörkum verið til að dreifa við undirbúning ákvörðunar. Endurupptaka máls getur leitt til breytinga á fyrri ákvörðun eða eftir atvikum afturköllunar hennar í samræmi við 25. gr. stjórnsýslulaga, en á móti slíkri niðurstöðu geta mælt réttmætar væntingar leyfishafa. Eðli þeirrar ákvörðunar sem um er að ræða kann að skipta máli, en á sviði skipulags- og byggingarmála hafa réttarvörslu­sjónarmið oft þýðingu sem og sjónarmið um mikilvægi þess að komast hjá eyðileggingu verðmæta. Getur stjórnvaldi jafnframt verið rétt að gefa frest til úrbóta.

Í endurupptökubeiðni sinni til byggingarfulltrúa vísuðu kærendur til þess að samþykki með­eigenda Hofsbótar 2 og 4 hefði þurft að liggja fyrir við samþykkt byggingaráforma og vísuðu þar að lútandi til 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sbr. 1. og 2. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Um verulegar breytingar væri að ræða sem háðar væru samþykki allra eigenda. Í svarbréfi byggingarfulltrúa var beiðni kærenda synjað með vísan til þess að fram­kvæmdin félli undir undanþáguheimild f-liðar gr. 2.3.6. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 og hefði hvorki verið þörf á byggingarleyfi né samþykki meðeigenda.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 skal umsókn um byggingarleyfi meðal annars fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. þeirra laga er sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign. Í 2. mgr. segir enn fremur að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess. Allt burðarvirki húss, þ.m.t. burðarveggir, er í sameign eigenda fjöleignarhúss samkvæmt 2. tl. 1. mgr. 8. gr., sbr. 3. tl. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Breytingar, endur­bætur og fram­kvæmdir á sameign sem víkja frá samþykktum teikningum eru háðar sam­þykki eigenda fjöleignarhúss skv. 30. gr. laganna, eftir atvikum samþykki einfalds eða aukins meiri­hluta eða allra eigenda. Enn fremur segir í 39. gr. laganna að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint, en af 2. mgr. greinarinnar leiðir að slíkur ákvörðunarréttur á við um breytingar og hvers kyns framkvæmdir.

Sá veggur sem hin umdeilda samþykkt byggingarfulltrúa snertir er í sameign allra eigenda að Hofsbót 2 og 4. Telja verður að hin umþrætta framkvæmd feli í sér smávægilega breytingu á sameign þar sem einungis var um að ræða opnun á milli tveggja séreignarhluta sem gögn málsins bera með sér að hafi ekki haft áhrif á burðarvirki húsanna. Var því þörf á samþykki einfalds meiri hluta meðeigenda miðað við eignarhluta fyrir hinum umdeildu framkvæmdum, sbr. 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga, en tekið skal fram að undanþáguheimild frá byggingar­leyfi í byggingarreglugerð getur ekki hnekkt rétti meðeigenda til þátttöku í ákvörðunum er varða sameign. Bar byggingarfulltrúa því í samræmi við 1. mgr. 10. gr. mannvirkjalaga að sjá til þess að áskilið samþykki meðeigenda Hofsbótar 2 og 4 lægi fyrir áður en hann samþykkti byggingaráformin. Að fenginni þeirri niðurstöðu verður að álíta rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar um að synja um endurupptöku málsins svo áfátt að fella verði hana úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 19. febrúar 2025 um að synja beiðni um endurupptöku ákvörðunar um samþykki byggingar­áforma vegna fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.