42/2025 Brekkugerði

Árið 2025, þriðjudaginn 15. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 42/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. febrúar 2025 um að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir niðurgrafinni viðbyggingu að Brekkugerði 19, Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 17. mars 2025, er barst nefndinni sama dag, kærir Grandview ehf, Brekkugerði 19, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. febrúar 2025 að synja umsókn um leyfi fyrir niðurgrafinni viðbyggingu að Brekkugerði 19, Reykjavík. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 15. apríl 2025.

Málavextir: Brekkugerði 19 er 307,6 m² einbýlishús, byggt árið 1963 og er skráð sem tvær hæðir og kjallari. Hinn 22. janúar 2025 lagði kærandi inn umsókn til byggingar­fulltrúa sem fól í sér ,,umsókn fyrir byggingu niður grafinnar viðbyggingar í kjallarahæð á lóð umhverfis núverandi húss.“ Málið var tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 28. s.m. og vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem vísaði málinu til umsagnar verkefnastjóra á afgreiðslufundi sínum 30. s.m. Var málið lagt fram að nýju á fundi skipulagsfulltrúa 13. febrúar 2025 þar sem neikvætt var tekið í erindið. Umsókninni var því næst synjað á fundi byggingar­fulltrúa 18. s.m. með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa þar sem vísað var til þess að yrði umsóknin samþykkt myndi nýtingarhlutfall lóðarinnar hækka úr 0,67 í 1,01, en nýtingarhlutfall á nágrannalóðum sé frá 0,31 til 0,59. Að auki stæði yfir vinna við gerð hverfisskipulags í Leitum og Gerðum þar sem m.a. yrði kveðið á um hámarksbyggingarmagn á lóð og mögulegar viðbætur við eldri hús þar sem aðstæður leyfi. Endanlegar tillögur fyrir Brekkugerði lægju ekki enn fyrir, þ.e. hvort og hversu mikið byggingarmagn yrði heimilað, en vísað til þess að slá mætti því föstu að ef veittar yrðu auknar heimildir við Brekkugerði yrði fyrst og fremst að horfa til þess að þær lóðir sem væru með lægra nýtingarhlutfall fengju hóflegar byggingarheimildir. Í ljósi nýtingar­hlutfalls Brekkugerðis 19 væru ekki fyrirætlanir um að heimila aukið byggingarmagn á lóðinni. Að lokum vísaði skipulagsfulltrúi til þess að fyrirhugað væri að leggja til hverfisvernd í rauðum flokki á húsið við Brekkugerði 19 í komandi hverfisskipulagi. Umsækjanda var tilkynnt um ákvörðunina með tölvupósti 19. febrúar 2025.

Málsrök kæranda: Vísað er til þess að arkitekt hússins hafi verið fyrsta konan til að teikna hús á Íslandi og hafi framúrstefnulegur arkitektúr hennar, strax í upphafi, vakið mikla athygli. Húsið standi á 476 m² lóð en samkvæmt upplýsingum sem kærandi hafi fengið frá erfingjum nefnds arkitekts hússins hafi lóðirnar Brekkugerði 17 og 19 upphaflega verið ein lóð, en þeim síðar skipt upp í tvær lóðir. Lóðin sé sú minnsta í Brekkugerði og sé til að mynda 99 m² minni en næstminnsta lóðin við götuna. Hvorki deiliskipulag né hverfisskipulag séu í gildi fyrir lóðina eða aðrar lóðir við Brekkugerði.

Árið 2021 hafi kærandi fest kaup á eigninni. Á þeim tíma hefði fasteigninni verið afar illa við haldið og hafi kærandi ráðist í miklar viðhaldsframkvæmdir að innan sem utan. Fram­kvæmdirnar hafi tekist það vel að árið 2023 hafi borgarstjóri Reykjavíkur veitt kæranda viðurkenningu fyrir vandaðar endurbætur á húsinu, þar sem m.a. komi fram að endurbætur á ytra byrði hússins hafi verið gerðar með sterkan upprunalegan karakter hússins að leiðarljósi. Allar endurbætur og framkvæmdir hafi auk þessa verið gerðar í nánu samráði við sviðsstjóra umhverfis- og skipulags hjá Minjastofnun Íslands, sem einnig sé handhafi höfundarréttar nefnds arkitektar hússins.

Haustið 2024 hafi kærandi ráðist í jarðvegsskipti á lóðinni og haft m.a. í hyggju að leggja drenlagnir og að skipta um fráveitulagnir. Hafi þá komið í ljós að stoðveggur sem skilji að lóðina að Brekkugerði 19 og göngustíg sveitarfélagsins hafi verið í slæmu ásigkomulagi og farinn að halla í átt að göngustígnum. Til að takmarka hættu vegna þessa hafi kærandi fjarlægt stoðvegginn og byggt að nýju á eigin kostnað. Við þær framkvæmdir hafi jafnan komið í ljós að dýpt lóðarinnar væri afar ákjósanleg fyrir frekari hagnýtingu án nokkurra neikvæðra áhrifa fyrir nágranna og umhverfið. Í ljósi þess væri óþarfi að fylla lóðina aftur með jarðvegi.

Í samráði við rétthafa höfundarréttar arkitekts hússins hafi kærandi látið hanna niðurgrafna vinnustofu í kjallarahæð að stærð 164,3 m². Rýmið byggist á stoðveggjum á lóðarmörkum sem þegar séu til staðar og berist sólarljós þar inn í gegnum þakglugga. Tvær aðkomur yrðu að rýminu en ekki væri innangengt í það frá einbýlishúsinu. Við hönnun hafi verið haft samráð við Minjastofnun og liggi fyrir afstaða stofnunarinnar um að viðbyggingin hafi lítil sem engin áhrif á ásýnd hússins frá götu, hún samsvari yfirborði lóðarinnar og sé hönnun og efnisval innblásið af arkitektúr hússins.

Hinn 21. janúar 2025 hafi kærandi lagt inn umsókn til byggingarfulltrúa um leyfi til að byggja fyrrgreinda viðbyggingu samkvæmt hönnunargögnum og öðrum fylgigögnum. Með um­sókninni hafi m.a. fylgt fyrrnefnt bréf Minjastofnunar. Auk þess hafi fylgt yfirlýsingar frá íbúum í Brekkugerði og Heiðargerði um að ekki væri lagst gegn framkvæmdunum.

Í tilefni af umsögn skipulagsfulltrúa frá 13. febrúar 2025 hafi kærandi óskað eftir fundi með viðkomandi. Þeirri beiðni hafi verið synjað 27. febrúar 2025 með þeim skýringum að ekki væri talin ástæða til þess að skoða málið frekar með kæranda. Hafi skipulagsfulltrúi þó m.a. vísað til þess að hinn niðurgrafni kjallari sem sótt væri um leyfi fyrir hefði lítil sem engin áhrif á ásýnd götunnar. Þá hafi því sjónarmiði verið bætt við af hálfu skipulagsfulltrúa að kjallarinn myndi mögulega skerða gegndræpi lóðarinnar og getað haft áhrif á nærliggjandi lóðir og borgarland, þ.m.t. minnkað möguleika á fjölbreyttum gróðri. Engar frekari skýringar eða rannsóknir hafi fylgt þeirri afstöðu skipulagsfulltrúa. Í tilefni þessa hafi kærandi aflað minnis­blaðs frá nefndri verkfræðistofu um möguleg áhrif byggingarinnar á gegndræpi lóðar og fjöl­breytni gróðurs þar sem niðurstaðan hafi verið að með deililausnum mætti draga úr áhrifum á gegndræpi og jafnvel auka fjölbreytileika gróðurs.

Með vísan til framangreinds sé ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík haldin verulegum annmörkum, sem leiða eigi til ógildingar hennar, einkum þar sem ákvörðunin byggi alfarið á umsögn skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar. Í umsögn skipulagsfulltrúa sé ekki tekið tillit til þeirra sérstöku aðstæðna sem uppi eru í málinu og sé matið því ófullnægjandi á áhrifum á byggðarmynstur og þéttleika byggðar. Matið brjóti í bága við réttmætisreglu stjórnsýsluréttar og lögmætisreglu, þar sem vísað sé í óljós áform um takmarkanir í hverfisskipulagi og hverfis­vernd sem ekki hafi tekið gildi.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Ástæða þyki til þess að rekja stuttlega þær breytingar og framkvæmdir sem þegar hafi farið fram og standi til að framkvæma á mannvirkinu, enda sé hluti þeirra breytinga og framkvæmda tengd byggingarleyfisumsókn þeirri sem hér sé kærð.

Hinn 27. apríl 2021 hafi umsækjandi og hönnuður lagt inn byggingarleyfisumsókn þar sem sótt hafi verið um leyfi til að breyta gluggum og hurðum, ásamt því að breyta handriðum á einbýlis­húsi á lóð nr. 19 við Brekkugerði. Samkvæmt athugasemdarblaði byggingarfulltrúa, dags. 3. maí 2021, hafi vantað að uppfæra grunnmyndir og aðrar upplýsingar í umsókninni og ekki unnt að taka hana til afgreiðslu. Málinu hafi því ekki verið lokið og sé enn skráð í vinnslu hjá embætti byggingarfulltrúa, en engar breytingar hafi verið gerðar á erindinu eða umsókninni síðan árið 2021.

Hinn 23. maí 2024 hafi embætti byggingarfulltrúa borist ábending um meintar óleyfis­framkvæmdir við Brekkugerði 19. Eftirlitsdeild umhverfis- og skipulagssviðs hafi tekið fram­kvæmdirnar til skoðunar, sem reynst hafi verið án útgefins byggingarleyfis. Athugasemdir hafi verið gerðar við að framkvæmdir væru m.a. hafnar við mannvirki ofan á þaki hússins. Greindar framkvæmdir hafi því verið stöðvaðar með bréfi þess efnis, dags. 11. júní s.á., og eiganda mannvirkis gert að sækja um byggingarleyfi innan 14 daga frá dagsetningu bréfsins.

Í kjölfarið hafi borist andmæli frá kæranda hinn 30. júní 2024 þar sem stöðvun framkvæmda hafi verið andmælt og m.a. skírskotað til þess að um væri að ræða minniháttar mannvirkjagerð sem væri undanþegin byggingarleyfi. Einnig teldist framkvæmdin til óverulegra breytinga er varði útlit eða form mannvirkis, sbr. 2.3.4. gr. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Hafi kæranda verið svarað 12. júlí 2024, þar sem ekki hafi verið fallist á að mannvirkið félli undir grein 2.3.5 í byggingarreglugerð með þeim skýringum að skilyrði um að mesta hæð smáhýsis megi ekki vera meira en 2,5 m mælt frá yfirborð jarðvegs bendi til að smáhýsi sem falli undir þessa grein verði að standa á lóð en ekki þaki húss. Enn fremur hafi það verið mat byggingarfulltrúa að breyting á útliti og formi hússins væri ekki óveruleg. Þá hafi verið ítrekuð krafa byggingar­fulltrúa í fyrra bréfi og eiganda veittur frestur til 1. ágúst s.á, til að skila inn umsókn og sækja byggingarleyfi, ella yrði tekin ákvörðun um framhald málsins á grundvelli 4. mgr. 55. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

Hinn 25. október 2024 hafi kærandi lagt inn byggingarleyfisumsókn sem tekið hafi yfir þegar gerðar breytingar á innra skipulagi og formi fasteignar, ásamt því að fá að stækka kjallara og innrétta þar vinnustofu og geymslu. Teikning vegna breytinganna sé dagsett 28. október 2024 og hafi einnig náð yfir þaksvalir og aðrar breytingar. Umtalsverðar athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu áformadeildar byggingarfulltrúa 4. nóvember s.á. Hafi ein athugasemdin verið um að skilja þurfi umsókn um breytingar á mannvirkjum sem framkvæmdar hafi verið án byggingarleyfis frá umsókn um nýjar breytingar. Eins segi að ekki sé til deiliskipulag fyrir svæðið sem lóðin sé á og þurfi því að vísa erindi til umsagnar og/eða grenndarkynningar þegar uppfærð gögn liggi fyrir.

Í athugasemdarblaði byggingarfulltrúa frá 25. nóvember 2024 hafi hann tekið fram að fram­kvæmdirnar væru nú aðskildar, þ.e.a.s. að búið væri að uppfæra umsóknina þannig að hún næði til þegar gerðra framkvæmda og breytinga á þeim og tekin afstaða til þess, en að ný umsókn myndi berast vegna fyrirhugaðra breytinga vegna viðbyggingar í kjallara.

Fyrri umsókn, dags. 25. október 2024, hafi því verið látin ná yfir áður gerðar framkvæmdir og breytingar. Umsóknin hafi verið tekin fyrir ásamt nýjum fylgigögnum á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 19. nóvember 2024. Greinargerð hönnuðar, dags. 15. nóvember s.á., hafi fylgt með umsókn þar sem fram komi að enn sé verið að vinna í húsinu og einstaka hlutir í teikningu séu ekki að fullu frágengnir. Megi þar helst nefna veggi á lóðarmörkum sem hafi verið farnir að gefa sig og því þarfnast endurbóta, en samhliða því séu áform um að byggja viðbyggingu, en lóðin sé enn í vinnslu. Þá hafi sömuleiðis verið endursteyptur veggurinn á þaksvölum sem hafi verið ónýtur vegna rakaskemmda. Enn eigi eftir að bæta við stútum sem voru á húsinu, en áform séu um að það verði gert.

Í nýrri uppfærðri byggingarlýsingu ofangreindrar byggingarleyfisumsóknar vegna þegar gerðra framkvæmda komi fram að: „Sótt er um leyfi fyrir áður gerðum breytingum á innra skipulagi, nokkrar breytingar hafa verið gerðar á útliti glugga og hurða auk þess sem þaksvölum hefur verið breytt í þakgarð og þar komið fyrir útigeymslu, hluti af þakkanti verið sagaður niður og gler sett í staðinn, gler sett í stað bílskúrshurðar og notkun bílskúrs breytt í stofu í einbýlishúsi á lóð nr. 19 við Brekkugerði.”

Málinu hafi verið vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, sem hafi ekki gert skipulagslegar athugasemdir við erindið á afgreiðslufundi 3. desember 2024. Málið hafi aftur verið tekið fyrir hjá byggingarfulltrúa á afgreiðslufundi 9. s.m. þar sem því hafi verið frestað og vísað að nýju til skipulagsfulltrúa. Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 9. janúar 2025 hafi málinu verið vísað í grenndarkynningu. Af umsögnum í áformablaði hafi verið gerð sú athugasemd að eftir nánari skoðun hafi verið tekin sú ákvörðun að grenndarkynna þyrfti breytingu. Verkefnastjóri áformadeildar hafi lagt til að þetta erindi fari í bið uns byggingarleyfisumsókn sem fjalli um áformaðar framkvæmdir hafi fengið afgreiðslu hjá skipulagsfulltrúa. Ef til þess kæmi yrðu þannig báðar tillögur grenndarkynntar samtímis.

Erindið hafi verið grenndarkynnt frá 11. febrúar 2025 til og með 11. mars s.á. þar sem athuga­semd og ábending hafi borist. Að lokinni grenndarkynningu hafi málið verið tekið fyrir hjá byggingarfulltrúa og síðan vísað til afgreiðslu umhverfis- og skipulagsráðs, sbr. fundargerð og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 20. mars 2025. Málið hafi verið tekið fyrir hjá Umhverfis- og skipulagsráði 2. apríl, 2025. þar sem lagt hafi verið til að tillagan yrði samþykkt og henni vísað til skipulags- og byggingarfulltrúa til fullnaðarafgreiðslu.

Síðan þinglýstur eigandi eignaðist eignina árið 2021, hafi verið ráðist í umtalsverðar lag­færingar og breytingar á eigninni eins og að framan sé rakið. Einhverjar breytinganna hafi sætt gagnrýni nágranna og verið tilefni erinda til byggingarfulltrúans í Reykjavík og þar þótt tilefni til afskipta. Skrifstofu byggingarfulltrúa hafi einnig borist gagnabeiðnir vegna breytinganna, þar sem óskað hafi verið eftir gögnum á grundvelli upplýsingalaga nr. 140/2012.

Áformadeild byggingarfulltrúa hafi einnig gert athugasemdir við byggingarleyfisumsóknir, bæði þegar umsóknin hafi verið sameinuð í eina og þegar málin hafi verið greind í tvö mál, þ.e. þá umsókn sem sé til umfjöllunar í þessu máli og umsókn fyrir þegar gerðum breytingum. Hafi byggingarfulltrúi t.d. gert athugasemd við skráningartöflu og umsækjanda verið gert að leiðrétta hana í umsóknargátt HMS.

Grenndarkynning fyrir hagsmunaaðilum að Brekkugerði 15, 17, 32, 34 og Heiðargerði 68, 100 og 102, þ.e. þeim hluta fyrri umsóknar sem náði yfir þegar gerðar breytingar, hafi staðið yfir frá 11. febrúar 2025 til og með 11. mars s.á. Athugasemd hafi borist frá íbúa í Heiðargerði 70 frá eigendum Heiðargerðis 68, 100, og 102. Hinn 6. mars 2024 hafi athugasemdir, að undan­tekinni þeirri fyrst nefndu, verið dregnar til baka þar sem þær hafi aðallega beinst að við­byggingunni í kjallaranum og hafi því ekki fallið undir þessa aðskildu byggingarleyfisumsókn. Húsaskoðun hafi farið fram að beiðni byggingarfulltrúa 13. janúar 2025 og í skýrslu hans komi fram að á lóðamörkum sé verið að reisa veggi sem séu á öðru byggingarnúmeri.

Eins og fyrr segi hafi niðurgrafna viðbyggingin verið tekin út úr fyrri byggingarleyfisumsókn og stofnað nýtt mál í janúar 2025. Hinn 22. s.m. hafi kærandi lagt inn aðra byggingarleyfis­umsókn sem til meðferðar sé í kærumáli þessu. Samtals sé um að ræða 164,3 m² stækkun með viðbyggingunni. Kjallari í heild yrði samtals 193,2 m² og mannvirkið í heild sinni eftir báðar byggingarleyfisumsóknirnar 518,4 m² að flatarmáli og nýtingarhlutfall lóðar yrði 1,09.

Umsögn skipulagsfulltrúa frá 13. febrúar 2025 beri skýrt með sé að fyrirhugaðar framkvæmdir á 164 m² viðbyggingu neðanjarðar við Brekkugerði 19 standist ekki skipulagsskilmála og skipulagsáætlanir skipulagsyfirvalda. Það liggi fyrir að umsótt byggingarmagn lóðarinnar við Brekkugerði sé langt umfram það sem hafi nokkurn tímann verið heimilað á þessu svæði og langt umfram nýtingarhlutfall einbýlishúsalóða í Reykjavík. Engin önnur sambærileg einbýlishúsa­lóð í Reykjavík sé með nýtingarhlutfall yfir 1 nema þá helst í miðbæ Reykjavíkur.

Norðan megin við Brekkugerði sé smágerðari byggð, blanda af parhúsum, tvíbýlum og sér­býlum. Samkvæmt deiliskipulagi samþykktu 4. nóvember 2003 sé meðalnýtingarhlutfall á lóðum þar 0,34 – 0,40. Við Brekkugerði séu þó stærri lóðir og stærri hús. Megi sjá að nýtingar­hlutfall á nágrannalóðum við Brekkugerði sé almennt lægra, eða allt frá 0,31 og upp í 0,59. Meðal­nýtingarhlutfall á þessum lóðum sé 0,43. Brekkugerði 19 sé nú með nýtingarhlutfall 0,67. Þótt lóðin hafi einhvern tímann áður verið hluti af Brekkugerði 17, þá breyti það ekki nýtingarhlutfalli innan hverrar lóðar í samræmi við gildandi lög og skipulagsáætlanir.

Nýtingarhlutfall á smærri reitum og einstökum lóðum sé alfarið ákveðið í hverfis og/eða deiliskipulagi eins og skýrt komi fram í 2. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2040. Þó megi sjá af ákvæðum aðalskipulagsins nánari markmið og leiðarljós um hámarksþéttleika sem unnt sé að miða við. Í 3. kafla skipulagins sé svo gerður almennur fyrirvari um það að ákvæði og viðmið aðalskipulags um þéttleika, hæðir húsa og byggingarmagn gefi einvörðungu til kynna mögulegar hámarksheimildir um uppbyggingu. Endanleg ákvörðun sé ávallt tekin við gerð deiliskipulags og/eða hverfisskipulags. Ákvarðanir um byggingarmagn á einstökum svæðum séu einnig teknar á grundvelli grenndarkynnts byggingarleyfis, þar sem ekki liggi fyrir samþykkt deiliskipulag eða hverfisskipulag og þá á grundvelli almennra markmiða aðalskipulags.

Í töflu 3.2. í aðalskipulagi séu sett fram almenn viðmið um hámarksþéttleika íbúðarbyggðar og fjölda íbúða á hvern hektara, og blandaðrar byggðar eftir staðsetningu í borginni. Brekkugerði og hverfið þar í kring falli undir V. lið töflunnar sem skilgreint sé sem „önnur svæði utan ofangreindra áhrifasvæða“. Í töflunni komi skýrt fram um þau svæði að ,,Yfirbragð og þéttleiki byggðar taki mið af nærliggjandi byggð.“

Í kafla 3.6. sé svo fjallað um að stefna og viðmið aðalskipulags um þéttleika byggðar og byggingarmagn gefi einvörðungu til kynna mögulega hámarksnýtingu svæða. Endanleg ákvörðun um magn bygginga, fjölda íbúða, hæðir húsa og þéttleika á einstökum svæðum er ávallt tekin við gerð deiliskipulags með tilliti til meginmarkmiða aðalskipulags um sjálfbæra þróun og gæði byggðar, að undangengnu kynningar- og samráðsferli og mati á umhverfis­áhrifum og með sérstöku tilliti til þeirra viðmiða og ákvæða sem sett er fram í köflum 3.6.1–3.6.4. Kafli 3.6.3. fjalli um yfirbragð blandaðrar byggðar og komi þar fram að hönnun íbúðar­húsnæðis á einstökum reitum þurfi ávallt að skoða í samhengi við heildarskipulag viðkomandi hverfis. Tryggt verði að byggðin og umhverfið milli húsanna beri með sér grænt og manneskju­legt yfirbragð. Gætt verði sérstaklega að blágrænum yfirborðslausnum, að gegndræpi yfirborðs, að lágmarkshlutfall lóðar sé gróður og dvalarsvæði og að við uppbyggingu verði ekki gengið á gróskumikil gróðursvæði sem séu til staðar.

Ekki liggi fyrir deiliskipulag fyrir lóðina og svæðið við Brekkugerði 19 og því þurfi að miða við þau markmið og leiðarljós sem tiltekin séu í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 og skipulags­áætlunum. Það liggi ekki fyrir að umsótt framkvæmd sé í samræmi við aðalskipulag. Reykjavíkurborg telji að 1. mgr. 44. gr. Skipulagslaga komi ekki til álita við hina kærðu byggingarleyfisumsókn og synjun umsóknar, þar sem ákvæðið sé undantekningarákvæði og fjalli um grenndarkynningu. Ákvæðið heimili sveitarstjórn að veita byggingarleyfi án deili­skipulagsgerðar að nánari skilyrðum ákvæðisins uppfylltum, að undangenginni grenndar­kynningu, nema gera þurfi breytingar á deiliskipulagi sem sveitarstjórn telji óverulegar. Eftir sem áður sé leitað umsagnar og afstöðu skipulagsfulltrúa á grundvelli laga nr. 160/2010 um mannvirki og þá hvort byggingarleyfisumsóknin sé í samræmi við skipulagsáætlanir á við­komandi svæði, sbr. 9. og 11. gr. laga um mannvirki. Eins og skipulagsfulltrúi upplýsi í umsögn sinni 13. febrúar 2025, liggi fyrir vinna við gerð hverfisskipulags fyrir 10 gróin hverfi í Reykjavíkurborg. Vinna við innleiðingu og samþykki þriggja hverfa sé lokið, en vinna við hverfin „Háaleiti og Bústaðahverfi“ og „Laugardal“ standi yfir.

Til að tryggja samræmda framkvæmd og innleiðingu, yfirbragð og ásýnd borgarinnar, hafi jafnframt leiðbeiningarreglur hverfisskipulags verið innleiddar. Þessar sérstöku leiðbeiningar hverfisskipulags varði breytingar, viðbyggingar og þróun einbýlishúsa í eldri byggð. Þar komi skýrt fram að allar byggingar á lóð eigi að vera innan byggingarreits eins og lýst sé í skilmálalið um byggingarreiti og gjöld. Fjallað sé um kjallara í sérstökum skilmálalið. Kjallarar geti verið heimilir þar sem aðstæður leyfa, t.d. í landhalla. Íbúðir í kjallara séu yfirleitt ekki heimilar. Ef grafa eigi frá kjallara skuli framkvæmd taka mið af leiðbeiningum um útfærslu lóða. Sú viðbygging sem fyrirhuguð sé í hinni kærðu byggingarleyfisumsókn sé utan skilgreinds byggingarreits fyrir Brekkugerði 19, sbr. útgefið mæliblað fyrir Brekkugerði 19.

Þar að auki liggi fyrir leiðbeiningar fyrir blágrænar ofanvatnslausnir, þar sem veittar séu leiðbeiningar við ofanvatnslausnir, og t.d. við kjallara. Leiðbeiningar hafi einnig verið gefnar út er varði útfærslu lóða sem fjalli sérstaklega um tengingar kjallara við lóð. Þar segi t.d. að niðurgrafnar verandir megi ekki fara nær lóðamörkum en nemi þremur metrum og þurfi að vera innan byggingarreits. Einungis sé heimilt að grafa frá einni úthlið kjallara og ekki megi grafa dýpra en sem nemi hálfri salarhæð kjallarans. Af leiðbeiningunum megi gagnálykta að önnur mannvirki megi heldur ekki fara nær lóðarmörkum en sem nemi þremur metrum og sé það í samræmi við byggingarreglugerð.

Gerðar hafi verið skipulagslegar athugasemdir við hina kærðu byggingarleyfisumsókn og byggingarfulltrúa því skylt að synja þeirri umsókn á grundvelli 9., 10. og 11.gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Hafi ítarlegur rökstuðningur fylgt í umsögn skipulagsfulltrúa, þar sem vísað sé í réttmætar og lögbundnar ástæður fyrir neikvæðri afstöðu hans. Sú framkvæmd sem sótt sé um væri ekki í samræmi við skipulagsskilmála og skipulagsáætlanir svæðisins.

Viðbótarathugasemdir kæranda: Áréttuð eru fyrri sjónarmið. Að mati kæranda sé greinar­gerð Reykjavíkurborgar efnislega rýr og kalli ekki á sérstök viðbrögð af hálfu kæranda. Hryggjarstykki málsins lúti að því að þegar ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið tekin hafi legið fyrir meðal allra hlutaðeigandi að viðbyggingin hefði engin áhrif á ásýnd götunnar. Liggi fyrir skrifleg yfirlýsing Reykjavíkurborgar frá 27. febrúar 2025 hvað þetta varði. Sjónarmið sem búi að baki hámarks nýtingarhlutfalli eigi með engum hætti við í máli þessu. Miklu máli skipti þó að fyrir liggi yfirlýsing nágranna sem leggist ekki gegn framkvæmdum kæranda. Mannvirkið sé í samræmi við Aðalskipulag Reykjavíkur 2040 og skilgreinda landnotkun. Hið niðurgrafna mannvirki hafi óumdeilanlega engin áhrif á ásýnd götunnar og fjölgi ekki íbúum á svæðinu. Þá hafi kærandi hnekkt þeim röngu staðhæfingum borgarinnar sem lúti að gegndræpi jarðvegs.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. febrúar 2025 um að synja umsókn um leyfi fyrir niðurgrafinni viðbyggingu að Brekkugerði 19, Reykjavík.

Í umsögn skipulagsfulltrúa sem vísað var til í hinni kærðu synjun kemur fram að ekki sé unnt að fallast á aukið byggingarmagn þar sem nýtingarhlutfall lóðarinnar að Brekkugerði 19 sé þegar mun hærra en á sambærilegum lóðum í sömu götu. Ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir Brekkugerði, en vísað var til þess að vinna stæði yfir við gerð hverfisskipulags fyrir svæðið.

Við afgreiðslu umsóknar um byggingarleyfi ber að gæta þess að byggingaráform séu í samræmi við gildandi aðalskipulag, sbr. 6. mgr. 32. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og 11. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og er stefna gildandi aðalskipulags bindandi, sbr. 5. mgr. 32. gr. skipulagslaga.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 er lóðin Brekkugerði 19 á skilgreindu íbúðar­svæði. Ekki er fjallað um nýtingarhlutfall lóða í greinargerð skipulagsins, en á bls. 75 kemur fram að í aðalskipulagi sé fyrst og fremst mörkuð stefna um svæðanýtingu og þéttleika byggðar á stærri reitum og landnotkunarsvæðum, en nýtingarhlutfall á smærri reitum og einstökum lóðum sé alfarið ákveðið í hverfis- og/eða deiliskipulagi. Þéttleiki íbúðarbyggðar og blandaðrar byggðrar sé almennt gefinn til kynna með svæðisnýtingarhlutfalli eða fjölda íbúða á ha. Verður ekki séð að byggingarleyfisumsókn kæranda hafi farið í bága við ákvæði aðalskipulags hvað nýtingarhlutfall lóðar varðar eða ákvæði fyrirhugaðs hverfisskipulags sem nú er í vinnslu en hefur ekki tekið gildi lögum samkvæmt. Þá myndi umrædd stækkun hafa óveruleg ef nokkur grenndaráhrif eða á yfirbragð byggðar þar sem hún yrði öll neðan yfirborðs lóðar.

Í fyrrgreindri umsögn skipulagsfulltrúa segir enn fremur að „ef fallist yrði á viðbyggingu vegna kjallara á lóðinni yrði heildarbyggingarmagn lóðarinnar 481,3 m². Stærð lóðarinnar er 476 m² og núverandi nýtingarhlutfall því 0,67. Með fyrirhugaðri viðbyggingu yrði nýtingarhlutfallið 1,01. Ef skoðað er núverandi nýtingarhlutfall á öðrum lóðum við Brekkugerði (nr. 5-17 og 20-34) má sjá að nýtingarhlutfall á nágrannalóðum er almennt talsvert lægra, eða allt frá 0,31 og upp í 0,59. Meðalnýtingarhlutfall á þessum lóðum er 0,43.“ Samkvæmt þessu er lóðin Brekku­gerði 19 nú þegar með hæsta nýtingarhlutfall lóða við götuna og myndi það með samþykki umbeðinnar stækkunar hækka verulega, eða um 50%. Slík breyting gæti verið fordæmisgefandi og verður að mati úrskurðarnefndarinnar að eiga stoð í deili- eða hverfisskipulagi fyrir umrætt svæði. Bjuggu því málefnaleg sjónarmið að baki synjunar á umsókn kæranda.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. febrúar 2025 um að synja umsókn um leyfi fyrir niðurgrafinni viðbyggingu að Brekkugerði 19, Reykjavík.