Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

1/2005 Miðhraun

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður,  Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2005, kæra á ákvörðunum svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. janúar 2005, sem barst nefndinni 10. s.m., kæra B og S, eigendur Miðhrauns 2, Eyja og Miklaholtshreppi, ákvarðanir svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

Krefjast kærendur ógildingar hinna kærðu ákvarðana.  Að auki kröfðust kærendur þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni og féllst úrskurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði, uppkveðnum 28. janúar 2005.

Loks krefjast kærendur þess, í framhaldi af því að mál hafi verið höfðað af hálfu eigenda Miðhrauns 1 um merki Miðhrauns 1 og 2, að framkvæmdir sem standi yfir að Miðhrauni 1 við byggingu hesthúss, sem deiliskipulagt hafi verið síðastliðið haust, verði stöðvaðar þar til dæmt verði í umræddu máli fyrir Héraðsdómi Vesturlands, eða síðar Hæstarétti ef þörf krefji. Hesthúsið sé að hluta til inn á umdeildu sameiginlegu landi þar sem sé hraun.

Úrskurðarnefndin hefur nú lokið gagnaöflun í máli þessu, m.a. með skoðun á vettvangi, og er málið nú tekið til efnisúrlausnar.

Málsatvik:  Með kæru, dagsettri 30. nóvember 2004, kærðu eigendur Miðhrauns 2, Eyja og Miklaholtshreppi, byggingarleyfi sem veitt hafði verið hinn 23. nóvember 2004 til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.  Á umræddu svæði er hvorki í gildi aðalskipulag né deiliskipulag og leitaði sveitarstjórn því meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með því að umrætt byggingarleyfi yrði veitt. 

Með bréfi Skipulagsstofnunar, dagsettu 16. júlí 2004, var byggingarfulltrúa tilkynnt að stofnunin gerði ekki athugasemdir við að sveitarstjórn veitti leyfi fyrir umræddri byggingu, enda yrði fyrirhuguð framkvæmd kynnt næstu nágrönnum. 

Í greinargerð byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar um framvindu byggingar gestahússins segir að þann 16. ágúst 2004 hafi hreppsnefnd staðfest samþykkt byggingarnefndar um byggingarleyfi fyrir húsinu.  Ekki hafi farið fram formleg mæling á staðsetningu hússins en við vettvangsferð byggingarfulltrúa þann 16. september 2004 hafi verið slegið gróflega á hvar húsið ætti að vera samkvæmt afstöðumynd en viðstaddir hafi verið hönnuður og byggingarmeistari.  Í samræmi við þetta muni svo hafa verið grafið fyrir húsinu.  Í nóvember hafi byggingarstjórinn haft samband við byggingarfulltrúa og óskað eftir úttekt á sökklum og hafi byggingarfulltrúi þá litið á framkvæmdir og tjáð byggingarstjóra að hann tæki ekki út framkvæmdina en gerði ekki athugasemd við handbragð verksins, en vegna þess að ekki hefði borist greiðsla á byggingarleyfisgjöldum væri ekki búið að gefa út byggingarleyfi fyrir húsinu.  Við athugun hafi komið í ljós að reikningur vegna gjaldanna hefði glatast.  Hafi því orðið að ráði að framkvæmdir gætu haldið áfram og yrðu ekki stöðvaðar að svo stöddu.  Þann 23. nóvember 2004 hafi greiðsla borist og hafi þá leyfið verið gefið út.  Þann 17. nóvember 2004 hafi nágrannar að Miðhrauni 2 bent byggingarfulltrúa á að þeim hefði ekki verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við framkvæmdina.  Verður af málsgögnum ráðið að kærendur hafi gert athugasemdir við staðsetningu mannvirkisins og jafnframt að ekki hefði verið farið að skilyrði Skipulagsstofnunar um kynningu.

Af hálfu byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar var brugðist við á þann hátt að kærendum var sent erindi um kynningu á nýbyggingunni.  Jafnframt voru framkvæmdir stöðvaðar en þær voru þá komnar nokkuð á rekspöl.  Var m.a. lokið gerð sökkuls og gólfplötu og framkvæmdir hafnar við grind hússins, sem er timburhús á steinsteyptum grunni með steyptri gólfplötu.

Kærendur gerðu ekki athugasemdir í tilefni af framangreindri grenndarkynningu.  Hafa kærendur vísað til þess að málið hafi á þessum tíma verið í höndum úrskurðarnefndarinnar og að þangað hafi þau beint athugasemdum sínum og umkvörtunum.  Hafi þau talið málið úr höndum sveitarstjórnar á þessum tíma.

Á fundi svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness hinn 4. janúar 2005 var málið tekið fyrir.  Afturkallaði nefndin byggingarleyfið frá 23. nóvember 2004 með heimild í 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Jafnframt bókaði nefndin að þar sem ekki hefði borist svar við kynningarbréfi til nágranna liti nefndin svo á að ekki væru gerðar neinar athugasemdir við byggingarframkvæmdina og mælti því með því að leyfið yrði gefið út að nýju.  Staðfesti hreppsnefnd Eyja og Miklaholtshrepps samþykkt nefndarinnar síðar sama dag.  Ákvarðanir þessar kærðu eigendur Miðhrauns 2 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 6. janúar 2005, en drógu jafnframt til baka fyrri kæru með hliðsjón af því að hin kærða ákvörðun í því máli hafði verið afturkölluð.

Eftir að byggingarleyfið hafði verið veitt að nýju var aftur tekið til við byggingu hússins og var að mestu lokið frágangi útveggja og þaks þegar úrskurðarnefndin stöðvaði framkvæmdir við bygginguna, með úrskurði uppkveðnum 28. janúar 2005, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að hinni umdeildu nýbyggingu hafi verið valinn staður án þess að þeim væri gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum að í málinu, en það hafi þó verið skilyrði af hálfu Skipulagsstofnunar fyrir því að byggingarleyfi yrði veitt.  Grenndarkynning, sem fram hafi farið eftir að framkvæmdir hafi verið komnar á rekspöl, verði ekki talin fullnægjandi, enda hafi málið þá verið til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni og ekki í höndum byggingarnefndar eða sveitarstjórnar.  Málsmeðferð hafi því verið ólögmæt og að auki hafi hinni umdeildu byggingu verið valinn staður nær sameiginlegu landi málsaðila en heimilt hafi verið án þess að fyrir lægi samþykki kærenda, sem meðeigenda að hinu sameiginlega landi.  Sé staðsetning nýbyggingar þar að auki til baga fyrir kærendur vegna atvinnustarfsemi þeirra, sem gestahúsið muni hafa truflandi áhrif á. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 22. janúar 2005, árétta kærendur enn frekar sjónarmið sín í málinu.  Gera kærendur athugasemdir við að byggingarleyfi sem hreppsnefnd hafi verið búin að afturkalla hafi verið veitt að nýju á þeirri forsendu að ekki hafi borist neinar athugasemdir innan tilskilins frests.  Þetta sé alrangt þar sem kærendur hafi fundað með oddvita, byggingarfulltrúa og einum fulltrúa sem bæði sitji í hreppsnefnd og byggingarnefnd, þar sem farið hafi verið yfir athugasemdir kærenda.  M.a. hafi komið fram að kærendur teldu umrætt hús innan svæðis sem deilt sé um í dómsmáli, sem byggingarleyfishafinn hafi höfðað um merki Miðhrauns 1 og 2, auk fleiri atriða sem kærendur setji út á.

Kærendum hafi áður verið tjáð að málið væri ekki í höndum sveitarstjórnar heldur úrskurðarnefndarinnar og hafi það leitt til þess að skriflegum athugasemdum hafi ekki verið komið á framfæri vegna kynningar þeirrar sem efnt hafi verið til.

Athugasemdir kærenda séu einkum eftirfarandi:

1. Staðsetning gestahússins sé ekki í samræmi við það sem framkvæmdaraðilar hafi áður talað um við kærendur.

2. Eigendur Miðhrauns 1, og skipulagsnefnd svæðisins hafi engra hagsmuna að gæta gagnvart staðsetningu þessa húss sem réttlæti byggingarleyfi á þeim stað sem bygging er nú hafin á.

3. Staðsetning gestahússins valdi röskun á hagsmunum kærenda og atvinnustarfsemi sem þarna sé fyrir.

4. Á teikningu hafi ekki verið gert ráð fyrir rotþró nema í samráði við byggingarfulltrúa og vilji kærendur koma því á framfæri að samráð verði einnig haft við þá um staðsetningu hennar.

5. Staðsetning hússins sé á umdeildu landi og hafi mál vegna þeirra deilna verið þingfest í Héraðsdómi Vesturlands þann 12. janúar 2005.

6. Ekki sé gert ráð fyrir bílastæði né vegi að húsinu og vilja kærendur að upplýst verði um hvort leyft verði að hann komi síðar.

7. Þar sem umferð að þessu svæði sé öll í gegnum hlaðið hjá kærendum og fyrirsjáanleg sé mikil breyting frá því sem áður hafi verið vilji kærendur að aðkoma nágranna að svæðinu verði endurskoðuð.

Kærendur telja loks að við ákvörðun um staðsetningu gestahússins og útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis hafi ekki verið gætt ákvæða skipulags- og byggingarlaga og beri því að fella hinar kærðu ákvarðanir úr gildi.

Málsrök byggingaryfirvalda:  Af hálfu byggingarfulltrúa hefur verið vísað til þess að grenndarkynning hafi farið fram eftir að kærendur hafi bent á áskilnað Skipulagsstofnunar þar að lútandi.  Kærendur hafi hins vegar ekki gert neinar athugasemdir í tilefni kynningarinnar og hafi því verið litið svo á að ekki væru gerðar athugasemdir af þeirra hálfu.  Því hafi hið umdeilda leyfi verið veitt eftir að fullnægt hafi verið skilyrði Skipulagsstofnunar um kynningu og verði að telja að við meðferð málsins hafi verið bætt úr annmörkum með fullnægjandi hætti.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Í greinargerð, dags. 31. janúar 2005, reifar Ólafur Sigurgeirsson hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa í málinu og andmælir málatilbúnaði kærenda eins og hann er settur fram í bréfi þeirra, dags. 22. janúar 2005.  Krefst lögmaðurinn þess að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar og að bráðbirgðaúrskurður frá 28. janúar verði felldur úr gildi.

Af hálfu byggingarleyfishafa er á það bent að í bréfi kærenda frá 22. janúar 2005 segi að umrætt hús sé innan þess svæðis, sem deilt sé um í landamerkjamáli milli aðila, en í fyrri kæru segi að húsið sé tvo metra frá sameiginlegu landi.  Hið rétta sé að húsið standi langt frá landi Miðhrauns 2 samkvæmt þinglýstu landamerkjabréfi þeirrar jarðar.

Eftir samþykkt fyrra byggingarleyfis hafi komið í ljós að byggingarfulltrúa hafi láðst að grenndarkynna, en það hafi hann hins vegar gert á réttan hátt áður en til umfjöllunar um síðara byggingarleyfið hafi komið.

Athugasemdum kærenda í liðum 1 – 7 er andmælt af hálfu byggingarleyfishafa og einstökum liðum svarað með eftirfarandi hætti:

1.  Rangt sé að rætt hafi verið um aðra staðsetningu umdeilds húss en þá sem valin hafi verið.  Tveir kostir hafi veriði skoðaðir varðandi staðsetningu hússins og hafi kærendum verið kunnugt um þá báða.  Hafi annar þessara kosta verið að staðsetja húsið þar sem það hafi nú verið reist.

2. Því sé mótmælt að byggingarleyfishafar eigi ekki hagsmuna að gæta varðandi staðsetningu hússins.  Staðsetningin hafi verið ákveðin með tilliti til ýmissa þátta sem skipti máli fyrir eigendur mannvirkisins.

3. Byggingarleyfishafar telji að bygging gestahúss á þessum stað muni ekki hafa nein áhrif á sauðfjárbúskap kærenda hvorki um sauðburð né við rekstur fjár af fjalli á haustin, enda hafi þess verið gætt að húsið yrði staðsett í viðunandi fjarlægð frá því svæði í landi kærenda sem hér um ræði.

4.  Engin ástæða sé til að ætla að rotþró verði staðsett á þann veg að neysluvatn kærenda geti spillst.

5. Rangt sé að gestahúsið hafi verið staðsett á umdeildu landi. Mál hafi að vísu verið höfðað til úrlausnar ágreiningi um merki en sá ágreiningur snerti ekki land það sem húsið standi á. 

6.  Hvað veg og bílastæði varði þá sé gert ráð fyrir að aðkomuvegur að íbúðarhúsi verði samnýttur með gestahúsi.  Einnig sé gert ráð fyrir samnýtingu bílastæða sem liggi suðaustan við íbúðarhús en þau verði stækkuð sem nemi 2-3 bílastæðum.  Ekki verði því lagður vegur að gestahúsinu síðar.  

7. Fullyrðingum kærenda um umferð um hlað þeirra sé mótmælt. Akbraut sé sameiginleg frá þjóðvegi þar til 100 – 200m séu eftir að bæjunum, þar greinist vegurinn og sé sín heimreiðin að hvorum bæ.
 
Af hálfu byggingarleyfishafa er áréttað að grenndarkynning vegna byggingarleyfisins, sem gefið hafi verið út á grundvelli afstöðumyndar, sé alfarið á herðum skipulagsnefndar hreppsins en ekki byggingarleyfishafa.  Eins og komið hafi fram hafi mistök skipulagsfulltrúaembættisins verið ástæða þess að kynningin átti sér ekki stað.  Úr því hafi verið bætt af hálfu hreppsins um leið og mistökin hafi orðið ljós.  Byggingarleyfishöfum hafi ekki verið kunnugt um að kynningin hafi ekki verið framkvæmd og hafi þeim þar af leiðandi ekki verið unnt að leiðrétta það sem miður hafi farið.  Að lokinni grenndarkynningu hafi hreppsyfirvöld fullnægt skipulags- og byggingarlögum og á grundvelli þess að engar athugasemdir hefðu borist hafi verið gefið út nýtt byggingarleyfi. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 2. mars 2005.  Málsaðilar voru viðstaddir en byggingarfulltrúi hafði boðað að hann yrði fjarverandi.  Gengið var um svæðið og gerðu málsaðilar grein fyrir helstu sjónarmiðum sínum í málinu.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvarðana byggingarnefndar og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps um að veita leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.  Til grundvallar leyfisveitingunni liggur skilyrt afgreiðsla Skipulagsstofnunar á beiðni sveitarstjórnar um meðmæli samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 73/1997.  Þessa skilyrðis var ekki gætt af hálfu sveitarstjórnar þegar leyfið var fyrst veitt en eftir að kærendur höfðu bent á þann annmarka sem verið hafði á meðferð málsins voru framkvæmdir stöðvaðar og kærendum gefinn kostur á að tjá sig um byggingaráform byggingarleyfishafa.  Kærendur höfðu þá þegar kært útgáfu hins fyrra byggingarleyfis, sem ekki var fellt úr gildi fyrr en að lokinni kynningu byggingarleyfisumsóknarinnar.  Töldu kærendur að kynning umsóknarinnar væri markleysa þar sem málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni og sendu því ekki inn athugasemdir.  Veitti byggingarnefnd síðan hið umdeilda byggingarleyfi með þeim rökum að engar athugasemdir hefðu borist.

Úrskurðarnefndin telur að málsmeðferð byggingarnefndar og sveitarstjórnar við afgreiðslu hins umdeilda leyfis hafi verið verulega áfátt.  Var þessum stjórnvöldum ekki heimilt að líta framhjá andmælum kærenda og bar þeim að taka afstöðu til þeirra, enda mátti þeim vera ljóst að kynning málsins samræmdist ekki þeirri staðreynd að í gildi var byggingarleyfi fyrir umræddri framkvæmd sem borið hafði verið undir úrskurðarnefndina.  Bar sveitarstjórn að afturkalla fyrra byggingarleyfið áður en efnt var til kynningar málsins ef ætlan hennar var að bæta úr þeim ágöllum á afgreiðslu byggingarleyfisins sem komið höfðu í ljós.  Verður að átelja þessi vinnubrögð en ekki þykir þó næg ástæða til að láta ágalla á málsmeðferð varða ógildingu hinna kærðu ákvarðana þegar litið er til þess að sjónarmið kærenda höfðu komið fram og að ekki var um að ræða grenndarkynningu í skilningi 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Af gögnum málsins verður ráðið að framkvæmdir við bygginu hins umdeilda gestahúss hafi að miklu leyti verið unnar án þess að fyrir lægi formlega gilt byggingarleyfi, sbr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður einnig að átelja þessa framvindu málsins en atvik þessi varða þó ekki gildi hinna kærðu ákvarana og þykja ekki geta leitt til ógildingar þeirra.

Þá kemur til skoðunar hvort einhverjir þeir efnisannmarkar séu á hinnum kærðu ákvörðunum er ógildingu varði, svo sem hvort við staðsetning hússins hafi verið gengið gegn settum réttarreglum eða lögvörðum grenndarhagsmunum kærenda.

Skilja verður málatilbúnað kærenda á þann veg að þau telji mörk milli séreignarlanda málsaðila vera um girðingu sem liggur fá norðri til suðurs skammt austan hins umdeilda húss og virðist ekki ágreiningur með aðilum um þau mörk.  Hins vegar virðast kærendur telja að hraunjaðar, sem norðurgafl hússins nær nánast alveg að, skilji milli séreignarlands byggingarleyfishafa og sameiginlegs lands málsaðila, en ágreiningur mun vera um þá afmörkun.

Þegar virt er hvort fullnægt sé lagaskilyrðum um fjarlægð hússins frá landamerkjum til norðurs og austurs verður helst litið til 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og 4. mgr. greinar 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Í 1. mgr. 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er fjallað um lágmarksfjarlægðir  frá húsvegg að mörkum nærliggjandi lóðar eða miðju stígs eða götu.  Síðar í 75. gr. eru reglur um lágmarksfjarlægðir milli húsa.  Með hliðsjón af tilgangi ákvæðis þessa og eðlisrökum verður að skilja ákvæðið á þann veg að það eigi ekki við um fjarlægð húss frá mörkum þegar handan þeirra er land sem ekki getur verið byggingarland eða svæði þar sem vænta má einhverra mannvirkja.  Verður því ekki talið að ákvæði greinarinnar hafi staðið í vegi fyrir því að húsið væri staðsett nær umræddum hraunjaðri en fjóra metra, svo sem gert var, en húsið er í u.þ.b. tveggja metra fjarlægð frá hraunjaðrinum, og skiptir þá ekki máli þótt umdeild mörk fylgi hraunjaðrinum eins og kærendur halda fram.  Til austurs er fjarlægð hússins frá mörkum eignarlanda málsaðila um 18 metrar, sem er langt umfram það sem áskilið er samkvæmt byggingarreglugerð.  Óþarft er að fjalla um staðsetningu hússins með tilliti til afmörkunar lóðar til suðurs og vesturs, þar sem þau mörk snúa að séreignarlandi byggingarleyfishafa.

Í 4. mgr. greinar 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er m.a kveðið á um að í deiliskipulagi svæða fyrir frístundabyggð skuli byggingarreitir ekki staðsettir nær lóðarmörkum en 10 metra.  Í hinu umdeilda tilviki er ekki um deiliskipulag að ræða en þar sem það er augljós tilgangur umrædds ákvæðis að tryggja lágmarksfjarlægð milli sumarhúsa og deifingu sumarhúsabyggða þykir rétt að hafa hliðsjón af ákvæðinu hvað varðar fjarlægð hússins frá mörkum séreignarlanda málsaðila, enda kynnu framtíðarmöguleikar kærenda til nýtingar á eigin landi að öðrum kosti að vera fyrir borð bornir.  Hins vegar þykir ekki ástæða til að líta til þessarar reglu varðandi fjarlægð hússins frá hraunjaðrinum, enda er ekki hægt að gera ráð fyrir því að byggt verði í hrauninu eða lóðir settar út þar.  Með hliðsjón af því að um 18 metrar eru frá austurhlið hússins að mörkum séreignarlanda málsaðila er það því niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að nægilega hafi verið tekið tillit til sjónarmiða skipulagsreglugerðar í þessu efni við staðsetningu hússins og verður því ekki fallist á að hún sé andstæð ákvæðum skipulags- og byggingarlaga eða reglugerða settum samkvæmt þeim.

Ekki verður heldur fallist á að með staðsetningu og byggingu umrædds húss hafi verið gengið gegn lögvörðum hagsmunum kærenda, hvort sem litið er til grenndarhagsmuna eða atvinnuhagsmuna.  Hið umdeilda hús er í viðunandi fjarlægð frá mörkum séreignarlanda málsaðila og ekki verður séð að það hefði þjónað betur hagsmunum kærenda þótt húsið hefði verið staðsett einhverjum metrum fjær hraunbrúninni en raunin varð.  Má þvert á móti ráða af aðstæðum að grenndaráhrif hússins hefðu orðið meiri hefði það verið staðsett fjær hrauninu en í óbreyttri fjarlægð frá merkjagirðingu séreignarlanda aðila.

Kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við byggingu hesthúss ber að vísa frá úrskurðarnefndinni, enda er sú krafa ekki gerð með vísun til neinnar stjórnvaldsákvörðunar sem skotið hefur verið til nefndarinnar.  Önnur kæruefni eða athugasemdir kærenda, t.d. varðandi staðsetningu rotþróar, aðkomu að húsum málsaðila,  vegagerð og bílastæði, vísa ekki heldur til neinna stjórnvaldsákvarðana sem bornar hafa verið undir úrskurðarnefnina og koma þessi atriði því ekki til umfjöllunar við úrlausn málsins.

Samkvæmt framansögðu verður kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana hafnað.  Jafnframt falla niður réttaráhrif úrskurðar nefndarinnar frá 28. janúar 2005 um stöðvun framkvæmda við hina umdeildu byggingu.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda við byggingu hesthúss að Miðhrauni 1 er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvarðana svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

41/2004 Bessahraun

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 23. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2004, kæra eigenda húseignarinnar að Bessahrauni 15, Vestamannaeyjum á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar frá 2. júní 2004 á deiliskipulagi Bessahrauns 1 – 15.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. júlí 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Hrund Kristinsdóttir hdl., f.h. I og J, Bessahrauni 15, Vestmannaeyjum, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyjabæjar frá 2. júní 2004 um deiliskipulag lóðanna nr. 1 – 15 við Bessahraun.

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í bæjarstjórn Vestmannaeyjabæjar hinn 30. júní 2004.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Vestamannaeyjabæjar hinn 11. apríl 2000 var lögð fram umsókn kærenda um lóð undir einbýlishús í Bessahrauni og af því tilefni var eftirfarandi bókað:  „Jónas Þór Þorsteinsson og Ingunn Ársælsdóttir sækja um lóð til skipulags- og byggingarnefndar að Bessahrauni 25-31 til byggingar íbúðarhúss.  Jafnframt er sótt um að fá að breyta fyrirhugaðri lóð fyrir raðhús, skv. aðalskipulagi, í lóðir fyrir tvö einbýlishús.  Meðfylgjandi er staðsetning umsóttrar lóðar á afstöðumynd, þ.e. eystri lóðin á fyrirliggjandi hugmynd að lóðarskiptingu.  Nefndin samþykkti á fundi sínum þann 14. febrúar sl. að gera breytingu á aðalskipulagi sbr. 2. mgr. 21. gr. skipulags- og byggingalaga, þ.e. að breyta raðhúsalóð í einbýlishúsalóðir.  Nefndin fól einnig skipulags- og byggingarfulltrúa að athuga hvort hægt sé að koma fyrir þremur einbýlishúsalóðum á ofangreindu svæði.  Nefndin samþykkir að úthluta umsækjendum ofangreindri lóð þegar stærð og staðsetning hennar liggur fyrir.  Nefndin samþykkir að gera breytingu á Aðalskipulagi Vestmannaeyja sbr. 2. mgr. 21. gr. skipulags- og byggingarlaga, þ.e. að breyta raðhúsalóð í einbýlishúsalóðir.  Skipuleggja skal tvær einbýlishúsalóðir hvoru megin í götunni, alls fjórar lóðir.“  Á fundi nefndarinnar hinn 12. desember 2000 var eftirfarandi fært til bókar:  „Bessahraun 15… Jónas Þór Þorsteinsson sækir um leyfi skipulags- og byggingarnefndar að byggja íbúðarhús að Bessahrauni 15, skv. teikningum Sigurjóns Pálssonar byggingatæknifræðings.  Stærð húss: 176,8 m² og 710,0 m³.  Nefndin hefur móttekið erindi og teikningar umsækjanda og samþykkir að senda aðaluppdrætti í grenndarkynningu til íbúa að Bessahrauni 24 og 26 og að Áshamri 49-55.  Að þeirri kynningu lokinni, sem tekur fjórar vikur, mun erindið verða afgreitt frá nefndinni.  Afgreiðsla þessi er skv. skipulags- og byggingalögum nr. 73/1997.“ 

Hinn 22. janúar 2001 var umsókn kærenda tekin fyrir að nýju á fundi skipulags- og byggingarnefndar og var þá eftirfarandi bókað:  „Nefndin sendi aðaluppdrætti í grenndarkynningu til íbúa að Bessahrauni 24 og 26 og að Áshamri 49-55 og rann athugasemdafrestur út þann 17. janúar sl.  Alls barst ein skrifleg athugasemd f.h. íbúa að Áshamri 49-55.  Nefndin samþykkir erindið og skulu framkvæmdir hefjast innan þeirra tímamarka sem kveðið er á um í lóðarleigusamningi.  Varðandi athugasemd húseigenda að Áshamri 49-55 þá vill nefndin benda á að skv. Aðalskipulagi Vestmannaeyja 1988-2008 er umrætt svæði skipulagt fyrir íbúðabyggð.  Gert var ráð fyrir tveimur botnlöngum með lóðum fyrir raðhús en nefndin hefur, eins og kom fram í grenndarkynningu, ákveðið að breyta þeim nyrðri nú þegar í lóðir fyrir einbýlishús.  Á aðalskipulagsuppdrætti er gert ráð fyrir að fjarlægð frá raðhúsum að Áshamri í raðhús að Bessahrauni sé um 15 metrar en eftir breytinguna verður fjarlægðin a.m.k. 20 metrar og gæti orðið meiri ef húsbygging á lóð nr. 13 fyllti ekki út í byggingarreitinn.  Nefndin telur því að tekið hafi verið tillit til raðhúss að Áshamri 49-55 með því að færa byggingarreitinn fjær húsinu.  Afgreiðsla þessi er skv. skipulags- og byggingalögum nr. 73/1997.“ 

Í kjölfar þessa var kærendum veitt byggingarleyfi hinn 19. mars 2001 og hinn 29. ágúst sama ár var lóðarleigusamningur gefinn út.  Aðalskipulagsbreyting sú sem fyrirhuguð var samkvæmt áður tilvitnuðum bókunum mun aldrei hafa verið gerð.  Þá var ekki heldur á þessum tíma gert deiliskipulag fyrir svæðið. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 3. desember 2002 var lögð fram umsókn um lóðina nr. 13 við Bessahraun til byggingar einbýlishúss og var hún samþykkt.  Í október 2003 var lóðarhafa Bessahrauns 13 veitt heimild til könnunar jarðvegs og í kjölfarið leituðu kærendur sér upplýsinga um framkvæmdina þar sem þeir töldu að staðsetning hússins yrði norðar en þeir hefðu átt von á og ekki innan byggingarreits.  Vegna deilna um staðsetningu hússins innan byggingarreits var málið nokkrum sinnum á dagskrá skipulags- og byggingarnefndar en hinn 30. mars 2004 samþykkti nefndin að auglýsa deiliskipulagstillögu vegna Bessahrauns 1-15.  Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 1. apríl 2004.  Tillagan var auglýst frá 16. apríl til 14. maí 2004 með fresti til athugasemda til 28. maí sama ár.  Ein athugasemd barst, frá lóðarhöfum Bessahrauns 13, sem kröfðust þess að byggingarreitur lóðarinnar færðist um einn metra í norður frá áður auglýstri tillögu. 

Á fundi skipulags- og byggingarefndar hinn 2. júní 2004 var eftirfarandi fært til bókar:  „Í ljósi innsendra athugasemda lóðarhafa að Bessahrauni 13, og málavöxtu alla vegna umræddra lóðar, gerum við það að tillögu okkar að byggingarreitur Bessahrauns 13 verði færður til norðurs um einn metra.  Þannig að fjarlægð frá lóðarmörkum að sunnan verði 6 m. í stað 5 m., byggingarreitur verði óbreyttur að öðru leyti hvað varðar stærð og legu austur-vestur.“
Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í bæjarstjórn Vestmannaeyjabæjar hinn 30. júní 2004.

Í kjölfar hinnar kærðu ákvörðunar var Skipulagsstofnun tilkynnt um afgreiðsluna og í bréfi stofnunarinnar, dags. 28. júlí 2004, segir að stofnunin hafi yfirfarið framlögð gögn og ekki séu gerðar ekki athugasemdir við að Vestmannaeyjabær birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda.  Hin kærða ákvörðun birtist í B- deild Stjórnartíðinda hinn 20. ágúst 2004.  

Kærendur eru ósáttir við framangreinda ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og hafa kært hana til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast ógildingar hins kærða deiliskipulags með vísan til þess að þegar þau hafi fengið byggingarleyfi fyrir húsi sínu að Bessahrauni 15 hafi legið fyrir útfærsla á byggingarreit lóðarinnar sem og aðliggjandi lóðar nr. 13.  Einnig hafi legið fyrir lóðarblað þar sem byggingarreitur Bessahrauns 13 hafi verið afmarkaður með ákveðnum hætti.  Útfærsla þessi komi fram á teikningu, dags. 22. maí 2000.  Síðar hafi gatan verið færð um fimm metra til suðurs, sbr. ódagsetta teikningu þar að lútandi. 

Kærendur hafi byggt hús sitt við Bessahraun á þeirri forsendu að aðliggjandi hús nr. 13 myndi ekki hafa óæskileg grenndaráhrif vegna útsýnis o.fl.  Þau hafi átt möguleika á að breyta staðsetningu eigin húss eða hönnun þess, en hafi talið að deiliskipulag lægi fyrir þar sem réttur þeirra í þessu efni væri tryggður, sbr. það sem fram komi í lóðarleigusamningi. 

Mótmæli kærenda lúti aðallega að því að samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi skagi húsið að Bessahrauni 13 út fyrir byggingarreit að norðanverðu sem sé í andstöðu við forsendur þeirra þegar þau hafi byggt hús sitt.  Hið kærða deiliskipulag skerði útsýni sem kærendur hafi gert ráð fyrir þegar þau hafi byggt húsið og hafi stofa þess verið hönnuð sérstaklega vegna þessa.  Hið kærða deiliskipulag leiði til þess að verðmæti fasteignar þeirra muni rýrna vegna útsýnisskerðingarinnar. 

Kærendur mótmæla því sérstaklega að breyting sú sem skipulags- og byggingarnefnd hafi gert eftir að deiliskipulagstillagan hafi verið auglýst sé minniháttar og sanngjörn sáttatillaga eins og nefndin hafi haldið fram. 

Kærendur benda á að á árinu 2000 hafi verið samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd að gera breytingu á aðalskipulagi Bessahrauns en sú breyting hafi aldrei verið send til Skipulagsstofnunar eins og lög geri ráð fyrir.  Áætlunum um framkvæmdir hafi síðan aftur verið breytt árið 2001 og þá byggð parhús í stað einbýlishúsa.  Þetta hafi verið gert án grenndarkynningar.  Kærendur byggi á því að ekki hafi verið farið eftir lögum og reglum varðandi grenndarkynningar, undirbúning og samþykkt aðal- og deiliskipulags.

Þá telji kærendur að skipulags- og byggingarnefnd hafi brotið ákvæði stjórnsýslulaga enda hafi ítrekað borið á því að nefndin hafi ekki svarað athugasemdum þeirra og þeim neitað um afrit af fundargerðum nefnda á þeim tíma sem málið hafi staðið yfir. 

Á fundi bæjarstjórnar hinn 30. júní 2004, þegar ákveðið hafi verið að samþykkja endanlega tillögu skipulags- og byggingarnefndar frá 2. júní s.á., hafi bréf Húseigendafélagsins f.h. kærenda verið lagt fram.  Í fundargerð komi aftur á móti hvorki fram að farið hafi verið yfir þau sjónarmið sem þar séu fram sett né að tekin hafi verið rökstudd afstaða til þeirra.  Þetta telji kærendur ámælisverð vinnubrögð.

Kærendur hafi ekki gert athugasemdir við tillögu deiliskipulagsins þegar hún hafi verið auglýst enda hafi þeim verið kynnt að byggingarreitir á lóðum við Bessahraun yrðu 15×20 m á miðri lóð.  Krafa þeirra hafi verið sú að fimm metrar yrðu frá norðurmörkum lóðar nr. 13 við Bessahraun að byggingarreit.  Þá hafi þau talið að með því að fallast á framangreinda stærð byggingarreits sem væri fimm metra frá norðurmörkum lóðar væri byggt á þeim forsendum sem í gildi hafi verið þegar þau hafi fengið lóð sína afhenta. 

Varðandi lögrök vísi kærendur fyrst og fremst til ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sérstaklega 15. gr. um upplýsingaskyldu stjórnvalda.

Málsrök Vestmannaeyjabæjar:  Af hálfu Vestamannaeyjabæjar er vísað til þess að svæði það sem hér um ræði sé skipulagt samkvæmt aðalskipulagi sem íbúðarsvæði en deiliskipulag hafi ekki verið gert er hafist hafi verið handa við úthlutun lóða við Bessahraun. 

Vinna við gerð hins kærða deiliskipulags hafi hafist í mars 2004 og sé málsmeðferð þess í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Eins og sjá megi á afgreiðslu nefndarinnar hafi það verið mat bæjarins að um minniháttar breytingu á auglýstu deiliskipulagi hafi verið að ræða og að ekki hafi verið gerð slík grundvallarbreyting á tillögunni að nauðsyn hafi borið að auglýsa hana upp á nýtt, sbr. 2. mgr. 25. gr. laganna.

Á það sé bent að þegar bæjarstjórn hafi staðfest deiliskipulagið hafi bréf lögmanns kærenda legið fyrir enda hafi á fundi bæjarráðs hinn 28. júní 2004 verið bókað að erindið yrði lagt fram til kynningar á fundi bæjarstjórnar hinn 30. júní 2004, samhliða afgreiðslu fundargerðar skipulags- og byggingarnefndar hinn 2. júní sama ár.  Afgreiðsla nefndarinnar hafi endanlega verið samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 30. júní 2004 og hafi bréf kærenda legið fyrir við afgreiðslu málsins.

Af hálfu Vestamannaeyjabæjar sé gerð athugasemd við að kröfugerð kærenda hafi á síðari stigum tekið breytingum og af þeim sökum sé eðlilegast að úrskurðarnefndin einblíni á þá kröfugerð sem upphaflega hafi verið sett fram af hálfu kærenda. 

Varðandi fullyrðingu kærenda þess efnis að aðalskipulagi umrædds svæðis hafi átt að breyta þá sé bent á að í gildi sé aðalskipulag frá árinu 1988 þar sem gert sé ráð fyrir íbúðabyggð á umræddu svæði og því ljóst að ekki hafi þurft að gera breytingar á gildandi aðalskipulagi.  Aftur á móti sé rétt að byggð hafi verið parhús í stað einbýlishúsa án grenndarkynningar en því hafi ekki verið mótmælt og sé ekki til úrlausnar í þessu máli.

Vísað sé á bug fullyrðingu kærenda þess efnis að vinnubrögð skipulags- og byggingarnefndar hafi einkennst af hlutdrægni.  Almenn afstaða nefndarinnar sé sú að ítrekaðar málamiðlanir hafi verið reyndar til að sætta ólík sjónarmið án árangurs og að við afgreiðslu nefndarinnar hafi allir þurfi að gefa eftir af sínum ítrustu kröfum.  Það sé mat nefndarinnar að farið hafi verið að lögum og reglum við gerð deiliskipulagsins.  Þá sé því mótmælt að skipulags- og byggingarnefnd hafi brotið ákvæði stjórnsýslulaga, s.s. með því að nefndin hafi ekki svarað athugasemdum kærenda og að þeim hafi verið neitað um afrit af fundargerðum.  Þetta sé rangt enda séu allar fundargerðir skipulags- og byggingarnefndar á vef bæjarins og séu almennt settar á netið innan við sólarhring frá fundi nefndarinnar.  Þá hafi kærendur haft óhindraðan aðgang að starfsmönnum nefndarinnar og nefndarmönnum sjálfum, ásamt því að haldnir hafi verið margir fundir með öllum málsaðilum, þ.á.m. kærendum.

Á það sé bent að við gerð deiliskipulagsins hafi legið fyrir bréf frá fjölda íbúa á svæðinu, þ.á.m. kærendum, og hafi tillögur þeirra verið hafðar til hliðsjónar við gerð deiliskipulagsins.  Því hafi umfjöllun nefndarinnar um deiliskipulagið verið í alla staði lýðræðisleg og öllum hlutaðeigandi hafi verið gefinn kostur á að koma sínum sjónarmiðum á framfæri.

Ljóst sé að kærendur séu fyrst og fremst ósáttir við tilfærslu á byggingarreitnum enda hafi þeir ekki sett fram athugasemdir þegar deiliskipulagstillagan hafi verið auglýst.  Það hafi verið mat skipulags- og byggingarnefndar að sú tilfærsla sem gerð hafi verið teljist ekki vera slík grundvallarbreyting á fyrirliggjandi skipulagi að nauðsynlegt hafi verið að auglýsa það aftur.  Þá sé breytingin ekki þess eðlis að hún geti valdið ógildingu á samþykktu deiliskipulagi.  Líta verði til þeirra hagsmuna sem um sé deilt í málinu og verði ekki séð að hagsmunir kærenda séu svo miklir vegna tilfærslu byggingarreitsins að Bessahrauni 13 um einn metra að slíkt geti valdið ógildingu skipulagsins.

Í 73. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 segi að hæðir húsa og afstaða þeirra á lóð skuli ákveðin í deiliskipulagi, og í b-lið 75. gr. segi að hús skuli ekki vera nær lóðarmörkum en þrjá metra.  Ljóst sé því að sú minniháttar breyting sem gerð hafi verið sé vel innan marka laga og almennra viðmiðana um staðsetningu byggingarreita.

Að lokum sé á það bent af hálfu Vestmannaeyjabæjar að teikningar þær er kærendur vísi í máli sínu til stuðnings varðandi byggingarreit o.fl. séu aðeins óstaðfest vinnuplögg bæjarins. 

Andsvör kærenda við málsrökum Vestmannaeyjabæjar:  Kærendum var gefinn kostur á að tjá sig um framkomna greinargerð Vestmannaeyjabæjar og lögðu þau fram frekari athugasemdir ásamt því að ítreka fyrri kröfur.  Kærendur benda á að teikningar þær sem af hálfu bæjarins séu skilgreindar sem óstaðfest vinnuplögg séu allar komnar frá skipulags- og byggingarfulltrúa.  Ætlast hafi verið til að eftir þeim yrði unnið og hvergi komi fram á þeim að um ófullgerðar teikningar sé að ræða.  Kærendur hafi verið í góðri trú þegar þau hafi tekið við teikningum frá Vestmannaeyjabæ og ekki hafi hvarflað að þeim að þær væru ómarktækar.  Hafi svo verið hafi bæjaryfirvöldum verið skylt að gera þeim grein fyrir því.  Val þeirra á lóðinni nr. 15 við Bessahraun hafi m.a. ákvarðast af þessum teikningum og eftir þeim hafi verið farið við hönnun húss þeirra. 

Kærendur færa fram fleiri rök fyrir kröfu sinni sem ekki verða rakin frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við afgreiðslu máls þessa.

Niðurstaða:  Kærendur í máli þessu krefjast ógildingar á samþykkt bæjarstjórnar Vestmannaeyjabæjar frá 30. júní 2004 um deiliskipulag Bessahrauns 1-15 í Vestmannaeyjum.  Byggja kærendur í meginatriðum annars vegar á því að málsmeðferð hafi verið áfátt við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og hins vegar að auglýstri deiliskipulagstillögu hafi verið breytt á þann veg að byggignarreitur hússins nr. 13 við Bessahraun hafi verið færður um einn metra í norður og þannig hafi verið gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum þeirra. 

Eins og að framan er rakið vísa kærendur til þess að þegar þeim hafi verið úthlutað lóðinni nr. 15 við Bessahraun hafi þau treyst því, m.a. á grundvelli teikninga sem skipulags- og byggingaryfirvöld í Vestmannaeyjum hafi fengið þeim í hendur, að hús sem síðar yrðu reist í nágrenni við þau myndu ekki valda þeim tjóni vegna grenndaráhrifa sem ekki væru fyrirsjáanleg. 

Þegar þessi sjónarmið eru virt verður að líta til þess að á þeim tíma sem hér um ræðir hafði Aðalskipulag Vestmannaeyja 1988-2008 þegar tekið gildi.  Samkvæmt aðalskipulaginu hefur svæði þar sem hér um ræðir lit íbúðarsvæðis auk þess sem greina má byggingarreiti á uppdrætti aðalskipulagsins sem benda til þess að þar hafi verið gert ráð fyrir raðhúsum.  Ekki verður þó talið að í aðalskipulaginu felist bindandi ákvörðun um húsagerð á einstökum lóðum íbúðarsvæðisins þrátt fyrir ráðagerðir á uppdrætti og í greinargerð og verður að telja að með úthlutun einbýlishúsalóða við Bessahraun, m.a. til kærenda, hafi verið fallið frá fyrri áformum skipulagsyfirvalda um raðhús á umræddum lóðum.  Má ætla að sú ákvörðun hafi verið til hagsbóta fyrir íbúa hverfisins, enda til þess fallin að draga úr þéttleika byggðarinnar.   Telst bygging einbýlishúsa á svæðinu því samræmast landnotkun þess samkvæmt aðalskipulagi og er hið umdeilda deiliskipulag því í samræmi við aðalskipulag að þessu leyti.

Þegar kærendum var úthlutað lóð sinni nr. 15 við Bessahraun var ekki í gildi deiliskipulag svæðisins.  Eigi að síður var af hálfu bæjaryfirvalda hafist handa við úthlutun lóða og bygging húsa heimiluð.  Slík skipan mála er í andstöðu við ákvæði 43. gr. skipulags- og byggingarlaga um að framkvæmdir verði að styðjast við samþykkt deiliskipulag.  Það er ekki fyrr en með hinni kærðu samþykkt sem endanleg ákvörðun um deiliskipulag svæðisins liggur fyrir en þá hafði m.a. hús kærenda risið.  Eldri samþykktir bæjaryfirvalda vegna þessa máls voru á sínum tíma ekki kærðar til úrskurðarnefndarinnar og verður því ekki um þær fjallað hér. 

Ekki verður á það fallist að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Þegar skipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og jafnframt hlaut hún þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr., sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Einnig liggur fyrir að skipulagsyfirvöld héldu fund með hagsmunaaðilum þar sem þeim gafst kostur á að reifa sjónarmið sín varðandi staðsetningu húss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun. 

Í 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að ef sveitarstjórn ákveði að breyta auglýstri tillögu í grundvallaratriðum skuli hin breytta tillaga auglýst á nýjan leik.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið óheimilt að breyta auglýstri tillögu á þann veg sem gert var, enda felur breytingin aðeins í sér færslu byggingarreits hússins nr. 13 við Bessahraun um einn metra sem engan veginn getur talist vera grundvallarbreyting. 

Úrskurðarnefndin tekur ekki undir sjónarmið kærenda þess efnis að hin kærða ákvörðun hafi í för með sér svo aukin grenndaráhrif gagnvart kærendum vegna breyttrar staðsetningar hússins nr. 13 við Bessahraun að ógildingu varði.  Þvert á móti telur úrskurðarnefndin að hæð, umfang og staðsetning hússins samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé ekki meiri en almennt megi búast við á íbúðarsvæði. 

Ekki verður heldur tekið undir sjónarmið kærenda þess efnis að hugsanleg verðrýrnun á eignum þeirra vegna skipulagsbreytingarinnar eigi að leiða til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.  Slík verðrýrnun gæti aftur á móti leitt til þess að kærendur öðluðust rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.

Samkvæmt öllu framangreindu er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar sú að hafna beri kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu samþykktar skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyjabæjar um deiliskipulag Bessahrauns 1-15.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyjabæjar frá 2. júní 2004, sem staðfest var í bæjarstjórn Vestmannaeyjabæjar hinn 30. júní 2004, um að samþykkja deiliskipulag fyrir Bessahraun 1-15.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

28/2008 Vatnsmýti

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 17. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 28/2002, kæra íbúa að Oddagötu 12, Reykjavík á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um breytingu deiliskipulags lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri í Reykjavík. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 13. júní 2002, sem barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir B, Oddagötu 12, Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um breytt deiliskipulag lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri í Reykjavík.  Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 14. maí 2002.  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hinn 28. september 1999 samþykkti borgarráð Reykjavíkur deiliskipulag fyrir lóð Háskóla Íslands í Vatnsmýri, háskólasvæði austan Suðurgötu, þ.e. svæðið sem afmarkast af lóðum stúdentabústaða í suðri, Njarðargötu í austri og Hringbraut í norðri að undanskildu íbúðasvæði við Aragötu og Oddagötu.  Samkvæmt skipulaginu var svæðið ein lóð sem skipt var upp í afmörkuð byggingarsvæði merkt A-H.  Var það skipulag í gildi fyrir hina kærðu breytingu.  Fól það í sér heimild til að byggja á svæðinu mismunandi byggingar, samtengdar eða ekki, allt eftir aðstæðum.  Hæðir húsa á svæðinu máttu vera ein til þrjár og nýtingarhlutfall um 0,37.  Grunnflötur allra hæða mátti vera 30.000 m².  Bílastæði voru ekki reiknuð sérstaklega en gert var ráð fyrir einu bílastæði á hverja 50 m² gólfflatar á svæðinu í heild. 

Í ágúst árið 2000 samþykktu borgaryfirvöld breytingu á deiliskipulagi þessu varðandi byggingarsvæði merkt H og vegna úthlutunar lóðar til Íslenskrar erfðagreiningar.  Með breytingunni varð sú lóð ekki lengur hluti hins eiginlega háskólasvæðis. 

Árið 2001 var lögð fram í skipulags- og byggingarnefnd tillaga að breytingu áðurnefnds deiliskipulags fyrir lóð Háskóla Íslands á byggingarsvæðum A-F, sem afmarkaðist af Sturlugötu til norðurs, lóð Íslenskrar erfðagreiningar til austurs, Eggertsgötu til suðurs og Oddagötu/Sæmundargötu til vesturs.  Á fundi sínum hinn 28. nóvember s.á. lýsti nefndin sig jákvæða gagnvart því að unnin yrði formleg tillaga að deiliskipulagsbreytingu á grundvelli framlagðrar tillögu ASK arkitekta, dags. 31. október 2001, breytt 23. nóvember 2001, að þekkingarþorpi á lóð Háskóla Íslands.  Hinn 5. desember s.á. samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa framkomna tillögu með þeirri breytingu að starfsemi á svæðinu yrði skilgreind með ákveðnum hætti í skilmálum og fram kæmi að eignarhald bygginga á svæðinu skyldi vera á einni hendi.  Í bókun nefndarinnar kom fram eftirfarandi skilgreining á starfseminni:  „Heimilt er að starfrækja á lóðinni fyrirtæki og stofnanir á sviði rannsókna, vísinda og þekkingar sem hafa hag af staðsetningu á háskólasvæðinu, leggja háskólastarfseminni lið með nálægð sinni eða tengjast henni.  Á lóðinni er og heimilt að vera með verslunar- og þjónustustarfsemi í smáum stíl til að þjónusta fyrirtæki og stofnanir á svæðinu, svo sem litlar verslanir, kaffihús, líkamsrækt, ljósritunarþjónusta o.fl.“  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti þessa afgreiðslu á fundi sínum hinn 11. desember 2001. 

Nánar tiltekið fól tillagan í sér að nýtingarhlutfall án kjallara yrði 0,7 en með kjallara 0,9.  Byggingarmagn á lóðinni án kjallara og bílageymslna yrði u.þ.b. 50.000 m² og fjöldi hæða mætti vera ein til tíu.  Eitt bílastæði skyldi reiknað fyrir hverja 50 m² gólfflatar.

Tillagan var auglýst til kynningar í Lögbirtingablaðinu og dagblöðum frá 11. janúar til 8. febrúar 2002, athugasemdafrestur var til 22. febrúar 2002.  Athugasemdabréf bárust frá Norræna húsinu, dags. 14. febrúar 2002, íbúum Oddagötu 4, dags. 10. febrúar 2002, Baldri Símonarsyni, f.h. 44 íbúa við Oddagötu og Aragötu, dags. 22. febrúar 2002, Náttúruvernd ríkisins, dags. 22. febrúar 2002, og Kjartani Bollasyni, Fálkagötu 14, dags. 22. febrúar 2002.  Skipulagstillagan var á ný lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 6. mars 2002 ásamt innsendum athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um þær til kynningar og var málinu síðan frestað.  Tillagan var á ný lögð fyrir nefndina hinn 8. maí 2002 og var hún þá samþykkt á fundinum með svohljóðandi bókun:  „Auglýst tillaga samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Vísað til borgarráðs.  Með vísan til athugasemda íbúa við Aragötu og Oddagötu er samþykkt að unnin verði tillaga að breyttu skipulagi hvað varðar umferð og kannað hvort vilji sé fyrir því hjá íbúum að gera Aragötu og/eða Oddagötu að botnlangagötum.“  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. maí 2002.

Var athugasemdaaðilum í kjölfar þessa tilkynnt um afgreiðslu málsins, þeim send umsögn skipulagsfulltrúa og leiðbeint um kærurétt og kærufrest.  Tillagan, ásamt fylgiskjölum, var að því loknu send til skoðunar Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 18. júní 2002, var bent á nokkur atriði í deiliskipulagsgögnunum sem lagfæra þyrfti og greint frá því að ekki yrði gerð athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda þegar tillit hefði verið tekið til athugasemda og Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024 tekið gildi.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. janúar 2003.

Málsrök kæranda:  Í kæru til úrskurðarnefndarinnar vísar kærandi til athugasemda sem hann, ásamt fleiri íbúum við Oddagötu og Aragötu, setti fram við skipulagsyfirvöld á kynningartíma tillögunnar.  Þar kemur fram að hann telji að athugasemdum þeirra hafi aðeins að litlu leyti verið svarað efnislega og að rökstuðningi sé áfátt.

Kærandi telur að fyrirhugaðar byggingar samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi séu of nærri húsunum nyrst við Oddagötu.  Þá sé og gerð athugasemd við hæð húsa samkvæmt skipulaginu.  Húsin við Oddagötuna séu lágreist og telur kærandi að útsýni þaðan muni spillast.  Það samrýmist illa háskólasvæðinu að reisa þar tíu hæða hús.  Byggingarnar eigi að mynda „þekkingarþorp“ en mörg samtengd þriggja og fjögurra hæða hús falli ekki að þeirri hugmynd.  Þá verði skuggavarp nokkuð af byggingunum. 

Þá lýsir kærandi áhyggjum af vindáhrifum bygginganna og snjóþyngslum á svæðinu og þess farið á leit við borgaryfirvöld að þessir þættir verði kannaðir sérstaklega áður en framkvæmdir hefjist.

Varðandi bílastæði og bílageymslur þá sé í deiliskipulaginu gert ráð fyrir því að syðst við Oddagötuna sé niðurgrafinn bílastæðakjallari og opin bílastæði þar fyrir ofan.  Telur kærandi að eðlilegra sé að bílastæðin dreifist jafnt um svæðið og verði að hluta niðurgrafin.
Þá gerir og kærandi athugasemd við kynningu á tillögu hins kærða deiliskipulags.  Af teikningum þeim sem kynntar hafi verið hafi ekkert verið unnt að ráða hver hæð einstakra bygginga yrði eða hönnun og útlit.  Því telji kærandi kynningu tillögunnar ófullnægjandi og ámælisverða.

Þá sé bent á að nálægð fyrirhugaðra bygginga við íbúðarhúsin sem nú þegar séu á svæðinu spilli yfirbragði háskólahverfisins.  Aragata og Oddagata séu frá upphafi hugsaðar sem íbúðargötur, en vanhugsaðar breytingar á nágrenni þeirra rýri verðgildi fasteigna þar.  Húsin hafi þónokkurt byggingarsögulegt gildi og göturnar heillegt yfirbragð sem þoli ekki nálægð háreistra húsa.  Aðkoman að þeim og Norræna húsinu sé falleg en hún spillist ef nýbyggingar séu of nærri núverandi húsum.  

Kærandi tekur undir athugasemdir stjórnar Norræna hússins í Reykjavík sem settar voru fram við tillögu deiliskipulagsins og lúta að því að hið kærða deiliskipulag muni spilla verulega ásýnd Norræna hússins í borgarmynd Reykjavíkur og rýra þannig listrænt gildi einnar merkustu byggingar sem íslenska þjóðin hafi eignast. 

Að lokum kveðst kærandi gera sér fulla grein fyrir því að byggt verði á svæðinu, það sé aftur á móti ekki sama með hvaða hætti það verði gert.  

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun, um breytingu á deiliskipulagi fyrir Háskóla Íslands, svæði A-F, verði staðfest.  Í kærunni sé aðallega byggt á þeim atriðum að kynning og málsmeðferð tillögunnar hafi ekki verið fullnægjandi, að fyrirhugað tíu hæða hús í Vatnsmýri spilli heildaryfirbragði háskólahverfisins og skerði aðkomu að Oddagötu, byggingar séu of nálægt húsum nyrst við Oddagötu og að æskilegt sé að húsum og bílastæðum sé dreift um fyrirhugað byggingarsvæði.  Hvað varði hæð og fjarlægð húsa þá sé vakin athygli á því að í þágildandi skipulagi hafi byggingarreitir verið þannig staðsettir að heimilt hafi verið að byggja allstórar byggingar mjög nálægt Oddagötu.  Samkvæmt umdeildri breytingu hafi byggingarreitir verið færðir til með þeim afleiðingum að uppbygging muni eiga sér stað nær nokkrum húsum við Oddagötu en fjær öðrum.  Í skilmálum sé gert ráð fyrir að hæðir húsa geti verið frá einni til tíu, innan skilgreindra byggingarreita, með nýtingarhlutfall að hámarki 0,7.  Byggingarreitur fyrir eins til tíu hæða hús sé bundinn í miðju á milli tveggja byggingarreita fyrir þriggja til fjögurra hæða hús.

Auk þess þyki ástæða til að benda á að skv. skipulags- og byggingarlögum sé sveitarfélögum falið skipulagsvald á deiliskipulagsstigi og þeim heimilað að breyta deiliskipulagsáætlunum að undangenginni málsmeðferð í samræmi við ákvæði laganna.  Reykjavíkurborg hafi því fulla heimild til að breyta umræddu skipulagi á þann veg sem gert var, þ.m.t. heimila hækkun húsa innan svæðisins.  Einnig sé bent á að umrædd lóð sé á miðsvæði (M5) samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Á slíkum miðsvæðum verði að vera hægt að taka tillit til breytilegra þarfa atvinnulífsins og í þessu tilviki háskólasamfélagsins.  Það sé viðurkennd lögskýring í skipulagsmálum að sveitarfélagi sé veitt meira svigrúm til breytinga á atriðum sem varði t.d. nýtingu lóða, kröfur til bílastæða og hæð húsa en til að mynda í grónum íbúðasvæðum, að teknu tilliti til áhrifa á hagsmunaaðila í nágrenni slíkra svæða.  Einnig beri að ítreka að í aðalskipulaginu sé fyrst og fremst gert ráð fyrir fjármála-, hátækni- og þekkingarfyrirtækjum, rannsóknarstarfsemi, hótelum og þjónustu tengdri þessari starfsemi.  Umþrætt breyting á deiliskipulaginu sé sniðin að þörfum Háskóla Íslands og þeirra aðila sem munu standa að uppbyggingu þekkingarþorps á háskólasvæðinu.

Hvað skuggavarpið varði þá sé samkvæmt hinni kærðu breytingu byggingarreit hæsta hússins hagað þannig að skuggavarp af því hafi sem minnst áhrif á íbúa í nágrenninu.  Af skuggavarpsgögnum megi ráða að aldrei verði skuggavarp af fyrirhuguðum húsum á háskólasvæðinu inn á lóðir við Oddagötu.  Sé því ekki um neina skerðingu að ræða sem íbúar þurfi að sætta sig við.  Skuggavarp af húsunum geti þar af leiðandi ekki orðið þess eðlis að leitt geti til ógildingar skipulagsbreytingarinnar á grundvelli grenndarréttarlegra sjónarmiða.  Telji aðilar sig aftur á móti, þrátt fyrir útreikninga og framlögð gögn, verða fyrir tjóni geti það leitt til bótaskyldu af hálfu Reykjavíkurborgar á grundvelli 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en geti aldrei leitt til ógildingar skipulagsins. 

Varðandi það að athugasemdum íbúa hafi aðeins að litlu leyti verið svarað efnislega, að rökstuðningur hafi verið rýr og að kynning tillögunnar hafi verið ófullnægjandi telur borgin að öllum athugasemdum hafi verið svarað á málefnalegan og skýran hátt og með rökstuðningi sem uppfylli kröfur stjórnsýslulaga.  Bent sé á að ekki sé unnt, og í eðli sínu óæskilegt, að kynna á deiliskipulagsstigi nákvæmar teikningar sem sýni hönnun og útlit bygginga.  Þá sé ekki unnt að staðsetja nákvæmlega hversu háar byggingar verði á hverjum stað enda sé um deiliskipulag að ræða en ekki byggingarleyfisumsókn.  Settur sé fram í deiliskipulagstillögunni ákveðinn rammi, í þessu tilviki að hæðir húsa geti verið á bilinu frá ein til tíu, innan skilgreindra og afmarkaðra byggingarreita með nýtingarhlutfall að hámarki 0,7.  Eðli sínu samkvæmt sé því um að ræða skipulagsáætlun fyrir afmarkaðan reit sem byggð sé á aðalskipulagi og kveði nánar á um útfærslu þess.  Gögn eins og athugasemdaraðilar virðist sækjast eftir að sjá liggi þ.a.l. ekki frammi fyrr en sótt verði um byggingarleyfi á lóðinni.

Kynning tillögunar hafi verið auglýst í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Auglýsingar um tillöguna hafi birst í Lögbirtingablaðinu auk þriggja dagblaða.  Að auki hafi verið haldinn kynningarfundur fyrir íbúa á svæðinu til að fara yfir tillöguna.  Fjölmargir aðilar hafi gert athugasemdir á kynningartíma tillögunnar og því sé ljóst að auglýsingin og kynningin hafi vakið athygli þeirra og ekki komið í veg fyrir að þeir kæmu á framfæri sjónarmiðum sínum og athugasemdum við tillöguna.

Varðandi vindáhrif og snjóþyngsli þá sé ekki unnt á þessu stigi málsins að kanna sérstaklega þessi áhrif þar sem hvorki liggi fyrir endanleg útfærsla á hæðum né gerðum húsanna á svæðinu.  Í skilmálum sé kveðið á um að við hönnun einstakra byggingarhluta skuli heildarmynd lóðarinnar vera skoðuð með tilliti til vindálags og skuli hanna hvern hluta byggingar með hliðsjón af því.  Við nánari hönnun húsanna muni byggingarfulltrúi hafa samráð við sérfræðinga um þau mál.  Almennt megi þó benda á að líklegast sé að skjólsælla verði í hverfinu í ákveðnum vindáttum eftir að uppbyggingin hafi átt sér stað.  Í ljósi þess að lágar byggingar umkringi væntanlegt miðhús, sem heimilt sé að hafa tíu hæðir, sé sennilegt að hefðbundnir vindsveipir kringum háhýsi nái ekki niður auk þess sem þeir séu yfirleitt bundnir við húsin sjálf.  Ekki sé hægt að sjá í fljótu bragði hvernig uppbyggingin geti haft áhrif á snjóþyngsli við Oddagötu. 

Hvað varði aðkomu að Oddagötu, Aragötu og Norræna húsinu, bílastæði og bílageymslur þá sé samkvæmt skilmálum gert ráð fyrir að aðkomur að svæðinu verði á þremur stöðum, þ.e. frá Sæmundargötu og Eggertsgötu auk aðalaðkomu frá Sturlugötu austan og vestan við húsaþyrpinguna.  Sturlugata muni tengjast Suðurgötu (sic) með hringtorgi.  Nú standi yfir færsla Hringbrautar sem hafi mikil áhrif við lausn umferðartæknilegra vandamála á svæðinu og stuðli að því að minnka álag á íbúðabyggð við Oddagötu og Aragötu auk stúdentagarða.  Við færslu Hringbrautar muni Njarðargatan fá aukið vægi sem aðkoma að háskólasvæðinu enda feli færslan í sér miklar endurbætur á gatnamótum Hringbrautar og Njarðargötu.  Þegar uppbygging sé farin af stað á svæðinu sé gert ráð fyrir því að strætisvagnar fari um Sturlugötu og tryggi þar með að þekkingarþorpið sé í góðri tengingu við almenningssamgöngur.  Með vísan til þessa verði ekki annað séð en að með færslu Hringbrautar og umferðartæknilegra lausna í tillögunni stórbatni aðkoma að íbúðabyggðinni og létti á umferð.  Sérstaklega sé vísað til þess að skipulags- og byggingarnefnd hafi samþykkt að vinna tillögu að breyttu skipulagi hvað varði umferð um íbúðabyggðina og að kannað yrði hvort vilji væri fyrir því hjá íbúum að gera Aragötu og/eða Oddagötu að botnlangagötum.  Líklegt sé að slík könnun fari fram þegar séð verði hvenær framkvæmt verði samkvæmt deiliskipulagstillögunni.

Á lóðinni sé gert ráð fyrir einu bílastæði á hverja 50 fermetra gólfflatar eða u.þ.b. 100 bílastæðum.  Heimilt sé að hafa hluta bílastæða neðanjarðar enda séu fyrir þau sérstakir byggingarreitir tilgreindir á skipulagsuppdrætti.  Í skilmálum komi fram að vanda skuli til hönnunar lóðar og bílastæða, m.a. með því að koma fyrir gróðurbelti á milli Oddagötu og bílastæða auk þess sem koma skuli upp gróðurreitum til að gefa bílastæðasvæðum grænt yfirbragð.  Sérstaklega sé kveðið á um að tryggt verði að góðar og öruggar gönguleiðir séu til staðar á lóðinni sem tengist stígakerfi Háskólasvæðisins og stúdentagarða.

Niðurstaða:  Kærandi í máli þessu krefst ógildingar á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur um breytingu á deiliskipulagi lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri.  Byggir hann í meginatriðum annars vegar á því að málsmeðferð hafi verið áfátt við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og hins vegar að með hinni kærðu ákvörðun hafi verið gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum hans. 

Ekki verður fallist á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Þegar skipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og hlaut hún þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr. sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Einnig héldu skipulagsyfirvöld fund með hagsmunaaðilum þar sem þeim gafst kostur á að reifa sjónarmið sín varðandi tillöguna.  Þá verður ekki fallist á að tillagan hefði átt að greina nánar frá hæð einstakra bygginga umfram það sem fram kemur á skipulagsuppdrættinum, enda er þar ákvörðuð hámarkshæð húsa auk þess sem nýtingarhlutfall ræður byggingarmagni á svæðinu.  Loks verður ekki séð að umsögn skipulagsfulltrúa vegna athugasemda sem settar voru fram við tillöguna hafi verið ófullnægjandi þannig að til ógildingar skipulagsins leiði.

Af hálfu kæranda er einnig á því byggt að skipulagsbreytingin hafi í för með sér aukin grenndaráhrif bygginganna vegna staðsetningar þeirra og að þær muni hafa í för með sér aukið skuggavarp frá því sem verið hefði eftir eldra skipulagi.  Séu þessi áhrif meiri en kærandi þurfi að una í grónu íbúðahverfi.

Úrskurðarnefndin telur að hæð, umfang og staðsetning bygginga samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé ekki meiri en búast hafi mátt við með tilliti til þess að um miðsvæði er að ræða.  Til þess verður að líta að samkvæmt eldra deiliskipulagi svæðisins frá árinu 1999 voru byggingarreitir staðsettir þannig að búast hefði mátt við allstórum byggingum nálægt nokkrum húsum við Oddagötu.  Sætti það skipulag ekki kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Þá verður skuggavarp bygginganna ekki talið eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar, en gögn um skuggavarp fyrirhugaðrar byggingar hafa verið lögð fyrir úrskurðarnefndina. 

Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kæranda um ógildingu hennar því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna þess hve gagnaöflun hefur tekið langan tíma.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002, sem staðfest var í borgarráði 14. maí 2002, um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri í Reykjavík.

 

________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________           _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

des 22
Love0

40/2003 Tröllagil

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 40/2003, kæra eiganda hússins að Tröllagili 23, Akureyri á samþykkt umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003, um breytingu á aðalskipulagi Akureyrar vegna lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil, Akureyri og samhljóða samþykkt um breytingu á deiliskipulagi fyrir sama svæði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 7. júlí 2003, kærir E, Tröllagili 23, Akureyri, samþykkt umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003 um breytingu á aðalskipulagi Akureyrar vegna lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil, Akureyri og deiliskipulagi fyrir sama svæði.  Hinar kærðu ákvarðanir voru staðfestar á fundi bæjarstjórnar Akureyrar hinn 20. maí 2003. Kærandi krefst þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.

Málavextir:  Með hinum kærðu skipulagsákvörðunum bæjaryfirvalda á Akureyri var íbúðarhúsalóðinni nr. 29 við Tröllagil breytt á þann veg að hún var stækkuð til norðurs, með því að tekið var undir hana opið óbyggt svæði við gatnamót Borgar- og Hlíðarbrautar.  Samkvæmt eldra deiliskipulagi frá árinu 1989 var gert ráð fyrir átta hæða íbúðarhúsi með þremur íbúðum á hæð, en hinar kærðu ákvarðanir lúta að því að á lóðinni rísi níu hæða hús með fimm íbúðum á hæð, ásamt leikskóla á tveimur neðstu hæðum hússins.  Með breytingunni er grunnflötur hússins stækkaður úr 300 m² í 440 m² og ráðgerð bílageymsla felld brott.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar er áætlað allt að 0,8.

Auglýsing um tillögu að breyttu aðal- og deiliskipulagi birtist í Vikudegi hinn 20. mars 2003, á Akureyrarsíðu Morgunblaðsins og í Lögbirtingablaðinu hinn 21. mars s.á.  Jafnframt birtist auglýsingin á heimasíðu Akureyrarbæjar.  Tillögurnar og önnur gögn lágu frammi í sex vikur frá birtingu auglýsingarinnar eða til 2. maí 2003 og rann frestur til að skila inn athugasemdum út sama dag.

Fjórar athugasemdir voru gerðar við tillögurnar.  Að kynningu lokinni voru skipulagstillögurnar ásamt framkomnum athugasemdum teknar fyrir á fundi í umhverfisráði hinn 14. maí 2003 og þær samþykktar óbreyttar ásamt svörum við framkomnum athugasemdum.  Afgreiðsla ráðsins var staðfest af bæjarstjórn Akureyrar hinn 20. maí 2003.

Skipulagsstofnun yfirfór aðalskipulagsbreytinguna og mælti með að hún yrði staðfest af umhverfisráðherra skv. 19. gr. skipulags- og byggingarlaga og hinn 4. júlí 2003 var breytingin staðfest af ráðherra og hún síðan birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. s.m. 

Deiliskipulagsbreytingin var einnig send Skipulagsstofnun til yfirferðar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og gerði stofnunin ekki athugasemd við birtingu hennar í B-deild Stjórnartíðinda þegar fyrrgreind aðalskipulagsbreyting fyrir sama svæði hefði tekið gildi.  Auglýsing þessa efnis birtist hinn 20. ágúst 2003.

Málsrök kæranda:  Kærandi mótmælir því hvernig staðið hafi verið að kynningu á tillögum að hinum umdeildu skipulagsbreytingum.  Kærandi kveðst hafa verið fjarverandi á þeim tíma er tillögurnar hafi verið auglýstar.  Hafi sér því verið alls ókunnugt um að til stæði að gera breytingar á skipulagi lóðarinnar.  Kærandi gerir athugasemd við að auglýsingar varðandi skipulagsbreytinguna hafi ekki birst í Fréttablaðinu eða Dagskránni sem berist inn á hvert heimili á Akureyri. 

Samkvæmt eldra skipulagi hafi aðeins verið gert ráð fyrir átta hæða íbúðarhúsi með þremur íbúðum á hæð, en samkvæmt hinu nýja skipulagi sé gert ráð fyrir níu hæða húsi með fimm íbúðum á hæð ásamt leikskóla á tveimur neðstu hæðunum.  Hér sé verið að breyta íbúðarlóð í stofnanalóð og hafi því nauðsyn borið til að grenndarkynna breytinguna.  Þá gerir og kærandi athugasemd við nálægð leikskólans við næstu íbúðarhúsalóðir.

Málsrök Akureyrarbæjar:  Akureyrarbær bendir á að í því tilviki sem hér um ræði verði að telja að um verulegar breytingar á aðal- og deiliskipulagi lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil sé að ræða og beri því að auglýsa hana með áberandi hætti skv. 21. og 25. gr., sbr. 17. og 18. gr. skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997.  Samkvæmt 2. mgr. 21. gr. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga sé aðeins heimilt að víkja frá ákvæðum 1. og 2. mgr. 18. gr., sem kveði á um auglýsingu tillagna til breytinga á skipulagi, ef um óverulegar breytingar sé að ræða.

Kærandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi haft slíkra hagsmuna að gæta vegna breytinga á deiliskipulaginu, sbr. 2. mgr. 26. gr., að nauðsyn hafi borið til grenndarkynningar af þeim sökum.  Skipulagsstofnun hafi ekki gert athugasemdir við framkvæmd eða við efni skipulagsbreytingarinnar og mælt með því við umhverfisráðherra að aðalskipulagsbreytingin yrði staðfest. 

Skipulagstillögurnar hafi verið auglýstar í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga og frestur gefinn í sex vikur til að koma að athugasemdum.  Kærandi hafi ekki gert athugasemdir við tillögurnar innan þess frests sem gefinn hafi verið.  Akureyrarbær hafi uppfyllt skyldur sínar skv. 18. gr. laganna og auglýst tillögurnar með áberandi hætti í dagblöðum og á heimasíðu bæjarins og upplýsingar og auglýsing hafi legið frammi í þjónustuanddyri Akureyrarbæjar.  Auglýsingar þessar hafi ekki farið framhjá öðrum íbúum Giljahverfis þar sem fjórar athugasemdir hafi borist, m.a. frá hverfisnefnd Giljahverfis.  Það sé harmað að auglýsing um breytingar á aðal- og deiliskipulagi á Tröllagili og Kiðagili hafi ekki vakið athygli kæranda, en sá háttur sem hafður hafi verið á við auglýsingar vegna breytinga á skipulagi Akureyrarbæjar hafi tíðkast athugasemdalaust um árabil. 

Vegna umfangs greindra skipulagsbreytinga hafi ekki verið heimilt samkvæmt skipulags- og byggingarlögum að viðhafa einungis grenndarkynningu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi breytinga sem gerðar voru á aðal- og deiliskipulagi lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil á Akureyri.  Breytingar þessar fólu í sér að lóðin var stækkuð og opið óbyggt svæði tekið undir hana.  Jafnframt var byggingarreitur stækkaður og húsið, sem samkvæmt upphaflegu skipulagi skyldi vera átta hæðir með 20 íbúðum, hækkað um eina hæð og íbúðum fjölgað í 35.  Ennfremur fólu breytingar þessar í sér heimild til reksturs leikskóla á tveimur neðstu hæðum hússins.  Teflir kærandi fram þeim rökum að skipulagstillögurnar hafi ekki verið nægjanlega kynntar og fyrirhuguð bygging og notkun hennar raski grenndarhagsmunum hans.

Breyting á aðalskipulagi sætir ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar þar sem hún er stjórnvaldsákvörðun sem staðfest er af ráðherra sem æðsta handhafa stjórnsýsluvalds.  Hefur úrskurðarnefndin áður skorið úr um hliðstæð álitaefni, t.d. í úrskurði í máli nr. 22/2003, uppkveðnum hinn 20. nóvember 2003.  Verður kröfu kæranda um ógildingu samþykktar bæjarstjórnar Akureyrar á umdeildri breytingu á aðalskipulagi vísað frá úrskurðarnefndinni.

Ekki verður fallist á að undirbúningur hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar hafi verið með þeim hætti að ógildingu varði.  Þegar deiliskipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og hlaut þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr., sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verður ekki fallist á að tillagan hefði átt að fá meðferð grenndarkynningar eftir 2. mgr. 26. gr. nefndra laga, enda er þar kveðið á um óvandaðri meðferð óverulegra breytinga á deiliskipulagi.  Aftur á móti var ákvæðis 4. mgr. 9. gr. laganna um samráð við hagsmunaaðila ekki gætt.  Þykir það, eins og hér stendur á, ekki leiða til ógildingar en hefur það aftur á móti í för með sér að kærandi telst eiga kærurétt um deiliskipulagsákvörðunina þrátt fyrir að ekki hafi verið af hans hálfu gerð athugasemd við kynningu tillögunnar. 

Umhverfisráð Akureyrarbæjar auglýsti skipulagstillögurnar samtímis og afgreiddi þær á fundi ráðsins hinn 14. maí 2003.  Staðfesti bæjarstjórn samþykktir ráðsins á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Aðalskipulagsbreytingin hlaut staðfestingu umhverfisráðherra og var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. júlí 2003.  Deiliskipulagsbreytingin var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. ágúst 2003.

Í 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er sett sú meginregla að um breytingar á deiliskipulagi skuli fara eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða.  Tillögu að breytingu á deiliskipulagi ber því að auglýsa til kynningar í samræmi við ákvæði 25. gr. laga nr. 73/1997 en jafnframt skal við undirbúning slíkrar tillögu gæta ákvæða 9. gr. laganna um samráð við hagmunaaðila og önnur atriði er þar greinir.  Deiliskipulag skal, skv. 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997, gera á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Samkvæmt 2. málslið 2. mgr. 23. gr., sem bætt var inn í greinina með ákvæði 5. gr. laga nr. 170/2000 um breytingu á skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, getur sveitarstjórn þó auglýst tillögu að deiliskipulagi samhliða auglýsingu tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi.

Með hinu nýja ákvæði var fallið frá því skilyrði að tillaga að deiliskipulagi þyrfti að vera í samræmi við gildandi aðalskipulag, enda væri samhliða auglýst tillaga að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi.  Var ákvæði þetta sett í því skyni að stytta þann tíma sem það tæki að afgreiða tillögu að deiliskipulagi, sem ekki yrði gert nema jafnframt væri gerð breyting á aðalskipulagi með því að gera skipulagsyfirvöldum kleift að nýta sama tíma til kynningar á deiliskipulagstillögu og tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi og stytta þannig afgreiðslutíma málsins.  Verður að telja, með hliðsjón af 1. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997, að heimilt sé að neyta þessarar heimildar við meðferð tillögu að breytingu á deiliskipulagi sem farið er með eftir tilvitnuðu ákvæði.

Í máli því sem hér er til meðferðar liggur fyrir að hin umdeilda deiliskipulagstillaga hlaut samþykki sveitarstjórnar í skilningi 25. gr. laga nr. 73/1997 samtímis og nýtt samsvarandi aðalskipulag, sem vera átti grundvöllur deiliskipulagsákvörðunarinnar.  Áttu bæjaryfirvöld þá eftir að afla lögbundinnar staðfestingar ráðherra á hinu nýja aðalskipulagi og auglýsa það áður en það gat orðið grundvöllur ákvörðunar um samþykkt deiliskipulags.  Úrskurðarnefndin telur að ekki hafi nægt að bíða með auglýsingu deiliskipulagsákvörðunarinnar þar til nýtt aðalskipulag hafði tekið gildi svo sem gert var í máli þessu.  Telur úrskurðarnefndin að heimildin í 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 verði ekki skýrð svo rúmt að með ákvæðinu hafi verið vikið frá því skilyrði að deiliskipulag þurfi að vera í samræmi við aðalskipulag þegar til samþykktar þess komi, heldur hafi einungis verið ætlan löggjafans að heimila að undirbúningur ákvarðana um deiliskipulag og samsvarandi breytingu aðalskipulags gæti átt sér stað á sama tíma.  Verða engar svo víðtækar ályktanir dregnar af þeim ummælum í greinagerð með frumvarpi til umrædds lagaákvæðis þar sem segir að „eftir sem áður verði þó óheimilt að auglýsa gildistöku deiliskipulags í Stjórnartíðindum fyrr en auglýst hefur verið í Stjórnartíðindum gildistaka samsvarandi breytingar á aðalskipulagi“, enda verður að ætla að löggjafinn hafi lagt til grundvallar að ákvarðanir þær sem koma eigi til auglýsingar hafi verið teknar með lögformlegum hætti.  Hafi svo ekki verið verður ekki úr því bætt með auglýsingu, enda er auglýsing sem slík ekki stjórnvaldsákvörðun heldur er hún birtingarmáti slíkra ákvarðana.

Með vísan til þessa er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ógilda beri ákvörðun umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003 um deiliskipulag lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfum kæranda, um að felld verði úr gildi breyting á aðalskipulagi Akureyrar sem samþykkt var í bæjarstjórn hinn 20. maí 2003 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 4. júlí 2003, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Ákvörðun umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003 um að samþykkja deiliskipulag vegna lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil á Akureyri er felld úr gildi. 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

76/2003 Ingólfsstræti

Með

Ár 2004, föstudaginn 2. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 76/2003, kæra eigenda 2., 3., 4. og 5. hæðar auk rishæðar að Ingólfsstræti 5 og íbúa og eigenda fasteigna að Skólavörðustíg 4a, 4b og 4c og Ingólfsstræti 10 í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóð nr. 5 við Ingólfsstræti.

Er nú í málinu kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. desember 2003, sem barst nefndinn 16. s.m., kærir, Atli Gíslason hrl. sem eigandi 4. hæðar og f.h. eigenda 2., 3. og 5. hæðar auk rishæðar að Ingólfsstræti 5 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóð nr. 5 við Ingólfsstræti.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 4. desember 2003.

Í framangreindu bréfi er þess aðallega krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að hún verði ómerkt og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsóknina til afgreiðslu á nýjan leik.  Loks var þess krafist að úrskurðarnefndin kvæði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi og féllst nefndin á þá kröfu með úrskurði, uppkveðnum 29. janúar 2004.

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni bárust henni þrjár kærur hinn 5. og 6. janúar 2004 frá íbúum og eigendum fasteigna að Skólavörðustíg 4a, 4b og 4c og Ingólfsstræti 10 í Reykjavík, þar sem kærð er sama ákvörðun og í máli þessu.  Ekki voru í þeim málum hafðar uppi kröfur um stöðvun framkvæmda og voru málin því ekki sameinuð fyrir uppkvaðningu bráðabirgðaúrskurðar.  Við efnisúrlausn málsins eru kröfur kærenda í umræddum málum hins vegar í aðalatriðum hinar sömu, og að hluta til studdar sömu málsástæðum og fara hagsmunir kærenda saman.  Þykir því rétt að sameina yngri kærumálin hinu fyrsta og eru málin nú tekin til efnisúrlausnar, þannig sameinuð, sem mál nr. 76/2003, en úrskurðarnefndin hefur nú lokið gagnaöflun í málinu.

Málavextir:  Málsatvik eru þau að hinn 21. janúar 2003 sótti Eldhugi ehf. um byggingarleyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara hússins nr. 5 við Ingólfsstræti í Reykjavík.  Af málsgögnum verður ráðið að umsækjandi hafi vorið 2002 leitað afstöðu byggingaryfirvalda til erindisins og að jákvætt hafi þá verið tekið í það.  Þá liggur fyrir að deiliskipulag umrædds svæðis var tekið til endurskoðunar síðar á því ári og að þeirri endurskoðun lauk skömmu fyrir lok ársins 2002.

Framangreind umsókn var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 28. janúar 2003 og frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði.  Málið var að nýju tekið fyrir hjá byggingarfulltrúa hinn 1. apríl 2003 og enn frestað.  Var umsækjanda m.a. bent á að leita umsagnar kærunefndar fjöleignarhúsamála um ágreining húseigenda um það hvort fyrirhuguð framkvæmd væri háð samþykki meðeigenda og að hvaða marki ef svo væri. 

Málinu var enn frestað á afgreiðslufundum byggingarfulltrúa hinn 8. apríl og 27. maí 2003 en á fundi hinn 23. september 2003 vísaði byggingarfulltrúi málinu til skipulagsfulltrúa til grenndarkynningar.  Var á sama fundi lagt fram álit kærunefndar fjöleignarhúsamála þar sem nefndin lét í ljós það álit sitt að fyrirhuguð hagnýting eignarhluta álitsbeiðanda væri ekki háð samþykki annarra eigenda hússins.

Af hálfu Borgarskipulags var samþykkt að grenndarkynna umrædda umsókn fyrir nágrönnum og stóð kynning málsins yfir frá 1. til 30. október 2003.  Málið var að kynningu lokinni tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 12. nóvember 2003 og voru á fundinum m.a. lagðar fram fjölmargar athugasemdir sem borist höfðu.  Hinn 26. nóvember var málið tekið að nýju fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar og m.a. lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa um framkomnar athugasemdir.  Var umsóknin samþykkt með áskilnaði um samþykki heilbrigðiseftirlits, svo og um lokaúttekt byggingarfulltrúa og um prófun á hljóðvist staðarins.

Samþykkt þessi var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 4. desember 2003.  Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 11. desember 2003, og í byrjun janúar 2004, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda að Ingólfsstræti 5:  Meginröksemd þessara kærenda lýtur að því að í þinglýstum eignaskiptasamningi sé húseignin að Ingólfsstræti 5 skilgreind sem verslunar- og skrifstofuhús og hafi húsið verið nýtt sem slíkt frá því það hafi verið byggt fyrir um 55 árum.  Þssi skilgreining komi bæði fram almennt um húsið og í skilgreiningu hverrar hæðar.  Að þessu hafi forsvarsmenn Eldhuga ehf. gengið þegar þeir hafi fest kaup á 1. hæð hússins og hluta kjallara.

Nefndir kærendur byggja ennfremur á því að álit kærunefndar  fjöleignarhúsamála og hin kærða samþykkt standist hvorki lög né samningsfrelsi þeirra.  Þá telja þeir að álitið og samþykktin brjóti alvarlega í bága við eignar- og  atvinnurétt, friðhelgi einkalífs og grenndarréttindi þeirra og allra nágranna.  Stórfelldum hagsmunum kærenda og nágranna sé fórnað á altari léttvægra hagsmuna byggingarleyfishafa, sem sé einn á báti.  Lýðræðið sé að vettugi virt.  Sé fráleitt að túlkun skipulagsyfirvalda á fátæklegum reglum Reykjavíkurborgar um svonefndar hliðarverslunargötur geti rutt í burt ákvæðum eignaskiptasamnings fyrir Ingólfsstræti 5 sem hafi verið samþykktur samhljóða af öllum þáverandi eigendum hússins. 

Kærendur að Ingólfsstræti 5 telja að í hinni kærðu ákvörðun felist breyting á hagnýtingu séreignar sem sé þess háttar að samþykki meðeigenda sé áskilið samkvæmt 27. grein laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Með greinargerðum og athugasemdum kærenda hafi verið leitast við að rökstyðja að samþykki meðeigenda hefði þurft fyrir hinni umdeildu breytingu á notkun 1. hæðar Ingólfsstrætis 5.  Í 16 öðrum athugasemdum frá 11 eigendum og íbúum húseigna í næsta nágrenni sé í einu og öllu tekið undir þessi sjónarmið og mörg önnur ítarlega reifuð.  Í umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir nágranna sé margsinnis tekið undir það að hin breytta hagnýting muni hafa í för með sér verulegt ónæði, röskun og óþægindi. 

Umræddir kærendur telja að umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003, sem hin kærða samþykkt virðist byggja á, gefi tilefni til fjölda athugasemda.  Fyrst sé til þess að taka að umsagnaraðilar, Jóhannes S. Kjarval, arkitekt, og Ívar Pálsson, lögfræðingur, hafi verið vanhæfir til þess að standa að umsögninni, sbr. 6. tl. 3. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Jóhannes hafi tekið afstöðu í málinu löngu áður en það hafi komið til umsagnar hans og áður en hagsmunaaðilum hafi verið gefinn kostur á að tjá sig.  Fyrir liggi skjalfest að Jóhannes hafi í svari við fyrirspurn tekið þá afstöðu að engar skipulagslegar ástæður væru til að hafna umsókn um breytingar og að meðeigendur umsækjanda gætu ekki staðið í vegi fyrir þessari notkun.  Hann hafi þó talið æskilegt að samþykki meðeigenda lægi fyrir til að tryggja frið innanhúss eins og hann orði það.  Verði ekki betur séð en að aðkoma kærenda að málinu sé nánast til málamynda.  Til hins sama bendi að þessi fimm blaðsíðna umsögn liggi fyrir einungis rúmri viku eftir að fresti til að skila athugasemdum hafi lokið og án þess að skipulagsyfirvöld hafi séð ástæðu til vettvangsgöngu í því skyni að kynna sér aðstæður í húsinu og nágrenni þess að eigin raun. Varakrafa kærendanna byggi meðal annars á þessum ágöllum á málsmeðferð og því að grenndarkynning hafi verið ófullnægjandi.  Hin breytta notkun hafi ekki verið auglýst og mjög takmörkuðum hluta nágranna hafi verið gefinn kostur á að tjá sig.  Einnig sé varakrafa byggð á þeirri staðreynd að kærendunum hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um öll gögn málsins, meðal annars gögn sem vísað sé til í nefndri umsögn og í fundargerðum byggingafulltrúa.  Hvað allar kröfur kærenda varði sé byggt á því að við málsmeðferðina hafi verið brotið gegn 7., 10., 11., 12., 13. og  15. gr. stjórnsýslulaga.  Varakrafan sé auk þess studd þeim rökum að umsókn hafi verið ófullnægjandi um fjölda útfærsluatriða sem ekki hafi verið úr bætt.  Óheimilt hefði verið að veita leyfi fyrr en fyrir hefði legið hvernig leysa ætti vandamál vegna hljóðvistar, lofthreinsunar, sorps, aukinnar umferðar, bílastæða og margra fleiri atriða.  Þá sé það einber vanhugsun að veita leyfi til vínveitinga í kjallara hússins þar sem allir eigi eignarhluta til notkunar fyrir geymslur.  Leyfið sé rétt eins og óútfylltur tékki.

Um nefnda umsögn og álit kærunefndar fjöleignarhúsamála megi almennt segja að byggingarleyfishafi njóti alls vafa í málinu þó svo að meðeigendur og allir nágrannar við Ingólfsstræti og næsta nágrenni leggist gegn hinni breyttu notkun og færi fram veigamikil rök fyrir afstöðu sinni.  Í upphafi umsagnarinnar sé almennt vikið að framkomnum athugasemdum og bæði þar og síðar í umsögninni vanti mikið á að gerð sé grein fyrir öllum athugasemdum kærenda og annarra og tekin efnisleg afstaða til þeirra.  Víða í umsögninni sé tekið undir það að hinn breytta notkun muni hafa verulega aukið ónæði í för með sér.  Það virðist þó engu skipta heldur sé vísað til þess að vandamálin séu á ábyrgð lögreglu, unnt sé að setja skilyrði eftir að leyfi hafi verið veitt, eða að hugsanlegt sé að leyfið verði afturkallað þegar skaðinn sé skeður og þar fram eftir götunum.  Þetta sé ólíðandi afstaða og beri vott um skilningsleysi á því umtalsverða ónæði, röskun og óþægindum sem breytingin muni óhjákvæmilega hafa í för með sér.
 
Í svörum við athugasemdum sé bent á að Ingólfsstræti sé ekki skilgreint sem íbúðarsvæði eða íbúðargata milli Bankastrætis og Amtmannsstígs heldur sem hliðarverslunarsvæði þar sem fjölbreytileg notkun sé leyfð.  Á þessum hluta götunnar séu tvær verslanir en fjöldi skrifstofa og íbúða.  Tveir samliggjandi veitingastaðir séu nú við vestanverða götuna, sem þegar skapi mikið ónæði.  Með  samþykktinni bætist einn við hlið þeirra innar í götunni og verði staðirnir með svo stuttu millibili að það yrði ekki heimilað við aðalverslunargötur, svo sem Laugaveginn.  Þrátt fyrir að gatan sé skilgreind sem verslunargata í eignaskiptasamningi og skipulagi, þrátt fyrir að þar sé fjöldi íbúða og þrátt fyrir að gengið sé lengra en heimilt sé við aðalverslunargötur, sé leyfið veitt þar sem reglur skorti fyrir hliðarverslunargötur.  Rökstuðningurinn sé sem öfugmælavísa.   Þar sé vísað í þróunaráætlun sem verður ekki öðruvísi skilin en að rýmri afgreiðslutími áfengis á hliðarverslunargötum sé helsta leiðin til að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf.   Og af því að gatan hafi ekki verið skilgreind sem sérstakt götusvæði virðist allt leyfilegt.  Byggingarleyfishafi virðist þannig vinna rétt á regluleysi og skipulagsleysi, andstætt vilja og hagsmunum allra annarra sem búi eða starfi á götusvæðinu, andstætt eignaskiptasamningi og andstætt skilgreiningu götunnar sem  hliðarverslunargötu.  Ekki verði lagður að jöfnu rekstur verslunar annars vegar og veitingastaðar og öldurhúss hins vegar.  Hér skorti ærið á meðalhófið.  Mikilsverðum hagsmunum sé fórnað fyrir léttvæga skemmtana- og áfengissöluhagsmuni eins aðila.  Þess háttar starfsemi hafi Reykjavíkurborg þó þegar séð fyrir í miðborginni svo yfirdrifið sé.

Kærendurnir halda því fram að samþykktin sé í blóra við aðal- og deiliskipulag sem skilgreini götuna sem hliðarverslunargötu.  Þeirri skilgreiningu verði ekki rutt til hliðar með sérstæðri tilvísun í þróunaráætlun.  Þá sé sérstaklega tekið fram í aðalskipulagi að það sé skilyrði fyrir leyfisveitingu að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum.  Það hafi breytingin sannanlega.  Hljóðvist sé engan veginn tryggð, hvorki í húsinu né í aðliggjandi húsum.  Verulegt ónæði muni óhjákvæmilega stafa frá verðandi eða fyrrverandi gestum utan dyra.  Hljóðvistarmælingar séu ófullnægjandi og hafa ekki verið kynntar.  Af umsögninni megi ráða að mælt sé með leyfi þrátt fyrir hljóðvistarvandamál á þeim forsendum að það megi bæta úr þeim síðar.  Hvað lykt viðvíki þá sé morgunljóst að reykingastybba og óþefur af sorpi muni fara um allar hæðir hússins.  Umsagnaraðilar virðist ekki hafa kynnt sér ástand mála í húsum þar sem veitingastaðir séu reknir á 1. hæð, t.d. að Ingólfsstræti 3 yfir veitingastaðnum Ara í Ögri.  Þar séu þó gerðar ríkar kröfur um loftræsingu og hreinsibúnað vegna matseldar á staðnum.  Engar kröfur virðist gerðar í þessu tilviki.  Í umsögn sé vandamálið leyst með því að segja að gerðar verði kröfur „ef með þurfi“ og að ólíklegt sé að lyktarmengun verði af staðnum.  Sú fullyrðing fái þó vart staðist þar sem geyma eigi rusl og úrgang innan dyra, en byggingarleyfishafi eigi ekki annarra kosta völ eins og glöggt komi fram í umsögninni.  Í umsögninni komi fram að þinglýsa verði yfirlýsingu um sorpmálin á eignina í blóra við vilja kærenda, sem hafi sín sorpmál á hreinu með samningsbundinni aðstöðu fyrir ruslatunnur sínar á lóðinni nr. 7.  Verði það að teljast til verulegra breytinga á notkun séreignar ef þar eigi að koma upp sorpgeymslum 55 árum eftir að húsið hafi verið byggt.  Frá þessum málum og ótal fleirum verði að ganga tryggilega áður en til leyfisveitingar komi. 

Rétt sé að taka fram að upphaflega hafi verið sótt um leyfi til veitingarekstrar í húsnæðinu en fallið hafi verið frá því þar sem slíkur rekstur hafi þarfnast sérstaks lofræsibúnaðar með lofræsirörum utanhúss.  Þá breytingu hafi allir eigendur hússins og aðliggjandi húsa þurft að samþykkja.  Samþykki hafi ekki fengist og því hafi verið brugðið á það ráð að sækja um leyfi til reksturs vínveitingastaðar þar sem matur verði ekki á boðstólum.  Í því tilviki séu gerðar litlar sem engar kröfur til loftræsingar, sem leiði óhjákvæmilega til verulegrar lyktarmengunar um allt húsið meðal annars um opinn loftræsistokk í húsinu.  Að þessu leyti sem öðru brjóti málsmeðferðin gegn tilvitnuðum ákvæðum stjórnsýslulaga.  Kærendur geti einfaldlega ekki boðið starfsmönnum sínum og viðskiptavinum uppá þær aðstæður sem blasi við innan húss sem utan komi til knæpureksturs á 1. hæð hússins.       

Ranglega sé fullyrt í umsögninni að umferð aukist ekki eða að bílastæðakröfur breytist.  Það viti allir sem búi eða starfi á umræddu svæði að ekki verði þverfótað fyrir bílum á kvöldin, einkum um helgar, og þeim sé hvarvetna lagt, jafnt löglega sem ólöglega.  Umferð aukist að sama skapi.  Í umsögninni sé viðurkennt það ónæði sem hljótast muni af veitingastaðnum vegna drykkjuláta og ósæmilegrar hegðunar fyrir utan staðinn, en það virðist ekki koma umsagnaraðilum við.  Í umsögninni sé tekið fram að í umfjöllun um leyfisveitingar til að breyta notkun húsnæðis segi ekkert um umgengni og hegðun þeirra sem sæki staði af þessu tagi þegar þeir séu utanhúss.  Sé komist að þeirri niðurstöðu að ekki sé unnt að leggjast gegn umsókn á þeim forsendum.  Velti umsagnaraðilar vandamálinu yfir á lögreglu og bendi enn á hugsanlegar lausnir eftirá.  Sé það virkilega svo að vandamálið sé talið óviðkomandi úrlausn málsins lifi skipulagsyfirvöld Reykjavíkurborgar í sýndarveruleika og í öðrum heimi en borgarbúar.  Slíkur rökstuðningur sé engum borgarbúa bjóðandi.   Ástæða sé til að vekja athygli á því að ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 og skilgreiningar í aðalskipulagi, séu ekki einskorðuð við það sem gerist innan dyra þess húsnæðis sem standi til að breyta hvað hagnýtingu varði.  Skipulagsyfirvöld geti ekki fyrrt sig ábyrgð með því að vísa á lögreglu sem sé fáliðuð og ráði illa við það ástand sem skapist við staði af því tagi sem hér um ræði.  Það viti líka allir sem vita vilji að það sé fáliðað á skipulags- og byggingasviði Reykjavíkurborgar og gangi ekki alltof vel að hafa eftirlit með  framkvæmdum og fylgja eftir leyfisskilmálum, hvað þá að setja ný skilyrði og framfylgja þeim á meðan á framkvæmdum standi eða að þeim loknum.

Í margnefndri umsögn sé fjallað um athugasemdir einstakra aðila.  Veki fyrst athygli að þar virðist aðeins greint frá athugasemdum 5 aðila af 17.  Hvað varði athugasemdir sameigenda að Ingólfsstræti 5 þá fái þær ekki efnisumfjöllun nema að hluta til, eins og samanburður á athugasemdunum og umsögn gefi skýrt til kynna, og ekki sé tekin sjálfstæð afstaða til ákvæða eignaskiptasamnings.  Skipulagsmál lúti öðrum lögum og forsendum en fjöleignarhúsamál.  Ljóst sé af umsögninni að grenndarkynning hafi verið ófullnægjandi bæði almennt séð gagnvart fleiri hagsmunaaðilum í nágrenninu og sérstaklega gagnvart hagsmunaaðilum að Skólavörðustíg 6b.  Athugasemd íbúa að Skólavörðustíg 2 sé afgreidd með því einu að skoðað verði hvort grípa eigi til mótvægisaðgerða eftir að búið verði að breyta staðnum og innrétta hann.   Þá sé of seint í rassinn gripið.  Umsagnaraðilar dragi að lokum þá ályktun að athugasemdaaðilar verði ekki fyrir tjóni.  Lýsi þessi niðurstaða vanþekkingu á aðstæðum, sem umsagnaraðilar hafi ekki kynnt sér.   Það hafi sýnt sig að íbúðir og skrifstofur í nágrenni öldurhúsa, svo sem við Smiðjustíg, séu nánast óseljanlegar og leigjendur fáist ekki.  Við bætist herverk og sóðaskapur ölvaðra manna. 

Loks áskilja þessir kærendur sér allan rétt til að krefja Reykjavíkurborg um bætur. 

Með bréfi, dags. 19. desember 2003, gerir talsmaður kærendanna að Ingólfsstræti 5 frekari grein fyrir sjónarmiðum þeirra þar sem einkum er stuðst við greinargerð Ögmundar Skarphéðinssonar arkitekts um ýmis tæknileg atriði, en Ögmundur er eigandi eignarhluta í húsinu og einn kærenda.

Málsrök kærenda að Skólavörðustíg 4a, 4b og 4c og að Ingólfsstræti 10.  Af hálfu þessara kærenda er að nokkru byggt á sömu sjónarmiðum og að framan eru rakin.  Málsástæður þeirra lúta þó einkum að atriðum er varða grenndarhagsmuni, svo sem að hinni umdeildu starfsemi muni fylgja ónæði og hávaði umfram það sem nágrannar þurfi að láta yfir sig ganga.  Einnig byggja þessir kærendur á því að hið umdeilda leyfi samrýmist ekki gildandi skipulagi.  Ekkert tillit hafi verið tekið til sjónarmiða sem nágrannar hafi sett fram við grenndarkynningu í málinu þrátt fyrir að andmæli þeirra hafi af hálfu skipulags- og byggingarnefndar verið talin fela í sér „réttmætar og vel rökstuddar kvartanir íbúa“, eins og fram komi í fundargerð nefndarinnar frá 26. nóvember 2003.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003, þar sem svarað sé flestum málsástæðum kærenda, s.s. hvað varði landnotkun skv. aðal- og deiliskipulagi, grenndarsjónarmið o.fl. 

Ljóst sé að málsmeðferð umsóknar um leyfi það sem kært sé í málinu hafi verið til fyrirmyndar og í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga.  Þar sem uppi hafi verið ágreiningur milli eigenda í umræddu húsi um það hvort samþykki sameigenda þyrfti fyrir starfseminni hafi byggingarfulltrúi óskað þess að ágreiningnum yrði skotið til kærunefndar fjöleignarhúsamála.  Einnig hafi verið óskað eftir greinargerð varðandi hljóðvist hússins.  Þegar álit kærunefndarinnar hafi legið fyrir um að ekki þyrfti samþykki meðeigenda, og umsögn um hljóðvist hússins, hafi byggingarfulltrúi vísað umsókninni til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu. Þrátt fyrir að til væri deiliskipulag af reitnum sem leyfi starfsemi þá sem hin kærða samþykkt  fjalli um auk þess sem starfsemin samræmdist aðalskipulagi hafi hún verið grenndarkynnt hagsmunaaðilum á reitnum. Við grenndarkynninguna hafi borist 17 athugasemdir.  Hafi athugasemdunum verið svarað með ítarlegri umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003.  Ein athugasemd hafi borist skipulagsfulltrúa að loknum fresti til að skila inn athugasemdum.

Í ljósi umsagnar skipulagsfulltrúa hafi umsóknin verið samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 26. nóvember 2003 með tveimur fyrirvörum, annar vegar að heilbrigðiseftirlit samþykkti frágang framkvæmdanna og hins vegar að lokaúttekt byggingarfulltrúa færi fram á staðnum, þ.m.t. prófun á því hvort hljóðvistarkröfum hefði verið mætt.  Borgarstjórn hafi staðfest afgreiðslu nefndarinnnar á fundi sínum þann 4. desember 2003 og hafi þeim sem athugasemdir gerðu verið tilkynnt um afgreiðslu málsins og þeim leiðbeint um kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar.

Um þá málsástæðu kærenda að Reykjavíkurborg hafi ekki verið heimilt að samþykkja hið kærða leyfi vegna ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 vísist til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála, dags. 15. september 2003, sem fjalli um þann ágreining.  Hafi Reykjavíkurborg tekið mið af áliti nefndarinnar og vísi til sjónarmiða þeirra sem þar komi fram um þá málsástæðu.  Um grenndarsjónarmið vísist til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003.

Af hálfu borgaryfirvalda er hafnað sjónarmiðum kærenda um að umsagnaraðilar skipulagsfulltrúa hafi verið vanhæfir til umfjöllunnar málsins. Í tilvitnuðu skjali hafi eingöngu verið fjallað um fyrirspurn aðila, sbr. gr. 12.4 í byggingarreglugerð, um hvort slík starfsemi sem fyrirspurnin laut að, sem á þeim tíma var um rekstur matsölustaðar, samræmdist landnotkun skv. aðal- og deiliskipulagi og hvort reglur borgarinnar um áfengisveitingaleyfi takmörkuðu áfengisveitingaleyfistíma á því svæði sem Ingólfsstræti 5 stendur.  Hafi umsögnin verið í samræmi við gildandi deiliskipulag og landnotkun á svæðinu skv. aðalskipulagi og reglur Reykjavíkurborgar um leyfi til áfengisveitinga.  Fráleitt sé að svar við slíkri fyrirspurn, sem byggingarreglugerð geri ráð fyrir að heimilt sé að senda embættinu, geti leitt til vanhæfis við afgreiðslu umsóknar vegna málsins.  Slík túlkun myndi koma í veg fyrir að embættið gæti sinnt leiðbeiningarskyldu sinni og veitt almennar leiðbeiningar til borgaranna um hvað sé heimilt samkvæmt skipulagi.  Svarið við fyrirspurninni varði í raun eingöngu hvort slík starfsemi samræmist landnotkun skv. skipulagi.  Ekki sé tekin afstaða til þess hvort starfsemin verði leyfð, enda hvorki ljóst á fyrirspurnarstigi hvort umsækjandi  uppfylli önnur skilyrði, s.s. um hljóðvist o.fl. skv. byggingarreglugerð, né hvort sjónarmið nágranna, sem fram komi við grenndarkynningu, geti leitt til þess að hafna beri umsókn.  Í umræddri umsögn sé sérstaklega tekið fram að grenndarkynna þurfi byggingarleyfisumsókn sæki fyrirspyrjandi um leyfi og sé þar engin afstaða tekin til sjónarmiða nágranna enda hafi þau þá ekki legið fyrir.  Í umsögninni hafi verið vikið að því að samþykki meðeigenda þyrfti ekki fyrir notkuninni á jarðhæð. Hafi umsagnaraðilinn þar verið að vísa til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 50/2002, þar sem komist hafi verið að þessari niðurstöðu varðandi matsölustað á Laugavegi nr. 7.  Umsókn sú sem grenndarkynnt hafi verið hafi hins vegar ekki lotið að rekstri matsölustaðar heldur að kaffi- og vínveitingastað (krá) í húsinu.  Í ljósi þess hafi Reykjavíkurborg ekki talið hægt að byggja á framangreindu áliti kærunefndarinnar sem fordæmi og hafi því bent aðilum á að leita með ágreining sinn til kærunefndar fjöleignarhúsamála, sem komist hafi að þeirri niðurstöðu að samþykki meðeiganda þyrfti ekki fyrir starfseminni. Ummæli um þetta í umræddri umsögn frá 8. maí 2003(sic) hafi því ekki þýðingu varðandi þá umsókn sem kynnt hafi verið.

Ekkert sé við það að athuga þótt umsögn um athugasemdir þeirra sem grenndarkynnt var fyrir hafi legið fyrir sjö dögum eftir að kynningu lauk.  Beri þetta þvert á móti bera vott um góða stjórnsýslu, enda hafi legið fyrir í málinu ítarleg gögn og upplýsingar. Ekki hafi, að mati Reykjavíkurborgar, verið nauðsynlegt að skoða húsið sérstaklega,  enda séu til af því aðaluppdrættir og eignaskiptayfirlýsing auk þess sem unnin hefði verið skýrsla varðandi hljóðvistarmálin.  Húsið verði hins vegar skoðað áður en starfsemi hefjist í húsnæðinu,  þ.e. við lokaúttekt byggingarfulltrúa og úttekt heilbrigðiseftirlits.

Hvað málsmeðferðina varði vísist til meðfylgjandi gagna. Ítrekað sé að málsmeðferðin hafi verið vandaðri en skipulags- og byggingarlög geri ráð fyrir þar sem umsóknin hafi verið grenndarkynnt, þrátt fyrir að það væri ekki skylt, enda umsóknin í samræmi við skipulagsáætlanir. Öll skjöl málsins hafi legið fyrir til skoðunar og upplýsingar fyrir hagsmunaaðila við kynningu þess.  Ljóst sé því að málsmeðferðin hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Reykjavíkurborg hafnar sem órökstuddri þeirri fullyrðingu að ekki hafi legið fyrir hvernig tryggja ætti hljóðvist frá staðnum sbr. fyrirliggjandi skýrslu þar um.  Nánari hönnun á slíkum aðgerðum fari hins vegar ekki fram fyrr en aðaluppdrættir hafi verið samþykktir, en skilað sé inn deiliuppdráttum þar sem gerð sé nánar grein fyrir frágangi einstakra verkþátta.  Hið sama gildi um loftræsingu staðarins. Um sorpmál og bílastæði vísist til umsagnar skipulagsfulltrúa.

Rétt sé að í umsögn skipulagsfulltrúa sé ekki fjallað sérstaklega um hverja athugasemd sem borist hafi, enda hafi athugasemdir margra aðila lotið að sömu atriðunum og sé þeim svarað saman.  Í umsögn skipulagsfulltrúa sé tekin bein afstaða til athugasemda kærenda sem byggi á ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Sé vísað til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála og geri Reykjavíkurborg álit kærunefndarinnar að sínu, þ.m.t. umfjöllun um orðalag eignarskiptayfirlýsingar.

Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. janúar 2004, reifar talsmaður Reykjavíkurborgar nánar einstök atriði og svarar athugasemdum sem fram koma í greinargerð Ögmundar Skarphéðinssonar arkitekts, sem áður er getið.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Með bréfi, dags. 18. janúar 2004, kom Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir hdl. sjónarmiðum byggingarleyfishafa á framfæri við úrskurðarnefndina, einkum með tilliti til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Er þar á því byggt að kærendur hafi hvorki sýnt fram á formgalla á málsmeðferð né fært fram haldbær rök fyrir því að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.

Af hálfu byggingarleyfishafa er þeim málsástæðum sem fram koma í kærum alfarið hafnað.  Um þá málsástæðu kærenda að Reykjavíkurborg hafi ekki verið heimilt að samþykkja hið kærða leyfi vegna ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 vísist til niðurstöðu kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 33/2002.  Þá sé því alfarið hafnað að úrskurður úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 2/2002 hafi nokkurt fordæmisgildi í máli þessu, enda hafi umsókn sú er um hafi verið deilt í því máli ekki hlotið málsmeðferð sambærilega þeirri sem hin kærða ákvörðun hafi fengið. Þá hafi ákvæði um landnotkun í deiliskipulagi þess reits sem til umfjöllunnar hafi verið í því máli verið allt önnur en gildi á þeim reit þar sem Ingólfsstræti 5 standi. 

Að öðru leyti sé vísað til þeirra málsástæðna og lagaraka sem fram komi í  umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003, og greinargerð Reykjavíkurborgar, dags. 29. desember 2003.

Með bréfi, dags. 28. janúar 2004, gerir lögmaður byggingarleyfishafa frekari grein fyrir sjónarmiðum hans í málinu.  Segir þar m.a. að byggingarleyfishafa sé heimilt að hagnýta eignahluta sinn að Ingólfsstræti 5 sem kaffi- og vínveitingastað án samþykkis annarra eigenda hússins.  Því til stuðnings sé vísað til þeirra röksemda sem fram komi í forsendum kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 33/2002.  Þá sé hvorki að finna takmarkanir fyrir hinni fyrirhuguðu starfsemi byggingarleyfishafa í lögum né í skipulagi svæðisins.  Hafi kærendur að Ingólfsstræti 5 á engan hátt sýnt fram á að fyrirhuguð framkvæmd byggingarleyfishafa hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir þá en þeir hefðu mátt gera ráð fyrir í upphafi við kaup sín á húsinu. 

Húsnæðið standi í miðborg Reykjavíkur og megi eigendur á því svæði gera ráð fyrir að húsnæði sem þar standi sé nýtt í samræmi við heimilaða notkun á því svæði skv. gildandi skilmálum.  Í aðalskipulagi Reykjavíkur sé gatan Ingólfsstræti ekki skilgreind sem íbúðarhúsnæði eða íbúðargata heldur sem hliðarverslunarsvæði V.II.I og sé skv. skilgreiningu aðalskipulags hliðarverslunargata í miðborg þar sem fjölbreytileg notkun sé leyfð, þ.m.t. rekstur veitingastaða. 

Hafi Ingólfsstrætið ekki verið skilgreint sem sérstakt götusvæði þar sem takmarkanir gildi um fjölda veitingastaða eða aðra starfsemi.  Hins vegar hafa verið skilgreind fjögur götusvæði á hliðarverslunarsvæðum V.II.I og V.II.II, þar sem nákvæmari stýringu verður beitt í þeim tilgangi að tryggja æskilega dreifingu notkunar og verði umsóknir um breytingar á notkun jarðhæða götuhliða á þessum skilgreindu götusvæðum úr verslunum í aðra notkun ekki leyfðar nema hlutfall annarrar notkunar en verslunar fari ekki yfir 50% á hverju götusvæði fyrir sig, samfelld götuhlið jarðhæðar annarrar notkunar en verslunar sé ekki umfram 30 metrar og notkunin hafi ekki neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir.  Þetta eigi hins vegar ekki við í þessu tilviki því Ingólfsstrætið falli ekki innan þessarar skilgreiningar. 

Að Ingólfsstræti 5 sé því heimilt að vera með þá notkun sem samræmist landnotkun í miðborg og á miðsvæði, sbr. kafla 3.1.5 í Greinargerð I, Stefnumörkun í aðalskipulagi Reykjavíkur, sbr. einnig skilgreiningu efst á bls. 11 í Þróunaráætlun miðborgar.  Samkvæmt aðalskipulaginu rúmist m.a. veitingarekstur innan þess svæðis.  Þá sé í deiliskipulagi reitsins heldur ekki gerð frekari takmörkun á landnotkun svæðisins frá því sem aðalskipulag geri ráð fyrir.  Með vísan til þessa falli byggingarleyfið bæði að ákvæðum aðalskipulags og gildandi deiliskipulags.   

Rétt sé að benda á að í næsta húsi hafi verið rekinn veitingastaður til fjölda ára.  Hefði það verið brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga ef umsókn byggingarleyfishafa hefði átt að sæta annarri meðferð og takmörkunum.  Erfitt sé að sjá á hvaða forsendum synjunin hefði átt að vera þar sem fyrirhuguð nýting sé í samræmi við skilmála svæðisins og hafi byggingarleyfishafi að öllu leyti uppfyllt þau skilyrði sem honum hafi verið sett fyrir veitingu leyfisins. 

Byggingarleyfishafi hafi frá upphafi leitast við að ná samkomulagi um nýtingu eignarhlutans við aðra eigendur í húsinu og tilkynnt þeim um framvindu mála.  Þar sem samstaða hafi ekki náðst hafi framkvæmdir nú dregist í tæpt ár með tilheyrandi kostnaði og tekjutapi fyrir byggingarleyfishafa. 

Mótmælt sé fullyrðingum kærenda um að samþykkt byggingarnefndar hafi verið byggð á röngum forsendum og upplýsingum og að nefndin hafi vanrækt rannsóknarskyldu sína.  Hafi meðferð málsins þvert á móti verið í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga og verði öllum tæknilegum kröfum fullnægt. 

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Með bréfi, dags. 5. febrúar 2004, óskaði úrskurðarnefndin umsagnar Skipulagsstofnunar um tiltekin álitaefni í málinu, en í bréfi nefndarinnar segir svo: „Auk þeirra atriða sem kærendur tilgreina hefur úrskurðarnefndin af sjálfsdáðum tekið til athugunar hvort ákvæði um landnotkun í deiliskipulagi fyrir staðgreinireit 1.171.2, sem öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. feb. 2003, fullnægi skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar um framsetningu skipulagsáætlana og almennum kröfum um skýrleika stjórnvaldsákvarðana.

Af  þessu tilefni, og með vísan til e liðs 4. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, er óskað eftir áliti Skipulagsstofnunar um sakarefni málsins og þá einkum hvort stofnunin telji að heimilt hafi verið að vísa í framangreindu deiliskipulagi til ákvæða aðalskipulags Reykjavíkur og Þróunaráætlunar miðborgarinnar um landnotkun, svo sem gert var, svo og hvort þær ákvarðanir teljist nægilega skýrar til þess að vera ráðandi um landnotkun í deiliskipulagi einstakra svæða eða reita.“

Úrskurðarnefndinni barst umbeðin umsögn í bréfi, dags. 11. mars 2003.  Er þar fyrst gerð grein fyrir aðdraganda málsins en síðan segir:

„Umsögn Skipulagsstofnunar  
Eins og að framan greinir óskaði  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála, með bréfi dags. 5. febrúar 2004,  umsagnar Skipulagsstofnunar um það  hvort ákvæði um landnotkun í gildandi Deiliskipulagi  fyrir staðgreinireit 1.171.2, frá 20. febrúar 2003, fullnægi skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar um framsetningu skipulagsáætlana og almennum kröfum um skýrleika stjórnvalds-ákvarðana.

Ennfremur er óskað umsagnar  Skipulagsstofnunar um sakarefni málsins og þá einkum hvort stofnunin telji að heimilt hafi verið að vísa til ákvæða Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 og Þróunaráætlunar Miðborgar um landnotkun, í framangreindu deiliskipulagi,  eins og  gert var,  og  hvort þær ákvarðanir teljist nægjanlega skýrar,  til þess að vera ráðandi um landnotkun í deiliskipulagi einstakra svæða eða reita.

Aðalskipulag  2001-2024/Þróunaráætlun miðborgar, landnotkun.                                    
Samkvæmt aðalskipulaginu, sem staðfest var 20. desember 2002,   er landnotkun á svæðinu skilgreind sem miðborgarsvæði. Í greinargerð áfestri aðalskipulagsuppdrætti kemur fram að á miðborgarsvæði skuli gera ráð fyrir starfsemi á sviði  smásöluverslunar, sértækrar þjónustu og afþreyingar.   Í Þróunaráætlun miðborgar, landnotkun  sem er fylgirit/greinargerð  með aðalskipulaginu kemur fram að Ingólfsstræti 5 er á svæði sem nefnt er V-II.I,  hliðarverslunarsvæði og eru þar eftirfarandi sérákvæði: Á jarðhæð götuhliða á skilgreindum götusvæðum hliðarverslunarsvæða verða umsóknir um breytingar á notkun úr smásöluverslun og matvöruverslun í  aðra  notkun einungis heimilaðar ef:  Hlutfall annarrar notkunar en smásöluverslunar og matvöruverslunar, fari ekki yfir 50% á hverju götusvæði fyrir sig. Samfelld götuhlið jarðhæðar, annarrar notkunar en smásöluverslunar og matvöruverlsunar, sé ekki umfram 30 metrar. Notkunin hafi ekki neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða,  sorps eða af öðrum ástæðum.  

Ennfremur segir efnislega í sérákvæði um svæði V-II.I: Borgaryfirvöld vilja sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Rétt þykir í því skyni,  að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V-I.I og hliðarverslunarsvæðum V-II.I. Samkvæmt aðalskipulagi er því heimilt að hafa veitingarekstur á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti,  svo  fremi sem notkunin hafi ekki  neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða,  sorps eða af öðrum ástæðum.
 

Deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.171.2
Deiliskipulag  staðgreinireits  1.171.2 öðlaðist gildi með birtingu tilkynningar í B-deild Stjórnartíðinda  20. febrúar 2003.  Á deiliskipulagsuppdrætti er vísað í nánari skilmála, markmið og forsendur í heftinu: Miðborgarsvæði Reykjavíkur,  Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.171.2. Í Þróunaráætlun miðborgar, landnotkun,  sem er fylgirit/greinargerð með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, að heimilt geti verið að hafa veitingarekstur á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti, að uppfylltum skilyrðum um að ekki verði neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða, sorps eða af öðrum ástæðum.
    

Niðurstaða
Fyrirhugðar breytingar á  notkun jarðhæðar og kjallara byggingar á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti voru grenndarkynntar  samkv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, þótt það hafi ekki verið nauðsynlegt þar sem fyrir hendi var deiliskipulag sem ekki var verið að breyta. Að því skilyrði uppfylltu að ekki verði neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða,  sorps eða af öðrum ástæðum, telur Skipulagsstofnun að sú ákvörðun borgaryfirvalda að leyfa veitingarekstur á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti sé í samræmi við aðal- og deiliskipulag.   

Fyrir liggur  samkv. aðalskipulagi,   að heimilt geti verið að hafa veitingarekstur á umræddri lóð  nr. 5 við Ingólfsstræti, að uppfylltum skilyrðum um að ekki verði neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða, sorps eða af öðrum ástæðum.“  

Kærendum að Ingólfsstræti 5 og fulltrúum borgaryfirvalda og byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að tjá sig um framangreinda umsögn Skipulagsstofnunar.  Komu þeir viðhorfum sínum á framfæri og verða þau höfð til hliðsjónar við úrlausn málsins  ásamt öllum röksemdum sem aðilar hafa fært fram fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu. 
 
Niðurstaða:  Í meginatriðum er úrlausnarefni máls þessa þríþætt.  Í fyrsta lagi eru til úrlausnar álitaefni er varða form og máslmeðferð, í öðru lagi hvort þörf hafi verið samþykkis meðeigenda að Ingólfsstræti 5 og í þriðja lagi hvort hin kærða ákvörðun samræmist gildandi skipulagi umrædds svæðis.

Kærendur telja málsmeðferð borgaryfirvalda hafa verði áfátt í ýmsum efnum.  Skort hafi á fullnægjandi rannsókn við ákvarðanatökuna, grenndarkynning hafi verið ófullnægjandi og umsögn um athugasemdir haldin annmörkum.  M.a. hafi þeir sem samið hafi umsögnina verið vanhæfir til að fjalla um málið vegna fyrri afskipta er fyrirspurn var svarað hinn 8. maí 2002, sbr. 6. tl. 3. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Úrskurðarnefndin fellst á með kærendum að ágallar hafi verið á meðferð málsins.  Óheppilegt hafi verið að svara fyrispurn með jafn afdráttarlausum hætti og gert var hinn 8. maí 2002, þar sem m.a. var fullyrt að ekki væri þörf á samþykki meðeigenda.  Verður ekki framhjá því litið að umrætt svar kunni að hafa vakið óraunhæfar væntingar.  Þrátt fyrir þetta verður ekki talið að þeir starfsmenn sem að svarinu stóðu hafi ekki síðar getað komið að málinu.  Eiga reglur stjórnsýslulaga um sérstakt hæfi ekki við á sveitarstjórnarstigi heldur gilda þar vægari hæfisreglur sveitarstjórnarlaga en að auki var umrædd umsögn unnin í umboði og á ábyrgð skipulags- og byggingarnefndar og fól í sér svör nefndarinnar við framkomnum athugasemdum.  Þykja annmarkar á málsmeðferð að þessu leyti ekki eiga að leiða til ógildingar.

Úrskurðarnefndin telur að alvarlegur ágalli hafi verið á meðferð málsins hvað varðar kynningu þess gagnvart hagsmunaaðilum.  Á því var byggt að hið umdeilda leyfi samræmdist gildandi deiliskipulagi, sem ekki væri þörf á að breyta.  Þrátt fyrir þetta var efnt til grenndarkynningar með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem þó augljóslega átti ekki við í málinu.  Var þessi framsetning til þess fallin að villa um fyrir þeim sem kynningin tók til, enda varð ekki annað af henni ráðið en að annað hvort skorti deiliskipulag af svæðinu eða að þörf væri óverulegrar breytingar á deiliskipulagi.  Hvorugt var þó raunin og áttu borgaryfirvöld að haga kynningu málsins með öðrum hætti en gert var.  Hins vegar liggur ekki fyrir að þessi ranga framsetning hafi leitt til réttarspjalla og þykir því ekki rétt að láta þennan annmarka á meðferð málsins varða ógildingu.  Eru ekki aðrir ágallar sjáanlegir á meðferð borgaryfirvalda við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar er leiða eigi til ógildingar.

Eins og að framan er rakið lét kærunefnd fjöleigarhúsamála í té álit á því hvort hin breytta notkun séreignarhluta byggingarleyfishafa sem felst í hinu umdeilda byggingarleyfi væri háð samþykki meðeigenda.  Var það niðurstaða kærunefndarinnar að svo væri ekki.  Í forsendum álitsins kemur m.a. fram að kærunefndin telji meðeigendurna ekki hafa sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting hefði í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi en eigendur hússins hefðu mátt gera ráð fyrir við kaup á eignarhlutum í því. 

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála fer með úrskurðarvald og er ekki bundin af áliti kærunefndarinnar.  Ber úrskurðarnefndinni að taka sjálfstætt til úrlausnar hvort fullnægt hafi verið lagaskilyrðum við veitingu leyfisins, m.a. með hliðsjón af ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

Eins og mál þetta liggur nú fyrir telur úrskurðarnefndin að ljóst sé orðið að starfsemi samkvæmt hinu umdeilda leyfi hafi í för með sér röskun og óþægindi umfram það sem eigendur hafi mátt búast við.  Liggur m.a. fyrir að geyma verði sorp í kjallara hússins við óviðunandi aðstæður og að það fyrirkomulag hafi óhjákvæmilega í för með sér óþægindi, sem ekki mátti vænta.  Að auki mun vera áskilið að kvöð verði felld á eignina um þetta fyrirkomulag.  Er þó um fyrirkomulag að ræða sem ekki samræmist ákvæðum 84. gr. byggingarreglugerðar um sorpgeymslur og verður grein 12.8 í byggingarreglugerðinni ekki skýrð svo að víkja megi, með stoð í ákvæðinu, frá heilbrigðiskröfum að þessu leyti.  Þá leiðir af reglum um opnunartíma að húseigendur geta búist við að húsið verði opið fram undir morgun aðfararnætur laugardaga og sunnudaga, en af öryggisástæðum verði ekki heimilt að hindra aðgengi úr húsrými byggingarleyfishafa inn í sameignarrými hússins.  Telur úrskurðarnefndin með hliðsjón af framansögðu að ekki verði alfarið litið framhjá hagsmunum meðeigendanna og að afla hefði átt samþykkis þeirra í samræmi við þá meginreglu 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 að breyting á hagnýtingu séreignar sé háð samþykki annarra eigenda við þær aðstæður sem í ákvæðinu er lýst.  Með hliðsjón af því að um atvinnuhúsnæði er að ræða telur úrskurðarnefndin þó að breytingin verði ekki talin veruleg og að því hefði nægt samþykki einfalds meirihluta eigenda fyrir henni.  Þar sem tilskilið samþykki lá ekki fyrir skorti á að fullnægt væri skilyrðum 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 og var hin kærða ákvörðun því ólögmæt.  Ber af þessum sökum að ógilda hið umdeilda byggingarleyfi. 

Kærendur hafa haldið því fram að hin kærða ákvörðun samræmdist ekki skipulagsskilmálum umrædds svæðis.  Eru það ekki síst þeir kærendur sem eiga fasteignir í nágenni Ingólfsstrætis 5 sem byggja á slíkum málsástæðum.

Fyrir svæði það sem hér um ræðir var unnið deiliskipulag þegar á árinu 1989.  Skipulag þetta var endurskoðað að hluta til á árinu 1994.  Deiliskipulagið var í heild tekið til endurskoðunar sumarið 2002.  Á uppdrætti deiliskipulagsins frá 2002 er einungis að sjá óverulegar breytingar.  Greinargerð er á uppdrættinum og gefur hún ekki til kynna að um sé að ræða umfangsmiklar breytingar á skipulaginu.  Í dálki á jaðri skipulagsuppdráttarins, sem hefur yfirskriftina skýringar er svohljóðandi málsgrein: „Nánari skilmálar, markmið og forsendur deiliskipulagsins koma fram í heftinu Miðborgarsvæði Reykjavíkur. Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.171.2. “

Í umræddu hefti er að finna einhvers konar staðlaða skipulagsskilmála fyrir deiliskipulögð svæði innan miðborgarinnar og er í skilmálunum m.a. í löngu máli gerð grein fyrir því hvaða flokkar um húsvernd samkvæmt þemahefti með aðalskipulagi og þróunaráætlun miðborgar eigi ekki við á svæðinu.  Þá er um landnotkun stuðst við þá kafla úr nefndri þróunaráætlun sem settir eru fram í hefti sem tekið var upp í Aðalskipulag Reykjavíkur á árinu 2000.  Eru ákvarðanir um landnotkun þar m.a. settar fram með skilgreiningum og hólfunum sem fram koma á örsmáum uppdráttum í heftinu auk þess sem starfsemi er sums staðar takmörkuð af notkunarkótum eða lengdum í götuhliðum, svo dæmi séu nefnd.

Spurningar þær sem úrskurðarnefndin beindi til Skipulagsstofnunar lutu m.a. að því hvort þessi framsetning fullnægði lagaskilyrðum um framsetningu deiliskipulags.  Skipulagsstofnun tók ekki afstöðu til spurninganna en af umsögn stofnunarinnar verður ráðið að Ingólfsstræti 5 sé á svonefndu „skilgreindu götusvæði“ en af hálfu borgaryfirvalda hefur í málinu verið lögð rík áhersla á að svo sé ekki.  Verður af þessu ráðið að stefna þróunaráætlunar miðborgarinnar um landnotkun sé óskýr og óhentug sem ákvarðandi um landnotkun í deiliskipulagi.  Verður að líta til þessa við skýringu skipulagsskilmála deiliskipulags svæðisins, en ekki þykir vera á færi úrskurðarnefndarinnar að víkja því til hliðar sem markleysu, þrátt fyrir þá annmarka sem nefndin telur vera á skipulaginu.

Í landnotkunarþætti þróunaráætlunar miðborgar, sem tekinn hefur verið upp í aðalskipulag og til er vísað í deiliskipulagsgögnum, segir um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða að skilyrði fyrir veittri notkun séu að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki sé um óæskilega auknigu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.

Úrskurðarnefndin telur augljóst að fyrirhuguð starfsemi samrýmist ekki þessum skilmálum, enda verður ekki á það fallist að skipulags- og byggingaryfirvöld þurfi ekki að líta til þeirra áhrifa sem starfseminni muni fylgja utandyra.  Verður hin kærða ákvörðun því einnig felld úr gildi af þessum sökum.  Er úrskurðarnefndin sammála því mati skipulags- og byggingarnefndar, sem ráða má af samþykkt nefndarinnar frá 26. nóvember 2003, að kvartanir íbúa við Ingólfsstræti og Þingholtsstræti hafi verið réttmætar og vel rökstuddar.

Með hliðsjón af framansögðu er hin kærða ákvöðrun felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn hinn 4. desember 2003, um að veita leyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti er felld úr gildi.

 

________________________________
Ásgeir Magnússon

 

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

32/2003 Klettás

Með

Ár 2004, föstudaginn 19. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 32/2003, kæra eigenda Klettáss 12, Garðabæ á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 þess efnis að byggingarfulltrúi sendi kærendum bréf þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun og sá hluti palls á lóð kærenda sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykktinni. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 19. maí 2003, kæra J og S, Klettási 12, Garðabæ, ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 þess efnis að byggingarfulltrúi sendi kærendum bréf þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun og sá hluti palls á lóð kærenda sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykktinni. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Garðabæjar hinn 15. maí 2003.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Kærendur hugðust reisa sólpall á lóð sinni að Klettási 12, Garðabæ og af því tilefni leitaði annar kærenda til byggingarfulltrúa og innti hann eftir því hvort leggja þyrfti fram teikningar af pallinum.  Byggingarfulltrúi tjáði honum að ekki væri nauðsynlegt að teikna pallinn upp en þar sem hann myndi liggja að lóðarmörkum þyrfti að leita samþykkis eigenda aðliggjandi lóðar.  Kærandinn hafði samband við nágranna sinn sem samþykkti pallinn með fyrirvara um samþykki sambýliskonu sinnar.  Þegar framkvæmdir voru vel á veg komnar hafði hann á ný samband við nágranna sinn sem þá samþykkti pallinn, en hafði á orði að ganga þyrfti frá samkomulaginu skriflega.  Með vísan til þessara samskipta áleit kærandi að fyrrnefndur fyrirvari nágrannans væri ekki lengur til staðar.  Eftir að pallurinn hafi verið full smíðaður og steyptur niður hafi nágranninn tekið aftur samþykki sitt þar sem að fyrirvaranum hafi aldrei verið fullnægt. 

Með bréfi til byggingarnefndar Garðabæjar, dags. 24. mars 2003, beindi nágranni kærenda þeim tilmælum til nefndarinnar að þeim yrði tilkynnt að reistur hafi verið sólpallur á lóð þeirra án þess að tilskilið leyfi þar að lútandi hafi legið fyrir. 

Á fundi byggingarnefndar hinn 11. apríl 2003 var bréf nágranna kærenda lagt fram og eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „Byggingarfulltrúa falið að senda lóðarhafa að Klettási 12 bréf þar sem boðuð er byggingarstöðvun og sá hluti pallsins sem ekki samrýmist byggingarlögum og skilmálum skuli fjarlægður innan 6 vikna frá samþykkt þessari.”  Í kjölfarið sendi byggingarfulltrúi bréf til annars kærenda þar sem m.a. segir:  „Á fundi byggingarnefndar 11.04.2003 var lagt fram bréf, dagsett 24.03.2003, frá lóðarhafa Hraunási 5, Garðabæ um trépall sem búið er að reisa á lóðinni Klettási 12, Garðabæ, að sameiginlegum baklóðarmörkum við lóðina Hraunás 5, Garðabæ.  Byggingarfulltrúi upplýsti á fundinum að sami aðili hafi mætt á skrifstofu byggingarfulltrúa sl. haust og komið kvörtun á framfæri um sama efni en dregið hana til baka síðar vegna samkomulagsumleitana milli lóðarhafa í málinu.”  Síðan segir áfram í sama bréfi:  „Lóðarhæðir á lóðarmörkum á umræddum trépalli eru ekki í samræmi við samþykktan aðaluppdrátt og 2. ml. 18.8. gr. byggingarreglugerðar og eins og fyrr segir hefur ekki náðst samkomulag eigenda framangreindra lóða eins og 67.1 gr. byggingarreglugerðar heimilar. Byggingarfulltrúa var falið að senda yður sem lóðarhafa Klettás 12, Garðabæ bréf þar sem mælt er fyrir um stöðvun framkvæmda með vísan til 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Með vísan til framanritaðs skulu byggingarframkvæmdir við timburpall stöðvaðar tafarlaust og sá hluti pallsins fjarlægður sem ekki samrýmist lögum og skilmálum innan 6 vikna frá dagsetningu þessa bréfs.”

Annar kærenda mótmælti bréfi byggingarfulltrúa með símskeyti, dags. 22. apríl 2003, og af því tilefni sendi byggingarfulltrúi kærendum bréf, dag.28. sama mánaðar þar sem segir m.a.:  „Þegar undirritaður hafði samband við yður síðastliðið haust, vegna kvartana yfir framkvæmdum við umræddan trépall, var yður gerð grein fyrir kvörtun eigenda Hraunáss 5, Garðabæ, vegna framkvæmdanna jafnframt sem yður var gert ljóst hvers vegna framkvæmdir þessar brytu í bága við byggingarreglugerð og skipulagsskilmála og afleiðingar þess.  Yður mátti því vera ljóst frá því á síðastliðnu hausti að framkvæmdir við umræddan trépall brytu í bága við byggingarreglugerð og skipulagsskilmála. Undirrituðum var síðan tjáð af lóðarhafa Hraunáss 5, að samkomulagsumleitanir væru í gangi vegna frágangs trépalls og girðingar við lóðarmörk milli lóðarhafa Klettáss 12 og Hraunáss 5 hér í bæ.  Að sögn lóðarhafa Hraunáss 5 taldi hann verulegar líkur á að samkomulag næðist og því var umrædd kvörtun af hans hendi, í trausti þess að samkomulag næðist, dregin til baka.”

Áfram segir svo í bréfi byggingarfulltrúa:  „Varðandi athugasemdir yðar um að ekki hafi verið gætt ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga um andmælarétt þá liggur ljóst fyrir að yður var sl. haust gerð grein fyrir að verulegar líkur væru á að framkvæmdir við téðan pall væru í ósamræmi við byggingarreglugerð og skilmála.  Þá þegar kom afstaða yðar í ljós þar sem þér sögðuð að þér væruð ekki tilbúinn að rífa umræddan pall þar sem þér hefðuð eytt tíma og fjármunum í byggingu hans.  Þá mátti yður vera ljóst af áðurnefndum samtölum okkar og frá því að upp úr samningaviðræðum yðar og aðliggjandi lóðarhafa slitnaði og þar sem umræddar framkvæmdir augljóslega brjóta í bága við byggingarreglugerð að ekki yrði hægt að veita byggingarleyfi vegna trépallsins og að gripið yrði til lögákveðinna aðgerða til að knýja fram úrbætur.” 

Kærendur máls þessa eru ósáttir við framgöngu byggingaryfirvalda í Garðabæ og hafa kært meðferð málsins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan er rakið. 

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar þess efnis að þeim verði gert að rífa umræddan timburpall verði felld úr gildi, þar sem ekki hafi verið farið að ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við ákvörðunina.  Við afgreiðslu málsins hjá byggingarnefnd hafi aðeins verið tekið tilliti til sjónarmiða nágranna kærenda og í engu hlustað á sjónarmið þeirra þrátt fyrir að þess hafi verið krafist. 

Kærendur halda því fram að skipulagsskilmálar lóðarinnar nr. 12 við Klettás séu skýrir varðandi heimild þeirra til að reisa umræddan timburpall og skjólvegg og vegna framkvæmdarinnar sé kærendum einnig heimilt að hækka lóðina.  Ekki megi mismuna lóðarhöfum sem eins sé ástatt fyrir vegna jafnræðisreglu og því geti byggingaryfirvöld ekki gert strangari kröfur til kærenda en annarra lóðarhafa í hverfinu. 

Þá krefjast kærendur þess einnig að byggingarnefndarmenn víki sæti þar sem fyrir liggi að þeim sé fyrirmunað að taka hlutlausa ákvörðun í málinu. 

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er þess krafist að staðfest verði ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda við byggingu timburpalls á lóð hússins nr. 12 við Klettás og að hluti pallsins verði fjarlægður innan sex vikna frá úrskurði úrskurðarnefndarinnar.

Því er haldið fram af hálfu Garðabæjar að umræddur timburpallur á lóð kærenda sé ekki í samræmi við skipulag, sbr. 2. ml. 18.8 gr. byggingarreglugerðar, en þar kemur fram að á aðaluppdrætti húsa skuli gera grein fyrir hæðarlegu lóðar eins og hún er og eins og ætlast er til að hún verði gagnvart götu og lóðum sem að henni liggja.  Með byggingu timburpallsins á lóðarmörkum með miklu hærri hæðarsetningu en tilgreint er á aðaluppdrætti sé augljóslega verið að brjóta gegn skipulagi og því hafi byggingarfulltrúa réttilega borið skylda til að stöðva framkvæmdir við byggingu pallins.  Þá sé ljóst að af hálfu kærenda hafi ekki verið sótt um byggingarleyfi, en slíkt sé skylt samkvæmt lögum þegar ráðist sé í framkvæmdir á lóð sem feli í sér breytingar á aðaluppdrætti. 

Í málsrökum sínum bendir Garðabær á 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem fram komi að ef framkvæmd sé hafin án þess að tilskilið leyfi sé fyrir hendi og framkvæmd fari gegn skipulagi beri byggingarfulltrúa skylda til að stöðva framkvæmdir tafarlaust.  Við slíkar aðstæður skapist ekki svigrúm til að veita þolendum málsins sérstaka fresti til andmæla eða greinargerða.  Það útiloki þó ekki að þolendur geti komið sjónarmiðum sínum á framfæri við byggingarfulltrúa og hann þá eftir aðstæðum fellt byggingarstöðvun úr gildi, hafi hún byggst á röngum forsendum eða misskilningi.  Slíkar aðstæður hafi ekki verið fyrir hendi í tilviki kærenda þar sem svo augljóst sé að framkvæmdin hafi verið hafin án tilskilinna leyfa og brjóti sannanlega gegn gildandi skipulagi og byggingarreglugerð. 

Garðabær heldur því fram að annar kærenda hafi verið í sambandi við byggingarfulltrúa um téðar framkvæmdir og við það tækifæri hafi hann komið sjónarmiðum sínum á framfæri, jafnhliða því sem byggingarfulltrúi hafi gert honum grein fyrir annmörkum málsins. 

Þá bendir Garðabær á að aldrei hafi legið fyrir samþykki nágranna fyrir framkvæmdinni og kærendur hafi átt að gera sér grein fyrir því að slíkt samkomulag væri nauðsynlegt vegna hennar. 

Hvað varði athugasemdir kærenda um annmarka á málsmeðferð, svo sem meint vanhæfi, sé augljóst að þær geti ekki átt við með vísan til vanhæfisreglna sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998.

Að lokum bendir Garðabær á að af málsgögnum komi fram að ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda hafi verið borin undir byggingarnefnd á fundi hinn 11. apríl 2003 og í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 15. sama mánaðar, sé vísað til staðfestingar byggingarnefndar á ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda.  Þrátt fyrir þessa tilhögun málsins sé um að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda samkvæmt 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér að kærendum var gert skylt að stöðva framkvæmdir við gerð sólpalls á lóðinni nr. 12 við Klettás í Garðabæ ásamt því að fjarlægja hluta pallsins. 

Byggingarnefnd fjallaði um mál kærenda á fundi hinn 11. apríl 2003 og samþykkti að fela byggingarfulltrúa að senda kærendum máls þessa bréf, þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun ásamt því að sá hluti sólpallsins sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykkt nefndarinnar.  Í kjölfarið ritaði byggingarfulltrúi bréf til kærenda þar sem greint er frá bókun nefndarinnar.  Verður því ekki fallist á þá fullyrðingu Garðabæjar að um sé að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa samkvæmt 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga heldur ákvörðun nefndarinnar sem tekin var í tilefni af kvörtun nágranna kærenda.  Af málsgögnum verður hvorki séð að kærendum hafi verið kynnt þessi tiltekna kvörtun nágranna til byggingarnefndar né að þeim hafi gefist kostur á að tjá sig um ætlan nefndarinnar í kjölfar kvörtunarinnar.  Af bókun nefndarinnar og öðrum gögnum málsins má ráða að smíði hins umdeilda sólpalls var að mestu lokið þegar kærendum var tilkynnt ákvörðun byggingaryfirvalda um stöðvun framkvæmda og niðurrif.  Ljóst er að hin kærða ákvörðun er töluvert íþyngjandi fyrir kærendur og með vísan til þess er það mat úrskurðarnefndarinnar að byggingarnefnd Garðabæjar hafi ekki verið heimilt að taka slíka ákvörðun án þess að gætt væri ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt kæranda, sérstaklega þegar fyrir liggur að hæglega var unnt að koma því við í ljósi atvika málsins. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 varðandi sólpall að Klettási 12 er felld úr gildi.

 

______________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________          _____________________
Þorsteinn Þorsteinsson                   Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

27/2002 Bleikjukvísl

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 27/2002, kæra eigenda húseignarinnar að Birtingakvísl 15, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 um breytingu á aðal- og deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. júní 2002, er barst nefndinni hinn 12. sama mánaðar, kæra Á og E, eigendur húseignarinnar að Birtingakvísl 15, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 að breyta aðal- og deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl, Reykjavík. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarráði hinn 30. apríl 2002.

Málavextir:  Húseignin að Birtingakvísl 15, Reykjavík stendur innst í götu og austan og sunnan hennar er lóðin að Bleikjukvísl 10.  Á milli þeirra er göngustígur. 

Samkvæmt aðalskipulagi var svæðið skilgreint sem útivistarsvæði til sérstakra nota.  Deiliskipulag frá árinu 1982 gerði ráð fyrir dagvistarstarfsemi en með samþykkt skipulagsnefndar hinn 5. júní 1989 og samþykkt borgarráðs hinn 6. sama mánaðar var samþykkt deiliskipulag lóðarinnar sem kvað á um að lóðin skyldi nýtt undir gæsluvöll.  Á lóðinni skyldi standa um 60 m² hús og leiktæki en stór hluti lóðarinnar skyldi vera óraskaður.  Rekstri gæsluvallarins var hætt fyrir nokkrum árum og var þá húsið sem stóð á lóðinni flutt burtu. 

Í júlí árið 2001 sótti núverandi lóðarhafi um að fá lóðinni nr. 10 við Bleikjukvísl úthlutað fyrir leikskóla.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 30. sama mánaðar var bókað að það samrýmdist skipulagi að byggja leikskóla á lóðinni og var beiðninni vísað til skrifstofustjóra borgarverkfræðings.  Í kjölfarið var honum úthlutað lóðinni og sótti hann um byggingarleyfi fyrir leikskóla.  Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 30. janúar 2002. Ákvörðun í málinu var þá frestað en samþykkt að auglýsa óverulega breytingu á aðalskipulagi þar sem lóðinni skyldi breytt úr grænu svæði í stofnanasvæði.  Jafnframt var bókað að hönnuður hússins skyldi hafa samband við skipulagsfulltrúa vegna breytinga á deiliskipulagi.  Á fundi borgarráðs hinn 5. febrúar s.á. var staðfest afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar og í kjölfarið var þess óskað við Skipulagsstofnun að hún mælti með því við umhverfisráðuneytið að heimilað yrði að auglýsa óverulega breytingu á aðalskipulagi vegna lóðarinnar.  Skipulagsstofnun lagði ofangreint til við umhverfisráðuneytið sem féllst á beiðnina.  Tillaga að breyttu aðalskipulagi var auglýst til kynningar frá 19. febrúar 2002 með athugasemdafresti til 20. mars s.á.  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 8. febúar 2002 var samþykkt að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi vegna lóðarinnar Bleikjukvísl 10 fyrir húseigendum að Bleikjukvísl 1, 2, 6, 8, 12, 14, 16, 18, 24 og 26, Birtingakvísl 11-19 (oddatölur), frá 19. febrúar 2002 til og með 19. mars sama ár. 

Tilkynning um grenndarkynningu á tillögu að breyttu deiliskipulagi var send til hagsmunaaðila með bréfi, dags. 18. febrúar 2002.  Þar var sérstaklega vakin athygli á að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst tillaga að breyttu aðalskipulagi og var auglýsing um breytinguna látin fylgja.  Í tilkynningunni var vísað í uppdrátt er fylgdi henni, þar sem kom fram að tillögunni væri ætlað að breyta samþykktu deiliskipulagi frá árinu 1982 þar sem gert var ráð fyrir dagvistun á lóðinni. 

Að lokinni auglýsingu um tillögu að breyttu aðalskipulagi og grenndarkynningu voru tillögurnar lagðar fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002.  Þá voru einnig á sama fundi lagðar fram athugasemdir sem borist höfðu við kynningu þeirra, en athugasemdir bárust m.a. frá kærendum.  Nefndin samþykkti tillögurnar þó með þeirri breytingu að bílastæði leikskólans skyldi einnig komið fyrir sunnan leikskólans með aðkomu frá Streng.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á fundi hinn 30. apríl 2002 og var þeim er settu fram athugasemdir kynnt afgreiðsla nefndarinnar með bréfi, dags. 13. maí 2002.  Auglýsingar um gildistöku aðal- og deiliskipulagsbreytinganna birtust í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. júní 2002. 

Eftir framangreinda atburðarás áttu sér stað viðræður kærenda og byggingaryfirvalda um sættir málsins og óskuðu kærendur eftir því að Reykjavíkurborg keypti húseign þeirra.  Því var hafnað með vísan til þess að ekki lægi fyrir í málinu bótaábyrgð borgarinnar og tókust ekki sættir með aðilum.

Kærendur hafa skotið ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að breyting sú sem skipulags- og byggingarnefnd samþykkti á aðalskipulagi vegna lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl verði felld úr gildi með vísan til þess að málsmeðferð og efnislegur grundvöllur ákvörðunarinnar séu haldin slíkum ágöllum að ógildingu hennar varði.  Í bréfi Borgarskipulags til Skipulagsstofnunar, dags. 4. janúar 2002, sé þess getið að breyting aðalskipulagsins sé gerð til þess að samræmi sé á milli gildandi deiliskipulags og aðalskipulags svæðisins og þess getið að svo virðist sem lóðin hafi í aðalskipulagi verið skilgreind sem grænt svæði fyrir misgáning og því sé aðeins um leiðréttingu að ræða á gildandi aðalskipulagi.  Þá benda kærendur á að hið sama komi einnig fram í greinargerð með aðalskipulaginu og auglýsingu þess. 

Kærendur halda því fram að ákvörðun um breytingu á aðalskipulagi, sem reist sé á ofangreindu, byggist á ómálefnalegum sjónarmiðum og sé því ólögmæt að efni til og ógildanleg.  Með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 hafi verið lögfest stigskipting skipulagsáætlana þannig að skipulagsáætlanir af æðra stigi gangi framar skipulagsáætlunum af lægra stigi og sé ósamræmi þarna á milli víki hinar lægra settu.  Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. og 9. gr. laganna skuli aðalskipulag fela í sér stefnu sveitarstjórnar um landnotkun, þróun byggðar o.fl., en nánari útfærsla þess komi fram í deiliskipulagi, sbr. 3. mgr. 2. gr. sömu laga.  Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skuli deiliskipulag grundvallast á aðalskipulagi en ekki öfugt og sé ósamræmi þarna á milli víki deiliskipulagið og þar með sé það ógilt.  Aðalskipulag og tillaga um breytingu á því geti ekki byggst á því að verið sé að færa aðalskipulag til samræmis við deiliskipulag.

Kærendur halda því fram að kynning aðalskipulagstillögu sem beri að með ofangreindum hætti sé til þess fallin að valda misskilningi hjá almenningi.  Misskilningurinn geti leitt til andvaraleysis um hinn mikilvæga rétt til að koma að athugasemdum um aðalskipulagstillögu sem síðan verður forsenda deiliskipulags á svæðinu og þar með bundið skilmála þess.  Við slíka málsmeðferð sé sköpuð rík hætta á því að hagsmunaaðilar missi af möguleikanum á að koma að grundvallarsjónarmiðum sínum um skipulagið sem varði einmitt aðalskipulagið en ekki nánari útfærslur í deiliskipulagi.  Slík málsmeðferð brjóti gegn markmiðum 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem segi að markmið laganna sé að tryggja vandaða málsmeðferð og réttaröryggi, sbr. gr. 3.2 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Málsmeðferð í máli þessu sé haldin verulegum ágöllum og til þess fallin að valda ruglingi hjá hagsmunaaðilum og því hljóti aðalskipulagið að teljast ógilt. 

Kærendur krefjast þess að breyting sú sem skipulags- og byggingarnefnd samþykkti á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl verði felld úr gildi.  Kærendur benda á að eldra deiliskipulag lóðarinnar, sem samþykkt var árið 1982, hafi gert ráð fyrir dagvistun á lóðinni en við endurskoðun Aðalskipulags Reykjavíkurborgar 1990-2010 hafi landnotkun lóðarinnar verið breytt úr íbúðarsvæði í útivistarsvæði til sérstakra nota og síðan þá haldist óbreytt.  Ósamræmi hafi því verið milli aðalskipulags og deiliskipulags lóðarinnar og því teljist eldra deiliskipulagið ógilt, sbr. 1. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Málsmeðferð sú sem viðhöfð hafi verið í málinu hafi því verið röng.  Ekki hafi verið um löglega breytingu deiliskipulags að ræða, skv. 2. mgr. 26. gr laganna þar sem ekkert gilt deiliskipulag hafi tekið til lóðarinnar.  Vegna þessa hafi deiliskipulagið átt að fara eftir 25. gr. laganna og þegar af þeirri ástæðu verði hin kærða deiliskipulagsbreyting að teljast ógild. 

Þessu til viðbótar benda kærendur á að deiliskipulagið verði allt að einu að teljast ógilt með vísan til þess að grenndarkynning deiliskipulagstillögunnar hafi farið fram samhliða auglýsingu aðalskipulagstillögunnar.  Í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé heimild til að auglýsa tillögu að deiliskipulagi samhliða auglýsingu um samsvarandi tillögu að breyttu aðalskipulagi.  Þessi heimild eigi aðeins við um þá málsmeðferð sem viðhöfð sé þegar deiliskipulagstillaga sé auglýst skv. 25. gr. eða 1. mgr. 26. gr. laganna.  Þegar beitt sé undanþáguheimild 2. mgr. 26. gr. laganna eigi heimild 2. mgr. 23. gr. ekki við og því sé óheimilt að grenndarkynna tillögu að óverulegri breytingu á deiliskipulagi skv. 2. mgr. 26. gr. samhliða auglýsingu á tillögu að breyttu aðalskipulagi.  Þessi málsmeðferð fullnægi ekki efniskröfum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og því sé ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar ógildanleg.  Heimild 2. mgr. 23. gr. laganna sé undanþáguheimild sem beri að túlka þröngt eða eftir orðanna hljóðan en ekki rýmkandi skýringu þannig að hún nái einnig til málsmeðferðar skv. 2. mgr. 26. gr. laganna. 

Kærendur vísa einnig til þess að málsmeðferð skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé undanþágumeðferð sem geri minni kröfur til málsmeðferðar en 25. gr. og 1. mgr. 26. gr. s.l.

Kærendur benda á að í lögskýringargögnum komi skýrt fram að hugtakið „óverulegar breytingar“ á deiliskipulagi, sem sé forsenda beitingar 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, beri að túlka þröngt.  Breyting deiliskipulags geti ekki talist óveruleg þegar sjálfu aðalskipulaginu, grundvelli deiliskipulagsins, sé breytt samhliða og alls ekki þegar aðalskipulagsbreytingin sé breyting á landnotkun úr útivistarsvæði í stofnanasvæði, sem sé grundvallarbreyting efnislega þótt hún varði aðeins lítið svæði.

Kærendur halda því og fram að óheimilt sé að auglýsa gildistöku deiliskipulags í Stjórnartíðindum fyrr en eftir að gildistaka samsvarandi aðalskipulagsbreytingar hafi verið auglýst þar og vísa til lögskýringargagna með lögum nr. 170/2000.  Þetta sé til að uppfylla hina ríku kröfu skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að deiliskipulag verði að byggja á gildu aðalskipulagi.  Í máli kærenda hafi þannig háttað til að auglýsing um hina kærðu deiliskipulagsbreytingu hafi verið birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. júní 2002 og hafi þar með tekið gildi, sbr. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð.  Sama dag hafi auglýsing um hina kærðu aðalskipulagsbreytingu verið birt þar og á sama hátt þar með öðlast gildi.  Þessi birtingarháttur valdi því að gildistaka aðalskipulagsbreytingarinnar og deiliskipulagsbreytingarinnar sé nákvæmlega samtímis, sbr. 7. gr. laga nr. 64/1943, um birtingu laga og stjórnvaldserinda, og uppfylli ekki kröfu skipulags- og byggingarlaga um að deiliskipulag byggi á gildu aðalskipulagi.  Þetta sjónarmið komi einnig fram í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 10. júní 2002, þar sem segi að stofnunin geri ekki athugasemdir við að deiliskipulagbreytingin verði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda þegar breyting á aðalskipulagi fyrir sama svæði hafi tekið gildi.  Öll málsmeðferð á ákvörðunarstigi í máli þessu sé algerlega samtímis, bæði hvað varðar aðalskipulagið og deiliskipulagið.  Málsmeðferð standist ekki kröfur skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að ákvarðanir um deiliskipulag byggi á gildu aðalskipulagi og því teljist deiliskipulagsbreytingin ógild.

Kærendur byggja einnig á því að við málsmeðferð deiliskipulagsbreytingarinnar hafi ekki verið gætt ákvæðis 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þess efnis að sveitarstjórn sendi Skipulagsstofnun hið breytta skipulag, sbr. 3. mgr. 25. gr. laganna, ásamt yfirlýsingu um að hún taki að sér að bæta það tjón er einstakir aðilar kunni að verða fyrir við breytinguna.  Samkvæmt 3. mgr. 25. gr. laganna beri að senda Skipulagsstofnun þær athugasemdir sem gerðar hafi verið við deiliskipulagstillöguna en ekki sé vísað til þeirra í meðsendum gögnum frá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar, sbr. bréf, dags. 31. maí 2002.  Þá sé hvergi að finna yfirlýsingu um bótaábyrgð, hvorki á deiliskipulagsuppdrættinum né í áðurnefndu bréfi, dags. 31. maí 2002.

Kærendur krefjast einnig ógildingar deiliskipulagsins sökum þess að breytingin, sem gerð hafi verið á deiliskipulagstillögunni eftir grenndarkynninguna, varðandi aðkomu viðskiptavina leikskólans frá Streng í stað Bleikjukvíslar, sé grundvallarbreyting og hana hafi þurft að grenndarkynna sérstaklega, sbr. 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Lóðin standi við Bleikjukvísl og eðli málsins samkvæmt hljóti aðkoman að vera frá þeirri götu sem lóðin standi við.  Auk þess standist þessi breyting ekki efnislega þar sem að við gerð hennar hafi ekki verið fylgt ákvæðum skipulagsreglugerðar gr. 3.1.1 nr. 400/1998 þar sem kveðið sé á um að við skipulagsgerð skuli ávallt taka sérstakt tillit til þarfa barna, fatlaðra og aldraðra við ákvarðanir um landnotkun og tilhögun mannvirkja svo sem vega, stíga, bílastæða o.fl.  Þá hafi heldur ekki verið tekið tillit til umferðaröryggissjónarmiða því mörg börn eigi leið um Streng á sama tíma og mesta umferðin sé í kringum leikskólann.  Bílastæðin sem breytingin geri ráð fyrir séu hornrétt á akstursstefnu við Streng, sem sé mikil umferðargata.  Slík bílastæði séu talin óæskileg vegna umferðaröryggissjónarmiða og vísa kærendur í þessu sambandi til bréfs Borgarverkfræðings í Reykjavík, dags. 21. ágúst 1996, þar sem lagst hafi verið gegn þess háttar bílastæðum við Stakkahlíð.  Með því að kynna ekki breytinguna sérstaklega og kanna nánar en gert var, hvaða áhrif hún hefði á umferðaröryggi og þarfir barna í hverfinu, hafi skipulags- og byggingarnefnd brotið gegn rannsóknarreglu stjórnsýsluréttar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1997.  Þessi breyting sé ekki bindandi þar sem hún sé sett fram í skipulagsgreinargerð en ekki skipulagsskilmálum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg bendir á að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi ekki úrskurðarvald um gildi hinnar kærðu aðalskipulagsbreytingar.

Varðandi deiliskipulagsbreytinguna þá heldur Reykjavíkurborg því fram að um óverulega breytingu hafi verið að ræða frá gildandi deiliskipulagi svæðisins.  Því hafi verið heimilt að fara með tillöguna samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi samhliða verið auglýst breyting á aðalskipulagi og athygli athugasemdaraðila sérstaklega vakin á því.  Telja verði að heimilt sé, á grundvelli 2. mgr. 23. gr. laganna, að grenndarkynna breytingu samhliða auglýsingu á óverulegri breytingu á aðalskipulagi, sbr. tilgang og markmið þess sem að hafi verið stefnt með lagagreininni.  Reykjavíkurborg bendir á að fyrst hið meira sé heimilt hljóti hið minna að vera það einnig, enda liggi sömu rök til grundvallar hvoru tveggja.  Ákvæði 2. mgr. 26. gr. og 2. mgr. 21. gr. skipulags- og byggingarlaga verði að skýra í samræmi við ákvæði 2. mgr. 23. gr. laganna.  Í ljósi þessa sé ekkert óeðlilegt við að málsmeðferð tillagnanna hafi farið fram samhliða enda samrýmist það beinlínis tilgangi og markmiðum ákvæða 2. mgr. 23. gr. laganna. 

Reykjavíkurborg fellst á það með kærendum að láðst hafi að lýsa því yfir á uppdrætti eða í bréfi til Skipulagsstofunar að borgarsjóður bæti það tjón sem einstakir aðilar kunni að verða fyrir við breytinguna.  Slíkri yfirlýsingu hafi verið bætt inn á uppdráttinn enda um augljósa villu að ræða.

Hvað varði athugasemdir kærenda um bílastæðin við Streng þá sé því mótmælt að Reykjavíkurborg hafi ekki verið heimilt að gera þessa breytingu á hinni kynntu tillögu við meðferð málsins, enda hafi þess verið krafist af flestum athugasemdaraðilum málsins, þ.m.t. kærendum.  Sérfræðingar Reykjavíkurborgar hafi metið það svo að umferðaröryggi við Streng væri fullnægjandi með tilliti til aðstæðna.  Ekki hafi verið ástæða til þess að fjalla um bílastæðin í skilmálum enda séu þau sýnd á uppdrættinum.  Fráleitt sé að halda því fram að ákvörðun um þau sé ekki bindandi. 

Andsvör kærenda við málsrökum Reykjavíkurborgar:  Kærendur hafna þeirri fullyrðingu Reykjavíkurborgar að úrskurðarnefndina skorti lagaheimild til að leggja mat á breytinguna á aðalskipulaginu.  Á því sé byggt að það sé of þröng afmörkun á valdsviði nefndarinnar og í andstöðu við tilgang 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um réttaröryggi, að nefndin geti ekki lagt mat á málsmeðferð og ákvarðanir á sveitarstjórnarstigi þótt þær séu síðan afgreiddar embættisafgreiðslu af umhverfisráðuneytinu.  Auk þess sé á því byggt að það sé of þröng afmörkun á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að hún geti ekki endurskoðað staðfestingu umhverfisráðherra á aðalskipulagi þar sem við afgreiðslu aðalskipulags í ráðuneyti sé ekki gætt þeirrar vönduðu málsmeðferðar sem kærumeðferð geri ráð fyrir.

Málsrök lóðarhafa:  Í bréfi, dags. 10. desember 2002, lýsa lóðarhafar því að aðkoma viðskiptavina leikskólans er komi akandi sé aðallega frá Streng og þeir sem komi gangandi fari sömu leið, en einnig sé göngustígur við Bleikjukvísl notaður. 

Lóðarhafar greina einnig frá því að þeir hafi óskað eftir því við byggingarfulltrúa að hlið inn á leikskólalóðina verði fært.  Þá sé á lóðarmörkum gert ráð fyrir trjágróðri.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin hefur skoðað aðstæður á vettvangi og kom þá í ljós að bílastæði eru við Streng og hlið inn á leikskólalóðina snýr að Streng.  Samkvæmt upplýsingum frá byggingaryfirvöldum hefur verið sótt um leyfi fyrir þeirri staðsetningu en sú umsókn hefur ekki verið tekin til afgreiðslu. 

Niðurstaða:  Kærendur í máli þessu krefjast ógildingar á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar um breytingu á aðalskipulagi borgarinnar vegna lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl og samhljóða deiliskipulags vegna sömu lóðar.  Hefur úrskurðarnefndin áður skorið úr um hliðstæð álitaefni, sbr. m.a. með úrskurði í máli nr. 22/2003, uppkveðnum hinn 20. nóvember 2003.  Með vísan til þess er það niðurstaða nefndarinnar að aðalskipulagsuppdráttur vegna lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl sæti ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar, þar sem hann er staðfestur af ráðherra sem æðsta handhafa stjórnsýsluvalds.  Samkvæmt framansögðu verður kröfu kærenda um ógildingu samþykktar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur um breytt aðalskipulag lóðarinnar vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Kærendur halda því fram að borgaryfirvöldum hafi verið óheimilt að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar og auglýsa breytingu á aðalskipulagi hennar á sama tíma.  Hvað þetta atriði varðar verður að líta til tilurðar heimildar sveitarfélaga þess efnis að auglýsa samhliða tillögu að aðalskipulagi og tillögu deiliskipulags, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Heimild þessi var sett með lögum um breytingu á skipulags- og byggingarlögum nr. 170/2000 og var tilefnið úrskurður úrskurðarnefndarinnar þess efnis að sveitarfélögum væri skylt að ganga frá aðalskipulagsbreytingu að fullu áður en deiliskipulagstillaga væri kynnt.  Í greinargerð með frumvarpi því sem síðar varð að lögum nr. 170/2000 kemur fram að heimildin sé sett í lög svo unnt sé að auglýsa deiliskipulagstillögur, samkvæmt 25. og 26. gr. laganna, samtímis auglýsingu samkvæmt 21. gr. á tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi.  Í lagatexta og lögskýringargögnum er einvörðungu getið um tillögu að breyttu deiliskipulagi sem sé auglýst en í engu getið um tillögu að breyttu deiliskipulagi sem sé grenndarkynnt.  Skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 og skipulagsreglugerð nr. 400/1998 hafa að geyma ítarleg ákvæði um kynningu skipulagstillagna og samráð við skipulagsgerð.  Þessum ákvæðum er m.a. ætlað að tryggja vandaða málsmeðferð og réttaröryggi.  Heimild sveitarstjórna til að auglýsa tillögu að deiliskipulagi samhliða auglýsingu tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi er undantekning frá þeirri meginreglu að deiliskipulag skuli gert á grundvelli aðalskipulags og hana verður í ljósi framanritaðs að skýra þröngri lögskýringu.  Með vísan til þessa verður ekki talið að sveitarstjórnum sé heimilt að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi samtímis og auglýst er tillaga að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi.

Kærendur halda því fram að deiliskipulagið verði að ógilda með vísan til þess að gildistaka þess og aðalskipulagsbreyting vegna lóðarinnar hafi verið auglýst samtímis.  Fyrir liggur í máli þessu að um er að ræða tvær ákvarðanir sem teknar eru samtímis í skipulags- og byggingarnefnd borgarinnar.  Aðalskipulagsbreytingin hlaut staðfestingu umhverfisráðherra og að henni fenginni birtust báðar samþykktirnar sama daginn í B-deild Stjórnatíðinda. 

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags og verður við túlkun lagaákvæðis þessa að miða við að um sé að ræða aðalskipulag sem þá þegar hafi öðlast gildi.  Að öðrum kosti grundvallast deiliskipulagið ekki á gildu aðalskipulagi.  Túlkun þessi á sér stoð í greinargerð lagafrumvarps þess er varð að lögum nr. 170/2000, en þar segir að óheimilt verði að auglýsa gildistöku deiliskipulags í Stjórnartíðindum fyrr en auglýst hafi verið gildistaka samsvarandi breytingar á aðalskipulagi.  Verður að telja að heimild 2. mgr. 23. gr. laganna sé undanþáguheimild sem skýra verði þröngt og því uppfylli samtímabirting gildistöku aðal- og deilskipulagsákvarðana ekki skilyrði lagagreinarinnar. 

Í málavaxtalýsingu hér að framan kemur fram að við undirbúning hinar umdeildu deiliskipulagsákvörðunar var kynnt að breytingunni væri ætlað að breyta deiliskipulagi sem tók gildi árið 1982.  Undir rekstri málsins kom í ljós skipulagsuppdráttur frá árinu 1989 af lóð þeirri sem um er deilt í málinu.  Uppdráttur þessi var samþykktur í skipulagsnefnd borgarinnar hinn 5. júní 1989 og í borgarráði hinn 6. sama mánaðar.  Samkvæmt eldra deiliskipulaginu er lóðin ætluð undir dagvistun og er gert ráð fyrir um 420 m² stóru húsi til starfseminnar en samkvæmt yngra deiliskipulaginu er gert ráð fyrir gæsluvelli ásamt 60 m² húsi.  Þá er og á yngri deiliskipulagsuppdrættinum sýnt náttúrulegt holt sem sagt er að ekki megi raska.  Af framangreindu má ráða að verulegur mismunur hafi verið á milli þess deiliskipulags sem í gildi var þegar grenndarkynningin átti sér stað og þess deiliskipulags sem kynningargögn báru með sér að verið væri að breyta.  Þessi ranga kynning gat m.a. haft þær afleiðingar að þeim sem hagmuna áttu að gæta væri ekki gert kleift að koma á framfæri athugasemdum sínum við grenndarkynninguna, byggðum á réttum forsendum.  Telst þessi ágalli á meðferð málsins verulegur.

Með vísan til alls framanritaðs er það niðurstaða úrskurðarnefndar að ógilda beri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 24. apríl 2002 um deiliskipulag lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl.  

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um að felld verði úr gildi breyting á aðalskipulagi Reykjavíkurborgar, sem samþykkt var í skipulags- og byggingarnefnd hinn 24. apríl 2002 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 12. júní 2002, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá. 24. apríl 2002 um að samþykkja deiliskipulag vegna lóðarinnar að Bleikjukvísl 10 í Reykjavík er felld úr gildi. 

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________       _____________________________
         Þorsteinn Þorsteinsson                            Ingibjörg Ingvadóttir                        

des 22
Love0

36/2002 Klettahraun

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 2. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2002, kæra eigenda fasteignarinnar að Klettahrauni 3, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002 um að synja beiðni um fjölgun íbúða í einbýlishúsi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. júlí 2002, er barst úrskurðarnefndinni hinn 19. s.m., kæra B og H, Klettahrauni 3, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002, sem staðfest var í bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 11. júní s.á., að synja beiðni þeirra varðandi fjölgun íbúða í fasteign þeirra úr einni í tvær.

Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, að gefið verði út byggingarleyfi og að framkvæmd grenndarkynningar verði ógilt. 

Málavextir:  Fasteign kærenda að Klettahrauni 3, Hafnarfirði, sem hér um ræðir, er 327 m² einbýlishús í grónu hverfi nærri miðbænum.  Ekki liggur fyrir deiliskipulag af svæðinu.

Kærendur sóttu í desember árið 2001 um leyfi til byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar fyrir 80 m² íbúð á neðri hæð hússins, en búið hafði verið í henni um áratuga skeið.  Byggingarfulltrúi óskaði eftir umsögn skipulags- og umferðarnefndar, sem á fundi hinn 20. desember 2001 lagðist gegn erindinu með vísan til umsagnar bæjarskipulags.
Á fundi bæjarráðs hinn 31. janúar 2002 var jákvætt tekið í umsókn kærenda og var bæjarskipulagi falið að senda erindið í grenndarkynningu.  Bæjarskipulag annaðist grenndarkynninguna og voru nágrönnum kynnt áform kærenda um að fjölga íbúðum í húsinu ásamt fyrri afstöðu skipulags- og umferðarnefndar til erindisins.  Athugasemdir bárust frá nágrönnum og á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 7. maí 2002 var ákveðið að mæla með því við bæjarstjórn að afgreiðslu umsóknarinnar yrði frestað á grundvelli 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og unnið yrði deiliskipulag fyrir götureitinn.  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar samþykkti afgreiðslu skipulags- og umferðarnefndar á fundi hinn 14. maí 2002.  Málið var á dagskrá byggingarnefndar hinn 22. maí 2002 og var þá bókað að nefndin túlkaði afgreiðslu bæjarstjórnar svo að bæjarstjórn myndi ekki staðfesta veitingu byggingarleyfis fyrr en nýtt deiliskipulag lægi fyrir.  Byggingarnefnd taldi því þýðingarlaust að samþykkja erindið og var því synjað eins og það lá fyrir.  Afgreiðsla byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. júní 2002 og hafa kærendur nú kært ákvörðunina til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að framkvæmd grenndarkynningar á umsókn þeirra hafi verið áfátt.  Með því að framkvæma grenndarkynninguna með þeim hætti sem gert hafi verið, þ.e. að kynna nágrönnum fyrri umsögn skipulags- og umferðarnefndar þar sem lagst hafi verið gegn erindinu án þess að minnast á jákvæðar umsagnir byggingarnefndar og bæjarráðs, sé ekki verið að kynna málið hlutlægt heldur reynt fyrirfram að hafa áhrif á afstöðu nágranna.  Kærendur telji einnig að þeim sé mismunað við hina kærðu ákvörðun í ljósi afgreiðslu sambærilegra mála í hverfinu sem og víðs vegar í bæjarfélaginu.  Kærendum þyki það einkennileg vinnubrögð að fyrst sé umsókn þeirra alfarið hafnað, þá sé viðhöfð grenndarkynning og að henni lokinni sé ákveðið að deiliskipuleggja götureitinn. 

Kærendur halda því fram að búið hafi verið um áratuga skeið í húsnæði því sem umsókn um byggingarleyfi snýst um án athugasemda nágranna og bæjaryfirvalda.  Íbúðin uppfylli öll skilyrði byggingarreglugerðar, s.s. um stærð svefnherbergis, salernis, stofu, eldhúss og geymslu auk lofthæðar.  Þá hafi verið veitt leyfi fyrir sambærilegum íbúðum og breytingum á húsnæði bæði í sama hverfi og á fjölda annarra staða í bæjarfélaginu.  Það hafi verið íbúð og það muni verða íbúð á neðri hæð umræddrar fasteignar í framtíðinni, hvort sem hún sé samþykkt eða ekki, og það muni ekki hafa nein áhrif á umhverfið þótt heimilað verði að íbúðin verði sérstakur eignarhluti.  Þá hafi nú þegar verið gerð breyting á skipulagi götureitsins með því að heimila breytingu íbúðarhúsnæðis í vinnustað, þ.e. sambýli fatlaðra.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar er vísað til þess að við úthlutun lóðanna við Klettahraun hafi byggingarskilmálar kveðið á um að byggja skyldi einnar hæðar einbýlishús á lóðunum og að leyfðir hafi verið kjallarar þar sem landslag hafi gefið tilefni til.  Samkvæmt fasteignaskrá séu öll húsin í götunni einbýlishús og að ekki sé verið að byggja við húsið að Klettahrauni 3.  Á samþykktum teikningum hússins sé óútgrafið rými, en það nú orðið að geymslu skv. fyrirliggjandi teikningum, þannig að byggingarmagn eða nýting á lóðinni breytist óverulega.  Verið sé að sækja um breytta húsagerð, þ.e. að breyta einbýli í tvíbýli/fjöleignarhús í grónu hverfi, þar sem frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir einbýlishúsum.  Slík breyting í einu húsi sé fordæmisgefandi fyrir sambærileg hús og þá geti allar grunnforsendur fyrir þjónustu á svæðinu verið brostnar og að þau gæði sem einbýlishúsahverfi bjóði upp á séu horfin.  Einnig geti slík breyting haft margt í för með sér sem geti haft áhrif á umhverfið svo sem fjölgun bíla og barna sem aftur hafi áhrif á aðra hluti og því sé ekki hægt að mæla með þessari breytingu á húsinu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um hvort veita beri byggingarleyfi þess efnis að einbýlishús, sem til margra áratuga hefur verið nýtt sem tvær íbúðir, verði samþykkt sem tvíbýlishús.

Kærendur máls þessa kæra til úrskurðarnefndar synjun byggingarnefndar Hafnarfjarðar á erindi þeirra, sem studd var þeim rökum að byggingarnefnd túlki afgreiðslu bæjarstjórnar á erindi kærenda, sem þá þegar lá fyrir, á þann veg að byggingarleyfi verði ekki veitt fyrr en nýtt deiliskipulag svæðisins liggi fyrir.  Bókun byggingarnefndar ber með sér að ákvörðun nefndarinnar tekur mið af fyrrgreindri afstöðu bæjarstjórnar til tillögu skipulags- og umferðarnefndar um afgreiðslu málsins.

Samkvæmt gögnum málsins sótti kærandi um leyfi til breytinga á fasteign sinni til byggingarfulltrúa sem óskaði í kjölfarið eftir umsögn bæjarskipulags.  Skipulags- og umferðarnefnd lagðist gegn erindinu án þess að grenndarkynning færi fram.  Bæjarráð tók aftur á móti jákvætt í erindi kærenda og fól bæjarskipulagi að grenndarkynna umsókn kærenda.  Grenndarkynningin fór fram með þeim hætti að jafnframt kynningu á umsóttri breytingu var fyrri afstaða skipulags- og umferðarnefndar til málsins kynnt hagsmunaaðilum.  Að lokinni grenndarkynningu gerði skipulags- og umferðarnefnd það að tillögu sinni að afgreiðslu erindisins yrði frestað, með vísan til 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, og deiliskipulag unnið fyrir götureitinn.  Málið var síðan sent til bæjarstjórnar í stað byggingarnefndar og féllst bæjarstjórn á tillögu nefndarinnar.  Fyrst að þessu ferli loknu kom málið til kasta byggingarnefndar sem hafnaði umsókn kærenda eins og fyrr er greint og staðfesti bæjarstjórn þá afgreiðslu nefndarinnar.

Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, skal meðferð byggingarleyfisumsókna, þegar ekki liggur fyrir deiliskipulag, vera á þann veg að skipulagsnefnd fjalli um málið og láti síðan fara fram grenndarkynningu áður en byggingarnefnd afgreiðir umsóknina.  Grenndarkynning felst í því samkvæmt téðum ákvæðum að kynna skal þeim er hagsmuna eiga að gæta breytinguna bréflega og gefa þeim a.m.k. fjögurra vikna frest til þess að koma á framfæri athugasemdum.  Að því loknu og þegar niðurstaða skipulagsnefndar liggur fyrir skal byggingarnefnd taka málið til afgreiðslu og álykta um úrlausn þess til sveitarstjórnar samkvæmt 2. mgr. 38. gr. nefndra laga.

Af framansögðu er ljóst að meðferð bæjaryfirvalda í Hafnarfirði á máli þessu var ekki í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga og það er álit úrskurðarnefndarinnar að 6. mgr. 43. gr. sömu laga eigi ekki við í máli þessu.  Heimild 6. mgr. 43. gr. laganna nær aðeins til frestunar á afgreiðslu umsóknar en getur ekki verið forsenda fyrir synjun hennar og telja verður að greinin heimili aðeins frestun á afgreiðslu þegar um niðurrif eða breytingar húss er að ræða.  Í máli þessu kemur fram að ekki er sótt um breytingar á fasteigninni, hvorki að utan- né innanverðu, heldur aðeins verið að óska staðfestingar þess sem verið hefur um árabil.  Málsmeðferðin í heild er haldin slíkum ágöllum að ógilda ber hina kærðu ákvörðun.  Lagt er fyrir byggingaryfirvöld að taka umsókn kærenda til afgreiðslu að nýju að gættum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002, um að synja umsókn kæranda um samþykki fyrir því að neðri hæð hússins nr. 3 við Klettahraun, Hafnarfirði, verði samþykkt sem íbúð, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________   __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

36/2001 Háhæð

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 26. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2001, kæra eigenda fasteignarinnar að Háhæð 1, Garðabæ, á þeirri ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 17. maí 2001, að synja um breytingu á deiliskipulagi sem heimilaði hækkun hússins um 25 sentimetra vegna byggingar kvista.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. júlí 2001, er barst nefndinni hinn 26. júlí sama ár, kæra Ö og S, eigendur fasteignarinnar að Háhæð 1, Garðabæ þá ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 17. maí 2001 að hafna umsókn kærenda um breytingu á skipulagi, sem fæli í sér heimild til hækkunar á húsi kærenda um 25 sentimetra vegna byggingar kvista.  Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 9. mars 2000, leituðu kærendur álits byggingarfulltrúa Garðabæjar á fyrirhuguðum breytingum á húsinu að Háhæð 1, Garðabæ.  Breytingarnar voru í því fólgnar að reisa tvo kvisti og gera glugga á rými undir íbúð og opna milli hæða.  Spurðust kærendur fyrir um hvort skipulag stæði í vegi fyrir nefndum breytingum.  Byggingarfulltrúi mun hafa óskað eftir útlitsteikningum að fyrirhuguðum breytingum og kærendur skilað inn umbeðnum teikningum, unnum af arkitekt hússins.  Byggingarfulltrúi benti kærendum á að með fyrirhuguðum breytingum yrði hæð hússins 80 sentimetra umfram heimildir í gildandi deiliskipulagi.  Í kjölfar þessa sóttu kærendur um samþykki skipulagsnefndar fyrir umræddum framkvæmdum, en nefndin hafnaði erindinu með vísan til þess að umsóknin fæli í sér þörf á breytingu á skipulagi hvað varðaði hámarkshæð húss og aukið nýtingarhlutfall.

Kærendur sendu inn nýja umsókn til byggingarfulltrúa hinn 9. nóvember 2000 þar sem kvistir höfðu verið lækkaðir svo húsið væri innan hæðarmarka deiliskipulags.  Var kærendum þá bent á að fyrirhuguð lofthæð þakrýmis fullnægði ekki skilyrðum byggingarreglugerðar um lofthæð í híbýlum manna.  Kærendur leituðu þá til skipulagsnefndar með bréfi, dags. 9. janúar 2001, með fyrirspurn um hvort nefndin gæti mælt með breytingum á húsi kærenda í samræmi við umsókn frá 9. nóvember 2000, með þeirri breytingu að kvistir yrðu lækkaðir og næðu aðeins 20 sentimetra yfir leyfilega hámarkshæð, svo fullnægt yrði skilyrðum byggingarreglugerðar um vegghæð.  Skipulagsnefnd tók erindið fyrir á fundi hinn 14. febrúar 2001 og mælti með að grenndarkynning færi fram vegna erindis kærenda, þegar teikningar hefðu borist, á þeim grundvelli að um óverulega breytingu á deiliskipulagi væri að ræða.  Breyttar teikningar, dags. 14. mars 2001, voru sendar skipulagsnefnd og voru þær notaðar við grenndarkynningu, sem fram fór skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Skipulagsnefnd tók málið til umfjöllunar að kynningu lokinni hinn 2. maí 2001 og lagðist gegn hækkun hússins en mælti með breytingu á deiliskipulagi er fæli í sér hækkun nýtingarhlutfalls lóðarinnar.  Bæjarstjórn Garðabæjar samþykkti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 17. maí 2001.

Kærendur undu ekki þessari niðurstöðu og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfu sína þeim rökum að umsókn þeirra um leyfi fyrir breytingum á húsinu að Háhæð 1, Garðabæ feli í sér óverulegar breytingar á deiliskipulagi þar sem aðeins sé um að ræða hækkun lítils hluta hússins um 25 sentimetra.  Aðeins hafi komið fram ein athugasemd við grenndarkynningu á fyrirhuguðum breytingum en þremur aðilum hafi verið sent málið til kynningar.

Í bókun skipulagsnefndar fyrir afstöðu hennar til málsins komi fram að lagst sé gegn erindinu m.a. í ljósi framkominna athugasemda án þess að önnur rök, en nefnd athugasemd, séu færð fram fyrir umdeildri niðurstöðu.

Í tilefni af því að skírskotað sé til fordæmisgildis í athugasemd þeirri sem fram hafi komið við grenndarkynninguna taka kærendur fram að fjöldi fordæma sé fyrir heimiluðum breytingum þar sem vikið sé frá skipulagi.  Megi nefna hús þess sem sendi inn athugasemd við grenndarkynninguna, en það sé tvær hæðir þótt skipulag geri þar ráð fyrir húsi á einni og hálfri hæð.  Fasteignin að Melhæð 2 sé tvær hæðir en megi aðeins vera ein hæð samkvæmt skipulagi.  Þá hafi verið heimilað að hafa stóra kvisti á húsunum nr. 4 og 6 við Melhæð þannig að húsin séu í raun tveggja hæða þrátt fyrir að skipulag heimili aðeins eina hæð á þeim lóðum.  Loks benda kærendur á að heimilað hafi verið að setja kvist á fasteignina að Melhæð 5, sem sé áþekkur kvistum þeim sem kærendur hugðust reisa, en var hafnað þar sem vegghæð uppfyllti ekki skilyrði byggingarreglugerðar.

Kærendur vísa og til þess að fjöldi raðhúsa í næsta nágrenni við hús þeirra hafi milliloft sem nýtt séu til daglegra nota þótt vegghæð rýmanna nái ekki tilskilinni lofthæð íbúðarherbergja.  Óeðlilegt sé að teikningar af húsi þeirra hafi á sínum tíma verið samþykktar með millilofti sem næði ekki lágmarkslofthæð þótt um geymslu hafi verið að ræða.  Hafi ákvæðum byggingarreglugerðar síðar verið breytt í þessu efni, geti sú breyting vart verið afturvirk og takmarkað nýtingarmöguleika fasteignaeigenda á rýmum í þegar byggðum húsum.

Málsrök Garðabæjar:  Bæjaryfirvöld gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Umsókn kærenda hafi lotið að því að setja kvisti á hús sitt, sem leitt hafi til þess að farið væri yfir leyfileg hæðarmörk húss og umfram nýtingarhlutfall lóðar miðað við gildandi skipulagskilmála.  Skipulagsnefnd hafi ákveðið að grenndarkynna fyrirhugaðar framkvæmdir sem óverulega breytingu á deiliskipulagi í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Að kynningu lokinni hafi legið fyrir athugasemdir nágranna þar sem hækkun hússins hafi verið mótmælt.   Skipulagsnefnd hafi á fundi sínum hinn 2. maí 2001 samþykkt að breyta deiliskipulagi fyrir lóðina að Háhæð 1-3 með hækkun nýtingarhlutfalls í allt að 0,4 en ekki talið fært, með hliðsjón af framkomnum athugasemdum, að breyta hámarkshæð hússins frá gildandi skipulagi.

Afstaða skipulagsnefndar til erindis kærenda byggi á því að fram hafi komið mótmæli við hækkun hússins umfram gildandi skipulag.  Skipulagsnefnd hafi það hlutverk að tryggja að mannvirki séu byggð í samræmi við gildandi skipulag enda verði menn að treysta því að hönnun bygginga sé í samræmi við gildandi skilmála, jafnræðis sé gætt og heildarmynd hverfis sé ekki raskað gegn vilja íbúa.  Í framkomnum mótmælum hafi verið vísað til þess að hækkun á húsi kærenda sé líkleg til að skerða útsýni og hafa önnur neikvæð áhrif vegna nálægðar, auk þess sem hækkun hússins hefði fordæmisgildi, sem gæti leitt til að fleiri hús yrðu hækkuð með þeim neikvæðu áhrifum sem því fylgdi.

Garðabær líti svo á að þegar fram komi athugasemdir, sem almennt geti talist málefnalegar frá aðila sem sannanlega eigi hagsmuna að gæta, verði ekki hróflað við gildandi skipulagi um byggingu húsa.  Aðilar eigi að geta treyst því að farið sé að gildandi skilmálum og ekki fáist síðar leyfi til að víkja frá þeim nema fyrir liggi samþykki þeirra sem hagsmuna eigi að gæta.

Rétt sé hjá kærendum að vikið hafi verið frá deiliskipulagsskilmálum í þeim tilvikum sem þeir tilgreini, að undanskildu húsinu nr. 2 við Háhæð, sem teljist uppfylla skipulagsskilmála.  Í þeim tilvikum, að undanskildu einu, hafi sérstaklega verið um þau mál fjallað og leyfi veitt fyrir framkvæmdum.  Við þær afgreiðslur hafi legið fyrir eftir atvikum samþykki nágranna,  sem hagsmuna hafi átt að gæta, og farið hafi verið eftir ákvæðum byggingarreglugerðar um lágmarkshæðir.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort hafna hafi átt erindi kærenda um að fá leyfi til að reisa kvisti á hús sitt að Háhæð 1 í Garðabæ, sem skyldu rísa um 20 sentimetra yfir leyfilega hámarkshæð húss samkvæmt gildandi deiliskipulagi.  Kærendur beindu erindi sínu til skipulagsnefndar eftir að embætti byggingarfulltrúa benti á að fyrirliggjandi byggingarleyfisumsókn frá 9. nóvember 2001 uppfyllti ekki skilyrði byggingarreglugerðar um lágmarkshæð íbúðarhúsnæðis.  Að tilhlutan skipulagsnefndar sendu kærendur teikningar og uppdrætti með breytingum, dags. 14. mars 2001, að umsóttum breytingum hússins til nefndarinnar.

Umsóknir um byggingarleyfi skal senda byggingarnefnd, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og ályktar nefndin um úrlausn þeirra til viðkomandi sveitarstjórnar samkvæmt 2. mgr. 38. gr. laganna.  Þegar sótt er um byggingarleyfi, sem felur í sér óverulega breytingu á gildandi deiliskipulagi, skal skipulagsnefnd fjalla um málið og láta fara fram grenndarkynningu áður en umsókn hlýtur afgreiðslu byggingarnefndar, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Ákvæðið veitir byggingarnefnd heimild til að afgreiða byggingarleyfisumsókn, að undangenginni grenndarkynningu og umfjöllun skipulagsnefndar, þegar umsóknin felur í sér óveruleg frávik frá gildandi skipulagi eða þegar ekki er við að styðjast deiliskipulag, sbr. ennfremur gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. 

Af málsatvikum er ljóst að umdeilt erindi kærenda til skipulagsnefndar tengdist byggingarleyfisumsókn sem vék lítillega frá gildandi deiliskipulagi í nýtingarhlutfalli lóðar og leyfilegri hámarkshæð húss vegna fyrirhugaðra kvista.  Eftir að kærendur lögðu fram uppdrætti og teikningar er fullnægðu kröfum um byggingarleyfisumsókn hefði verið rétt af hálfu skipulagsnefndar að framsenda byggingarnefnd erindið sem byggingarnefndarmál og fara hefði átt með málið að hætti 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þetta var ekki gert heldur var málið sett í farveg skv. 2. mgr. 26. gr. laganna sem óveruleg breyting á deiliskipulagi og þar með sem almennt skipulagsmál og hefur byggingarnefnd ekki ályktað um byggingarleyfisumsókn kærenda, svo sem hún lá fyrir með breyttum teikningum.

Að þessu virtu verður að telja að erindi kærenda um umsóttar breytingar samkvæmt innsendum teikningum frá 14. mars 2001 hafi ekki fengið lögboðna meðferð og er lagt fyrir bæjarstjórn Garðabæjar að hlutast til um að umsókn kærenda um leyfi til að setja kvisti á hús sitt að Háhæð 1, Garðabæ, í samræmi við nefndar teikningar, verði tekin til meðferðar í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Hin kærða ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 17. maí 2001 fól í sér lítils háttar breytingu á nýtingarhlutfalli lóðarinnar að Háhæð 1-3 sem telja verður óverulega breytingu á gildandi deiliskipulagi svo sem heimilað er í 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Breyting samkvæmt téðu lagaákvæði verður gerð að frumkvæði sveitarstjórna og er óháð því hvort fyrir liggi byggingarleyfisumsókn er kalli á deiliskipulagsbreytingu.  Þykja ekki liggja fyrir þeir annmarkar á þeirri ákvörðun sem gætu leitt til ógildingar hennar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar bæjarstjórnar Garðabæjar frá 17. maí 2001, en lagt er fyrir bæjarstjórnina að hlutast til um að umsókn kærenda um að setja kvisti á hús sitt að Háhæð 1, Garðabæ, samkvæmt fyrirliggjandi teikningum, dags. 14. mars 2001, verði tekin til meðferðar í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

19/2001 Húsavík, miðbær

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 27. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl. varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 19/2001, kæra fyrrverandi og núverandi eigenda fasteignarinnar að Garðarsbraut 5, Húsavík á samþykkt bæjarstjórnar Húsavíkur frá 20. febrúar 2001 um deiliskipulag fyrir miðbæ Húsavíkur.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. maí 2001, er barst nefndinni hinn 9. maí sama ár, kærir Berglind Svavarsdóttir hdl., fyrir hönd K og G ehf., Garðarsbraut 5, Húsavík, þá ákvörðun bæjarstjórnar Húsavíkur frá 20. febrúar 2001 að samþykkja deiliskipulag fyrir miðbæ Húsavíkur.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi og réttur kærenda til lóðarinnar að Garðarsbraut 3-7 verið viðurkenndur.  Þá er krafist stöðvunar réttaráhrifa hinnar kærðu ákvörðunar þar til úrskurður gengur í málinu.

Málavextir:  K mun hafa átt húseignir nr. 3, 5, og 7 við Garðarsbraut auk fasteigna er stóðu við Vallholtsveg.  Húsin við Vallholtsveg og Garðarsbraut 3, er stóðu norðan Vallholtsvegar, hafa verið fjarlægð að tilstuðlan eiganda.  Samkvæmt lóðarsamningi frá 25. febrúar 1970 er lóðin nr. 3-7 við Garðarsbraut talin vera 2.479 fermetrar og samkvæmt uppdrætti er samningnum fylgir er lóðin staðsett sunnan Vallholtsvegar.  Í ágústmánuði 1999 var húsið nr. 7 við Garðarsbraut selt og m.a. við það miðað að framseld lóðarréttindi næðu 3 metra til norðurs frá húsvegg.  Í desember 1999 seldi K G ehf. húsnæði sitt að Garðarsbraut 5 og var í samningnum gert ráð fyrir að í kaupunum fylgdi réttur til lóðarinnar nr. 3 við Garðarsbraut.  Umrætt svæði hafði ekki verið deiliskipulagt á þessum tíma.

Á vordögum 2000 var K kynntur uppdráttur að deiliskipulagi fyrir umræddan reit og gefinn kostur á að koma að athugasemdum.  Samkvæmt þeim uppdrætti var m.a. lóðinni nr. 5 og 7 við Garðarsbraut skipt upp í tvær lóðir og var þar miðað við önnur lóðamörk en ráð var fyrir gert við sölu Garðarsbrautar 7.  Jafnframt var lóð sú sem fylgt hafði húsinu að Garðarsbraut 3 stækkuð og nefnd Vallholtsvegur 1.  Í bréfi, dags. 16. júní 2000, komu kærendur á framfæri athugasemdum sínum er snertu áætluð lóðamörk milli Garðarsbrautar 5 og 7 og áætlaðan göngustíg á lóðarmörkum greindra fasteigna auk þess sem áréttaður var sá skilningur kærenda að fasteigninni að Garðarsbraut 5 fylgdi réttur til lóðarinnar að Garðarsbraut 3.  Bréf kærenda var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar bæjarins hinn 21. júní 2000 og þar sett fram sú skoðun byggingarnefndar að lóðin að Garðarsbraut 7 mætti ekki minni vera en gert væri ráð fyrir á fyrirliggjandi skipulagsuppdrætti og lóðin að Garðarsbraut 3, norðan Vallholtsvegar, væri fallin til bæjarins þar sem ekki hefði verið byggt á henni og uppdráttur með lóðarsamningnum frá 25. febrúar 1970 tæki ekki til lóðarinnar norðan Vallholtsvegar.  Kærendur höfðu spurnir að þessum fundi byggingarnefndar og fóru fram á rökstuðning fyrir afstöðu nefndarinnar til framkominna athugasemda með bréfi, dags. 17. júlí 2000.  Erindinu var svarað með bréfi byggingarfulltrúa bæjarins, dags. 27. júlí 2000, þar sem fram kom bókun nefndarinnar um fyrrgreinda afstöðu hennar til málsins.  Kærendur sendu á ný beiðni um rökstuðning fyrir umræddri afgreiðslu byggingarnefndar með bréfi, dags. 16. ágúst 2000 en, ekki liggur fyrir í málinu að því erindi hafi verið svarað bréflega.

Tillaga að deiliskipulagi fyrir miðbæ Húsavíkur var síðan auglýst í Lögbirtingarblaði hinn 29. nóvember 2000 og mun lóðin að Garðarsbraut 7 þá hafa verið minnkuð um 60 fermetra frá fyrri uppdrætti og göngustígur milli húsanna lagður til bæjarins.   Lögmaður kærenda sendi inn athugasemdir við deiliskipulagstillöguna með bréfi, dags. 12. janúar 2001, þar sem mótmæli voru á sömu lund sem fyrr.

Skipulags- og byggingarnefnd tók fyrir deiliskipulagstillöguna og fram komnar athugasemdir kærenda á fundi sínum hinn 13. febrúar 2001 og afgreiddi málið með eftirfarandi bókun:  „Kynningu skipulagsins er nú lokið.  Sameiginleg athugasemd barst frá fyrrverandi og núverandi eigendum Garðarsbrautar 5.  Byggingarnefnd leggur til við bæjarstjórn að tillagan verði samþykkt með þeirri breytingu að göngustígur milli Ketilsbrautar og Garðarsbrautar tilheyri lóð nr. 5 við Garðarsbraut.  Að öðru leyti er vísað til fundargerðar Byggingarnefndar frá 21. júní 2000.”   Bæjarstjórn samþykkti þessa afgreiðslu á fundi hinn 20. febrúar 2001.  Kærendum var tilkynnt um niðurstöðu málsins með bréfi hinn 10. apríl 2001 og tók deiliskipulagið gildi með birtingu þess í Stjórnartíðindum hinn 30. apríl 2001.

Kærendur sættu sig ekki við þessi málalok og kærðu samþykkt deiliskipulagsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að við sölu umræddra eigna við Garðarsbraut á árinu 1999 hafi ekki verið fyrir hendi deiliskipulag fyrir svæðið.  Við söluna á Garðarsbraut 7 hafi verið framseld lóðarréttindi úr hinni sameiginlegu lóð og gert ráð fyrir að lóðamörk yrðu þremur metrum frá húsvegg í norður með umferðarrétti að austan.  Kaupverð eignarinnar hafi m.a. ráðist af þessum forsendum og hafi bæjaryfirvöldum verið kunnugt um stöðu mála fyrir hina umdeildu deiliskipulagsgerð.  Engin málefnaleg rök búi að baki þeirri ákvörðun bæjaryfirvalda að fara gegn fyrirliggjandi samningum um skiptingu lóðar milli Garðarsbrautar 5 og 7.  Vandséð sé að það varði deiliskipulagið nokkru hvort umrædd lóðamörk liggi norðar eða sunnar.  Í 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 séu m.a. sett fram þau markmið laganna að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Með hinni kærðu ákvörðun sé verulegum hagsmunum kærenda raskað og gildir samningar settir í uppnám án þess að séð verði að með því sé verið að ná fram lögmætum markmiðum eða verið sé að gæta almannahagsmuna.

Kærendur benda á að eignarrétturinn sé varinn af 67. gr. stjórnarskrárinnar og enginn verði skyldaður til að láta eign sína af hendi nema að almenningsþörf krefjist og fyrir því sé lagaheimild enda komi fullt verð fyrir  Eignarréttarlegum hagsmunum verði ekki raskað með skipulagsákvörðunum nema fyrir liggi gilt skipulag og til þeirra ráðstafana séu fullnægjandi rök.

Með hinni kærðu ákvörðun virðist bæjaryfirvöld hafa tekið til sín hluta hinnar sameiginlegu lóðar, þ.e. nr. 3 við Garðarsbraut.  Samkvæmt þinglýstum lóðarsamningi frá árinu 1970 er umrædd lóð undir og umhverfis verslunarhús lóðarhafa við Garðarsbraut og teljist vera nr 3-7 við þá götu og sé hún þannig skráð í fasteignamati.  Þótt öll horn lóðarinnar séu ekki nýtt sé fráleitt að telja réttindi til þess lóðarparts niður fallin enda hafi bæjaryfirvöld ekki tilkynnt lóðarleiguhafa um niðurfellingu réttinda yfir lóðinni.  Kærendur beri ekki hallann af ónákvæmni af hálfu bæjaryfirvalda við gerð umrædds lóðarsamnings en óumdeilt sé að annar kærenda, Kaupfélag Þingeyinga, hafi nýtt lóðina nr. 3 við Garðarsbraut um áraraðir og fasteignir félagsins staðið á lóðinni eins og veðmálabækur beri með sér.  Þá sé óumdeilt að Kaupfélagið en ekki Húsavíkurbær hafi látið rífa mannvirki er á lóðinni stóðu.  Nýting lóðarinnar hafi verið í samræmi við gildandi aðalskipulag en eins og fram sé komið hafi svæðið ekki verið deiliskipulagt fram að þessu.  Í 45. gr. skipulags- og byggingarlaga sé byggingaryfirvöldum veitt heimild til að fella niður byggingarleyfi að tilteknum skilyrðum uppfylltum en þar sé hvergi að finna heimild til að fella niður leyfi vegna niðurrifs húss.  Ákvæði þess efnis í lóðarsamningi eigi því ekki lagastoð enda sé um að ræða ótímabundinn samning með erfðafesturétti.   Ljóst sé að kærendur hafi enn allan rétt til hinnar umþrættu lóðar og standist því ekki það ákvæði deiliskipulagsins að um sé að ræða óbyggða lóð.

Ennfremur benda kærendur á að annmarkar hafi verið á meðferð deiliskipulagstillögunnar og við meðferð hennar hafi grundvallarreglur stjórnsýsluréttar verið brotnar.  Allar reglur um tilkynningar og rökstuðning hafi verið hunsaðar af hálfu bæjaryfirvalda.  Bæjaryfirvöld hafi aldrei kallað eftir gögnum frá kærendum og ekki sé í ljós leitt að þau hafi kynnt sér ákvæði kaupsamninga eða samkomulag milli lóðarhafa og hafi rannsóknarregla 10. gr. stjórnsýslulaga ekki verið virt.  Þá hafi sveitarstjórn ekki fjallað um framkomnar athugasemdir við skipulagstillöguna eða sent kærendum umsögn sína þar um svo sem áskilið sé í 1. og 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og 1. 2. og 4. mgr. gr. 6.3.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Bent er og á að jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga hafi ekki verið gætt við deiliskipulagsgerðina í ljósi þess að ekki gæti samræmis milli flatarmáls húsa á lóðunum nr. 5 og 7 við Garðarsbraut og ákvarðaðrar lóðarstærðar. Við hina kærðu ákvörðun hafi ekki verið höfð hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga þar sem bæjaryfirvöld séu að taka íþyngjandi ákvörðun gagnvart kærendum með setningu deiliskipulagsins þótt ljóst sé að markmiðum skipulagsins verði náð fram með öðru og vægara móti.

Standi hin kærða ákvörðun óhögguð hafi það í för með sér að verðmæti og nýtingarmöguleikar fasteignarinnar að Garðarsbraut 5 rýrni til tjóns fyrir kærendur sem bæjaryfirvöld hljóti að bera ábyrgð á.

Málsrök Húsavíkurbæjar:  Bæjaryfirvöld benda á að framkomnar athugasemdir kærenda við hið kærða deiliskipulag eigi rót sína að rekja til sölu fasteignanna að Garðarsbraut 5 og 7 þar sem lóðarréttindi séu framseld og ráðgerð séu lóðamörk.

Í afsali fyrir Garðarsbraut 7 og samkomulagi aðila um tilhögun lóðarréttinda frá 9. ágúst 1999 komi fram að lóðarréttindi séu sameiginleg með fasteignunum að Garðarsbraut 3 og 5 og að kaupanda sé kunnugt um að gera þurfi nýjan lóðarleigusamning við Húsavíkurbæ vegna samkomulags aðila um væntanleg lóðarréttindi Garðarsbrautar 7.  Þá komi fram í 10. gr. kaupsamnings um fasteignina að Garðarsbraut 5 að kaupanda sé kunnugt um að verið sé að vinna að skipulagningu og gerð lóðarsamnings vegna hinnar seldu fasteignar og endanleg lóðarmörk því ekki ljós.  Þar komi einnig fram að kaupanda sé kunnugt um framsal lóðarréttinda vegna sölu fasteignarinnar að Garðarsbraut 7 en kaupandi geri þann fyrirvara að tilheyri lóðin nr. 3 við Garðarsbraut ekki seljanda verði veittur afsláttur af kaupverði er nemi kr. 2000 fyrir hvern fermetra. 

Samkvæmt þessu hafi aðilum verið ljóst að ákvörðun lóðamarka yrði ekki tekin með samkomulagi aðila án samþykkis Húsavíkurbæjar sem lóðareiganda og að óvissa væri um stöðu lóðarinnar að Garðarsbraut 3.  Verði ekki annað ráðið en aðilum hafi einnig verið kunnugt um að unnið væri að skipulagi svæðisins af hálfu Húsavíkurbæjar.

Að mati bæjaryfirvalda tilheyri lóðin nr. 3 við Garðarsbraut sveitarfélaginu þar sem ekki hafi verið byggt á lóðinni.  Lóðarsamningur frá árinu 1970 telji lóðina Garðarsbraut 3-7 2.479 fermetra samkvæmt uppdrætti er samningnum fylgdi en sá uppdráttur nái ekki til lóðar norðan Vallholtsvegar þar sem umrædd lóð standi.

Hið kærða deiliskipulag hafi verið auglýst til kynningar af hálfu Húsavíkurbæjar í lögbundinn tíma og hafi athugasemdir borist frá kærendum.  Um þær hafi verið fjallað og komið til móts við kærendur í einu atriði.  Bæjarstjórn hafi samþykkt deiliskipulagið, Skipulagsstofnun farið yfir það og auglýsing um gildistöku þess birt í Stjórnartíðindum hinn 30. apríl 2001.  Bæjaryfirvöld telji að engin rök séu til að hnekkja hinni kærðu ákvörðun sem hafi verið sett með lögformlega réttum hætti af þar til bærum stjórnvöldum.

Niðurstaða:  Kærendur telja að málsmeðferð hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar hafi verið ábótavant og með ákvörðuninni um lóðamörk Garðarsbrautar 5 og 7 ásamt ráðstöfun lóðar að Garðarsbraut 3, sem í deiliskipulaginu felist, sé hagsmunum kærenda raskað óhæfilega og beri að ógilda hina kærðu ákvörðun.  Jafnframt gerðu kærendur kröfu um stöðvun réttaráhrifa deiliskipulagsins og að viðurkenndur yrði réttur þeirra til lóðarinnar nr. 3-7 við Garðarsbraut.

Í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 37/1998 er fjallað um úrskurðarvald úrskurðarnefndarinnar vegna kröfu um stöðvun framkvæmda.  Setning deiliskipulags felur að jafnaði ekki í sér leyfi til framkvæmda heldur þarf yfirleitt áður að koma til útgáfu byggingar- eða framkvæmdaleyfa.  Hefur ekki verið sýnt fram á að hin kærða ákvörðun í máli þessu hafi leitt til framkvæmda eða haft önnur slík réttaráhrif að þýðingu hefði haft að fresta þeim með sjálfstæðum úrskurði til bráðbirgða.  Hefur því ekki komið til þess að krafa kærenda um frestun réttaráhrifa væri tekin til sjálfstæðrar úrlausnar.

K, þáverandi eiganda umræddra lóða, var sendur uppdráttur á undirbúningsstigi fyrirhugaðrar deiliskipulagstillögu.  Kærendur komu að sameiginlegum athugasemdum sínum við þá tillögu sem byggingarnefnd tók afstöðu til og var beiðni kærenda um rökstuðning fyrir afstöðu byggingarnefndar svarað.  Ekki verður talið að byggingarnefnd hafi borið að tilkynna kærendum um afstöðu sína til framkominna athugasemda þeirra þar sem umrædd afgreiðsla var liður í undirbúningi máls en ekki stjórnvaldsákvörðun í skilningi 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Deiliskipulagstillagan var síðan auglýst til kynningar á lögboðinn hátt og komu kærendur á framfæri athugasemdum sínum við þá kynningu þar sem m.a. komu fram upplýsingar um ráðagerðir aðila að afsalsgerningum um lóðamörk við skiptingu sameiginlegrar lóðar.  Bæjarstjórn afgreiddi tillöguna og tók afstöðu til framkominna athugasemda kærenda og tilkynnti þeim um afgreiðsluna.  Í þeirri afgreiðslu er að finna ástæður bæjaryfirvalda fyrir afstöðu til umræddra athugasemda þar sem skírskotað er til bókunar byggingarnefndar frá 21. júní 2000 er fylgdi tilkynningu til kærenda.  Málsmeðferðin var því í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og ekki verður séð að farið hafi verið í bága við rannsóknarreglu 10 gr. stjórnsýslulaga. 

Með hinu kærða deilskipulagi eru dregin lóðamörk milli Garðarsbrautar 5 og 7 sem áður höfðu haft sameiginlega lóð.  Eru lóðamörkin önnur en áætluð voru í samningum um téðar eignir.  Í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram það markmið að ná fram heildarsvip og sem bestum nýtingarmöguleikum á svæðinu og eru gerðar breytingar á stærðum lóða í því skyni.  Samkvæmt deiliskipulaginu er lóðin nr. 5 við Garðarsbraut 2.913 fermetrar en lóðin að Garðarsbraut 7 er 381 fermetri.  Yrðu lóðamörk færð til samræmis við ráðagerðir kærenda minnkaði lóðin að Garðarsbraut 7 um rúma 60 fermetra og lóðin að Garðarsbraut 5 stækkaði að sama skapi.  Telja verður að fyrir þeirri ákvörðun bæjaryfirvalda, að minnka ekki lóðina að Garðarsbraut 7 meira en orðið er, séu skipulagsleg rök.  Lóðin sem tilheyrir miðbæ Húsavíkur, er með minnstu lóðum á svæðinu og frekari skerðing hennar myndi takmarka nýtingarmöguleika lóðarinnar til framtíðar og þá sérstaklega þegar höfð er hliðsjón af kröfum um bílastæði við frekari uppbyggingu húsakosts.  Verður ekki fallist á að lögmætar ástæður hafi skort við ákvörðun umræddra lóðamarka og að ákvörðunin fari í bága við meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga.  Þess ber og að gæta að óheimilt er að skipta lóðum nema með samþykki sveitarstjórnar samkvæmt 1. mgr. 30. gr. skipulags- og byggingarlaga og þykir ekki skipta máli um gildi umþrætts deiliskipulags þótt væntingar kærenda um lóðamörk hafi ekki gengið eftir.
 
Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum um stærðir húsa í afsalsgerningum um fasteignirnar að Garðarsbraut 5 og 7 og um lóðarstærðir greindra fasteigna í hinu kærða deiliskipulagi mun nýtingarhlutfall lóðarinnar að Garðarsbraut 5 vera 0,91 en lóðarinnar að Garðarsbraut 7 vera  0,48.  Í umdeildu deiliskipulagi er gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 35 fermetra sem byggðir verða á svæðinu í samræmi við gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Vandséð er að unnt verði að ná sama eða svipuðu nýtingarhlutfalli að Garðarsbraut 7 eins og fyrir er á lóðinni að Garðarsbraut 5 þegar haft er í huga að til þess þyrfti að auka byggingarmagn á lóðinni um 166 fermetra og bæta við 5 bílastæðum.  Af þessum sökum verður ekki talið að hin kærða ákvörðun fari gegn jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga á kostnað kærenda.

Kærendur deila jafnframt á að með hinni kærðu ákvörðun hafi lóð sú sem tilheyrt hafi húsinu að Garðarsbraut 3 verið tekin undir Húsavíkurbæ en lóðin tilheyri lóðinni nr. 3-7 við Garðarsbraut samkvæmt lóðarleigusamningi frá árinu 1970. 

Deiliskipulag er skilgreint í 6. mgr. gr. 1.3 í skipulagsreglugerð sem skipulagsáætlun fyrir afmörkuð svæði eða reit innan sveitarfélags sem byggt er á aðalskipulagi og kveður nánar á um útfærslu þess.  Deiliskipulag felur ekki í sér ákvarðanir um bein eða óbein eignarréttindi.  Af gögnum málsins verður ráðið að deilur eru milli kærenda og sveitarstjórnar um lóðarréttindi yfir lóð þeirri sem fylgdi húsinu að Garðarsbraut 3, sem stóð norðan Vallholtsvegar.  Það er ekki á valdsviði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála að skera úr um slíkan ágreining og getur sá ágreiningur engu breytt um gildi hins umdeilda skipulags.

Að öllu þessu virtu telur úrskurðarnefndin ekki rök til þess að fella hina kærðu deiliskipulagsákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags fyrir miðbæ Húsavíkur, sem samþykkt var af bæjarstjórn hinn 20. febrúar 2001, er hafnað.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson